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1、萬(wàn)科房地產(chǎn) 策劃流程 史蒂芬咨詢史蒂芬咨詢 前期策劃篇簡(jiǎn)介 前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程 可行性 研究 價(jià)格定位 開(kāi)發(fā)周期 銷售周期 經(jīng)濟(jì)效益 分析 推廣方案 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)研究 地 塊 產(chǎn)品 方案 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 產(chǎn) 品 方 案 微 調(diào) 美象化 第一階段：可行性研究第一階段：可行性研究 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同 因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做 出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn) 確地判斷 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標(biāo)值 的變化百分比/參數(shù)2、值變化的百分比 供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè) 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、 管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到 盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零得點(diǎn) 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第二階段：項(xiàng)目市場(chǎng)研究第二階段：項(xiàng)目市場(chǎng)研究 地塊 潛在客戶分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值 潛在客戶潛在客戶 研究結(jié)論研究結(jié)論 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 房地產(chǎn)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)樓盤3、 經(jīng)典樓盤 成功案例 區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目資源 周邊客群 歷史客群 特有客群 投資客群 新生客群 市場(chǎng)狀況 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 第三階段：項(xiàng)目定位第三階段：項(xiàng)目定位 尋找均衡點(diǎn) 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投 資 效 益 SWOTSWOT分析分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 客戶定位客戶定位 價(jià)格定位價(jià)格定位 經(jīng)濟(jì)收益分析經(jīng)濟(jì)收益分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 定位策略 定位描述 產(chǎn)品建議 定為依據(jù) 客戶描述 定位策略 定位方法 靜態(tài)分析 動(dòng)態(tài)分析 第四階段：初步推廣方案第四階段：初步推廣方案 首先，給項(xiàng)目一個(gè)形象 項(xiàng)目總體形象定位 其次，告訴甲方我們準(zhǔn)備怎么賣 銷售策略 重要的一點(diǎn)，給甲方一本明白賬 推廣費(fèi)用預(yù)算表 接著，告訴甲方有推廣能銷售的更好 推廣策略 最后最重要的一點(diǎn)，把你明確的工作計(jì)劃告訴甲方 營(yíng)銷工作總體時(shí)間表 經(jīng)濟(jì)收益分析經(jīng)濟(jì)收益分析 1、房地產(chǎn)投資及收入估算 2、房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)介紹 3