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1、1 高新區(qū)寫字樓研判 2 目錄目錄CONTENTS 1 1、市場環(huán)境、市場環(huán)境 Market environment 2 2、板塊分析、板塊分析 Regional analysis 3 3、客戶分析、客戶分析 Population analysis 4 4、個案分析、個案分析 Product analysis 3 PART 1PART 1、市場環(huán)境、市場環(huán)境 Market environmentMarket environment 4 限購令出臺，擠壓投資炒房客，商業(yè)寫字樓地產(chǎn) 逐漸火熱，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移 2011年2月25日西安版限購令出臺，此政策的實施對住宅市場成交量產(chǎn)生的巨大2、的影響， 大批的投資炒房客被擋在政策門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場主力，同時， 外地購房者數(shù)量急劇下滑，市場臵業(yè)人群大多來自本地戶籍，住宅市場人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了 巨大的變化。然而，在住宅市場走低的情況下，不受限購的商業(yè)寫字樓地產(chǎn)開始火熱起 來，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移，在2季度末，商業(yè)寫字樓物業(yè)類型銷量一度飆高， 勢頭銳不可當(dāng)。 市場環(huán)境 5 市場特征 由于限購令的影響，西安市住宅市場成交面積在3月份出現(xiàn)大幅下滑，下降幅度達(dá)到77%，于此同時西安市辦公物業(yè)成交 面積出現(xiàn)92%的增長；整體上，辦公物業(yè)和住宅物業(yè)的成交面積成相反態(tài)勢，在住宅物業(yè)成交面積上漲的情況下，辦公物 業(yè)成交面積有所3、下降。 77% 92% 由于限購令的影響，辦公物業(yè)在上半年成交情 況良好，吸引了大量的投資客戶 6 辦公物業(yè) 從近幾年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場辦公租金指數(shù) 來看，西安寫字樓市場長期維持在飽和狀態(tài)， 租金走勢長期維持在3-5%的增長趨勢，整體 平均空臵率維持在11%左右，隨著住宅市場 投資風(fēng)險上升， 私人投資者開始逐步關(guān)注寫 字樓市場 西安二季度寫字樓銷售面積為167316.77平方米， 環(huán)比上季增加7.93%，銷售額為149156萬元， 環(huán)比上漲5.25%，較去年同期相比增長93.14%， 成交價格為8915元/平方米，與上季度相比下滑 2.49%，與去年同期相比增長36.04% 上半年西安寫字樓物業(yè)銷售依舊以高新區(qū)為主， 二季度高新區(qū)寫字樓銷量占全市的73% 7 2007年 2008年 2009年 2010年 成交面積 140158123991254278439075 增長率 58.96%-1