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1、學習導航學習導航 通過學習本課程，你將能夠：通過學習本課程，你將能夠： 了解商業地產項目的營銷現狀； 明確商業地產項目營銷的理念； 掌握商業地產項目營銷的策略安排； 完成商業地產項目營銷的組織安排； 把控項目營銷節點，完成營銷方案。 商業地產的營銷定位商業地產的營銷定位 對產品進行綜合性分析之后，就要進入營銷層面，這樣商業地產才能真正實現其價值， 包括銷售回款價值、招商價值和后期持續經營的盈利價值等。 產品的營銷需要遵循一定的計 劃和原則，不可盲目入市。不同產品的營銷原則、模式、針對群體及策略等都是不同的。因 此，營銷定位也存在一定的差別。 一、營銷現狀解析一、營銷現狀解析 項目在營銷入市之前2、，首先要進行營銷環境和競爭對手的分析。 1.1.營銷環境分析營銷環境分析 營銷環境分析主要是對國家宏觀政策和投資環境的分析。從項目層面看，一般的商業地 產項目都會面臨招商和銷售兩種營銷模式。無論是銷售還是招商，在項目的營銷環境中，首 先應當考慮投資宏觀環境、 投資政策法規等問題。 因為銷售面對的購買者一般是經營戶和投 資人，但從現代商業角度看，投資人購買者居多。 例如，通貨膨脹嚴重時，人們為避免持有的貨幣貶值，會尋找投資渠道和途徑進行相應 財產的保值或增值。當銀行儲蓄、股市、住宅、黃金等投資渠道呈現不明朗或下滑趨勢時， 對于商業地產的購買和投資是一種利好。 住宅和商業地產投資均屬于投資房地產、3、實體物業 的范疇，而住宅在宏觀調控的前提下，房價會受到壓制，投資人購買也會受到限制，這時商 業地產投資是最好的選擇，社會上相當一部分閑散資金和投資熱錢會流入商業地產領域。 商業地產與住宅存在以下差別：第一，相比住宅而言，商業地產無須考慮戶籍限購的影 響，并且正常情況下銀行貸款不會受到限制，除非存在地方性的特殊指標和要求。第二，商 業地產具有獨特魅力。住宅一般只能作為自用或出租使用，其商業附加值屬于物業增值，租 金收入比較穩定， 增值空間也相對穩定。 商業地產的商業附加值卻取決于其物業增值和租金 收益兩個角度， 物業增值率和租金回報率都遠遠高于住宅。 商業地產的價格上漲是成倍翻長， 可以在短時間內得到迅猛拉升。因此，商業地產投資一直是備受矚目的話題。 銷售銷售 國家政策。國家政策。通常來說，國家宏觀政策環境對于商業地產沒有太大的限制，只不過對銀行 貸款市場調控比較嚴格， 目前主要有兩種情況：