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1、上海閔行區(qū)黃金城項目發(fā)展計劃準備工作要點 2011 年 9 月 21 日整理 前序 2009年9月和2位朋友原打算取得閔行區(qū)金匯路一處3,000余平方 米的商鋪經(jīng)營類似時尚流行商品市場業(yè)態(tài),但最終因這類證照控制較嚴 而放棄。基于對上海市場的了解和多年來商業(yè)地產(chǎn)常識的積累,我們從 來不會貿(mào)然去投入任何需要靠“擦邊球”的項目。當然這也可能讓我們損 失不少“機會”，呵呵！這不要緊，人生在世最重要的是不要去自尋壓力， 生活才能瀟灑。 不管項目的大小，是為他人公司或為自己小圈子，既然涉及就需要做好 所有必須的功課，這就是我們在介入這個項目時所做的準備工作形式。 許多人不會或不懂得這樣做的重要性，除非你是2、個商場奇才（但現(xiàn)實中 我看絕大部分人都不是） ， 否則就學學這樣的形式， 我今天上傳的“要點” 你一定得益匪淺。 步驟一-黃金城租賃談判準備資料 2009 年 7 月 一租金、租賃期和押金等條件 1.計算租金面積-； 2.租金-業(yè)主應該盡可能給予我們一個優(yōu)惠的租賃價格和條件，并由此產(chǎn)生一個良性 循環(huán)的發(fā)展道路。 3.訴說我們要求降低租金的理由： 項目有著明顯的缺陷- 雖然該區(qū)域已經(jīng)逐步成熟和靠近地鐵站，但畢竟該區(qū)域是一個以居住為主的“社 區(qū)”性質(zhì)，而不是市中心都市商業(yè)區(qū)域； 根據(jù)對周邊城市規(guī)劃的了解 （金匯路和吳中路口的購物中心、 酒店大型商業(yè)項目） 及龍柏世貿(mào)購物中心的開張， 可以預見今后的3、人流會增大增多但明顯道路規(guī)劃失調(diào)， 將和現(xiàn)有的道路交通現(xiàn)狀不相襯，未來的金匯路交通會越來越差； 項目不是沿著主要馬路和面臨的狹窄青杉路延伸段小馬路； 項目停車位明顯不夠； 可能“大通陽”賣假貨終有一天被封掉會嚴重連累“金石廣場”項目等等； 我們的高額持續(xù)投入-經(jīng)初步核算就一個 D 棟樓的初步投入就需要約 500 萬元左 右（此時他們會插嘴說不需要那么多，回答他：我們是專業(yè)的商業(yè)管理公司和請 專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)人員評估的；我們考慮投入高檔次的裝修水平及安裝手扶電梯、 中央空調(diào)等設施）。 4. 我們將面臨風險第一線-根據(jù)上述，和今后長期經(jīng)營和管理中涉及到裝修、規(guī)劃、 推廣、招商、經(jīng)營、多方面協(xié)調(diào)等大量工作（尤其是涉及到政府多個部門地方政 府、消防、公安、工商、稅務、城管市容等的協(xié)調(diào)和交涉），更重要的是我們將 面對經(jīng)濟大環(huán)境的變化和可能承受的市場變化、政策變化等不可預測前景，很明顯 我們是面臨風險第