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1、烏魯木齊市陽光恒昌萬象天地 E 地塊商業 商業發展策略研究報告(初稿） Accelerating Success 2013.06.20 2 目錄目錄 一、基地分析 二、項目所在城市及區域概況與發展規劃研究 三、城市宏觀經濟與政策法規研究 四、城市整體商業市場研究 五、競爭項目研究 六、消費人群研究 七、零售商訪談 八、項目發展奧特萊斯的可行性專題研究 九、項目SWOT分析及應對策略 十、項目發展定位建議 十一、附件部分 一、基地分析 分目錄分目錄 4 二級目錄 項目概況 開發限制條件 地塊特征 可達性分析 可視度分析 各地塊之間關聯互動性分析 周邊物業環境分析 基地分析總結 項目概況項目概況 2、5 地塊位置：項目位于烏魯木齊市新市區北部，是政府規劃發展北部新城的中心區域。 項目用地指標：項目位于烏魯木齊機場東部，北京北路延線；項目總用地約為1482畝地，約98.8公頃。 烏魯木齊市行政區劃圖 米東區 烏魯木齊縣 沙依巴克區 頭屯河區 項目所在的 新市區 達坂城區 天山區 項目位置示意圖 項目 N 開發限制條件開發限制條件 6 建筑高度分布反應航空限高，呈東高西低，北高南低態勢。 基地北側二地塊未落在航道正下方，限高可達55米。 注：本次服務對象為E地塊商業 限制1：大地塊受航空限高影響，呈東高西低，北高南低態勢。 限制2：E地塊規劃的outlets要還建給村民。 東南側E地塊商業要還3、建給當地村民 地塊特征地塊特征 7 本次服務對象是位于大地塊東南側的E地塊（紅色所示） 的outlets地塊 E 地塊特征 簡述 1.地塊形狀 地塊形狀較為規整 2.地塊地勢 相對平整 3.地塊內部道路現狀 目前僅有北京北路全線開通，其余 道路均為規劃路；北京北路寬75m， 加上道路兩側綠隔，寬度達到 175m，將地塊東西分割； 4.地塊內部物業現狀 4.1地塊東南側（黃色所示）村落 用地將地塊整體性破壞，將E地塊 分割為不規則形狀； 4.2高壓線穿越問題，結合業主方 提供資料了解到，地塊內部存在多 條高壓線纜穿越問題，可能會對整 體規劃產生一定影響； 可達性分析可達性分析 現狀現狀 8 目前，項目只能通過道路交通方式到達，且北京北路是前往項目的唯一道路，而公共交通網絡尚沒有覆蓋到項目所在區域， 就現狀而言，項目的可達性有待進一步提升；未來隨著區域發展，人口導入，公共交通網絡將逐步覆蓋項目