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微綜合體的策劃規劃和盈利（50頁）.ppt

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地產前期

上傳人：地*** 編號：104146 2021-04-23 50頁 3.79MB

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1、微綜合體的策劃、規劃和盈利第一部分中小城市的房地產市場基礎一、中小城市的房地產市場基礎 1、何為中小城市我們習慣上把中小城市的定義按人口劃分： 100萬以上屬于大中城市 10070萬屬于中型城市 7050萬屬于中小城市 5030萬屬于小城市 3010萬屬于微型城市一、中小城市的房地產市場基礎 2、中小城市的房地產市場層級（1）按照我國行政區域級別劃分，有這樣5個行政管轄關系。省會城市、地級市省會城市、地級市省、自治區、直轄市省、自治區、直轄市副省級城市副省級城市縣級市、縣、區縣級市、縣、區鎮、鄉、街辦鎮、鄉、街辦一、中小城市的房地產市場基礎（2）按照擇居習慣和中心城市2、的向心力原理，房地產市場置業和投資有逆城鎮轄區的規律，當經濟條件改善以后，層級序位低的城市居民就有往上一層級遷徙的規律，這個規律導致房地產市場出現“樹”狀現象：縣級城市大城市地區城市鄉鎮（村）鎮異縣城市異地大城市異區城市異鄉鎮異村鎮一、中小城市的房地產市場基礎（3）中小城市既被大中城市吸納了市場資源同時吸納下面城鎮的市場資源。除上述情形之外，還有一些特殊情形，如炒房、就業、婚姻、養老也會發生異地販房的情況。一、中小城市的房地產市場基礎（4）引起向上層級城市販房的一些原因 A、生活環境和商業配套（約50%） B、社會保障和醫療體系（約22%） C、就業機會和3、其他因素（約28%）（上述數據為北方一個樓盤的在周邊小城市市調數據）一、中小城市的房地產市場基礎 3、中小城市房地產開發的模式（1）樓盤規模小市場小、開發商實力小，很難做大環境；（2）住宅品質丌高，戶型偏大，但又受總價壓制；（3）物業管理水平低，收繳率低，5087%；（4）極少有大中城市客戶；（5）一般情況銷售周期略長鮮有“日光盤”，但現在少了，導致回款周期也長；（6）銷售丌規則有些樓盤無證也收款，可以先上車再補票；（7）商業地產以街鋪為主，商場式物業失敗率高，但和住宅差比大，少則3倍多則10倍。第二部分中小城市的微綜合體發展條件二、中小城市的微綜合體發展條件 1、區域房地產市場條件：（1）人口密度；（2）經濟發展水平；（3）中小城市房地產的投資偏好現房，所以回籠資金有前少后多的特點。比重關系產業產業比重商業需求辦公需求酒庖需求備注一產 10%

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