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1、地產(chǎn)公司項目開發(fā)部可行性研究管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 37 項目開發(fā)部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn)371 項目可行性研究管理辦法項目可行性研究管理辦法第1章 總則第1條 為了規(guī)范公司對項目可行性研究的管理，實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，避免房地產(chǎn)項目投資的失誤，特制定本辦法。第2條 公司對開發(fā)項目實施論證、研究等相關(guān)工作時均應(yīng)遵循本辦法。第3條 相關(guān)職責(zé)具體如下。1項目開發(fā)部經(jīng)理組建研究小組，對項目可行性調(diào)研結(jié)果進行審核和確認。2研究小組負責(zé)對項目可行性進行立項調(diào)查研究。第2章 可行性研究步驟第4條 可2、行性研究的籌備工作。可行性研究的籌備工作包括提出項目開發(fā)的設(shè)想、組建研究小組、制訂研究計劃、編制工作大綱等。第5條 可行性調(diào)查。可行性調(diào)查分為市場調(diào)查與資源調(diào)查。1市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。2資源調(diào)查的范圍包括建設(shè)地點、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等方面，為下一步的規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供資料。第6條 方案的制定與選擇。研究小組在收集資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上擬定若干方案，對這些方案進行反復(fù)比較與論證后，從中挑選出科學(xué)性、經(jīng)濟性、實用性最優(yōu)的一個方案。第7條 財務(wù)評價與不確定性分析。在對挑選出的最優(yōu)方案估3、算項目投資、成本、價格、收入等的基礎(chǔ)上，研究小組對方案進行詳細的財務(wù)評價和不確定性分析，以此論證項目的盈利能力。第8條 編寫可行性研究報告書。經(jīng)分析與評價，研究小組編寫“可行性研究報告”，并推薦可行方案和實施計劃。報告書通常包括以下六部分內(nèi)容。1封面：要能反映評估項目的名稱、作者及可行性研究報告寫作時間。2報告摘要：用簡潔的語言介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌、言必達意，字?jǐn)?shù)以不超過1 000字為宜。3目錄。4正文：即可行性研究報告的主體，具體包括項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)4、條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論及建議等內(nèi)容。5附表：一般包括項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等。6附圖：一般包括項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。第3章 可行性研究的內(nèi)容第9條 研究項目概況。1項目名稱。2項目的地理位置。3項目所在地的周圍環(huán)境狀況。4項目的性質(zhì)及主要特點。第10條 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置。1土地調(diào)查：包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使5、用單位。2人口調(diào)查：包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3建筑調(diào)查：包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、各種建筑物的數(shù)量及面積以及需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。4各種市政管線：主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通信管線的現(xiàn)狀及動遷目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。5其他地下、地上物現(xiàn)狀：包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地現(xiàn)狀要附平面示意圖。第11條 確定市場分析和建設(shè)規(guī)模。1市場供給、需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。2市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3市場交易的數(shù)量與價格。4服務(wù)對象分析、制訂租售計劃。5擬建項目建設(shè)規(guī)模的確6、定。第12條 選擇規(guī)劃設(shè)計方案。1選擇市政規(guī)劃方案。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。2項目構(gòu)成及平面布置。3選擇建筑規(guī)劃方案。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量和建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。第13條 資源供給情況分析。1建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。2項目施工的組織計劃。3項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。4項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通信等供應(yīng)條件。第14條 項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究。1開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置，7、管理人員的配備方案。2人員培訓(xùn)計劃、年管理費用估算等。第15條 制訂開發(fā)建設(shè)計劃。1前期開發(fā)計劃：包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作。2工程建設(shè)計劃：包括各個單項工程的開工和竣工時間、進度安排、市政工程的配套建設(shè)計劃等。3建設(shè)場地的布置、施工隊伍的選擇。第16條 項目經(jīng)濟及社會效益分析。1項目總投資估算：包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。2項目投資來源、籌措方式的確定。3開發(fā)成本、銷售成本、經(jīng)營成本估算。4銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。5財務(wù)評估：即運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部8、收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評價。6風(fēng)險分析：一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風(fēng)險分析。7項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。8結(jié)論及建議：即運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。第4章 可行性研究的管理第17條 公司開發(fā)項目時都必須編制可行性研究報告。對于一般規(guī)模的開發(fā)項目，由項目開發(fā)部組織人員進行研究；對于大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)項目，必須委托專門的咨詢機構(gòu)承擔(dān)項目可9、行性的研究工作。第18條 公司自行組織的小組所編制的項目開發(fā)可行性研究報告首頁加蓋公司的印章，簽署公司總經(jīng)理及成員名單，末頁簽署報告撰寫人的姓名。第19條 項目可行研究報告與決策結(jié)果應(yīng)當(dāng)作公司的技術(shù)檔案資料放在一起，并由專人負責(zé)保存。第20條 開發(fā)項目竣工驗收結(jié)束后，項目可行性研究人員應(yīng)開會進行總結(jié)，找出成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。第5章 附則第21條 本辦法由項目開發(fā)部制定，其修改、解釋權(quán)歸項目開發(fā)部所有。第22條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。372 房地產(chǎn)項目報建管理辦法房地產(chǎn)項目報建管理辦法第1章 總則第1條 為有效規(guī)范房地產(chǎn)項目建設(shè)實施階段程10、序管理，統(tǒng)一項目報建程序，根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，特制定本辦法。第2條 本公司房地產(chǎn)項目的報建工作管理均按照本辦法實施。第3條 職責(zé)說明。房地產(chǎn)項目的報建工作由項目開發(fā)部牽頭，投資拓展部、工程技術(shù)部等相關(guān)部門配合。第2章 建設(shè)用地手續(xù)辦理第4條 公司取得項目用地后，項目開發(fā)部應(yīng)盡快辦理國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第5條 公司取得的國有土地使用權(quán)證上的用地性質(zhì)、用地面積及使用年限等內(nèi)容必須與國有土地使用權(quán)出讓合同上的內(nèi)容相一致；如須辦理臨時性國有土地使用權(quán)證的，項目開發(fā)部應(yīng)按時辦理延期或變更正式國有土地使用權(quán)證手續(xù)。第6條 項目開發(fā)部應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的土地使用條11、件辦理相關(guān)用地手續(xù)，盡快完成土地的征收與補償。收地時應(yīng)注意用地紅線及用地面積的準(zhǔn)確核定。第7條 公司在取得項目用地時，項目開發(fā)部應(yīng)收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)招商引資、開發(fā)建設(shè)等方面的優(yōu)惠政策信息，充分利用政策資源，降低開發(fā)成本。第3章 規(guī)劃報建第8條 公司在取得項目用地后，項目開發(fā)部負責(zé)收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策法規(guī)、設(shè)計規(guī)范、城市總體規(guī)劃、項目所在地控制性規(guī)劃、地上地下管線、地形地質(zhì)等資料，連同項目資料報送建筑設(shè)計單位作為設(shè)計依據(jù)，并與建筑設(shè)計單位保持充分溝通，確保開發(fā)項目規(guī)劃方案切實可行。第9條 項目開發(fā)部必須根據(jù)公司初步確定的地產(chǎn)項目開發(fā)方案申辦或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件，爭取滿足項目開發(fā)建設(shè)所需要的容積率、建筑高度及12、公建配套等相關(guān)指標(biāo)。第10條 項目開發(fā)部必須嚴(yán)格按照公司董事長（或總經(jīng)理）審批的項目總體規(guī)劃方案進行規(guī)劃報批工作，協(xié)調(diào)各職能部門及規(guī)劃部門進行批復(fù)，并在取得總規(guī)批復(fù)兩天內(nèi)將取得的成果進行備案。第11條 項目開發(fā)部應(yīng)盡早辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第12條 項目開發(fā)部應(yīng)提前介入人防、消防、環(huán)保、市政道路等專業(yè)報建工作，通過協(xié)調(diào)爭取最有利于公司的報建方案，有效降低開發(fā)成本，并在取得報建成果兩天內(nèi)進行備案。第13條 平面方案批復(fù)后，項目開發(fā)部應(yīng)盡快辦理綜合管網(wǎng)報批或備案，以最優(yōu)化的方案取得綜合管網(wǎng)、豎向標(biāo)高批復(fù)，有效控制成本，并在取得報建成果兩天內(nèi)進行備案。第14條 項目開發(fā)部在辦理相關(guān)手續(xù)時，必須做到13、市政配套設(shè)施費的減、免、緩，以有效降低開發(fā)成本，并在完成相關(guān)手續(xù)兩天內(nèi)進行備案。第4章 施工許可證報建第15條 項目開發(fā)部必須按照公司對各項目每期工程的開工節(jié)點，提前七天完成施工現(xiàn)場的圍蔽，完成施工用水、施工用電和臨時排水的報裝和接通手續(xù)。第16條 項目開工前，項目開發(fā)部必須在政府有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督處辦理完成登記手續(xù)，或者協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督管理部門提前介入監(jiān)督工作，同時協(xié)助工程部做好各項監(jiān)督、驗收資料的收集和存檔。第17條 項目開發(fā)部必須在開工前取得建筑工程施工許可證或者先行施工手續(xù)，同時力爭各種稅、費的減、免、緩，以降低開發(fā)成本。第5章 辦理預(yù)售許可證第18條 項目開發(fā)部必須按照公司14、對項目工程制定的銷售節(jié)點，提前15天取得商品房預(yù)售許可證。第19條 項目開發(fā)部應(yīng)提前委托當(dāng)?shù)卣A(yù)售管理部門認可的測繪機構(gòu)，會同公司相關(guān)部門在各期工程會驗完成后預(yù)測銷售面積，預(yù)測成果必須通過公司預(yù)決算審計部審核。第6章 附則第20條 本辦法由項目開發(fā)部制定，相關(guān)解釋權(quán)、修訂權(quán)均歸項目開發(fā)部所有。第21條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。38 項目開發(fā)部文書范本與表單設(shè)計381 工程監(jiān)理單位中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書 監(jiān)理公司：根據(jù) 工程于 年 月 日的施工監(jiān)理會議結(jié)果，現(xiàn)確定貴單位為上述工程監(jiān)理單位的中標(biāo)人，主要監(jiān)理工程概況如下表所示。工程概況說明表工程名稱建筑面積約 建設(shè)地點工期質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)總監(jiān)理工程師身份證15、號碼專業(yè)監(jiān)理工程師身份證號碼專業(yè)監(jiān)理工程師身份證號碼監(jiān)理員身份證號碼監(jiān)理員身份證號碼中標(biāo)價格元（人民幣） 大寫： 圓整請貴單位在接到本中標(biāo)通知書后 日內(nèi)，到我企業(yè)商談、簽訂合同事宜。招標(biāo)人： （蓋章） 法定代表人或其委托代理人： （簽字或蓋章）招標(biāo)代理機構(gòu)： （蓋章） 法定代表人或其委托代理人： （簽字或蓋章） 日期： 年 月 日382 房屋拆遷補償安置協(xié)議書房屋拆遷補償安置協(xié)議書拆遷人： （以下簡稱甲方）房屋所有人： （以下簡稱乙方）因“_”用地建設(shè)需要，乙方所屬的位于 路（街、巷） 號的房屋，應(yīng)予拆除。依據(jù)中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例，經(jīng)過甲、乙雙方平等協(xié)商，現(xiàn)就拆遷補償事宜16、達成如下協(xié)議。一、房屋說明甲方對乙方位于 路（街，巷） 號的房屋實施征收，該房屋用途為（商業(yè)、住宅）， 結(jié)構(gòu)，建筑面積 ，附屬房屋為 結(jié)構(gòu)，建筑面積 ，占地面積 ，附屬物： 。二、房屋補償標(biāo)準(zhǔn)說明經(jīng)評估，乙方標(biāo)準(zhǔn)房市場價為 元/平方米，房屋補償價 元/平方米，上季度區(qū)域住宅商品房（不含別墅）平均售價 元/平方米，補貼金額為 元/平方米。因乙方選擇貨幣補償?shù)难a償方式，按本市政策乙方享受的房改住房面積標(biāo)準(zhǔn)為 平方米，未超過房改住房面積標(biāo)準(zhǔn)部分的建筑面積為 平方米，甲方根據(jù)市城市房屋拆遷管理規(guī)定應(yīng)付給乙方貨幣補償款計人民幣 圓整（￥： 元）。三、安置房屋說明因?qū)嵭蟹课莅仓茫瑢嶋H安置房總建筑面積為 平17、方米，安置房戶型： 套、 套，共 套。安置房地點： ，安置房評估單價為 元/平方米（含樓層調(diào)節(jié)價 元/平方米）。四、補充費用說明甲方應(yīng)補償乙方各項補償補助費合計人民幣 圓整（￥： 元）。1房屋裝修及附屬物補償費經(jīng)評估為人民幣 圓整（￥： 元）。2有線電視、電話等補助費計人民幣 圓整（￥： 元）。3甲方按規(guī)定一次性付給乙方按其承租房屋建筑面積 平方米，按 元/平方米計算搬遷補助費計人民幣 圓整（￥： 元）。4因安置房原因需過渡，乙方選擇自行過渡方式，過渡期限按乙方搬遷完畢之日起至 年 月止，甲方應(yīng)按市城市房屋拆遷管理規(guī)定，預(yù)付給乙方 個月過渡安置費，計人民幣 圓整（￥ 元）；乙方選擇周轉(zhuǎn)房過渡方18、式，周轉(zhuǎn)房地址： ，建筑面積 平方米。五、拆遷時間規(guī)定甲乙雙方簽訂協(xié)議后，乙方必須在 年 月 日前搬遷完畢，經(jīng)驗收后，甲方收回乙方房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證或證明房地產(chǎn)權(quán)的其他手續(xù)，同時甲方一次性付給乙方全部拆遷貨幣補償款；乙方逾期不搬遷的，甲方可依法申請強制執(zhí)行，強制執(zhí)行的費用由乙方承擔(dān)。六、付款方式本協(xié)議第四條款項于乙方搬遷完畢之日起七日內(nèi)由甲方一次性付清。因甲方原因逾期支付的，甲方應(yīng)按總金額每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。七、責(zé)任追究1若乙方隱瞞已享受房改貨幣化補貼及經(jīng)濟適用房等優(yōu)惠政策或承租合同造假的，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任，甲方有權(quán)依法追回乙方非法所得。2凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有19、關(guān)的任何爭議，雙方協(xié)商不成的，按以下方式解決。（1）提交所在地仲裁委員會，按照該會現(xiàn)行仲裁規(guī)則進行仲裁。（2）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。本協(xié)議一式七份，甲方兩份，乙方一份、市國土房產(chǎn)局兩份，實施拆遷單位兩份。本協(xié)議自甲、乙雙方簽章之日起生效。八、補充條款 。甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 代表（簽字）： 代表（簽字）： 簽訂時間： 年 月 日 簽訂時間： 年 月 日383 項目投資時間控制表時間（月）123456789101112備注報建規(guī)劃許可工程許可用地批準(zhǔn)施工許可方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計第一期工程第二期工程第三期工程第四期工程第五期工程銷售策劃售樓書印刷售樓部培訓(xùn)第一階段推廣第二階段推廣第三階段推廣第四階段推廣384 項目開發(fā)資金來源與運用表序號項目合計1231資金來源11銷售收入12自有資金13出租收入14自營收入15長期借款16工程墊資17回收固定資產(chǎn)余值18回收經(jīng)營資金19凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用21開發(fā)商建設(shè)投資22經(jīng)營稅金及附加23所得稅24應(yīng)付利息25應(yīng)付利潤26借款本金償還27借款利息支付