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1、“以終為始”看商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) Sept. 17th. 2011 目錄目錄 第一部分：說給業(yè)主的話“十六個字” 以終為始 系統(tǒng)思維 團(tuán)隊為本 細(xì)節(jié)為王 第二部分：運(yùn)營管理實施的“五字要訣” 想-戰(zhàn)略構(gòu)想階段 算-可行性研究階段 定-開工前準(zhǔn)備階段 做-開業(yè)準(zhǔn)備階段 穩(wěn)-運(yùn)營管理階段 開發(fā)團(tuán)隊開發(fā)團(tuán)隊 運(yùn)營團(tuán)隊運(yùn)營團(tuán)隊 為了一個共同的目標(biāo)而打架為了一個共同的目標(biāo)而打架 開篇詞：回首風(fēng)雨路 彩虹底下望風(fēng)雨，風(fēng)雨總比彩虹多 （教訓(xùn)的重復(fù)、經(jīng)驗的不斷累積）（教訓(xùn)的重復(fù)、經(jīng)驗的不斷累積） 找誰講理？ 第一部分：說給業(yè)主的話 以終為始、系統(tǒng)思維、團(tuán)隊為本、細(xì)節(jié)為王 以終為始 開發(fā)3年 經(jīng)營40年 目標(biāo) 3年后2、 市場價格 用多方面的分析及明確的目標(biāo) 來實現(xiàn)上述目的。 +1 -1-2-3 +2 時間軸 艱難的6年 時間周期的要求時間周期的要求 1、以10萬的商業(yè)設(shè)施，總投資10億RMB的規(guī)模計算，在40年的運(yùn)營周期中，其總的運(yùn) 營成本之和約為總投資的3倍。 2、冰山海面上的是可見的開發(fā)成本，海面下是不可見的運(yùn)營成本。 3、合理配置開發(fā)成本，減小未來運(yùn)營成本，是每個綜合體開發(fā)商在投入時要重點(diǎn)面對的 課題。 10億RMB（期初開發(fā)成本） 30億RMB （40年運(yùn)營成本） 1 3 海平面 冰山理論 經(jīng)營成本的要求經(jīng)營成本的要求 小區(qū)小區(qū)A 小區(qū)小區(qū)B 小區(qū)小區(qū)C 小區(qū)小區(qū)A 土地土地 銷售銷售 利益利益 租3、金收入租金收入 小區(qū)小區(qū)B 租金租金 收入收入 小區(qū)小區(qū)A 小區(qū)小區(qū)B 租金收入租金收入 不穩(wěn)定收入不穩(wěn)定收入 穩(wěn)定收入穩(wěn)定收入 A公司公司B公司公司 C公司公司 AB 收益回收型 短期資金運(yùn)轉(zhuǎn)收益結(jié)構(gòu)： 購進(jìn)土地、竣工后馬上銷售。 (新鴻基的例子，30年-10年前，100億港元的年 現(xiàn)金流量，20%的 資產(chǎn)負(fù)債率） 1、短期利益回收型、短期利益回收型VS收益積累型收益積累型 2、分戶銷售、分戶銷售VS項目套利項目套利 拆零銷售拆零銷售整體套現(xiàn)整體套現(xiàn) 3、市場評估：市場法、市場評估：市場法VS收益法收益法 套利模式 贏利模式的要求贏利模式的要求 （V=I/R) C收益積累型收益結(jié)構(gòu)： 項目持有,以租金收入為主的穩(wěn)定收入 系統(tǒng)思維 商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)總體策劃與管理 著名市場調(diào)查公司 例如AC尼爾森 專注于商業(yè)的 建筑設(shè)計事務(wù)所 例如JERDE公司 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 商業(yè)項目的 開發(fā)與運(yùn)營 商業(yè)