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1、1 2 報告邏輯圖報告邏輯圖 項目地塊 研判 市場調研 商業市場 調研 區域市場 調研 消費者問 卷調查 商家訪談 寫字樓市 場調研 區域市場 調研 租戶訪談 商業定位 建議 寫字樓定 位建議 項目總體 定位建議 財務分析 3 目錄目錄 ?項目地塊研判P4 ?商業市場調研及定位建議P19 ?寫字樓市場調研及定位建議P175 ?項目總體定位建議P229 ?財務分析P246 4 項目地塊研判項目地塊研判 5 項目位于南山區蛇口南海大道南段東側，地鐵海上世界 站點上蓋，周邊中高端消費人群集聚 項目位于南山區蛇口南海大道南段東側，地鐵海上世界 站點上蓋，周邊中高端消費人群集聚 本項目位于深圳市南山區蛇2、口南海大道南段東側，為 太子廣場改建項目 項目位于深圳最早的國際化城區項目位于深圳最早的國際化城區蛇口，臨近前后蛇口，臨近前后 海商務金融區，區位優勢突出：海商務金融區，區位優勢突出：項目地處海上世界的 西南入口處，既獲益于蛇口片的國際化背景，又具備 海上世界的人文景觀環境，是深圳濱海長廊西端起點 ；同時，項目臨近前后海商務金融區，距深圳市福田 -羅湖中心、深圳機場的車程距離均在30分鐘以內 項目地塊交通便捷，具有便利的港澳交通體系項目地塊交通便捷，具有便利的港澳交通體系：西臨 城市主干道南海大道，又是地鐵上蓋物業。臨近深圳 灣口岸、蛇口碼頭和規劃的國際郵輪港區，可經水路 、陸路多種方式，快速3、便捷地到達香港市中心和香 港赤臘角機場 項目周邊集聚著大量中高檔住宅樓盤，但同時也面臨項目周邊集聚著大量中高檔住宅樓盤，但同時也面臨 著后海商業金融區的競爭關系著后海商業金融區的競爭關系：項目附近有成熟的生 活居民區，且未來改造項目亦會提供大量高檔住宅， 為項目提供穩定的高收入消費群體支持；地塊北側東 濱路以北為后海商業金融區，對項目客戶有一定的分 流作用 本項目本項目 南 山 深圳灣 口岸 南 山 深圳灣 口岸 東角頭 港 東角頭 港 海上世界及 太子灣區域 蛇口高端 住宅區 東角頭高 端住宅區 后海灣 填海區 高端住 宅區 后海商業金融區 海上世界及 太子灣區域 蛇口高端 住宅區 東角頭高 端住宅區 后海灣 填海區 高端住 宅區 后海商業金融區 蛇口港蛇口港 本項目在南山區的區位本項目在南山區的區位 濱 海 長 廊 濱 海 長 廊 蛇口在深圳的區位蛇口在深圳的區位 6 地塊規劃指標地