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1、目錄 一、部門職責(zé)2二、組織架構(gòu)2三、人員崗位說明21、開發(fā)處長 32、開發(fā)專員 7四、部門制度111、開發(fā)處尋找店址制度 112、開發(fā)處目標(biāo)點市場調(diào)研制度 123、開發(fā)處談判制度 144、開發(fā)項目審核制度 145、開發(fā)處文件管理制度 166、相關(guān)應(yīng)用表格 17五、部門流程32一、部門職責(zé)：根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃制訂本部門開發(fā)工作方針、策略、模式和范圍。負(fù)責(zé)擬訂年度本部門開發(fā)計劃、開發(fā)目標(biāo)，并組織實施。負(fù)責(zé)合同的擬定、管理，協(xié)調(diào)甲方和乙方各部門開業(yè)前順利合作的管理工作。負(fù)責(zé)有關(guān)業(yè)務(wù)開展、經(jīng)營分析、合同等方面的工作和培訓(xùn)。臨時事宜的完成。二、組織架構(gòu)：開發(fā)處長開發(fā)專員開發(fā)專員三、人員崗位說明：開發(fā)處長2、1、崗位名稱：開發(fā)處長2、隸屬關(guān)系：直接上級：副總經(jīng)理 直接下級：開發(fā)專員3、任職資格：為人誠信、公正、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定的合作精神、以公司利益為重、工作效率高；認(rèn)真執(zhí)行公司的規(guī)章制度；具有良好的領(lǐng)導(dǎo)能力，具有組建開發(fā)團(tuán)隊的能力；具有良好的組織、協(xié)調(diào)、管理、談判等能力；4、崗位職責(zé)及工作程序：職責(zé)(1)負(fù)責(zé)擬訂年度開發(fā)計劃和目標(biāo)，并全面組織實施及監(jiān)控；(2)負(fù)責(zé)新店址初選；(3)負(fù)責(zé)安排商圈的劃定、評估、分析報告與資料的建立；(4)負(fù)責(zé)市場內(nèi)信息的收集、評估及預(yù)測工作的實施方案；(5)安排協(xié)調(diào)新店開業(yè)前順利籌建工作；(6)呈報新店的開發(fā)進(jìn)程及相關(guān)細(xì)節(jié)；(7)指導(dǎo)、幫助開發(fā)專員與甲方進(jìn)行租（買）3、合同的談判；(8)配合公司內(nèi)部對新店評審工作，組織每月一次關(guān)于開發(fā)工作的研討會；(9)負(fù)責(zé)合同的擬定，輔助合同的順利簽訂；(10)申請開辦西安市商業(yè)聽證會，并完成聽證會所需前期資料，組織聽證會的圓滿成功；權(quán)限(1)對本部門具有管理權(quán)、指導(dǎo)權(quán)及配置人員任免權(quán)；(2)具有考核和監(jiān)督本處員工并進(jìn)行相應(yīng)獎懲的權(quán)利；并對其后果負(fù)有一定的責(zé)任。(3)對公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略、新店拓展計劃具有一定的建議權(quán)、知情權(quán)和執(zhí)行的責(zé)任。(4)組織本處員工對新選店所在商圈進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查，編制市場調(diào)研報告。 (5)本處所提供的所有資料對領(lǐng)導(dǎo)的決策具有重要的影響，負(fù)有一定的責(zé)任。(6)組織協(xié)調(diào)本部門與其它部門的工作，提高工4、作效率。(7)組織與對方的談判事宜，對擬訂的合同進(jìn)行審核。(8)保證本處所提供信息的準(zhǔn)確及真實性，并對其負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。工作程序及標(biāo)準(zhǔn)(1)保證完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的指標(biāo)、指示；(2)保證做到及時將開發(fā)處工作情況匯報上級領(lǐng)導(dǎo)，及時將上級領(lǐng)(3)的指示傳達(dá)給本部門，并組織實施；(4)遵守國家的法律、法規(guī)，以及公司的各項制度；(5)開發(fā)（業(yè)務(wù)）工作做到“六掌握”掌握市場調(diào)研分析的方法，指導(dǎo)各城市及各商業(yè)目標(biāo)點的調(diào)研報告完成；掌握商業(yè)地產(chǎn)知識；掌握工程中各項目簡單知識和簡便的檢測方法技能；掌握業(yè)務(wù)工作流程有關(guān)規(guī)定，并正確執(zhí)行；掌握常用的商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算方法和財務(wù)基礎(chǔ)知識； 掌握較新的談判方法，并及時指導(dǎo)5、各專員談判工作。 5、例行性工作： 開發(fā)處例行工作提報（處長）日期項目提交時間負(fù)責(zé)人服務(wù)對象備注每日檢查各專員出勤狀況布置工作任務(wù)8:30開發(fā)處長副總辦聽取各崗位工作狀態(tài)督促工作有序進(jìn)行開發(fā)處長副總辦了解各專員工作心理狀態(tài)，及時給與心理輔導(dǎo)開發(fā)處長副總辦及時傳達(dá)公司精神反饋工作中存在的問題開發(fā)處長副總辦查看當(dāng)日商業(yè)地產(chǎn)咨詢及零售業(yè)最新動態(tài)隨時開發(fā)處長副總辦協(xié)調(diào)各崗位之間的工作開發(fā)處長副總辦保證談判簽信息收集的準(zhǔn)確性、合理性開發(fā)處長副總辦協(xié)調(diào)開發(fā)處同各業(yè)務(wù)部門之間的關(guān)系開發(fā)處長副總辦每周追蹤事項完成情況周五開發(fā)處長副總辦培訓(xùn)事項完成情況周六開發(fā)處長副總辦每月審閱上月計劃工作總結(jié)及提報5日開發(fā)處長6、副總辦審閱本月工作計劃20日開發(fā)處長副總辦重點項目協(xié)調(diào)工作不定時開發(fā)處長副總辦本月考察及學(xué)習(xí)安排不定時開發(fā)處長副總辦下月耗材使用情況20日開發(fā)處長副總辦每月各部門協(xié)調(diào)會議的準(zhǔn)備工作不定時開發(fā)處長副總辦每季上季度計劃工作總結(jié)及提報1/7、4/7、7/7、10/7開發(fā)處長副總辦本季度工作計劃3/27、6/27、9/27、12/27開發(fā)處長副總辦各項突發(fā)事件處理結(jié)果不定時開發(fā)處長副總辦不定時突發(fā)事件的處理不定時開發(fā)處長副總辦完成公司各上級加派工作不定時開發(fā)處長副總辦與各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)不定時開發(fā)處長副總辦6、考核標(biāo)準(zhǔn)（績效考核）：第 季度績效考核表（開發(fā)處） 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)滿分優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)良好標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)不合格標(biāo)7、準(zhǔn)得分滿分的 90%-100%滿分的 80%-90%滿分的70%60%滿分的50%以下部門崗位標(biāo)準(zhǔn)20分特定二級市場分析6完成分析報告部分完成分析完成資料收集完成部分 資料收集安康店籌建工作5處理問題在1個工作日內(nèi)響應(yīng) 處理問題在2個工作日內(nèi)響應(yīng)處理問題在3個工作日內(nèi)響應(yīng)處理問題的時間超過3個工作日銷售完成率5110%以上100%110%90%100%90%以下毛利完成率4110%以上100%110%90%100%90%以下個人崗位標(biāo)準(zhǔn)70分二級市場目標(biāo)點的確認(rèn)是否符合為商業(yè)旺鋪14商圈內(nèi)人口在10萬人以上，人均收入高商圈內(nèi)人口在8萬人左右，人均收入較高商圈內(nèi)人口在6-8萬人以上，人均收入較高8、商圈內(nèi)人口在6萬人以下，人均收入一般增強(qiáng)談判能力133210對于目標(biāo)點的調(diào)研是否充分和準(zhǔn)確13真實全面較真實全面基本真實全面部分?jǐn)?shù)據(jù)不真實安康店籌建工作的完成情況1095%以上80-95%70-80%70%以下工作的執(zhí)行力10執(zhí)行力很強(qiáng)，能提前完成工作執(zhí)行力較強(qiáng)，能按時完成工作執(zhí)行力一般，能夠完成工作執(zhí)行力較差，做事拖沓工作協(xié)作程度10積極配合同事工作較配合同事工作基本可以配合不太配合其他同事工作工作態(tài)度培訓(xùn)成績10分違反公司規(guī)章制度4獎勵0次懲罰1次懲罰1次以上考勤記錄30請假7天以內(nèi)請假7天以上或遲到1-3次遲到3次以上或出現(xiàn)曠工季度綜合培訓(xùn)成績390分以上75分以上60分以上60分以下綜9、 合 考 評 得 分前20%中70%后10%考評日期：直管上級簽字： 本人簽字： 修改日期：修改內(nèi)容：直管上級簽字： 本人簽字： 考核評分請保留一位小數(shù)開發(fā)專員1、崗位名稱：開發(fā)專員2、隸屬關(guān)系：直接上級：開發(fā)處長3、任職資格：為人誠信、公正、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定的合作精神、以公司利益為重、工作效率高；認(rèn)真執(zhí)行公司的規(guī)章制度；具有良好的分析及解決問題的能力；對市場的變化具有快速、敏銳的洞察能力；具有良好的組織、協(xié)調(diào)、管理、談判等能力；必須達(dá)到有關(guān)規(guī)定的業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)；具有一定超市開發(fā)方面的知識，市場調(diào)研知識、管理知識、談判技巧等。4、崗位職責(zé)及工作程序：職責(zé)（1）接受開發(fā)處長的領(lǐng)導(dǎo)，服從其工作指派；（10、2）主持開發(fā)專員日常工作，負(fù)責(zé)新店址的篩選、呈報工作；（3）負(fù)責(zé)新店籌備期內(nèi)，合同的簽定、管理和履行，組織協(xié)調(diào)部門間工作；（4）制訂所負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)域的工作計劃，保證年度開發(fā)指標(biāo)的完成；（5）協(xié)調(diào)與公司各部門間的關(guān)系，對經(jīng)營工作提出改進(jìn)建議；（6）完善本處管理職能，提交目標(biāo)點詳細(xì)情況報告、目標(biāo)點可行報告；（7）積極主動進(jìn)行商業(yè)談判，建立良好的合作關(guān)系；（8）負(fù)責(zé)文件的保密對各種信息資料的分類、保管、保密；（9）臨時事宜的完成；權(quán)限（1）保證所搜集資料的真實性、完整性；（2）對不同層次或相同層次的不同部分的調(diào)研工作具有討論、分析、建議等權(quán)利，并負(fù)有相應(yīng)責(zé)任；（3）在本處內(nèi)部制定計劃時具有參與權(quán)，建議11、權(quán)，表決權(quán)；（4）根據(jù)不同的目標(biāo)點制定不同的調(diào)研計劃，并把調(diào)研結(jié)果匯總在部門內(nèi)討論，并形成文本入檔；（5）由于工作的需要，本處人員具有向上級領(lǐng)導(dǎo)申請公司辦公設(shè)備的使用和一定業(yè)務(wù)費用的使用；（6）保證本處和公司內(nèi)部資料的保密性；（7）所提供的市場調(diào)研報告、銷售預(yù)測分析、合同等對領(lǐng)導(dǎo)的決策具有重要的影響，并負(fù)有一定的責(zé)任。工作程序及標(biāo)準(zhǔn)（1）保證完成相關(guān)開發(fā)的商業(yè)目標(biāo)點的尋找、初選、調(diào)查的指標(biāo)；（2）保證完成相關(guān)城市各項市場調(diào)查，及數(shù)據(jù)的匯總；（3）遵守國家的法律、法規(guī)，以及公司的各項制度；（4）開發(fā)（業(yè)務(wù)）工作做到“五掌握”掌握市場調(diào)研分析的方法，寫出各城市及各商業(yè)目標(biāo)點的調(diào)研報告；掌握商業(yè)地產(chǎn)12、知識；掌握工程各項目簡單知識和簡便的檢測方法技能；掌握業(yè)務(wù)工作流程有關(guān)規(guī)定，并正確執(zhí)行；掌握常用的商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算方法和財務(wù)基礎(chǔ)知識；5、例行性工作：開發(fā)處例行工作提報明細(xì)表（專員）日期項目提交時間負(fù)責(zé)人服務(wù)對象備注每日組織晨會8:30開發(fā)專員開發(fā)處長完成各計劃任務(wù)開發(fā)專員開發(fā)處長每周追蹤事項完成情況周五開發(fā)專員開發(fā)處長培訓(xùn)事項完成情況周六開發(fā)專員開發(fā)處長每月上月計劃工作總結(jié)及提報5日開發(fā)專員開發(fā)處長本月工作計劃20日開發(fā)專員開發(fā)處長重點項目協(xié)調(diào)工作不定時開發(fā)專員開發(fā)處長本月考察及學(xué)習(xí)安排不定時開發(fā)專員開發(fā)處長下月耗材使用情況20日開發(fā)專員開發(fā)處長每月各部門協(xié)調(diào)會議的準(zhǔn)備工作不定時開發(fā)專員開發(fā)13、處長每季上季度計劃工作總結(jié)及提報1/7、4/7、7/7、10/7開發(fā)專員開發(fā)處長本季度工作計劃3/27、6/27、9/27、12/27開發(fā)專員開發(fā)處長各項突發(fā)事件處理結(jié)果不定時開發(fā)專員開發(fā)處長不定時突發(fā)事件的處理不定時開發(fā)專員開發(fā)處長完成公司各上級加派工作不定時開發(fā)專員開發(fā)處長與各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)不定時開發(fā)專員開發(fā)處長6、考核標(biāo)準(zhǔn)（績效考核）：第 季度績效考核表（開發(fā)處） 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)滿分優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)良好標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)不合格標(biāo)準(zhǔn)得分滿分的 90%-100%滿分的 80%-90%滿分的70%60%滿分的50%以下部門崗位標(biāo)準(zhǔn)20分特定二級市場分析6完成分析報告部分完成分析完成資料收集完成部分 資料收集安康店籌14、建工作5處理問題在1個工作日內(nèi)響應(yīng) 處理問題在2個工作日內(nèi)響應(yīng)處理問題在3個工作日內(nèi)響應(yīng)處理問題的時間超過3個工作日銷售完成率5110%以上100%110%90%100%90%以下毛利完成率4110%以上100%110%90%100%90%以下個人崗位標(biāo)準(zhǔn)70分二級市場目標(biāo)點的確認(rèn)是否符合為商業(yè)旺鋪14商圈內(nèi)人口在10萬人以上，人均收入高商圈內(nèi)人口在8萬人左右，人均收入較高商圈內(nèi)人口在6-8萬人以上，人均收入較高商圈內(nèi)人口在6萬人以下，人均收入一般增強(qiáng)談判能力133210對于目標(biāo)點的調(diào)研是否充分和準(zhǔn)確13真實全面較真實全面基本真實全面部分?jǐn)?shù)據(jù)不真實安康店籌建工作的完成情況1095%以上80-915、5%70-80%70%以下工作的執(zhí)行力10執(zhí)行力很強(qiáng)，能提前完成工作執(zhí)行力較強(qiáng)，能按時完成工作執(zhí)行力一般，能夠完成工作執(zhí)行力較差，做事拖沓工作協(xié)作程度10積極配合同事工作較配合同事工作基本可以配合不太配合其他同事工作工作態(tài)度培訓(xùn)成績10分違反公司規(guī)章制度4獎勵0次懲罰1次懲罰1次以上考勤記錄30請假7天以內(nèi)請假7天以上或遲到1-3次遲到3次以上或出現(xiàn)曠工季度綜合培訓(xùn)成績390分以上75分以上60分以上60分以下綜 合 考 評 得 分前20%中70%后10%考評日期：直管上級簽字： 本人簽字： 修改日期：修改內(nèi)容：直管上級簽字： 本人簽字： 考核評分請保留一位小數(shù)四、部門制度開發(fā)處尋找店址制度116、找店：開店策略要能執(zhí)行徹底，必須依靠立地開發(fā)人員開拓?fù)?jù)點的能力。事實上，要想找到理想的開店位置，就必須成立專門的立地開發(fā)部門，為其制定立地開發(fā)店鋪數(shù)量方面的目標(biāo)，并通過以下5種方法尋找合適的店址。（1）與建設(shè)公司或不動產(chǎn)中介公司合作。（2）通過供貨廠商介紹。（3）通過員工關(guān)系介紹。（4）通過媒體征求。（5）立地開發(fā)人員劃定責(zé)任區(qū)域范圍，進(jìn)行地毯式搜尋。2、挖店：挖店就是把有潛力的地點挖出來，其步驟如下：（1）依據(jù)公司的開店策略來評估開店潛力范圍，并在各個潛力域設(shè)定先開店的順序及開店目標(biāo)；（2）立地開發(fā)人員在潛力區(qū)域的責(zé)任范圍內(nèi)，進(jìn)行地毯式搜索。此處所謂“搜索”，是指只要某一地點滿足開店要求，17、即使原來不是用來開超市的，或尚未貼出招租告示的，開發(fā)人員要想盡辦法說服房主與我方合作。3、搶店當(dāng)了解到某些經(jīng)營良好的競爭店是采用租約的形勢經(jīng)營時，便在和約到期前與出租方現(xiàn)行洽談轉(zhuǎn)租。 此舉必然會引發(fā)惡性竟租，讓房主漁翁得利，一般不建議使用此法。開發(fā)處目標(biāo)點市場調(diào)查制度1、立地調(diào)查的主要目的（1）開店后至少有10年的持續(xù)力；（2）有足夠的集客能力；（3）出入交通方便，有足夠的賣場和停車場。2、確定立地條件的三要素：（1）人口數(shù)，收入情況（至少有可支持一家店的人口數(shù)0）；（2）道路交通工具：可抵達(dá)店鋪購買的方法；（3）賣場面積大小：吸引顧客的能力。3、立地調(diào)查的要點：（1）立地調(diào)查標(biāo)的物：應(yīng)該調(diào)查18、所有權(quán)是否明確、使用執(zhí)照是否齊全、是否已查封、使用者是否同意按時移交、門頭招牌是否可安置、進(jìn)出口是否方便、若是地下室，是否有防水層及可淹水現(xiàn)象；面積：調(diào)查建筑物外體形狀、面臨道路情況、店址形狀大小、使用面積的大小、提供設(shè)備設(shè)施有哪些、可使用的賣場面積等；調(diào)查建筑物是否合法，建蔽率、容積率和可供建設(shè)總面積是多少，周圍有哪些特定地區(qū)；調(diào)查附近地價（土地租賃費）高低、自己整地還是有房東整地，使用前為何種土地，是否有土地證；調(diào)查附近租期長短，是否需要押金，押金是多少，押金利息是多少，押金返還方式如何；調(diào)查道路交通以及停車能力，調(diào)查前面和側(cè)面道路寬度，是否為單行道，是否為斑馬線、紅綠燈，是否設(shè)置了路燈照19、明，自用停車位有多少，公用停車位有多少，是否收費；調(diào)查房東所出房租是否太貴，樓高、樓層是多少，給排水系統(tǒng)、天然氣管道、水塔管線、配線等設(shè)施是否完善，電力容量是否足夠，是否具有消防系統(tǒng)，是否有其他違章建筑，是否有室內(nèi)停車場或防空避難所，是否占用公共設(shè)施；調(diào)查地主、房主是否有財務(wù)困難，職業(yè)、住居、信用情況怎樣，是否能在租賃期間履約，若有領(lǐng)地開發(fā)，是否會影響本店。（2）環(huán)境，先定位商圈的商業(yè)性質(zhì)和形態(tài)，再探討商圈客源、消費者屬性以及商圈內(nèi)的競爭業(yè)種。（3）人口，調(diào)查社區(qū)人口數(shù)、人口密度、人口增長率，白天或夜間流入流出的人口數(shù)、年齡層分布、教育水平分布、家庭年收入與支出。（4）交通流量，調(diào)查單項？（雙20、向）的摩托車、大客車、私家車、貨車流量，雙向行人流量，是否有公交車、地鐵經(jīng)過（如果有，請一表格形式說明公交車或地鐵情況）。（5）住戶情況：消費者工作單位情況、職位、平均工資。（6）競爭店：各相關(guān)業(yè)種的店數(shù)、營業(yè)面積、貨品齊全度、停車能力、價格情況等。（7）城市情況：收集辦公大樓、銀行、電影院、公園、休閑設(shè)施、運動設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、飯店、停車場的開放時間、使用頻率、數(shù)量、面積等方面情報。（8）其他可選店址：調(diào)查在同一商圈內(nèi)，以同樣的租房條件是否能夠租到更好的店址，或者類似的立地條件是否有更便宜的租金。（9）年營業(yè)額預(yù)測：預(yù)測之前，先要設(shè)定商圈范圍，以商圈范圍內(nèi)住戶的規(guī)模乘以每戶支出，即為年營業(yè)額21、。（10）損益平衡點設(shè)定：原始投資會影響開店后每月的折舊及經(jīng)常性的水電、修繕費等支出項目，人事費也會受成本控制的影響。原則上損益平衡點越低，資金回收年限越短。開發(fā)處談判制度1、確定談判指導(dǎo)書：在上次談判后要確定談判雙方的優(yōu)略勢，并以談判指導(dǎo)書的形式記錄下來，用于對下次談判作指導(dǎo)。2、了解談判目標(biāo)對象和競爭對手的動態(tài)：（1）了解對方背景、談判負(fù)責(zé)人和決策人以及決策程序；（2）了解對方要求基本條件； （3）從與對方的談判中了解競爭對手的情況；（4）了解競爭對手的背景和實力。3、談判技巧：（1）談判前準(zhǔn)備充分；（2）談判時要避免談判破裂；（3）想方設(shè)法與有權(quán)決定的人談判；（4）采取主動，但避免讓對方22、了解本公司的立場；（5）在觸及你不想告訴對方的話題，可轉(zhuǎn)移話題；（6）盡量以肯定的語氣與對方談判；（7）盡量為對手著想；（8）以退為進(jìn)。開發(fā)項目審核制度1、評估小組（1）建立評估小組如果開發(fā)人員對店址評估資料的判斷過于主觀，就容易造成開店的失敗。為了避免作業(yè)的疏忽，有必要成立店址評估小組；評估小組由開發(fā)處人員組成，必要時會邀請其他相關(guān)部門人員參加，如：人事部、財務(wù)部、營運部、工程部等。（2）評估小組進(jìn)行商圈調(diào)查調(diào)查問卷的設(shè)計方式、調(diào)查訪問的方法、對調(diào)查人員的培訓(xùn)、抽樣是否具有代表性、調(diào)查訪問時的情景、誘導(dǎo)方法等都會影響調(diào)查結(jié)果，因此進(jìn)行商圈調(diào)查時應(yīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎，應(yīng)注意事項如下：從政府部門收集來的資23、料是否最新、有效；商圈調(diào)查的方法是否正確；資料分析是否正確；是否根據(jù)資料來判斷結(jié)果；進(jìn)行損益平衡分析時，應(yīng)注意是否低估了費用和投資，是否高估了營業(yè)額和毛利率等；預(yù)估營業(yè)額是否在上限值或下限值的范圍內(nèi)；其它費用是否考慮在內(nèi)，如：利息、折舊等。（3）評估小組的職責(zé)對尋找到的新目標(biāo)點的評估，資料收集等；實施商圈調(diào)查；資料的分析、判斷；制定門店投資計劃。2決策委員會：申請成立決策委員會審核開發(fā)項目決策的正確與否對店鋪日后的經(jīng)營成敗有著直接的影響，所以超市選址必須成立決策委員會，對審核小組收集的資料進(jìn)行審核。（1）委員會成員：開發(fā)委員：對其他委員的質(zhì)疑提出合理的解釋；財務(wù)委員：對評估小組的投資與費用明細(xì)24、進(jìn)行仔細(xì)審核；營運委員：判斷對營業(yè)額的預(yù)估是否樂觀，對商品方面的能力達(dá)成共識，并確認(rèn)行銷能力；工程委員：確認(rèn)投資項目，控制省力化成本。人事委員：確認(rèn)人事及人力資源；配送委員：確認(rèn)配送成本及配送能力。（2）委員會的職責(zé)：主要有投資規(guī)劃、成本控制的審核、政策的引導(dǎo)、商品行銷政策的戰(zhàn)略引導(dǎo)、進(jìn)行微調(diào)和做出決定。 開發(fā)處文件管理制度1、文件的建檔合同管理，檔案管理及商戶資料庫管理；租賃合同新商戶資料的收集、整理、入檔、后備商戶資料入檔。2、文件的保存維護(hù)商戶信息及商品檔案的信息資料。3、文件的保密憑相應(yīng)級別施以相應(yīng)權(quán)限。目標(biāo)點集客能力特征表項目特征租賃面積店址位置商圈人口密度 人/Km2道路通行4快 25、4快2慢 6快2慢 單行道車行道有 無隔離帶 過街天橋 地下通道門前道路性質(zhì)主干道 次干道 步行街 郊外干線人流量（4小時） 人店面寬度 米。位置性質(zhì)凹地 平地 角地 旗地門前公交車站 路（200米范圍內(nèi)）門前廣場 M M = M2 M2 總計面積約 M2停車位 個建筑物特征表項目特征房產(chǎn)所有者產(chǎn)權(quán) 是 否 清晰 營業(yè)樓層（共多少層）租賃樓層租賃總面積 M2賣場面積 M2輔助面積 M2建筑物結(jié)構(gòu) 框架 輕鋼 柱距 M M建筑物退紅線距離荷載 Kg/M2層高 開面*縱深 M M標(biāo)的物建筑基本數(shù)據(jù)責(zé) 任 劃 分檢核要點業(yè) 主承 租 人提供圖紙實地踏勘口1.大型超市單層面積應(yīng)達(dá)3000M2以上2.總26、面積最好達(dá)8000M2以上提供圖紙與尺吋實地踏勘1.以長方形為佳, 短邊不小於35M口1.營業(yè)樓層最好不超過二層 提供圖紙實地踏勘口2.最好是地下二層到地面三層之間 3.地面四樓以上難聚人氣最好不要提供圖紙與現(xiàn)場實地仗量1.最佳的柱網(wǎng)是8M*8M以上1.消防空調(diào)等設(shè)備管道下的淨(jìng)高度最好能提供圖紙實地踏勘 達(dá)到3.3M以上, 保證燈帶高度3.2M口2.樓層高度(板到板)最好為5-6M提供建物竣工時間資料核查1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)物建築使用年限50年口2.1958年大躍進(jìn)時期完成的建物要特留意3.租賃物業(yè)至少要能使用15年以上 來客數(shù)分析范圍人口數(shù)每天來客人數(shù)每周來店次數(shù)每月來客人數(shù)（按四周考量）0-27、1公里（第一商圈）（按35%考量）（按每人2.0考量）0001-2公里（第二商圈）（按25%考量）（按每人1.5考量）0002-3公里（第三商圈）（按15%考量）（按每人1.0考量）000合計0000 商圈人口調(diào)查表日期： 年 月 日社區(qū)名稱戶數(shù)人口數(shù)流動人口15002000200030003000以上第一商圈（1公里范圍）小計第二商圈總計商圈競爭情況城 市*市/區(qū)2004離店距離(KM)已開聽證會競爭店店名含本店及其它分店 ，依開店時間列序 ，時間較早列在前面123456789101112131415161718xx店競爭分析表大項數(shù)碼項目競爭店競爭店資 產(chǎn)1開店日期21公里半徑（萬人）1228、公里半徑（萬人）23公里半徑（萬人）3競爭者離本店直線距離（KM）4競爭者在本店的方位（指東南西北方）5營業(yè)樓層(共多少層)6賣場的樓層（樓層位置）7賣場總營業(yè)面積（M2）8招 商專柜樓層專柜面積（M2）店鋪數(shù)9購 物 環(huán) 境走道（寬/適中/擁擠）正常收銀臺數(shù)（收銀線上）快速收銀臺數(shù) （收銀線上）其它位置收銀臺數(shù)清潔（整潔/臟亂/一般）光線（明亮/較暗/一般）動線標(biāo)示（明確/顯目/不清）POP標(biāo)示 （明確/顯目/不清）空氣清新度（清新/通風(fēng)/一般/混濁）溫度 (適宜/過冷或過熱/無空調(diào))手推車（輛數(shù)）購物藍(lán)（個數(shù)）提供送貨服務(wù)(有/無,若有,多少元以上)停車位汽車（輛數(shù)）自行車（輛數(shù)）設(shè)備（高29、中、低檔）10會員制（是/否）11有效會員數(shù)目（如有實施會員制）12車 站 免費大巴（幾條線）公交車（幾條線） 牌地鐵（在附近/較遠(yuǎn)/無）13消費者口碑（好/一般/差）人 力14營業(yè)時段平常日節(jié)慶日15賣場總員工數(shù)16賣場員工素質(zhì)（高、中、低）17賣場專柜廠商促銷人員數(shù)18其它廠商促銷總?cè)藬?shù)商 品19廣 告 促 銷快訊期（天數(shù)）快訊促銷 （定期/不定期）店內(nèi)促銷頻次 （多/少/無）舉辦活動 (經(jīng)常/很少/很有吸引力)其它廣告方式 （電視/廣播/報刊）20價格(以本店價格為100%，比本店貴者高于100%，便宜者低于100%)雜貨生鮮百貨21品 項 數(shù) (個)雜貨自營專柜生鮮自營專柜百貨自營專30、柜總計自營專柜22生鮮賣相 （很好/好/一般/參差不齊）23自有品牌品項數(shù)（個）檔次（高/中/低）財 務(wù)24賣場日均營業(yè)額（萬元）25生鮮（自營業(yè)績占店比）26賣場日均坪效（元/M2）27賣場月人均銷售額（元/人/月）28賣場月租金（元/M2）29賣場專柜銷售占店比（%）30招商專柜月租金（元/M2/月）新店投資評估表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 NO 投資表數(shù)據(jù)項目 1 新店名稱 2 預(yù)估賣場營業(yè)面積(m2) 3 營業(yè)額預(yù)計年增率 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 4 營業(yè)額預(yù)估 6 日均營業(yè)額預(yù)估/天 7 營業(yè)額預(yù)估（未稅 ） 7 預(yù)估毛利率 8 預(yù)估毛利額 9 預(yù)估其他業(yè)務(wù)收入率 10 其他業(yè)務(wù)收31、入 12 總毛利 13 人事費用/年 14 促銷費用 15 基本設(shè)施費用 16 行政管理費 17 管理費 18 折舊與攤銷 19 賣場租金 20 福利性費用 21 政策性費用 19 其它費用 20 營業(yè)費用總計 21 營業(yè)外收支/年 22 財務(wù)費用/年 23 當(dāng)年營業(yè)績效（1） 24 營業(yè)績效累計 30 盈虧平衡點 部門主管： 主管： 制作人：年營業(yè)費用估算表序號項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年經(jīng)營成本一、營業(yè)費用小計1、人事費用工資及加班費臨時傭工工資獎勵基金福利費教育經(jīng)費2、促銷費用廣告宣傳費返利及折讓招商促銷費會員卡制卡費人事招聘3、基本設(shè)施費用修理費及32、設(shè)備維護(hù)費 其中：總 務(wù) 信息中心消防保安費物料消耗水電費(不含稅)燃料費檢驗/檢測費4、行政管理費辦公費差旅費通訊費 其中：數(shù)據(jù)傳送 電話費汽車費用運雜費業(yè)務(wù)招待費5、管理費清潔費物業(yè)管理費6、折舊與攤銷固定資產(chǎn)折舊費開辦費攤銷低值易耗品攤銷7、賣場租金8、福利性費用養(yǎng)老統(tǒng)籌工傷保險醫(yī)療保險住房公積金保險費9、政策性費用費用性稅金壞帳準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備10、其它費用 店投資額預(yù)算表項目折舊年限投資方工程界定點乙方投資估算5%殘值年折舊費中央空調(diào)消防保安設(shè)備房屋建筑物天然氣廣場工程電氣工程（發(fā)電機(jī)、ups）地面、墻面、天花自來水電梯冷鏈賣場家具電子設(shè)備（通訊、監(jiān)控、廣播）其它（含開辦費）室外工程33、交通運輸幕墻二次照明（燈具）電纜工程二次裝修地面廣告牌工程木制設(shè)備工程收銀、電腦設(shè)備合計損益表項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年年收益 預(yù)估毛利率 預(yù)估毛利額 預(yù)估其他業(yè)務(wù)收入率 其他業(yè)務(wù)收入 總毛利 營業(yè)費用營業(yè)利潤企業(yè)所得稅稅后利潤公積金可供分配利潤現(xiàn)金流量表序號項目建設(shè)期達(dá)到設(shè)計能力經(jīng)營期第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1現(xiàn)金收入1.1銷售收入1.2回收固定資金余值1.3回收流動資金2現(xiàn)金流出2.1項目投資2.2年經(jīng)營成本2.3營業(yè)成本2.4所得稅2.5公積金凈現(xiàn)金流量3累計凈現(xiàn)金流量財務(wù)動態(tài)指標(biāo)： 內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值r=10%（萬元）投資回收期（年）銷售額預(yù)測經(jīng)驗值（1） 商圈人口年食品類消費性支出食品類潛在消費總額市場占有率年食品類銷售額食品類銷售額占總銷售額比率年預(yù)測總銷售額中心商圈第二商圈合計銷售額預(yù)測來客數(shù)客單價法（2）項目人口性質(zhì)中心商圈人口來客系數(shù)年來客數(shù)客單價銷售額