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1、小 區物業管理方案方案制定人：目錄一、 建議該小區在規劃中應完善設施配置項目二、 小區物業管理公司架構圖三、 公司質量方針四、 小區客戶定位五、 管理模式六、 服務水平設置七、 小區物業公司主要管理人員配置八、 管理目標九、 管理措施十、 小區日常管理運作十一、 小區物業推廣及營銷方案十二、 小區物業管理保險方案十三、 管理費收支預算十四、 管理中需明確解決的問題一、根據小區物業特點應在規劃中完善以下配置由于小區客戶多屬中高檔次的事業成功人士安居樂業之居所，那么居住環境應與優雅的環境、嚴密的安防設施、周到的服務相匹面，因此，小區應有以下設施的配套：1. 小區周邊紅外線監控報警系統。2. 保安巡2、更系統。3. 消防、火警報警系統。4. 監督控制服務中心。5. 多功能會所服務。6. 室外、泳池、籃球場。7. 兒童游樂設施。8. 應急照明發電機組設備。9. 二次加壓供水系統。10. 小區便民購物商場。11. 垃圾分類處理站。12. 小區背景音樂。13. 小區內車場、路口電梯監控（探頭）系統。14. 門鈴對講報警系統。15. IC卡出入系統。二、小區物業管理公司架構圖總經理經理維修部主管1人保安部主管1人保潔部主管1人綠化部主管1人辦公室主管1人會所服務部主管1人班長1人班長1人班長1人保安員15人保安員15人保安員15人客戶服務管理員1人前臺服務員1人商鋪管理員1人檔案管理員1人社區文化管3、理員1人出納1人會記1人班長1人班長1人服務員2人服務員2人班長1人綠化員4人保潔員17人班長1人水電維修技術員土建設施技術員機電設備技術員三、公司質量方針它表述了具有現代文明服務、意識和奉獻精神的物業管理人對客戶的一種服務愿望和質量承諾，體現了公司的質量目標，反映了公司決策層的質量意識和決心，明確了每位員工的工作要求。四、小區客戶定位由于“小區”內各種游樂設施、設備、智能化系統比較先進、齊全，那么房屋的售價相對較中低檔住宅小區要高，所以凡居住位于該“小區”的客戶應屬于社會各界事業較成功的高檔次客戶。五、管理模式小區實行“全封閉”、“以人為中心、以個性化管理”的管理模式進行管理。六、服務水平設4、置由于“小區“的客戶屬于中高檔次的客戶，那么在物業管理服務的水平的要求上就相對于較高，這樣才能滿足客戶的需求。客戶進出小區保安的禮貌禮節、報刑的整理和分送、保潔的清潔程度、家政服務人員的各項素質、水電維修的技能及及時性、小區的綠化養護等都必須達到客戶的高品位、高要求，那么就必需按酒店模式進行管理。由于要達到大多數客戶的需求，在客觀上，人員的素質上就必須要求更高。所以“小區”將：按四星級酒店管理方式去要求，達到三星級酒店服務的水平標準，參照ISO9002 體系去進行管理上的規范，使小區在三年左右達到“全國優秀示范住宅小區的標準：1. 物業管理員工經“酒店禮儀服務”之培訓后上崗。2. 物業管理將實5、行季度收支帳務公開。3. 物業管理各項服務將實行動態管理。4. 小區物業設一站式服務體系。5. 小區物業設托管式家政服務。七、“小區”物業管理公司主要管理人員的配置崗 位職 責具備條件經理全面負責小區的物業管理工作男2840歲，大專有上，具3年以上大型物業公司同等職位，經驗（提供曾任職證明）管理成功案例，精通ISO9002，須提供以前同等職位薪金證明優先。辦公室主管負責辦公室的各項日常管理工作男，2835歲，管理專業，大專以上，同等職位三年工作經驗（提供證明）。會計出納負責為住戶辦理全面托收，參與前期的水電表抄送，統計工作，統籌管理小區財務收支工作男女不限，2840歲，財會專業，大專，懂物業管6、理的財務規定，3年同等工作經驗。（提供 曾任職證明）檔案員高鋪管理員文員負責物業各類資料的管理，高鋪的租憑管理，及接響電話男女不限，2535歲，檔案專業，中專以上，同等職位二年工作經驗，（提供曾任職證明）客戶服務負責小區社區文化宣傳，落實各項服務措施2835歲，大專以上，文秘專業，愛好廣泛，口才好，較強組織能力。（提供證明）維修主管負責小區各類設施設備，土建，電梯等的維修保養管理男，2835歲，助工以上職稱，具同等職位三年工作經驗。（提供證明）保安主管負責小區的保安和車輛，監控室的管理工作男，2535歲，退伍軍人，黨員，軍事素質優，同等職位三年以上工作經驗。（提供證明）綠化主管負責小區綠化養護7、，整治工作園藝，園林專業，2835歲，中專以上，具同等職位三年以上工作經驗。（提供證明）保潔主管負責小區保潔服務，家政服務的管理工作男女不限，2535歲，中專以上，具同等職位三年以上工作經驗。（提供證明）會所主管負責小區會所的管理工作男女不限，2835歲，大專以上，經濟管理專，具同等職位三年以上工作經驗。（提供證明）八、管理目標1. 實行嚴格的成本控制，以每項支出都是必要的為前提增強各種有償服務的管理，增加各種有償服務項目，達到創收的目的。2. 通過制定嚴密的考核指標，實行責任指標落實到人的成本指標考核。3. 有效地控制經費開支，確保住戶的每一分管理費支出都是物有所值，甚至物超所值。4. 通過8、嚴格、規范的管理，使小區在一年之內達到全國甲級物業管理水平的標準，在三年之內使小區成為全國優秀住宅小區，在五年之內成為具有良好口碑的物業管理企業，成為本地區物業管理行業的一支具有豐富物業管理經驗和先進物業管理理念的專業隊伍。5. 通過大量的訓練及培訓，我們的員工將以是“物業人”而感到驕傲與自豪，將成為同行業的獵頭目標，以盡我們對社會的義務，創造社會效益。九、管理措施在實際工作中，管理處將特別重視各類有效會議的召集，如管理處的每周一的周例會，各部門的周例會。會上反映情況，匯報工作，討論問題，制定措施。會下，監督檢查，了解情況，捕捉信息，觀察動向，細微周密科學的管理體制時刻把握著管理處正常運作的脈9、搏。向管理要效益，是管理處做好物業管理工作的基本出發點，也是公司生存和發展的客觀要求。走向社會走向市場，適應社會適應市場，以市場機制來調節我們的行為，不斷修正我們的管理方式和策略，最大限度地獲取經濟效益，并且堅持三個效益的統一與協調（經濟、社會、環境）。樹立企業人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創造良好的外部環境。在用人制度上形成“能者上，庸者下”、“無功就是過、平平淡淡就是錯”的企業人才觀，堅決拚棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處經理的唯一標準是能否為公司創造效益，其中包括社會效益和經濟效益。考核員工的唯一標準是能否被有效使用。重視人才培養，努力提高員工的整體素質。管理處將把員工的業務培訓10、放在公司發展的重要位置，每年必須制定全年培訓計劃，包括內部培訓，外聘專業人士、外送培訓等。規定各類人員都必須詩證上崗，都能夠身兼數職，成為多面手。鼓勵員工長期在本公司服務和發展，并從內部發現人才，培養人才，實行和平競爭上崗，給員工一個廣闊的發展空間，真正使人才進得來，用得上，留得住，并切實解決管理層以上人才的流動問題。實行有效的激勵機制，努力培養員工奮發向上的精神風貌。激勵機制包括三種：一是榮譽激勵，二是參與激勵，三是物質激勵。管理處召開的周例會，可邀請部份普通員工代表參加，讓他們了解管理處的工作計劃、發展目標及存在的問題。營造企業文化，塑造企業形象，增強員工的自信和認同感。優秀的企業可以形成11、巨大的企業凝聚力，成功的企業一定有成功的企業文化。管理處提出的“服務熱誠、精益求精、管理規范、進取創新”的質量方針，將在員工中深入細致地宣傳講解，保證方針的順利實施。在規范企業形象上堅持從大處著眼，從小事做起。管理處將對員工著裝、接聽電話用語、行走站立的姿勢、與客戶講話的語氣、語調、態度、進入住戶家從敲門力度到工作完成后的如何退出等進行明確的行為規范要求。管理處將通過教育，培養員工的素質，向社會公眾展示“小區物業人”的精神風貌。管理處將倡導“以人為中心，以個性化管理的方式”的管理思想。在這一思想指導作用下，管理處將成為一個強化的溫室社會，處身其間的個人，逐步被培養起類似于家族意識的社會意識，形12、成克己、忠誠、服務、合作及效忠精神。重視領導作用，發揮“群體效能”，一個企業要成功，就要有好的帶頭人，就要依靠群體的作用，依靠團結奮斗和頑強拼搏精神支撐，管理處將推行員工提合理化建議等做法，使企業的凝聚力增強，經營管理者與被管理者的關系不斷改善。管理處每做出一項重要決定及決策，都必須經過集體討論而確定，盡量避免出現偏差。小區管理處將采取公司領導下的經理負責制，這是一種直線制的領導形式。由于管理處的編制本著精干、高效的原則，職責明確，管理處經理集指揮與職能于一身，能全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務的下達昀由經理直接安排。各級主管屬下人員直接向其上級負責。管理處在內部13、管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個連續封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作。否則，如果管理系統內的結構松散，沒有一定的控制，那么內部管理必定是無效的。這種封閉回路如圖所示：總經理指揮監督機構經理指令執行機構各主管專業人員策劃機構主管反饋渠道 在具體運作中，管理處經理是日常工作的指揮者，同時又是監督檢查者，各項指令下達后，安排和執行機構即開始運作，執行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經理做出校正、判斷、總結，在整個過程中，經理還要從檢查評比結果中發現管理中存在的問題，并加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結，從而保證管理的有效性。在上述過程中，最重要和最具有物14、業管理模式特點的就是反饋渠道這一環節。這個環節包括硬件和軟件兩方面。硬件方面，主要是參照各種操作程序和作業指導書進行控制，對每一件事情進行過程控制，不會因人而改變事情的處理結果。我們將采取與顧客溝通和程序，其中規定管理處每年至少召開一次顧客墾談會，了解管理服務中存在的問題及客戶需求。每年管理處進行一次顧客意見調查，發放顧客意思調查表，回收后由管理處經理拜讀，并給予回復。這樣便于公司在做經營管理決策時隨時了解管理處服務現狀及顧客滿意程度。在對外服務上，管理處將建立起對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以便對照檢查管理服務工作。在小區內安裝由經理直接掌握的“經理意見箱”，必要時安裝“總經理意見箱”15、，隨時征集顧客對服務工作的意見，使信息的真實性和及時性得到保證。在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，通過這種“人情化、個性化”的管理，及時了解掌握員工的心理活動思想狀態，將員工在言行中表露出來的種種消極情緒指導糾正，將可能影響服務質量的因素消滅在萌芽狀態，確保管理處的正常工作秩序不受干擾和阻礙。管理處在內部的管理上將采用逐級負責制和逐級申報制，這會對管理處的日常管理工作起到有效管理，職責分明，提高工作效率的目的。在溝通渠道上，管理處還將實行每位員工都可以向管理處經理反映工作思想等情況，增加管理的透明度，使員工能得到及時的申訴，讓員工感覺到公司管理的公正16、公平性，以此提高員工的工作積極性，增強責任感和團隊意識。十、小區日常管理運作一、日常事務1、處對小區的日常事務管理如下表：工作安排8：008：30處理住戶申報投訴；8：309：30巡視；9：3012：00跟蹤監督；14：0015：30學習、培訓、整理檔案；15：3016：30巡視；16：3018：30走訪、問訪。工作內容跟蹤監督日常：3遍/天；入伙期間：8小時/天；巡 視日常：2遍/天；入伙期間：8小時/天；走 訪3次/周；1遍/月；回 訪處理率：100%，回訪記錄100%。檢查內容及處理方法日檢項目1、裝修巡視2、投訴接待3、違章檢查4、車輛管理5、治安6、清潔7、綠化8、維修9、倉庫察看17、10、機電設備11、社區活動12、員工食堂13、員工宿舍14、內務巡視。處理方法1、 記錄巡視發現的問題，搜集住戶的反饋意見；2、 對巡視中發現的問題，分類進行處理；1) 填寫意見轉呈表；2) 發現的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3) 即行關閉輕微不合格項目；4) 發現違章行為按“違章處理規定”執行；5) 發現的嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周檢項目全面檢查住宅各項工作，著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。處理方法管理處主任組織管員、班組長、對發現的不合格項及時整改，嚴重不合格項制定糾正措施并上報物業部。考核標準平時日檢，周檢，月檢，參照ISO9002質量標準；年終參照“全國城市18、物業管理優秀示范住宅小區”標準考核驗收。2、機電運行與保養：主要內容運行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調等正常運作并做好記錄；巡視：巡視設備房和設備運作情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負責機電設施、設備的各項維修、保養工作，并做好記錄；定期清潔所管設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查、發現問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目1、低壓配電柜2、干式變壓器3、柴油發電機4、水泵5、水池、水箱6、風機7、防盜監督控系統8、公共天線系統9、對講報警系統10、空調設備11、火災報警控制系統12、氣體自動滅火系統13、防火卷簾門14、消火檢15、疏散19、出口批示燈16、自動噴水滅火系統17、煙、溫感系統18、干粉滅火器。處理方法按照公司ISO9002標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報機電部經理并提出糾正措施。考核標準平時日檢，周檢，月檢，參照ISO9002質量標準；年終參照“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”標準考核驗收。3、機電運作與保養工作安排機電運作：24小時8：008：30處理申報投訴；8：3010：00跟蹤監督；10：3012：00維修養護；15：3017：00整理學習；17：0018：30回訪。主要工作房屋本體室內：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內，48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發現問題按原樣20、及時修復，每年全面檢查一次，34年全面修補刷漆一次。天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發出問題及時修補。公共設施室內污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1遍，零修時，中小型維修通知水電部門；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1、地基基礎2、梁柱板主體3、墻體4、頂棚5、樓梯扶手6、公共門窗7、隔熱層、防水層8、水箱水池9、天面扶柱10、消防設施11、電子對講門12、信報箱13、標識14、散水坡15、樓板地面磚16、上下雨污水管17、設備房121、8、道路19、電纜溝蓋板21、路牙22、踏步臺階23、給排水24、路燈25、清潔設備26、娛樂設施。處理方法按照公司ISO9002標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主任并提出糾正措施。考核標準平時日檢，周檢，月檢，參照ISO9002質量標準；年終參照“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”標準考核驗收。4、治安、消防、車輛管理：工作安排定崗檢查進出口、停車場：24小時流動巡查消防設施：1遍/周；住區安全違章行為24小時車輛停放車輛保管：24小時突發事件：90120秒，責任保安或車輛管理員到達現場；學習訓練學習法規：1次/周；訓練：2次/周；演示培訓：1次/周。檢查項目及處理方法檢查項目22、1. 查可疑人員，外來人員和撿垃圾、乞討人員；2. 查違章停車、違章裝修；3. 查室外施工、搭建情況；4. 查亂擺賣現象；5. 查高空拋物、亂扔垃圾現象；6. 查破壞綠化、占用綠地現象；7. 查漏水、漏電、漏氣現象；8. 查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法按照公司ISO9002質量體系標準，對輕微不合格頂匯報隊長及主管房管員，嚴重不合格項上報主任。考核標準平時日檢，周檢，月檢，參照ISO9002質量標準；年終參照“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”標準考核驗收。5、清潔保潔管理：工作安排6：007：00地面清掃；7：008：00垃圾清運；8：3010：30樓道清掃、噴藥；13：0015：323、0樓面清掃；15：3017：00垃圾清運。工作內容道路清潔2次/天；每月用水沖刷一次；保 潔12小時/天樓間保潔清掃3遍/周；清洗2遍/月；垃圾清運清運2遍/天；洗車1遍/天；消 殺2遍/周。檢查項目及處理辦法檢查項目1. 馬路、人行道、綠化地、散水坡、排水溝；2. 停車場、崗停、單車棚；3. 垃圾箱、垃圾中轉站、化糞池；4. 游泳池、網球場；5. 污、雨水井和沙井；6、宣傳欄、標識；7、電梯、樓道、走廊、樓道燈具；8、墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等；9、裙樓、天面；10、值班室、辦公室、衛生間；11、除四害。處理辦法按公司ISO9002質量體系標準，對輕微不合格項目自行24、關閉，閉嚴重不合格項上報主管房員和主任并提出整改方案加以糾正。考核標準平時日檢，周檢，月檢，參照ISO9002質量標準；年終參照“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”標準考核驗收。6、綠化養護管理：工作安排6：309：30澆水、施肥；9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：0016：00殺蟲、補缺、保潔；16：0018：30澆水、施肥。工作內容整形造型6次/年；施 肥春秋各1遍；澆 水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草中耕1遍/季；平時1遍/天；下雨天除外；補 缺視缺苗情況及時補缺；殺 蟲1遍/周，發現害蟲立即消滅；保潔12小時/天。檢查項目及25、處理方法檢查項目1. 喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥；2. 灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水；3. 除雜草；4. 補栽補種；5. 治病殺蟲；6. 清理枯枝落葉、綠地石塊；7. 松土；8. 防風防澇。處理辦法按照公司ISO9002質量體紗標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報主任及物業管理部，并提出糾正措施。考核標準平時日檢，周檢，月檢，參照ISO9002質量標準；年終參照“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”標準考核驗收。十一、小區物業推廣及營銷方案一、樓市分析地產業在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代，進入21世紀的地產業個性化、形象化竟爭日益激烈；已有一批樓盤相繼樹立起了“超前26、20年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”“關愛人性、和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。現時地產業竟爭盡管白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯，眾多樓盤把優美環境的打造，讓居所與自然融合視為成功營銷的基礎；相信在以后相當長一段時期內，個性化和形象化將成為地產發展的潮流。二、物業概述（略）三、的優勢與不足優勢1、 位置優越、交通便捷位置優越： 地理位置優越，由于市場競爭已形成成功人事的置業金三角身處鬧市卻沒有鬧市的喧囂交通便捷：屋苑設有巴士接送站，出行方便每天多班直通客車往返各地2、 小區多區分布，混合型住宅，中高檔豪華裝修 室外設施：略 室內設施：略3、 統一裝修130m/均27、的大面積高檔裝修，對于事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的成功人士（目標購房群）極具吸引力不足1、 環境建設缺乏代表性、吸引性景觀；環境是絕對OK的，但走過一遍后總有一點遺撼，缺乏代表性的主題式景觀，不利于引發目標購房群的100%興趣；（力求更好）2、 物業管理服務因對管理現狀不甚了解，故略四、目標購房群1、 年齡在35-60歲之間，經濟富裕或有固定資產投資看中本區域的中老年人；（家庭構成：1-3口、中老年夫妻、單身中老年）2、 年齡在28-45歲之間事業蒸蒸日上，月收入5000元以上、時尚、享受在本地工作的港、奧、臺老板、管理者或內地老板、管理者；（家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、28、單身中青年）3、 年齡在28-40歲之間 月收入5000元以上時尚、享受在本地影響業區的管理階層五、營銷阻礙及對策阻礙1、 位置上山青水透是優點，但出行時從屋苑到交通干道及公車站有一段距離，造成乘車不便是個大的阻礙2、 沒有代表性的“大建筑藝術體”園林式是對的，但總感覺不到獨特性，記憶性不太強對策：1、 豪華大巴的開通（直達各購房目標城），不包括現有的睇樓車2、 在園林區建一大建筑的標志，大噴泉的使用 注：高品味的酒廊、咖啡廳等六、形象定位（略）七、兩點整體建議1、 對所有燈光及沿路景觀進行設置，改變一路走來對人總是灰暗的感覺試想：當夜幕降臨的時候，遠遠看到廣場上燈光一閃一閃跳動“主題字幕”近29、處聽著“嘩嘩”的水聲，觀魚賞花，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉！一方面增加的知名度，美譽和記憶度；另一方面有利于贏得目標購房群的認同滿足區內居民的美譽感；2、 物業管理方面提供特色家政服務的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務；清掃居所、照看孩子，在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供免費送早、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色服務。一方面切實解決住（用）戶的實際問題；另一方面有利于增強對目標購房群的吸引力八、廣告宣傳的廣告宣傳要達到以下三個目的：1、 盡竭傳達的優勢賣點2、 持續樹立特色物業形象3、 直接促進的銷售目前廣告是做了，但主觀性的廣告牌30、太小，在繁華街區、通過投放軟文章和投放硬廣告形式盡竭傳達的優勢賣點，在交通干道旁及繁華路段應有增產、震憾力的廣告牌，多搞促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。投放軟文章（特色的家政服務等）系列投放硬廣告（1-2月）廣告投放方式：報紙電視電臺單張更大型戶外廣告在本地區主要交通干線的行人天橋及繁華路段增加特色燈柱、路牌、建筑物廣告在公車站、汽車站增設廣告牌或建筑物廣告本身廣告要翻新，車子要上漆翻新公共活動剪彩儀式寓意噴泉征名及題名活動 “文化活動月活動”一方面豐富鎮上居民的文化活動；有益于地方文化事業，易博得社會各界支持，造成積極的社會效應，博得民眾的好感；有利于吸引新聞媒體的注意；有利于提高知31、名度，造成持續記憶。1、 向各界贈送或優惠提供電影院大片入場卷2、 節假日及工休日舉辦歌舞表演、文化活動等3、 “文化活動日”萬人簽名活動九、費用計算（略）物業管理及文化傳播1、 停放車輛的統一布置、登記2、 寵物飼養及其安全防范準則3、 報刊的傳送4、 免費早、晚餐的送達5、 社區板報的政策傳達及其它6、 衛生、家政、節假日的活動安排7、 略以上幾點僅供參考，目前文化傳播顯得尤為重要，以顯示社區特色，但“親和力”與可愛無關。一個管理過程是否嚴謹，足以引起高度的重視。房地產在設計、選址、規劃、建設、銷售、物業管理的全過程里，后兩者尤其重要，只有這樣營銷推廣才真正會把有可能、不可能和幾乎肯定的房32、地產潛在市場、現實市場捕捉下來，變成公司的滲入市場和有效市場。十二、小區物業管理保險方案一、目的和對象為維持本小區物業財產的平穩保值，根據物業管理責任保險條款（200年9月8日中國保險監督管理委員會核準備案）和有關政策法規制定本方案。 凡本小區內合法的物業管理者均可作為被保險人。二、保險責任 在保險期限內本小區范圍內的物業,因被保險人管理上的疏忽或過失而發生意外事故造成下列損失或費用，依法由被保險人承擔經濟賠償責任，保險人負責賠償：1、第三者人身傷亡或財產損失；2、事先經保險人書面同意的訴訟費用；3、發生保險責任事故后，被保險人為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任感所支付必要的合理33、的費用。三、經費預算：物業管理保險費用約占全年物業管理費用的6%，其計算方式為：總建筑面積25元/m2/月12個月6%本小區總建筑面積170439 m2，年保險費用預計約為：17043925元/m2/月12個月6%=306790元/年十三、小區管理費收支預算一、 小區管理費預算（一）、月收入：1. 住宅管理費 252964m21.5 m2=379446元2. 停車費 120元/月、輛（1300+620）輛=230400元/月3. 有償服務收入3000元/月合計每月：612846元/月（二）、年收入：7354152元（三）、月支出：1、 人工費用 ￥166500元/月（1）、經理 9000元/月34、1人=9000元/月A、 工資 ￥6000元B、住房及福利補貼 ￥2000元C、服裝、保險、勞保等 ￥1000元（2）、主管￥4500元/月6人=27000元/月A、 工資 ￥3000元B、住房及福利補貼 ￥1000元C、服裝、保險、勞保等 ￥500元（3）、工程技術、管理人員 3000元/月14人=42000元/月A、 工資 ￥2200元/月B、住房及福利補貼 ￥500元C、服裝及福利補貼 ￥300元（4）、保安員1300元/月45人+800元/月4人=61700元/月A、 工資 ￥1000元B、服裝、保險、勞保等 ￥300元C、班長補貼 ￥800元（5）、保潔員、綠化員1200元/月21人35、+800元/月2人=26800元A、 工資 ￥900元B、服裝、保險、勞保等 ￥300元C、班長補貼 ￥800元2、行政辦公費 ￥15000元/月（1）、辦公用品及水電 ￥5000元/月（2）、通訊費 ￥5000元/月（3）、車輛費 ￥3000元/月（4）、其它 ￥2000元/月3、清潔、衛生、綠化費用 ￥20000元/月（1）、清潔費用 ￥8000元/月包括：公共通道、樓層、門窗、樓梯、天臺、道路、停車場、雨水溝、圍欄、綠化地等外圍清潔、清潔用品、工具、垃圾清運等。（2）、衛生消殺 ￥4000元/月（3）、綠化費用 ￥8000元/月包括：施肥、殺蟲、補種、養護、及綠化設備工具維護等。4、公共36、設施維修養護 ￥20000元/月包括：道路、圍欄、垃圾地（站）、下水溝、雨水井（蓋）、停車場設施、各類水電系統設備的養護、維修、電梯保養、年檢等。5、保安費用 ￥10000元/月6、消防設施保養 ￥5000元/月7、社區文化活動經費 ￥8000元/月8、不可預視費（3%） ￥19000元/月9、折舊 ￥10000元/月10、管理擁金（10%） ￥64000元/月11、政府稅費（5.2%） ￥35000元/月12、保險（3%）+車輛保險（3%） ￥38000元/月合計每月：1+2+3+4-+12=410500元/月（四）年支總計：410500元/月12月=4926000元（五）月節余：6128437、6元/月410500元/月=202346元/月（六）年節余：7354152元4926000元=2428152元十四、管理中需明確解決的問題1、 空置物業交費問題按條例規定收取空置費：交繳日期：自向業主發出入伙公告或通知書規定期限之日起。考慮小區第一年所承受的壓力，空置物業第一年收費可考慮適當給予優惠。2、 移交管理前的水、電費問題小區在整體移交接管之前，按政府規定，水電需要移交給供水、供電公司，移交工作及費用由地產公司負責，我公司協助辦理。3、 開辦費問題如小區由我公司管理，前期投入較大，我們建議：籌建管理處所需費用，由雙方共同承擔為原則，具體雙方可詳議。4、 遺留問題按規定劃設計未完成的工程遺留問題由地產公司負責完成；小區對業主的承諾，由地產公司負責兌現或處理。