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1、 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011 年 12 月 致：深圳市投資控股有限公司 深圳灣科技生態(tài)園項目 前期總體策劃報告(正文版) 戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 2011 年 12 月 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011 年 12 月 目目 錄錄 報告前提報告前提 . 1 壹壹宏觀發(fā)展背景分析宏觀發(fā)展背景分析 . 4 1.1 城市經(jīng)濟基礎(chǔ)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 . 5 1.2 城市規(guī)劃及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析 . 8 貳產(chǎn)品市場調(diào)研分析貳產(chǎn)品市場調(diào)研分析 . 11 2.1 項目產(chǎn)品調(diào)研方法和分類安排 . 11 2.2 項目產(chǎn)品調(diào)研概況 . 13 2.3 物業(yè)市場價格調(diào)2、研 . 59 叁項目解析叁項目解析 . 63 3.1 項目背景 . 63 3.2 區(qū)域競爭分析 . 65 3.3 地塊解析 . 68 3.4 深圳灣四項目聯(lián)動關(guān)系分析 . 72 3.5 項目 SWOT 分析 . 73 肆項目定位分析肆項目定位分析 . 74 4.1 市府對項目要求 . 74 4.2 項目定位 . 75 4.3國際一流應(yīng)用策略 . 78 伍伍項目產(chǎn)品定位及布局建議項目產(chǎn)品定位及布局建議 . 83 5.1 產(chǎn)品定義 . 83 5.2 總體規(guī)劃方案 . 94 5.3 產(chǎn)品布局建議 . 95 陸陸項目開發(fā)策略與收益模式建議項目開發(fā)策略與收益模式建議 . 99 6.1 開發(fā)分期策略 . 3、99 6.2 收益模式建議 . 101 6.3 項目其他投融資模式參考建議 . 102 6.4 運營管理模式建議 . 104 柒經(jīng)濟效益評柒經(jīng)濟效益評價價 . 106 7.1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 106 7.2 假設(shè)條件 . 107 7.3 開發(fā)與租售經(jīng)營計劃 . 109 7.4 成本估算 . 110 7.5 項目投資計劃 . 111 7.6 資金籌措計劃 . 112 7.7 項目銷售與經(jīng)營收入分析 . 114 7.8 經(jīng)濟效益分析 . 116 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011 年 12 月 捌深圳灣四個項目關(guān)聯(lián)發(fā)展分析捌深圳灣四個項目關(guān)聯(lián)發(fā)展分析 . 118 玖玖項目服務(wù)平臺及配套建議項目服務(wù)平臺及配套建議 . 122 9.1 生產(chǎn)性配套服務(wù)平臺 . 122 9.2 商務(wù)配套服務(wù)平臺 . 124 9.3 園區(qū)生活服務(wù)配套 . 126 拾拾項目運營政策研究及建議項目運營政