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1、商丘嘉年華廣場 項目定位及物業(yè)發(fā)展建議初稿匯報 微風(fēng)地產(chǎn)策略研究中心 201409020 本報告是嚴(yán)格保密的。 研究框架研究框架 經(jīng)濟分析 本體分析 區(qū)域市場 分析 競爭分析 需求分析 項目整體定位 業(yè)態(tài)業(yè)種組合/概念方案 目錄 contents 宏觀環(huán)境 城市研究 項目研究 需求研究 競爭研究 項目定位 物業(yè)建議 目錄 contents 宏觀環(huán)境 城市研究 項目研究 需求研究 競爭研究 項目定位 物業(yè)建議 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 政策環(huán)境 政策環(huán)境政策環(huán)境- 目錄 contents 宏觀環(huán)境 城市研究 項目研究 需求研究 競爭研究 項目定位 物業(yè)建議 政策環(huán)境政策環(huán)境-放松限購和購房落戶是地方政府2、當(dāng)前主要“救市”手段 年初兩會提出的“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想賦予了地 方政府更多的自主權(quán)之后，地方政府也紛紛出臺“救 市”政策。目前來看，無論是已經(jīng)出臺的還是傳言待 出臺的調(diào)控政策，有以下三大特征：1、都是高庫存壓 力較大的城市。2、力度都很溫和，市場信號作用比實 際效果大。3、手法相對單一。 購房落戶擴充需求，呼和浩特率先全面取消限購購房落戶擴充需求，呼和浩特率先全面取消限購 6月初在住建部再次重申地方政府可自行調(diào)整政策后，沈陽傳來全面取消限購的消息， 但僅一天之后便恢復(fù)執(zhí)行原有限購政策。呼和浩特于6月26日發(fā)文宣布全面取消限購，成為 全國第一個正式取消限購的二線城市，正式拉開了放松限購的大幕3、，預(yù)計未來將有更多城 市跟進(jìn)。 金融環(huán)境 市場環(huán)境 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 政策環(huán)境政策環(huán)境- 目錄 contents 宏觀環(huán)境 城市研究 項目研究 需求研究 競爭研究 項目定位 物業(yè)建議 政策環(huán)境政策環(huán)境-中央調(diào)控總體穩(wěn)定，貨幣政策“微刺激”繼續(xù)支持自住購房 面對宏觀經(jīng)濟整體下行的壓力，中央政府 出臺一系列“微刺激”措施。對于房地產(chǎn)市場的低 迷，中央政府同樣也沒有大力刺激房地產(chǎn)市場，更 多依靠市場自身調(diào)整，減少不必要的干預(yù)。 5月12日央行座談會上“建議”各銀行“優(yōu)先 滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、 “合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發(fā) 放符合條件的個人住房貸款”，繼續(xù)支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求。然而受 銀行貸款額度和利潤壓力，高息和惜貸的現(xiàn)象并未緩解，各城市首套房貸利率回歸至基 準(zhǔn)利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍現(xiàn)象，但部分銀行貸款審批效率有