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1、Page 0 大連港大連港15庫項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃研究庫項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃研究(終稿）終稿） 致：大連創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展有限公司致：大連創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展有限公司 Page 1 研究目的及思路研究目的及思路 港口老建筑改造案例啟示港口老建筑改造案例啟示 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊SWOTSWOT及周邊規(guī)劃分析及周邊規(guī)劃分析 各業(yè)態(tài)市場及效益分析各業(yè)態(tài)市場及效益分析 A A項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 各業(yè)態(tài)具體定位各業(yè)態(tài)具體定位 Page 2 研究目的及思路研究目的及思路 研究業(yè)態(tài)的市場需求及效益研究業(yè)態(tài)的市場需求及效益 研究業(yè)態(tài)與周邊規(guī)劃的配合性研究業(yè)態(tài)與周邊規(guī)劃的配合性 最終產(chǎn)品應(yīng)是最終產(chǎn)品應(yīng)是結(jié)合結(jié)合 效益效益效益效2、益 創(chuàng)意創(chuàng)意創(chuàng)意創(chuàng)意 與與與與 研究目的：研究目的： 1、利于招商的可操作性、利于招商的可操作性 2、吸引人流，規(guī)避白天夜晚人流不平衡及季節(jié)性風(fēng)、吸引人流，規(guī)避白天夜晚人流不平衡及季節(jié)性風(fēng) 險，成功啟動運(yùn)營險，成功啟動運(yùn)營 3、在有限面積里考慮多種業(yè)態(tài)的可行性與協(xié)調(diào)性、在有限面積里考慮多種業(yè)態(tài)的可行性與協(xié)調(diào)性 4、經(jīng)濟(jì)效益與創(chuàng)意主題相結(jié)合、經(jīng)濟(jì)效益與創(chuàng)意主題相結(jié)合 5、與國際郵輪中心及、與國際郵輪中心及9.8萬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃相吻合萬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃相吻合 6、物業(yè)全部出租運(yùn)營，投入最小化，收入相對最大化、物業(yè)全部出租運(yùn)營，投入最小化，收入相對最大化 Page 3 研究目的及思路研究目的及思路 港3、口老建筑改造案例啟示港口老建筑改造案例啟示 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊SWOTSWOT及周邊規(guī)劃分析及周邊規(guī)劃分析 各業(yè)態(tài)市場及效益分析各業(yè)態(tài)市場及效益分析 A A項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 各業(yè)態(tài)具體定位各業(yè)態(tài)具體定位 Page 4 15庫項(xiàng)目庫項(xiàng)目SWOT分析分析 威脅威脅機(jī)會機(jī)會 劣勢劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢 東港CBD中心商業(yè)區(qū)的形成 歐美金融危機(jī)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形成沖 擊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，部分行業(yè)受 到?jīng)_擊，項(xiàng)目招商壓力增加 國際郵輪中心的規(guī)劃將改變區(qū)域整 體形象 東港CBD的建設(shè)將迅速帶動本區(qū)域的 發(fā)展 9.8萬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展 層高4.2-5.6m,柱間距5.6m5.6m， 對多種業(yè)態(tài)有限制 周邊尚無商務(wù)及旅游氛圍 冬季氣候的限制 項(xiàng)目規(guī)模過小，造成各業(yè)態(tài)規(guī)模受 限 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)氛圍缺乏 歷史文化底蘊(yùn)歷史文化底蘊(yùn) CBD中心區(qū)近海海景資源中心區(qū)近海海景資源 交通方便 充分展現(xiàn)歷史文化底蘊(yùn)充分展現(xiàn)歷史文化