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1、生活地標(biāo)生活地標(biāo) ，城市引擎，城市引擎 寧海寧海城雕節(jié)點(diǎn)城雕節(jié)點(diǎn)B B地塊前期策劃提案地塊前期策劃提案 如何制定項(xiàng)目商業(yè)部分的定位與營銷策略？如何制定項(xiàng)目商業(yè)部分的定位與營銷策略？ 如何對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理、有效定位？如何對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理、有效定位？ 如何使本案利潤最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化？如何使本案利潤最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化？ 如何使項(xiàng)目形象如何使項(xiàng)目形象“落地落地”并廣泛傳播？并廣泛傳播？ 前前 言項(xiàng)目運(yùn)作必須解決的四大核心問題？言項(xiàng)目運(yùn)作必須解決的四大核心問題？ 參考右圖的論證關(guān)系 首先，我們從閱讀項(xiàng)目開始 因此，我方認(rèn)為： 本篇報(bào)告的重點(diǎn)內(nèi)容將是對上述問題解決辦法的闡述和論證。本篇報(bào)告的重點(diǎn)內(nèi)容2、將是對上述問題解決辦法的闡述和論證。 閱讀項(xiàng)目 市場分析 消費(fèi)研究 論證鐵三角 一、閱讀項(xiàng)目 (城市解析 項(xiàng)目解讀) 寧海區(qū)位示意圖寧海區(qū)位示意圖 城市解析城市解析 縣級城鎮(zhèn)格局不斷對外擴(kuò)大，但 無外力作用速度緩慢。 寧海新城關(guān)由原城關(guān)、梅林、橋 頭胡三鎮(zhèn)合一 ，面積319平方公里， 是寧海縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 全鎮(zhèn)建成區(qū)面積23平方公里，人口20 萬。城市化水平達(dá)47%。 居民收入與消費(fèi)水平穩(wěn)步提升，但城市基礎(chǔ)建設(shè)相對落后。 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16440元， 消費(fèi)性支出10854元， 人均儲蓄7624元。消費(fèi)品市場以年均12%速度增長。 城市總體經(jīng)濟(jì)保持高速增長，但第三產(chǎn)業(yè)比重3、有待加強(qiáng)。 05年，人均GDP突破2800美元。寧海躋身全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣和 全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣，分別排名第82位和72位。海水養(yǎng) 殖、旅游、對外貿(mào)易成為三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 地理位置沿主要交通干道一側(cè)，現(xiàn)城市中心商業(yè)圈的延伸帶，位于 未來城市規(guī)劃的主要方向上，是中心商業(yè)區(qū)向東擴(kuò)展的先行者。 周邊環(huán)境車流量較大，但基礎(chǔ)配套較為落后。由于同中心市區(qū)的主 要商業(yè)街有一片修理廠區(qū)相阻隔，導(dǎo)致整體商業(yè)氛圍不濃厚 。 項(xiàng)目規(guī)劃總建5.2萬平方米，是高層住宅和三層商業(yè)的綜合體。 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 產(chǎn)品規(guī)劃住宅部分2.7萬方，以130M2-140M2的三房為主。商 業(yè)面積超過2.5萬方，在寧海現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目中體量最大。 出讓地價(jià)每畝560萬，樓板價(jià)3020元/M2，現(xiàn)寧海地價(jià)之最。 思考：思考： 商業(yè)部分所含體量巨大，商業(yè)部分所含體量巨大， 其銷售狀況將是項(xiàng)目獲取預(yù)想利潤的關(guān)鍵所在。其銷售狀況將是項(xiàng)目獲