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1、用地面積50公頃大酒店建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月28可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書(shū)編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 項(xiàng)目總論61. 項(xiàng)目概要6第二章 市場(chǎng)調(diào)查及需求預(yù)測(cè)71.鷹潭市房地產(chǎn)形勢(shì)82銷售價(jià)格11第三章 建設(shè)條件123.1建設(shè)條件12第四章 工程規(guī)劃2、設(shè)計(jì)方案134.1工程規(guī)劃134.2建筑設(shè)計(jì)144.3技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)14第五章 投資估算155.1投資估算范圍:155.2投資估算15第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃206.1實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃總體劃分構(gòu)想206.2二零零八年度工程計(jì)劃206.3二零零九年度工程計(jì)劃206.4二零一零年度至二零一二年度工作計(jì)劃206.5二零一三年度工作計(jì)劃20各年度計(jì)劃完成開(kāi)發(fā)量21第七章 資金籌措及用款計(jì)劃217.1用款計(jì)劃估算方式217.2用款計(jì)劃227.3資金籌措方案227.3資金現(xiàn)金流量計(jì)劃22第八章 經(jīng)濟(jì)分析238.1銷售收入分析238.2銀行貸款還本付息計(jì)劃268.3風(fēng)險(xiǎn)分析27第九章 結(jié)論299.1結(jié)論29第一章3、 項(xiàng)目總論1. 項(xiàng)目概要1.1.1項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目暫定名稱為XX大酒店。1.1.2項(xiàng)目承辦單位本項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)承辦。公司董事長(zhǎng)為吳董，總經(jīng)理為張總，本項(xiàng)目由譚總經(jīng)理總負(fù)責(zé)。1.1.3項(xiàng)目主管部門(mén)本項(xiàng)目行政主管部門(mén)為鷹潭市XX區(qū)人民政府，鷹潭市建委及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān)部門(mén)，項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)主體為酒店房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。1.1.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)用地位鷹潭市東南，鷹潭市XX區(qū)四立村與白田村交界地段。該建設(shè)場(chǎng)地屬鷹潭市XX區(qū)管轄。1.1.5項(xiàng)目用地概況本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為50.31公頃，部分為耕地,部分為荒地。場(chǎng)地內(nèi)有零星農(nóng)用蔬菜大棚,場(chǎng)地基本平整,自然坡度為0.204、-0.30%。1.1.6項(xiàng)目可行性研究概況本項(xiàng)目可行性研究由XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及建筑設(shè)計(jì)院共同承擔(dān)。可行性研究的依據(jù)為國(guó)家現(xiàn)行工程規(guī)劃建設(shè)法規(guī)及規(guī)范、計(jì)劃開(kāi)發(fā)土地的合同及權(quán)證文件。擬建場(chǎng)地基礎(chǔ)技術(shù)資料，市場(chǎng)調(diào)查資料，政府有關(guān)主管部門(mén)指令，批準(zhǔn)文件以及國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)。可行性研究的主要內(nèi)容包括：投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)方案、開(kāi)發(fā)總投資估算、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行的研究結(jié)論。1. 2項(xiàng)目背景1.2.1項(xiàng)目提出背景本項(xiàng)目為XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一項(xiàng)。市、區(qū)兩級(jí)政府按照“十七大”指出 “努力使全體人民學(xué)有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)。”5、的精神和鷹潭市及XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，市，區(qū)兩級(jí)政府決定委托XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)大型以老年公寓為中心的綜合居住社區(qū)。該項(xiàng)目目前已完成土地征購(gòu)，現(xiàn)在進(jìn)入項(xiàng)目策劃及前期工作。鑒于市區(qū)兩級(jí)政府盡早開(kāi)工的要求，目前基建項(xiàng)目已進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批，工程詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2008年初開(kāi)工建設(shè)， 五年內(nèi)全部完成并交付使用。1.2.2承建投資方式本項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)公司獨(dú)家承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)家籌措資金開(kāi)發(fā)建設(shè)。投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過(guò)自有資金投入，銀行信貸及商品房屋預(yù)售三條渠道解決。1.2.3承建單位背景集團(tuán)下設(shè)XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、XX建筑安裝工程公司、XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司、XX6、農(nóng)牧林綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司及XX賓館有限責(zé)任公司。XX集團(tuán)注冊(cè)資本金為人民幣￥2億元，年可完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資額為人民幣￥3億元 。年開(kāi)發(fā)及施工能力為100萬(wàn)平方米。第二章 市場(chǎng)調(diào)查及需求預(yù)測(cè)1.鷹潭市房地產(chǎn)形勢(shì)1.1經(jīng)濟(jì)適用房情況經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大，1-9月鷹潭市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長(zhǎng)迅速，比重加大，完成投資36778萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)287.5%，占商品住宅投資的比重為7.56%，比上年提高了4.02個(gè)百分點(diǎn)，是鷹潭市歷史上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資最多的一年。1-9月經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為114.38萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)196.6%；占住宅施工面積的13.85%，比上年提高37、. 59個(gè)百分點(diǎn)。在施工面積中新開(kāi)工面積6.36萬(wàn)平方米，與上年同比下降58.4%；竣工面積14.53萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)69.54%。1-9月，鷹潭市經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際銷售面積1.45萬(wàn)平方米，與上年同比下降78.86；（去年重點(diǎn)解決舊城區(qū)拆遷改造安置用房量大），空置一年以上面積0.95萬(wàn)平方米，與上年同比下降了48.9。1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1.2.1完成投資情況 1-9月鷹潭市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63.1億，比去年同期增長(zhǎng)65.18%，比上月增長(zhǎng)61%。其中，商品房建設(shè)投資48.68億元，占完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的77.15，比去年同期增長(zhǎng)76.3%； 1.2.2投資用途構(gòu)成 1-9月，鷹潭8、市房地產(chǎn)投資構(gòu)成為：住宅48.68億元，占房地產(chǎn)投資的77.14%，比去年同期增加6.93個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓2.31億元，占房地產(chǎn)投資的3.66%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9.81億元，占房地產(chǎn)投資的15.54%；其他2.31億元，占房地產(chǎn)投資的3.65%，比去年同期分別增長(zhǎng)17.85%、56.96%和下降了27.1%；新增固定資產(chǎn)27.37億元，比去年同期增加23.28億元。1.2.3當(dāng)年資金到位情況 1-9月，鷹潭市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)年到位資金757668萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)85.67%。從資金來(lái)源情況看，國(guó)內(nèi)貸款79035萬(wàn)元，占到位資金的10.43%；企業(yè)自籌資金382914萬(wàn)元，占到位資金的50.4%；9、其他資金292519萬(wàn)元，占到位資金的38.61%；利用外資占到位資金的0.42%。國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金比去年同期分別下降2.92和11.11個(gè)百分點(diǎn)，其他資金增長(zhǎng)幅度較大為13.63%。與上年同比國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)112%；利用外資增長(zhǎng)100%；自籌資金增長(zhǎng)52.2%；其他資金增長(zhǎng)186.81%。1.3土地供應(yīng)情況 1-9月，土地開(kāi)發(fā)投資2.57億元，與上年同比增長(zhǎng)6.53%；購(gòu)置土地費(fèi)10.98億元，與上年同比下降15.46%。1-9月完成開(kāi)發(fā)土地面積140.35萬(wàn)平方米，購(gòu)置土地面積134.34萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積298.17萬(wàn)平方米。與上年同比完成開(kāi)發(fā)土地面積和購(gòu)置土地面積分別減少10.410、1和121.64萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)92.02萬(wàn)平方米。（表1）表1 2007年9月與2006年9月土地供應(yīng)增長(zhǎng)情況 單位：萬(wàn)平方米2007年9月2006年9月2007年比2006年增減本年完成開(kāi)發(fā)土地面積140.35150.76-10.41待開(kāi)發(fā)土地面積298.17206.1592.02本年購(gòu)置土地面積134.34255.98-121.641.4商品房施工、新開(kāi)工及竣工情況 1-9月，鷹潭市房屋施工面積為1112.56萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)93.15%。其中，商品住宅施工面積為825.95萬(wàn)平方米，占施工面積的74.24%，與上年同比增長(zhǎng)119.74%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用11、房施工面積分別為62.74、170和53.87萬(wàn)平方米，與上年同比分別增長(zhǎng)23.33%、41.37%和85.63%。1-9月，在商品房施工面積中新開(kāi)工面積255.15萬(wàn)平方米，與上年同比下降20.26%。其中，商品住宅為225.13萬(wàn)平方米，與上年同比下降12.93%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別為8.34、12.78和8.89萬(wàn)平方米，與上年同比辦公樓增長(zhǎng)77%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別下降72.18%和17.76%。1-9月商品房竣工面積159.97萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)278.54%。其中，商品住宅竣工面積為106.65萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)282.4%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12、和其他用房分別為21.97、24.25和7.09萬(wàn)平方米，與上年同比分別增長(zhǎng)1404.79%、106.03%和521.93%。（表2）表2 2007年9月、2006年9月房屋施工、新開(kāi)工、竣工情況施工、竣工房屋面積及竣工價(jià)值施工面積（萬(wàn)平方米）新開(kāi)工（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月房屋建筑面積合計(jì)1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分： 1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.89 2、辦公樓62.7450.878.344.6921.913、71.46 3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房170120.2512.7845.9324.2511.77 4、其他53.8729.028.8910.817.091.141.5房屋銷售情況1-9月，鷹潭市商品房實(shí)際銷售面積63.42萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)1.63，與1-8月相比增長(zhǎng)18.65%。其中，商品住宅銷售面積48.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1，與1-8月相比增長(zhǎng)20.37%。商品房竣工面積比銷售面積多96.55萬(wàn)平方米；商品住宅竣工面積比銷售面積多58.2萬(wàn)平方米。與1-8月相比，商品房銷售面積增加9.97萬(wàn)平方米；商品住宅銷售面積增加8.2萬(wàn)平方米；辦公樓實(shí)際銷售面積增加0.77萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房14、實(shí)際銷售面積增加0.92萬(wàn)平方米；其他用房銷售面積增加0.03萬(wàn)平方米。1.6商品房空置面積截至9月底，商品房空置一年以上面積為29萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)2.69%，與8月底相比增加了5.48萬(wàn)平方米。其中，商品住宅空置一年以上面積14.04萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的48.41；同比增長(zhǎng)了30.56%；辦公用房空置一年以上面積4.83萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的16.66；同比下降了37%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置一年以上面積8.81萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的32.58；同比增長(zhǎng)了3.16%；其他用房空置一年以上面積1.32萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的4.55，同比增長(zhǎng)了7.3%。2銷售價(jià)格根據(jù)15、鷹潭市場(chǎng)狀況及XX集團(tuán)近幾年來(lái)各小區(qū)，各種等級(jí)和功能房屋的銷售經(jīng)驗(yàn)綜合分析，本項(xiàng)目擬建房屋價(jià)格確定如下：經(jīng)濟(jì)適用住宅銷售價(jià)格: 2000元/米2老年公寓銷售價(jià)格: 3000元/米2多層商品住宅銷售價(jià)格: 3000元/米2高層商品住宅銷售價(jià)格: 4000元/米2商業(yè)建筑銷售價(jià)格: 6000元/米2學(xué)校幼兒園假定出讓價(jià)格：2500元/米2第三章 建設(shè)條件3.1建設(shè)條件3.1.1場(chǎng)地條件XX工程建設(shè)場(chǎng)地基本平整，場(chǎng)地南北長(zhǎng)度約1000米, 東西長(zhǎng)度約500米, 場(chǎng)地北高南低,自然坡度基本在0. 3范圍內(nèi)，場(chǎng)地東為擬建20M紅線的規(guī)劃路，場(chǎng)地南為擬建40M紅線的世紀(jì)十路，場(chǎng)地西為100M紅線的二環(huán)路，16、場(chǎng)地北為擬建40M紅線的濱河路及擬建20M紅線的黨校北路，擬建24M紅線的黨校南路東西向橫穿地塊，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。工程建設(shè)場(chǎng)地緊臨城市主干道，項(xiàng)目建成后交通將極為便捷。3.1.2供水條件本項(xiàng)目供水水源為城市自來(lái)水供水管網(wǎng)，目前二環(huán)路已建成自來(lái)水城市管道，建設(shè)時(shí)及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放條件本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4雨水排放條件本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。3.1.17、5供熱條件本項(xiàng)目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前二環(huán)路已鋪設(shè)有熱力二期供熱管道可以使用。3.1.6燃?xì)夤?yīng)條件本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。3.1.7供電、電訊條件本項(xiàng)目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項(xiàng)目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建成，本社區(qū)設(shè)開(kāi)閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。第四章 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1工程規(guī)劃4.1.1規(guī)劃布局XX四季居住社區(qū)是一個(gè)綜合居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)兼有老年公寓及為老年公寓提供醫(yī)療保健服務(wù)的配套設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、商業(yè)建筑、經(jīng)濟(jì)適用住宅和商品住宅用房。根據(jù)巨18、華 居雅四季居住社區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，該區(qū)段主要為住宅建筑，結(jié)合城市商業(yè)布局，臨街布置商業(yè)建筑，其主要功能為餐飲、商品零售及服務(wù)行業(yè)。4.1.2給水工程規(guī)劃巨華 居雅四季居住社區(qū)工程設(shè)計(jì)供水量為8000M3/日設(shè)計(jì)每小時(shí)最高用水量為670 M3/時(shí)給水管道采用PPR給水塑料管道，直埋敷設(shè)，采用樹(shù)枝狀管網(wǎng)供水。高層建筑高層部分另網(wǎng)供水。4.1.3熱力工程規(guī)劃XX四季居住社區(qū)工程供熱總負(fù)荷為82.60MW。利用城市熱力管網(wǎng)做為熱源，設(shè)換熱站二座，室外管線采用無(wú)縫鋼管，硬聚氨脂發(fā)泡塑料保溫，硬塑料套筒保護(hù)套，直埋敷設(shè)。4.1.4電氣工程規(guī)劃本項(xiàng)目用電總負(fù)荷47200KW，由城市高壓網(wǎng)直接引入，經(jīng)箱式19、變壓器降壓后入各樓。4.1.5通信工程規(guī)劃固定電話配置標(biāo)準(zhǔn)按60線/百人標(biāo)準(zhǔn)配置，通信線路包括電信業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)通信，移動(dòng)通信，有線電視，交通監(jiān)管及小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)通信等線路，通信線路采用直埋方式敷設(shè)。4.2建筑設(shè)計(jì) 按國(guó)家建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定AA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)考慮 盡量采用成套技術(shù) 按節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)4.3技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.3.1技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：50.31公頃建筑總面積:1180000M2容積率 2.34綠地率 35%第五章 投資估算5.1投資估算范圍:本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資范圍估算，項(xiàng)目?jī)?nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如煤氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開(kāi)閉所等項(xiàng)目設(shè)施不20、列入投資估算范圍。5.2投資估算5.2.1土地購(gòu)置費(fèi)用土地購(gòu)置費(fèi)用包括土地征購(gòu)，出讓金及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软?xiàng)費(fèi)用。為簡(jiǎn)化計(jì)算，各種費(fèi)用一并并入單價(jià)。呼和浩特巨華 居雅四季工程土地購(gòu)置費(fèi)用如下表。 土地征地費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元保全莊征地費(fèi)4870.50古路板村征地費(fèi)600.00西把柵村征地費(fèi)4642.50小計(jì)10113.00征地費(fèi)單價(jià)13.41出讓金37710.0050.00萬(wàn)元/畝土地總費(fèi)用47823.00土地單方成本63.415.2.2工程前期費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)2076.804721、2.00100.00可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的0.15%0.2%計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概算投資額的2.2%3.5%計(jì)按工程概算投資額的0.3%0.8%計(jì)7其他合計(jì) 2648.80 -5.2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)123456789供電工程供水排污工程供氣工程供暖工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程(含環(huán)衛(wèi))通訊工程智能化工程1200.00525.00975.00525.00837.00637.501408.681770.001393.003000.009440.00 5.2.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金22、額估算說(shuō)明1234567居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)其他85.00200.00115.005.2.6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1234567891011土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)墻改基金散裝水泥保證金建安工程勞保調(diào)節(jié)費(fèi)人防費(fèi)1888.00 2322.502360.00合計(jì)6570.505.2.7其它費(fèi)用其它費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1臨時(shí)用地133.502臨建費(fèi)141.603定額編制費(fèi)568.654工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)663.305招標(biāo)管理費(fèi)227.406總承23、包管理費(fèi)2950.007合同公證費(fèi)225.008施工執(zhí)照費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)568.6510工程監(jiān)理費(fèi)1231.9511竣工圖編制費(fèi)337.2012 工程保險(xiǎn)費(fèi)13 基樁檢測(cè)費(fèi)合計(jì)7047.255.2.8總投資匯總投資匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1土地費(fèi)用47823.002工程前期費(fèi)用2648.803基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9480.184建筑安裝工程費(fèi)用152050.005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用400.006開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)6570.507其它費(fèi)用7047.258小計(jì)226019.78不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6780.59合計(jì)232800.325.2.7靜態(tài)投資總額靜態(tài)直接投資總額: 232800.32萬(wàn)24、元單方直接投資：1972.88元/米2單方可售房屋直接投資 2076.72元/米2扣除土地款項(xiàng)后單方投資：1567.60元/米扣除土地款項(xiàng)后單方可售房屋直接投資：1650.11元/米2第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃6.1實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃總體劃分構(gòu)想XX居住社區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分五年完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步交工。第六年僅做未售房屋銷售工作及其它繕后工作。6.2二零零八年度工程計(jì)劃2008年度內(nèi)將完成整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng),前期手續(xù)審批,項(xiàng)目可行性研究,規(guī)劃設(shè)計(jì),部分開(kāi)工地段工程地質(zhì)勘察,開(kāi)工地段土地整理, 部分項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、開(kāi)工項(xiàng)目招投標(biāo)及部分項(xiàng)目施工。6.3二零零九年度工程計(jì)劃2009年度內(nèi)25、計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.4二零一零年度至二零一二年度工作計(jì)劃各年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.5二零一三年度工作計(jì)劃整個(gè)社區(qū)全部竣工并交付使用，銷售尾房。各年度計(jì)劃完成開(kāi)發(fā)量項(xiàng) 目規(guī) 模08年完成量09年完成量10年完成量11年完成量12年完成量1老年公寓3000020000100002經(jīng)濟(jì)適用住房200000500005000050000500003多層商品住宅40000080000800008000080000800004高層商品住宅40000080000800008000080000800005商店13000010000300026、03000030000300006中小學(xué)校5000200030007幼兒園5000200030008其余配套建筑10000500050009合計(jì)1180000249000252000240000240000190000第七章 資金籌措及用款計(jì)劃7.1用款計(jì)劃估算方式為簡(jiǎn)化各年度用款計(jì)劃的計(jì)算，各年度用款按以下原則計(jì)算：1. 建安工程資金投入量按單方成本與完成工作量之積確定。2. 計(jì)價(jià)用單方成本不含土地購(gòu)置費(fèi)用。3. 當(dāng)年開(kāi)工而且當(dāng)年竣工的項(xiàng)目按該項(xiàng)目全價(jià)投入計(jì)入投資資金。4. 當(dāng)年開(kāi)工次年竣工項(xiàng)目，當(dāng)年投入資金量按該項(xiàng)目投資價(jià)款百分之五十計(jì)入投資，其余百分之五十計(jì)入次年資金投入。為簡(jiǎn)化計(jì)算起見(jiàn)27、，計(jì)價(jià)單方成本按綜合單方成本計(jì)算，不另區(qū)分結(jié)構(gòu)形式。 單方含地價(jià)成本為1972.88元/米2（見(jiàn)第五章5.2.7），扣除地價(jià)后計(jì)價(jià)單方成本為1567.60元/米27.2用款計(jì)劃各年度用款計(jì)劃表 表7.2 單位:萬(wàn)元1用款項(xiàng)目名稱總用款量08年用款09年用款10年用款11年用款12年用款2土地費(fèi)用47823.0047823.003老年公寓4702.803135.201567.604經(jīng)濟(jì)適用住房31352.007838.007838.007838.007838.005多層商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.806高層商品住宅6270428、.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.807商店20378.801567.604702.804702.804702.804702.808中小學(xué)校783.80313.52470.289幼兒園783.80313.52470.2810其余配套建筑1567.60783.80783.8011合計(jì)23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.3資金籌措方案本項(xiàng)目計(jì)劃以三條渠道籌集解決建設(shè)用資金，首先是銀行信貸。按一般籌資慣例，銀行信貸占總投資百分之四十。本項(xiàng)目靜態(tài)直接投資總額為232800.0萬(wàn)元 ，計(jì)劃通過(guò)銀行信貸解29、決90000.00萬(wàn)元，信貸比例為38.66%；其次是由企業(yè)自籌資金方式解決部份資金。本項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)企業(yè)自籌解決50000.00萬(wàn)元，其中2008年度籌款50000.00萬(wàn)元; 2009年度后不再籌款, 自籌資金共占投資比例為21.48%；第三是房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)。本項(xiàng)目房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)全部用于再投資直至項(xiàng)目完成。7.3資金現(xiàn)金流量計(jì)劃各年度現(xiàn)金流量計(jì)劃表 表7.3 單位:萬(wàn)元用款項(xiàng)目名稱2008年2009年2010年2011年2012年2013年合計(jì)1靜態(tài)開(kāi)發(fā)投資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.02建設(shè)期貸款利息7200.00720030、.007200.007200.007200.003售房營(yíng)業(yè)稅金2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.504所得稅4747.0510988.2012040.2411355.3039130.485銀行還貸款90000.006抽回自有資金50000.007現(xiàn)金流出96201.2452706.8654354.9060430.60143369.6313390.008現(xiàn)金流入179000.00166298.76200591.90230236.99248806.38142436.709自有資金50000.0010銀行貸款90000.0011銷售收入331、9000.0083500.0087000.0084000.0079000.0037000.00上年轉(zhuǎn)入82798.76113591.90146236.99169806.38105436.7579046.70第八章 經(jīng)濟(jì)分析8.1銷售收入分析8.1.1銷售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用住宅銷售價(jià)格: 2000元/米2老年公寓銷售價(jià)格: 3000元/米2多層商品住宅銷售價(jià)格: 3000元/米2高層商品住宅銷售價(jià)格: 4000元/米2商業(yè)建筑銷售價(jià)格: 6000元/米2學(xué)校幼兒園假定出讓價(jià)格：2500元/米28.1.2銷售收入分析根據(jù)實(shí)際銷售情況看，一般情況當(dāng)年竣工現(xiàn)房當(dāng)年可銷售量為3060%，次年銷售量可達(dá)到40732、0%。銷售計(jì)算表詳見(jiàn)表8.1,銷售利潤(rùn)詳見(jiàn)表8.2。為簡(jiǎn)化計(jì)算起見(jiàn),本項(xiàng)目按以下原則計(jì)定銷量：即當(dāng)年竣工面積可銷售一百分之五十,余百分之五十轉(zhuǎn)入下年度銷售。 計(jì)劃銷售量計(jì)算表 表8.1 單位：萬(wàn)元老年公寓經(jīng)濟(jì)適用住房多層商品住宅高層商品住宅商店中小學(xué)校幼兒園合計(jì)2008年度銷售量100002500040000400005000120000銷售金額3000.005000.0012000.0016000.003000.0039000.002009年度銷售量150005000080000800002000020002000249000銷售金額4500.0010000.0024000.0032000.33、0012000.00500.00500.0083500.002010年度銷售量50005000080000800003000030003000251000銷售金額1500.0010000.0024000.0032000.0018000.00750.00750.0087000.002011年度銷售量50000800008000030000240000銷售金額10000.0024000.0032000.0018000.0084000.002012年度銷售量25000800008000030000215000銷售金額5000.0024000.0032000.0018000.0079000.0020134、3年度銷售量40000400001500095000銷售金額12000.0016000.009000.0037000.00合計(jì)9000.0040000.00120000.0160000.078000.001250.001250.00409500.0銷售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表 表8.2 單位：萬(wàn)元2008年2009年2010年2011年2012年2013年合計(jì)1銷售收入39000.0083500.0087000.0084000.0079000.0037000.00409500.02銷售稅金5.5%2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.503靜態(tài)建設(shè)投35、資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.04建設(shè)期貸款利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.005銷售費(fèi)用 1.5%585.001252.501305.001260.001185.00555.006142.506總支出96786.2453896.3644432.4050702.4042514.402590.00290921.807當(dāng)年銷售利潤(rùn)-57786.2429603.6442567.6033297.6036485.6034410.008累計(jì)銷售利潤(rùn)-57786.24-28182.601438536、.0047682.5084168.10118578.10118578.109所得稅(33%)4747.0510988.2012040.2411355.30累計(jì)所得稅4747.0515735.2527775.4939130.4810稅后利潤(rùn)9637.9531947.2456392.6179447.6179447.6111稅前投資總利潤(rùn)率50.93%12稅后投資總利潤(rùn)率34.13%13稅前自有資金投資總利潤(rùn)率237.15%14稅后自有資金投資總利潤(rùn)率158.89%8.2銀行貸款還本付息計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目自2008年至2012年均屬投資階段,真正獲利年度為2012年,因而,項(xiàng)目計(jì)劃2012年內(nèi)一次償清全部37、銀行貸款本金，銀行貸款利息按年度償還。 還本付息計(jì)算表 表8.3單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目2008年2009年2010年2011年2012年合計(jì)1年初借款累計(jì)90000.0090000.0090000.0090000.0090000.0090000.002當(dāng)年借款90000.0090000.0090000.0090000.0090000.003本年應(yīng)付利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.004本年還本付息7200.007200.007200.007200.0097200.004.1本年還本000090000.0090000.004.2年末付息7200.038、07200.007200.007200.007200.005年末累計(jì)借款90000.0090000.0090000.0090000.0008.3風(fēng)險(xiǎn)分析8.3.1盈虧平衡銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=232800.0/3470.33 (1-0.055)=709872 M2 占總銷售面積：60.15%銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=232800.0/1180000(1-0.055)=2087.70元/ M2 占總銷售價(jià)格：60.15%盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目銷售總量達(dá)到709872 M 2時(shí)或平均價(jià)格達(dá)到2087.70元/ M2 時(shí)方可保本，安全系數(shù)39.85%屬保險(xiǎn)水平比較高的項(xiàng)目。8.3.2敏感性分析 建設(shè)投資敏感39、性分析表 表8.5 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目基本方案成本加10%成本減10%銷售總額409500.0409500.0409500.0銷售稅金(5.5%)22522.5022522.5022522.50銷售費(fèi)用6142.506142.506142.50總投資290921.80320013.98261829.62銷售利潤(rùn)118578.1089486.02147670.38所得稅(33%)39130.4829530.3848731.22稅后利潤(rùn)79447.6159955.6398939.16稅前投資總利潤(rùn)率50.93%27.96%56.39%稅后投資總利潤(rùn)率34.13%18.73%37.78%自籌資金利潤(rùn)率(40、稅前)237.15%178.97%295.34%自籌資金利潤(rùn)率(稅后)158.89%119.91%197.87% 平均價(jià)格敏感性分析表 表8.6 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目基本方案價(jià)格增加10%價(jià)格減少10%銷售總額409500.0450450.00368550.00銷售稅金(5.5%)22522.5024774.7520270.25銷售費(fèi)用6142.506756.755528.25總投資290921.80293788.29288055.29銷售利潤(rùn)118578.10156661.7180494.71所得稅(33%)39130.4851698.3626563.25稅后利潤(rùn)79447.61104963.3553931.46稅前投資總利潤(rùn)率50.93%53.32%27.94%稅后投資總利潤(rùn)率34.13%35.72%18.72%自籌資金利潤(rùn)率(稅前)237.15%313.32%160.98%自籌資金利潤(rùn)率(稅后)158.89%209.92%107.86%第九章 結(jié)論9.1結(jié)論通過(guò)上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過(guò)程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會(huì)效益與主環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。