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1、面積1.4萬平四星級大酒店建設(shè)項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月34可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一章 總 論6一、項目名稱與性質(zhì)6二、承辦單位概況6三、可行性研究報告編制依據(jù)7四、項目提出的理由、預(yù)期目標(biāo)、有利條件。7第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模2、9一、市場分析9二、目標(biāo)市場定位11三、建址現(xiàn)狀12第三章 建筑方案13一、設(shè)計要求13二、平面布局14三、裝修及其他要求16第四章 環(huán)保影響17一、“三廢”的處理17二、噪聲的影響17三、環(huán)境的綠化18四、水電設(shè)施18第五章 組織機構(gòu)與人力資源配置19一、組織機構(gòu)19二、人力資源配置20三、運行機制21第六章 項目實施進度24一、建設(shè)工期24二、項目各工期實施進度表25第七章 投資估算與資金籌措26一、投資估算26二、資金籌措28第八章 財務(wù)評價28一、經(jīng)營收入估算28二、經(jīng)營成本估算29三、經(jīng)營損益估算30四、財務(wù)估算33五、財務(wù)分析33第九章 結(jié) 論35 XXXX國際大酒店可行性研究報告3、第一章 總 論一、項目名稱與性質(zhì)1.1.1 項目名稱：XXXX國際大酒店1.1.2 項目性質(zhì)：新建、合資經(jīng)營二、承辦單位概況合營各方情況：湖南省XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱甲方），法人代表XX，本項目全權(quán)委托代理人吳樂安；香港XX圖書貿(mào)易公司（以下簡稱乙方），法人代表XX。擬建合營企業(yè)情況： 名稱：XXXX國際大酒店（以下簡稱該項目） 項目總投資及注冊資本：項目總投資人民幣4000萬元；注冊資本1800萬元人民幣。甲方以土地、房屋作為認(rèn)繳出資。乙方以現(xiàn)金方式認(rèn)繳出資，即甲方40%，乙方60%。 合營期限：合資經(jīng)營期限為30年。 項目選址：湖南省XX縣XX江鎮(zhèn)XX江大道。 經(jīng)營范圍4、：休閑、娛樂、健身、餐館、住宿、商務(wù)。三、可行性研究報告編制依據(jù)(1) 中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法(1990.4.4)(2) 中華人民共和國合同法（1999.3.15）(3) 中華人民共和國公司法(4) 中華人民共和國食品衛(wèi)生法（1995.10.30）(5) 中華人民共和國環(huán)境保護法（1989.12.26）(6) 中華人民共和國消費者權(quán)益保護法(1993.10.31)(7) 中華人民共和國城市規(guī)范法（1989.12.26）(8) 娛樂場所管理條件（1999.7.1）(9) XX縣鼓勵投資的規(guī)定、桃政發(fā)2003(23)號(10) 桃政地存讓字2002第072號四、項目提出的理由、預(yù)期目標(biāo)、5、有利條件。1.4.1 項目提出的理由湖南省XX縣地處湘中偏北，境內(nèi)有長石、洛湛鐵路通過，益桃一級公路與長常高速公路相連；美麗的XX江旅游景點是湖南武陵源黃金旅游資源線上一個新的亮點。近年中外游客來桃旅游的不斷增多；XX縣境內(nèi)不僅旅游資源豐富，農(nóng)、林、礦產(chǎn)資源豐富而有特色，來XX經(jīng)商、投資的客商逐年增多，盡管近年XX縣城對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入大，城市功能品位不斷提升，但目前尚沒有一家能夠滿足涉外接待、檔次較高的賓館、酒店，以致于來XX辦事、旅游的客人都住XX、長沙星級酒店。因此，在XX縣縣城投資新建一座滿足中外客人休閑、餐宿的四星級大酒店，是適應(yīng)市場需要的順勢之為。1.4.2 預(yù)期目標(biāo)本項目計劃6、投資4000萬元，擬建地址：XX縣XX江鎮(zhèn)XX江大道；用地面積 15畝，建筑面積 13800m2，年營業(yè)收入6000萬元；年利稅總額1800萬元。1.4.3 有利條件1.4.3.1 位置好。本項目擬建位置處于縣城東區(qū)，中外客商經(jīng)入我縣的必經(jīng)之路XX江大道北側(cè)，縣政府近年實施縣城“西改東擴”的城建規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，場地三通一平，道路硬化，環(huán)境綠化，城市設(shè)施功能齊全。1.4.3.2 政策優(yōu)。今年當(dāng)?shù)乜h政府出臺桃政發(fā)200323號文件，對來XX投資將在用地、環(huán)境政策稅收實行獎勵等稅費方面都有優(yōu)惠政策，特別是本項目與當(dāng)?shù)乜h委、縣政府提出的旅游興縣的戰(zhàn)略方針相吻合，本項目將得到當(dāng)?shù)馗骷壵拇罅χС帧?.47、.3.2 投資雙方優(yōu)勢互補，本項目投資甲方有房地產(chǎn)開發(fā)和熟悉本地資源的優(yōu)勢，乙方有經(jīng)營實業(yè)，酒店管理雄厚的經(jīng)濟實力和涉外經(jīng)驗的優(yōu)勢；甲、乙雙方于本項目實施中都能發(fā)揮各自的特長。第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模一、市場分析2.1.1 地理位置適中，交通便利的因素為客流量的增加打下了基礎(chǔ)。XX縣屬湖南省中部偏北，處于資水中下游；與XX市區(qū)僅隔25公里，有益桃一級公路相通，在XX市幾市縣（區(qū)）中，上有安化，遠有南縣、沅江，在市內(nèi)也是處中的位置；長石、洛湛鐵路在縣內(nèi)通過，且均建有縣級站；距長沙110公里，經(jīng)益桃一級公路上長常高速公路到長沙飛機場，僅一個小時的路程；公路有國道207線與省道1824線縱穿南北，8、縣道桃武線與省道1837線橫貫東西，還有即將通車的懷桃二級公路可達湘中、湘西腹地、水運順資水經(jīng)洞庭湖通江入海。2.1.2 旅游資源豐富，有潛在的休閑旅游客源。XX縣境內(nèi)有美麗的XX江，早已于上個世紀(jì)三、四十年代黎景輝創(chuàng)作的XX江是XX，而使XX江美景聞名于中外，這首歌唱出了XX江兩岸山美水美人更美。XX境內(nèi)的古跡遺址有資水岸邊鳳凰山下的天問臺，當(dāng)年屈原流放期間曾在此隱居，常佇立在江邊石巖上，仰望蒼天，俯視江流，憂國憂民，責(zé)天問地。縣城西南8公里處浮邱山，是楚南名山，洞庭湖一帶幾縣市的數(shù)萬香客年年來此上山許愿燒香。改革開放以來，在縣委、縣政府以旅游興縣的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，逐年開發(fā)且市場已認(rèn)可旅客逐年增9、加的景點還有：XX江森林公園、XX江竹海、羅溪瀑布、修山羞女峰、花果山XX，以及土香土色的村居旅游農(nóng)家樂，這些都是XX的旅游資源。近年來，每年來XX旅游、休閑娛樂的游客人數(shù)在100萬人次以上。旅游業(yè)總收入達1.3億元，占全縣GDP3.3%左右。2.1.3 經(jīng)濟提升，對外開放，來XX經(jīng)商辦事的客商增多。改革開放以來，XX已由單一的糧食生產(chǎn)和簡單的手工業(yè)生產(chǎn)的地域經(jīng)濟，逐步做到了在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)上，農(nóng)產(chǎn)品深加工，工業(yè)生產(chǎn)上規(guī)模、技術(shù)含量高，其工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，能夠融合到國內(nèi)外市場參予競爭。如農(nóng)村充分利用楠竹資源進行深加工的竹膠板，早已遠銷全國邊少地區(qū)的茶葉，春秋涼席、竹筍食品，有地方特色的葛10、制品系列、臘大哥、牛魔王肉制品，工業(yè)方面的久通銻制品、花崗石板材、鑄管、焦?fàn)t煤汽鑄件、水泥制造業(yè)等等，都是產(chǎn)銷兩旺。旅游產(chǎn)品有利用樹根自然美造型加工的根雕和竹編、竹制工藝品，這些具有地方特色的工藝品琳瑯滿目，讓中外游客來XX不僅有看、有玩、有樂，還有帶，帶這些工藝品回去做紀(jì)念，讓家人分享其樂。據(jù)測算，每年來XX經(jīng)商、辦事、開會、交流的客商達20萬人次以上。2.1.4 城市品位提升，交通便利，將能吸引客流來XX食宿。XX縣城在城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善的基礎(chǔ)上，市容整潔有序，現(xiàn)在來XX辦事、旅游的客商食住在XX，今后還將會把外地在長沙、XX辦事、旅游的客商吸引到XX來休閑、食宿。據(jù)計算只要吸引長沙食住11、客商的0.1%和XX市區(qū)及鄰縣區(qū)食住客商的2%，來XX的食住客商潛力就達10萬人次以上。2.1.5 市場前景預(yù)測通過上述綜合分析地理、交通、資源等因素，目前每年外地來XX客商平均可達130萬人次以上，預(yù)計到2010年外地來桃客商將達到210萬人次左右。二、目標(biāo)市場定位2.2.1 人民生活水平提高，人們出外旅游，對食住的要求也提高。“出門難”是人民生活水平不高，相對外出旅行辦事時，衣、食、住、行處處不方便，不愿出遠門的意思；“休閑旅游”是近年頻頻出現(xiàn)的經(jīng)濟名詞，就是隨著人們生活水平的提高、假期的增多、喜歡親人朋友結(jié)伴或單位組織等形式出外游玩休閑。對食宿的要求一個是要上檔次，還要有娛樂、健身項目，12、功能齊服務(wù)優(yōu)良。外出旅游的中、高檔消費是今后旅游消費發(fā)展的趨勢。基于上述分析本項目擬按四星級賓館建設(shè)，以接待中外游客中富裕、小康型的消費群體。查閱有關(guān)資料中外游客的富裕、小康型的比例達60%左右，則這一檔次的消費人群年均在80萬人次左右。按每人次平均食、宿、玩消費400元計算，市場份額就達3.2億元。2.2.2 市場風(fēng)險本項目選定國內(nèi)外來桃游客中的中、高檔消費群體，其面對市場風(fēng)險將有客源消費群體認(rèn)知度：縣城的四星級賓館，無法與省城的相比；本地服務(wù)型企業(yè)的競爭；雖說目前尚無一家四星級的賓館、酒家，但有上述共識，規(guī)劃新建、改造的上等級的企業(yè)二處，但其經(jīng)營理念、經(jīng)營場地和經(jīng)營規(guī)模都有一定的局限性。213、.2.3 項目市場定位與建設(shè)規(guī)模目標(biāo)服務(wù)客源：年20萬人次。目標(biāo)服務(wù)項目：賓館客房160間（套），酒店餐飲營業(yè)面積13800m2。休閑娛樂商務(wù)等。年經(jīng)營收入6000萬元，利稅總額1800萬元。三、建址現(xiàn)狀2.3.1 地理位置的優(yōu)勢2.3.1.1 地理位置：XX江大道在縣城XX江鎮(zhèn)的東區(qū)，東西向有益長一級公路直通XX市，僅21公里，南北有因正在建設(shè)XX的資江大橋而新建的大道穿過。2.3.1.2 本項目建址周圍建筑物本項目建設(shè)位置東去縣延伸的XX江大道，大道兩旁都是商業(yè)、辦公區(qū)，南面有縣汽運長途客車站、縣地稅大樓，往西是XX江二橋過縣城老城區(qū)，臨北緊挨的是新修建的檔次較高的XX江休閑廣場，西北處幾14、百米遠是即將竣工的縣委、政府辦公大樓。本項目位置將是縣城的政治、文化、交通、經(jīng)濟中心的位置。2.3.2 建址土地權(quán)屬類別與占地面積。2.3.2.1 土地類別為出讓土地，出讓期為50年，土地用途為商業(yè)開發(fā)。2.3.2.2 用地面積15畝。2.3.2.3 本項目土地由甲方作為出資提供。2.3.3 建址條件2.3.3.1 本項目建址位置，交通便利，場地平整，城市基礎(chǔ)設(shè)施功能齊全，完全具備施工建設(shè)的條件。2.3.3.2 有當(dāng)?shù)乜h委、縣政府鼓勵投資的規(guī)定，為項目開發(fā)建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)，提供了優(yōu)良的軟環(huán)境。2.3.3.3 項目建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。第三章 建筑方案一、設(shè)計要求3.1 XXXX國際大酒店擬建15、場地，位于XX江二橋引道與XX江大道連接的起點，后有竹海作背襯的縣委、縣政府辦公大樓，前有繁華熱鬧的XX江大道和汽車站，右邊緊臨XX江休閑廣場，左邊延伸都是東區(qū)新建的商業(yè)居住區(qū)和即將開發(fā)的文化娛樂中心，右邊幾百米遠處是幅射全國的建筑面積達3萬平米的竹業(yè)城商品市場，左邊2000米遠處有近年開發(fā)的面積達5平方公里的民營創(chuàng)業(yè)園。該位置區(qū)位優(yōu)勢顯著，商業(yè)價值無限，其建筑物必須有獨特的形象，齊全的功能，豪華的裝飾，體現(xiàn)XX江山美、水美、人更美的直觀印象，使之成為外地來桃旅游休閑辦事的，進入縣城對該酒店有深刻的印象。項目建址及總體規(guī)劃初步方案見（圖三.1）二、平面布局根據(jù)本項目擬建位置地形（見附圖三.1）16、，XX江大道迎賓路口東側(cè)用地建67層的大酒店，主要功能是餐飲、賓館住宿；迎賓路口西側(cè)用地建3層的商住樓、亭園、游泳池，其主要功能是休閑、娛樂、健身、商務(wù)。本項目用地規(guī)劃見（表三.1）規(guī)劃用地面積10000m2，建筑用地面積2900m2，綠化用地面積6800m2，總建筑面積13800m2，容積率1.38%。(圖三.1)桃花江大道廣場東南側(cè)初步總體規(guī)劃方案圖建筑面積、項目用地估算表(三.1)項 目 明 細 用地面積建筑面積功 能 及 說 明一、賓館、酒樓1300m29800 m27層1、豪華套房360m24套90m2，每套二室二廳三衛(wèi)一書房2、高檔套房2800m256套50m2，每套二室一廳一衛(wèi)317、標(biāo)準(zhǔn)間3000m2100套30m2，每套一室一廳一衛(wèi)4、大、小會議室700m2大會議室一個400 m2，小會議室4個75m25、大、小餐廳900m2大餐廳一個500 m2，小餐廳及包廂400 m26、公共區(qū)域1000m2一層大廳500 m2，各層100 m257、辦公、服務(wù)、設(shè)施用途區(qū)域2040 m2板梯二處電梯三處，餐飲加工、員工值班、辦公用二、休閑、健身、商務(wù)中心1600m24000m2三層8、游泳館500m2600m29、多功能商務(wù)大廳1100m21000m210、保齡球館400m211、舞廳、KTV房600m212、美容美發(fā)、休閑中心400m2休閑中心、咖啡、茶吧、健身按摩13、健身18、娛樂中心400m214、其他公用房600m2三、停車用地300m2綠化亭園用地6800m2四、合計10000m213800m2三、裝修及其他要求3.3.1 外墻裝飾，按四星級賓館高檔豪華的要求，臨街建筑外墻貼花崗石板材，其余外墻部位貼高級瓷磚。3.3.2 內(nèi)墻裝飾根據(jù)用途不同，分別刷高級墻漆，貼白磁磚或木裝修。3.3.3 三層以上采用板梯和電梯相結(jié)合，大酒店建筑物至少配三臺自動電梯和兩處板梯，一處板梯與一臺電梯專供生活后勤服務(wù)上下用，一處板梯與兩臺電梯專為顧客上下用，做到員工與旅客上下都有專用通道。3.3.4 屋面考慮采用花園式屋面設(shè)計，符合環(huán)保、綠色的要求，也可用作休閑觀光區(qū)域。3.3.519、 消防要有配套設(shè)施，每層都必須有安全通道，層與層之間要采用特級防火卷簾的備用隔斷，將每一層作為一個防火區(qū)，屋頂要設(shè)計有消防用水箱，同時兼做生活用水水箱。3.3.6 要用中央空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。第四章 環(huán)保影響一、“三廢”的處理4.1.1 餐飲部食品加工產(chǎn)生的“三廢”治理是重點，在建筑的平面規(guī)劃、功能布局時要充分考慮“三廢”的排放。4.1.2 在地面基礎(chǔ)設(shè)計時，要規(guī)劃好污水的處理與排放，從長遠規(guī)劃，賓館、餐飲部的生活用污水要經(jīng)處理才可排放，近期與雨水經(jīng)沉淀池混合排放，生活和加工用水的排放達到環(huán)保的要求。4.1.3 院內(nèi)要有地埋式垃圾箱，做到生活垃圾當(dāng)日運走不留夜。4.1.4 餐飲部要采用燃油式20、鍋爐，其廢氣排放要精心設(shè)計，做到外部無煙、灰和油汽冒出。二、噪聲的影響本項目擬建地址位于東區(qū)中心位置，人流、車流、物流相對集中，而賓館酒店是顧客休閑娛樂的地方，要求安靜無噪音。因此，建筑物設(shè)計時要考慮如何盡量做到鬧中求靜。三、環(huán)境的綠化4.3.1 地面綠化要栽植4個以上品種常年不落葉的四季青樹木，坪內(nèi)要有花有草，有亭園建筑。4.3.2 室內(nèi)綠化走道板梯及游客所見之處，要有品味的花木盆景，讓客人在建筑物內(nèi)隨處都能看到花木心情舒暢，心曠神怡。4.3.3 屋頂綠化建筑物的屋頂在保證排水通暢，防水止漏的同時，要考慮設(shè)計出花園式的屋頂，讓游客乘上電梯來到建筑物頂層眺望縣城的美麗景象，并且讓客人在屋頂也可21、休閑、娛樂、消費。四、水電設(shè)施供水由XX江大道引二條d100的供水管，分別供賓館酒樓和商務(wù)娛樂中心兩棟建筑物的生活用水，建筑物高層供水考慮屋頂設(shè)水箱的供水方式。室內(nèi)供水設(shè)施盡量做到陰蔽的陰蔽，露出部份采用防銹的管道和拋光處理的不銹鋼水具設(shè)施。供電按建筑面積12800m2計算（單位容量20VA/ m2），可配一臺SL7200/10變壓器，考慮到本項目服務(wù)行業(yè)的特殊性，要采用備用發(fā)電和供電的方式。另外建筑物設(shè)計時，要考慮裝置防雷設(shè)施。第五章 組織機構(gòu)與人力資源配置一、組織機構(gòu)5.1.1 湖南XXXX國際大酒店是中外合資經(jīng)營企業(yè)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，由乙方派一人任董事長，甲方派一人任總經(jīng)22、理。5.1.2 公司下設(shè)辦公室、公關(guān)部、財務(wù)部、人事部、保安部、后勤部、商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)中心、娛樂中心、健身中心、客房部、餐飲部十二個職能部門。（圖五.1）(圖五.1)組織機構(gòu)示意圖董事會監(jiān)事會董事長副總經(jīng)理總 經(jīng) 理副總經(jīng)理商務(wù)中心后勤部保安部人事部公關(guān)部辦公室財務(wù)部網(wǎng)絡(luò)中心娛樂中心健身中心客房部餐飲部二、人力資源配置5.2.1 本項目按機構(gòu)設(shè)置和經(jīng)營規(guī)模對員工需求（見表五.1），經(jīng)營規(guī)模滿負荷運作時臨時聘用人員沒列入其內(nèi)。(表五.1)負責(zé)人領(lǐng) 班員 工小 計客房部1101930餐 飲 部193040娛樂中心462030健身中心13610網(wǎng)絡(luò)中心134商務(wù)中心12710后 勤 部134保 安 23、部151016人 事 部134財 務(wù) 部156公 關(guān) 部221014辦 公 室268總經(jīng)理辦44合 計21371221805.2.2 本項目為四星級賓館，人員素質(zhì)要求有一定的專業(yè)技能，員工必須會一般接待的英語會話，相關(guān)接待和管理人員要會二種外語對話。5.2.3 管理人員和一般員工聘用后要培訓(xùn)三個月，并選送適量骨干到相應(yīng)等級的大酒店見習(xí)一段時間，全部員工經(jīng)嚴(yán)格考試、考核才可上崗。5.2.4 員工分崗位、工種不同，一律統(tǒng)一著裝、掛胸牌上崗。三、運行機制(一)前期運作5.3.1.1 企業(yè)設(shè)立前由甲乙雙方協(xié)商成立籌備小組，由甲方派3人，乙方派1人，籌備小組負責(zé)企業(yè)設(shè)立前的相關(guān)事項和項目的立項、規(guī)劃設(shè)施24、等投資前期準(zhǔn)備工作。5.3.1.2 甲乙雙方正式簽訂合資協(xié)議后，即辦理工商登記事項，對建筑設(shè)計方案進行審定并委托招標(biāo)設(shè)計。在董事會中明確總經(jīng)理等負責(zé)人選，并對投資建設(shè)期的機構(gòu)設(shè)置，人員招聘與員工、資金的投入與使用等做出安排。(二)管理機制5.3.2.1 按照現(xiàn)代企業(yè)制度和公司法的要求，酒店的權(quán)力機構(gòu)是董事會，董事會制定重大經(jīng)營決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，決定公司中層以上的管理人選。總經(jīng)理負責(zé)制下的各個部門及其負責(zé)人是董事會的執(zhí)行機構(gòu)或執(zhí)行者，監(jiān)事會由35人組成，對酒店的營運管理進行監(jiān)督，這樣職責(zé)明確、權(quán)力、監(jiān)督、執(zhí)行機構(gòu)相互分離，相互制銜，相互配合，做到精干高效、責(zé)權(quán)明確，各司其責(zé)。5.3.2.2 要以職25、能部門為考核單位，制定工作目標(biāo)和經(jīng)濟效益指標(biāo)，按經(jīng)營范圍服務(wù)種類不同，工作責(zé)任不同將酒店的總目標(biāo)。分解到各責(zé)任中心、效益中心，層層落實各項經(jīng)濟指標(biāo)，建立對經(jīng)營者和員工的激勵機制。主要業(yè)務(wù)部門或相關(guān)崗位可采用招投標(biāo)或競聘上崗等形式，鼓勵公平競爭。5.3.2.2 現(xiàn)代企業(yè)的競爭就是員工素質(zhì)的競爭，特別是酒店服務(wù)待業(yè)尤為突出，酒店要在招聘高素質(zhì)員工的同時，要注重人才培養(yǎng)，定期舉辦各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)、競賽、選拔技術(shù)能手等各種業(yè)務(wù)活動。要愛護和教育員工：愛崗敬業(yè)，遵法守紀(jì)，團結(jié)協(xié)作，文明服務(wù)。5.3.2.3 酒店要根據(jù)各工種崗位或服務(wù)操作流程，制訂相應(yīng)的制度，標(biāo)準(zhǔn)按照四星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按顧客的需26、求是首位任務(wù)的要求定出切合實際可操作可量化的規(guī)范性制度，使員工有章可循，對工作質(zhì)量或服務(wù)的好壞有詳細的標(biāo)準(zhǔn)，達到促進員工工作能力的不斷提高和酒店各項服務(wù)質(zhì)量提高的目的。5.3.2.4 酒店在提高服務(wù)質(zhì)量的同時，要注重降低營運成本，對資金實行計劃定額管理，對財產(chǎn)要定位定人，定期維護設(shè)備。對批量大的物品、原材料和設(shè)備的購進要實行招標(biāo)，做到質(zhì)優(yōu)價廉。要把好原樣和各項財產(chǎn)實物的入庫驗收關(guān)，明確相關(guān)人員的責(zé)任，嚴(yán)防食品安全事故的發(fā)生。(三)營銷策略5.3.3.1 本項目所建酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，其硬件環(huán)境將優(yōu)于縣、市內(nèi)的同行業(yè)。在建立現(xiàn)代企業(yè)機制和加強各項管理，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，還得講究營銷策略，注重27、不斷開發(fā)客源市場。對縣內(nèi)客源首先要利用酒店處于當(dāng)?shù)乜h委、縣政府新辦公樓出入路口的優(yōu)勢位置，為縣級各種會議和接待服務(wù)，積極參予政府采購競爭；其次要以XX江休閑廣場及東區(qū)新城新形象的區(qū)位優(yōu)勢，將縣城西區(qū)居民的餐飲、休閑消費吸引過來。兩者酒店所面對的是新建的汽車站和直通XX火車站的XX江大道，當(dāng)?shù)赝獬龉ぷ鳎瑒?wù)工的人員較多，探親回歸故里的客源需要通過各種媒體在全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)著重宣傳本酒店的服務(wù)項目和服務(wù)水平。對縣外客源市場，要采取多種形式推介，如廣告新聞媒體、各種旅行社的推介。旅游旺季到各旅游名勝景點宣傳XX江風(fēng)光和景點特色；走訪有經(jīng)濟實力的部門、行業(yè)，以優(yōu)惠的方式邀請各單位組團來XX開會、旅游休閑，還可28、在長沙、XX等城市，張家界、韶山等景點，設(shè)促銷員按引來客流收入計酬的形式，擴大縣外客源市場。5.3.3.2 酒店可根據(jù)餐飲、服務(wù)種類、季節(jié)等不同，制訂出各種促銷手段，如節(jié)日、假期促銷價格，團體與散客的價差促銷，或者按消費總額回報禮品，或者有的服務(wù)項目采取會員制、月票制、年票制的形式促銷，為擴大影響，對特殊消費群體（老年人、少兒、職業(yè)種類）或特殊的紀(jì)念日實行免、減價優(yōu)惠。5.3.3.3 酒店按經(jīng)營收入提取一定比例的廣告宣傳費，不僅經(jīng)常在報刊、電視等媒體，在各名勝景點的廣告宣傳，還要在地方產(chǎn)品或省內(nèi)的名優(yōu)產(chǎn)品上采用適當(dāng)?shù)姆绞阶鰪V告，做到即宣傳推介了對方的產(chǎn)品又為本酒店的服務(wù)項目做了宣傳。5.3.329、.4 酒店在注重員工素質(zhì)和技能提高的同時，要注重開發(fā)企業(yè)的服務(wù)品牌，如餐飲的名菜名吃，服務(wù)的名星崗位。請社會有影響的知名人士來企業(yè)獻計，關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)，在同行業(yè)中要有獨特的企業(yè)形象，盡量將企業(yè)文化融合到當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)、民俗中。第六章 項目實施進度一、建設(shè)工期本項目規(guī)劃建設(shè)期為二年，分期實施，具體可分為幾個階段，以圖表示意如下：序號建設(shè)工期工 作 內(nèi) 容1準(zhǔn)備階段項目論證、合資經(jīng)營協(xié)議簽訂、合資企業(yè)設(shè)立事項辦理、建筑圖紙設(shè)計、工程招投標(biāo)2主體工程階段水電負荷手續(xù)辦理及安裝到建設(shè)現(xiàn)場，基礎(chǔ)工程、污水治理工程，墻身及屋面工程，地面硬化、綠化工程。3裝飾工程階段外墻裝飾、水電及網(wǎng)絡(luò)管道安裝、室內(nèi)裝飾樓層30、及地面裝飾4設(shè)備安裝階段電梯、中央空調(diào)、通訊、廣播音響及計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等設(shè)備的安裝5員工招聘、培訓(xùn)招聘培訓(xùn)管理人員、專業(yè)人員、服務(wù)員等6試營業(yè)階段按四星級賓館和服務(wù)規(guī)范要求運作二、項目各工期實施進度表工期項目2003.112004.12004.252004.6112004.112005.42005.512準(zhǔn)備階段項目論證合資協(xié)議、設(shè)立企業(yè)圖紙設(shè)計招標(biāo)主體工程階段基礎(chǔ)、污水工程墻身、屋面地面硬化綠化裝飾工程階段外墻裝飾地面裝飾內(nèi)墻裝飾各種布線管道安裝員工招聘、培訓(xùn)階段設(shè)備安裝調(diào)試階段試營運階段第七章 投資估算與資金籌措一、投資估算7.1 估算依據(jù)7.1.1 本項目根據(jù)所需的建筑用地及相應(yīng)的綠化用31、地來估算本項目所需土地，土地的出讓費已考慮原已辦出讓手續(xù)土地的評估價和新增土地出讓價，并考慮縣政府對投資1000萬元以上的項目有優(yōu)惠政策的因素。2、本項目所需服務(wù)的客房數(shù)量及相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備均按四星級賓館酒店的要求配置，并結(jié)合目前的市場價格來估算各明細項目的投資金額（具體項目見表4.1）投資估算表(表4.1)序號項 目計量單位數(shù)量估 算單 價估算金額備 注1土地出讓m210000400元400萬2建安工程2960萬設(shè)計費60萬大酒店建筑m2980015001470萬商務(wù)娛樂中心M240001200480萬設(shè)備設(shè)施9500萬中央空調(diào)系統(tǒng)套1320萬320萬自動電梯套360萬180萬保齡球套12032、0萬200萬電子網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)80萬通信、音響、電子計算和網(wǎng)絡(luò)健身器材設(shè)備50萬客房設(shè)施35萬其他不可預(yù)計85萬85萬元中考慮了借入資金的利息3供水、供電系統(tǒng)100萬4園林綠化100萬5交通用車輛6160萬6開辦費230萬工資人203萬60萬員工培訓(xùn)人1600.2萬32萬服裝人1800.118萬設(shè)立企業(yè)、辦證等前期費用20萬辦公設(shè)備等流動資金100萬7流動資金50萬8合計4000萬7.1.2 投資估算金額1、土地10000m2出讓費400萬元；2、建筑面積13800m2工程部份2960萬元；3、供水、供電設(shè)施100萬元；4、園林綠化部份100萬元；5、交通用車輛160萬元；6、開辦費230萬元；7、33、總投資4000萬元。7.1.3 投資分期使用計劃本項目計劃二年完成，第一年需投入資金2000萬元，其中土地出讓費400萬元；項目前期費用20萬元；車輛購置80萬元；水電設(shè)施50萬元；設(shè)計費60萬元；建安工程的40%約1200萬元；工資30萬元；其他160萬元。第二年所需資金主要是建筑物內(nèi)的裝修裝飾、設(shè)備及安裝、園林綠化、員工培訓(xùn)等支出的投資。二、資金籌措7.2.1 自籌資金1800萬元；其中甲方出資800萬元，乙方出資1000萬元。7.2.2 供入資金2200萬元，由乙方負責(zé)融資借入五年期借款。第八章 財務(wù)評價一、經(jīng)營收入估算8.1.1 估算收入應(yīng)考慮的因素本項目投資期二年，從第三年起運營，營34、運負荷第三年按60%，第四年按80%，第五年及以后按100%進行估算。8.1.2 收入估算說明。客房收入估算1300萬元，其中標(biāo)準(zhǔn)間100套，日單價200元，客房利用率82.2%估算；高檔客房56套，日單價400元，客房利用率71.2%估算；豪華型客房4套，日單價880元，按客房利用率10%估算。賓館酒樓處的客服部外賣商品、工藝品，銷售收入300萬元估算，約日平8219元；餐飲收入估算940萬元，日平2.6萬元，主要由三個消費群體構(gòu)成，會議用餐140萬，接待及旅客用餐按常往旅客人流，日平飲食消費50元，估算540萬元。另外是對外接辦的婚禮喜慶酒宴估算260萬元。商務(wù)會展中心是按超市商品銷售收入35、估算1200萬元，日平約3.3萬元。網(wǎng)絡(luò)中心收入估算80萬元，是利用計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備優(yōu)勢，對外提供信息、網(wǎng)吧、游戲等的收入。娛樂中心的項目有舞廳、KTV、棋類、咖啡茶座等，估算收入1080萬元，日平3萬元。健身中心的項目有保齡球館、游泳池、美容健身、保健按摩、球藝室等，估算年收入900萬元，日平約2.5萬元。導(dǎo)游服務(wù)估算200萬元，主要對外承辦團體旅游項目和車隊有償服務(wù)的收入。經(jīng)營收入估算（詳見表八.1）二、經(jīng)營成本估算8.2.1 經(jīng)營成本中固定成本估算按投資估算形成固定資產(chǎn)的投資有3250萬元，按固定資產(chǎn)類別不同計提的年折舊額有261.5萬元；投資中形成需要分期攤銷的開辦費等年攤銷額有58萬元36、；按機構(gòu)設(shè)置和經(jīng)營規(guī)模需定員180人，年人員費用540萬元；上述主要固定成本支出819.5萬元（詳見表八.2）8.2.2 經(jīng)營成本是變動成本估算說明客房變動成本主要是水電、用具購置和臨時服務(wù)人員工資等，按客房收入的50%估算，商務(wù)會展中心的銷售成本按銷售收入80%估算，餐飲收入的成本按55%估算材料成本，水電及維修支出估算200萬元。企業(yè)管理費中包括辦公、宣傳廣告、會議及維持營運所需的管理費用，估約58萬元。三、經(jīng)營損益估算本項目屬服務(wù)型企業(yè)，營業(yè)稅率為5%，所得稅稅率33%，根據(jù)上述估算年稅金795萬元；凈利潤1005萬元，年實現(xiàn)稅利1800萬元（詳見表八.3）服務(wù)收入估算表(表八.3)序號37、項目200620072008營運負荷%60%80%100%1客房收入780100013002客服部、商品銷售1602403003餐飲收入6909009404商務(wù)、會展中心800100012005網(wǎng)絡(luò)中心2040806娛樂中心60080010807健身中心4206409008導(dǎo)游服務(wù)130180200服務(wù)成本估算表(表八.2)序號項 目折舊及攤銷年限2006200720081固定資產(chǎn)估算32502建筑物 20年109.521903設(shè)備 8年756004園林 20年51005車輛 5年321606電子設(shè)備 5年402007開辦費 5年462308用具 5年14709土地50年840010人員費用538、40損益估算表(表八.3)年份項目200620072008經(jīng)營收入36004800600經(jīng)營稅金180240300經(jīng)營總成本306036604200商品銷售成本700800960客房成本390550650餐飲成本400480517其他680.5802.5975.5企業(yè)管理費304858折舊及攤銷319.5319.5319.5人員費用420500540水電支出80100120維修支出406080利潤總額3609001500所得稅118.8297495凈利潤241.26031005現(xiàn)金流量表估算(表八.4)項 目年 份20042005200620072008一、現(xiàn)金流入360048006000一)39、經(jīng)營收入360048006000二、現(xiàn)金流出200020002920.53580.54180.5一)固定資產(chǎn)投資20001250二)流動資金750三)經(jīng)營成本306036604200折舊、攤銷319.5319.5319.5四)稅金180240300五)所得稅118.8297495三、稅前凈現(xiàn)金流量20002000679.51219.51819.5四、稅后凈現(xiàn)金流量560.7922.51324.5五、累計稅前凈現(xiàn)金流量40003320.52101.1281.6六、累計稅后凈現(xiàn)金流量3439.32516.81192.3四、財務(wù)估算本項目合資經(jīng)營期限30年，建設(shè)期為二年，從第三年開始營運，第六年經(jīng)營40、負荷可達到經(jīng)營規(guī)模的100%，年利潤凈額可達1005萬元，年實現(xiàn)稅利可達1800萬元，利稅率為30%，凈利潤率為16.75%。按照XX縣鼓勵投資的有關(guān)規(guī)定，對所得稅先征后退的規(guī)定，投資項目的所得稅實際稅額為零。五、財務(wù)分析投資回收期凈型值計算表(表八.5)項目年份稅前凈金流 量凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累 計稅后凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值累 計凈現(xiàn)值2004200018522000185220052000171435662000171435662006697.5539.523026.46560.7445.203120.8020071219.5896.332130.15922.5678.042442.76200818141、9.5123908891.071324.5901.981540.7820091819.51146.29255.221324.5834.44706.3420101819.51324.5772.1865.84 貼現(xiàn)率為8。稅前投資回收期=5+891.07/1146.29=5.8年（均包括建設(shè)期在內(nèi)）稅后投資回收期=6+706.34/772.18=9.9年（均包括建設(shè)期在內(nèi)）期為5.8年，稅后投資回收期為6.9年，即從營運年度開始45年就可收回全部投資。8.4.3 內(nèi)含報酬率年 份時凈現(xiàn)值時凈現(xiàn)值1200020002166616003471.57434.884706.10624.3858777466731.44582.247609.53476.718507.64382.10合計237.27353.69237.27353.69采用插值法計算出內(nèi)合報酬率為23.35%，20%+(25%20%) =23.35%第九章 結(jié) 論 本項目投資期較短，引進外資的同時，吸收消化先進的管理運作方式，符合當(dāng)?shù)乜h委、縣政府旅游興縣的戰(zhàn)略方針，符合縣城“西改東擴”的城建規(guī)劃，上四星級大酒店，為當(dāng)?shù)芈糜畏?wù)行業(yè)做大做強將起到龍頭作用，本項目年實現(xiàn)利稅1800萬元的同時，能安置就業(yè)人員180300人，并能帶動相關(guān)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。