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1、城市國際博覽中心地塊建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一部分：項目概況4一、宗地位置4二、宗地現狀41、四至范圍；42、地勢狀況53、地面現狀5三、項目周邊的社區配套51、交通狀況52、教育63、醫院等級和醫2、療水平64、大型購物中心、主要商業和菜市場65、銀行7四、大市政配套71、道路現狀及規劃發展72、供水、供電、燃氣等市政接入7五、規劃控制要點71、用地強度72、項目用地指標及拓展背景8六、項目用地上位規劃分析：8七、用地區域景觀分析9八、項目地塊發展價值評價9第二部分 區域發展潛力10一、區域現狀10二、規劃發展前景10三、XX博覽國際中心的建設對四新地塊的改變11四、項目面臨的發展機遇12五、小結14第三部分 區域市場環境分析15一、區域房地產市場在全市的地位15二、區域供應量16三、區域成交量17四、區域成交價格171、區域房地產價格的成長性172、2009XX區月度成交價格走勢173、3、2010年1-8月XX中心城區房價走勢18五、區域成交構成18六、區域產品的集合特征19第四部分 項目地塊的優劣勢分析20一、項目優勢：20二、項目劣勢：20三、項目機會點：20四、項目威脅：21第五部分 項目定位22一、項目總體定位22二、區域競爭項目未來幾年推盤量對比22三、物業發展方向定位23四、銷售價格定位231、可比案例選擇說明232、區域可比項目情況一覽表233、本項目銷售價格預期24五、項目開發節奏及分期售價建議25第六部分 項目投資測算及風險控制建議26一、項目投資分析26二、項目敏感性分析及建議26第七部分 研究結論27一、項目資源要素回顧27二、研究結論27三、拓展建議284、第一部分：項目概況一、宗地位置項目地塊位于XX四新區域，與XX核心區域鐘家村商圈直線距離約3000米，屬城市新區。根據XX區“十二五”規劃顯示，將依托XX國際博覽中心，將四新地區打造成為中部的會展之都，XX新區的核心區域。“十二五”期間，將集中全市力量，將四新地區打造成為輻射XX城市圈乃至華中地區的以現代服務業為主的生產服務性中心，與東湖高新自主創新區形成“一南一北”XX發展“雙引擎”。二、宗地現狀1、四至范圍；四至描述方向名稱描述東攔江路20米寬南四新大道40米寬西聯通港路20米寬北四新北路20米寬2、地勢狀況項目地勢平坦，與周邊道路標高基本一致，已完成土地平整工作。3、地面現狀土地規則，平5、整。三、項目周邊的社區配套1、交通狀況（1）地塊周邊公交線路項目地塊周邊公交線路：附近公交站點距離（m）行車線路行車區間江堤中路生態園1042、64842：江堤中路生態園XX動物園五里新村鐘家村、協和醫院、新華路、球場路、澳門路、開明路648：江堤中路生態園、鄧甲村、馬鸚路、晴川閣、利濟北路、機場河、漢口火車站馬鑼灣308203、532203：陽新路、大橋局、XX公園、XX動物園、馬鑼灣、溝咀、白沙洲大橋、武科大黃家湖校區、紅霞村532：向陽村、馬鑼灣、永清街、長江日報橫路、天門墩向陽四村482524、532、558、559、58、598、720、203多路公交到達XX三鎮（2）軌道交通四號線6、四號線二期工程已于2009年底動工，預計2015竣工。在距地塊較近的五里墩或攔江路設有車站。車行線路為：黃金口、永安堂、王家灣、五里墩、攔江路、武昌火車站、洪山廣場、XX火車站。2、教育向陽小學、攔江堤中學、建港小學。評價：區域教育資源相對欠缺。3、醫院等級和醫療水平XX華西醫院、XX市第五醫院、XX鐵路醫院。評價：醫療設施不多，等級相對較低。4、大型購物中心、主要商業和菜市場江欣苑門前有菜市場。評價：目前區域商業設施比較欠缺，沒有大型的購物中心及娛樂設施，生活不是很方便。5、銀行江堤信用社、中國建設銀行建港支行、中國銀行建港支行等。周邊金融機構較為欠缺，距離最近的江堤信用社出距項目地塊約107、00米的距離。四、大市政配套1、道路現狀及規劃發展（正在建設中的四新大道）（四新區道路系統規劃）四新大道位于XX新區四新地區，東起鸚鵡大道，橫貫連通港、四新農場，西至龍陽大道，全長約4公里，路寬100米，雙向4-6車道。目前四新大道主體工程已經完工。漢新大道主體工程也基本接近完工，預計明年可以通車。四新大道、漢新大道通車以后，四新區的交通狀況將獲得較大的改善。漢新大道距離項目地塊約50米距離，建成以后將極大地方便小區居民的出行。2、供水、供電、燃氣等市政接入目前該區供水供電、燃氣、通信等設施已經接入，江欣苑、漁場小區等接口位置離項目地塊并不遠，接入成本并不高。江欣苑為新建小區，估計短期內不存在8、增容問題。五、規劃控制要點1、用地強度2、項目用地指標及拓展背景項目名稱土地位置總用地面積（畝）總建筑面積（萬）土地用途規劃指標要求出讓年限預計土地價格（萬元）容積率建筑密度國際博覽中心合作項目XX區江堤中路以西，四新北路以南422.4071.65居住兼容商業2.002.672.68待方案審定住宅70年商業40年25億左右該項目地塊由XX新城國際博覽中心有限公司通過土地市場招拍掛獲得，現因其建設國際博覽中心的資金需要，擬就國博B區的6宗地塊整體打包引進有在XX開發項目經驗的品牌開發商實施合作開發。六、項目用地上位規劃分析： 根據市政府已批復的四新中心區用地規劃調整（20062020年），四新中9、心區功能定位為生產性服務中心、市級副中心、生態居住新城，規劃將建設成為一個擁有健康的自然環境，可持續的水系統，完善的公共服務設施，人性化的城市空間，良好的步行環境和交通可達性，更適于工作和生活，更有效率和可持續發展的生態新城。整體城市空間結構為“一脊兩廊雙心” ，一脊為四新大道“城市之脊” ，兩廊為芳草溪和連通港形成的城市生態生活廊道，雙心為國際博覽中心和四新市級商業副中心，方島為生態景觀中心，連通港與四新大道軸線交匯處為四新行政中心。七、用地區域景觀分析四新中心區整體空間形態控制以四新大道、梅子路為主要景觀軸，芳草溪、總港、連通港為濱水景觀軸，“方島”是四新中心區的標志性居住景觀區，博覽中心10、是沿江標志性公建景觀區。八、項目地塊發展價值評價1、項目地塊位于四新國際都會新城，XX國際博覽中心核心配套項目，項目資源豐沛。XX國際博覽中心、世界貿易中心、T型總部經濟區，營造了國際化的城市語境；2、“五縱七橫”交通， 3號、6號線地鐵規劃，快速直達XX三鎮；3、王家灣商業中心，鐘家村商業中心，萬達廣場等“一站式”城市中心資源，近在咫尺；4、項目地塊位于四新國際都會新城四新大道景觀軸與連通港濱水景觀軸旁邊，具有較優的景觀資源條件。第二部分 區域發展潛力一、區域現狀作為用地規模超過了王家墩CBD、XX重點發展的幾個區域之一的XX四新新區，從2003年就開始描繪美好的藍圖，但至今沒有實質性的開發11、建設。目前四新地區至今已投資近100億元，完成了16平方公里的土地儲備和主要道路網建設，但整體的發展仍處于起步階段。其中最突出問題是，四新地區缺乏必要的公共基礎設施、公共交通配套較差，生活配套設施基本缺失，片區的居住環境還不成熟。這與四新地區單一的居住功能定位有一定關系。目前四新地區只有正在建設中的巨無霸的XX國際博覽中心，240萬方的建筑體量，46萬方會展設施，74萬方會展配套設施，包括超五星級酒店、國際會議中心、海洋樂園、大型商業、娛樂設施等。為新區的發展描繪了美好發展前途，注入了蓬勃的發展潛力。但XX博覽中心的商業配套設施還處于建設中，還需要二到三年的時間來完善。區域現狀公共配套設施還十12、分薄弱。短期內也很難獲得根本性的改變。目前新區的交通環境已經獲得了一定程度的改善，江城大道、墨水湖南路、四新大道、沿江大道、四新南路、四新北路、漢新大道等交通網絡已經形成，明年四新大道、四新南路、四新北路修建通車以后，區域交通將獲得較大的改善。目前四新區的土地大部分都已經完成了土地的征收及儲備，但受滯于區域內公共基礎設施和公共交通的薄弱，區域社會資金導入不足，區內環境改變較為緩慢。二、規劃發展前景 四新區的規劃前景XX南向潛力發展新區，中部地區生產服務中心。 項目所在板塊及周邊的發展規劃具有濱湖臨江特色的高尚生態居住區。XX新區核心區，XX均衡發展崛起區，XX中心城市支撐區，在未來的五年，力爭13、建成“一城(XX新城)、兩園(黃金口工業園、永豐循環經濟生態園)、三圈(鐘家村、王家灣、五里墩三大商圈)、四線(長江沿線、漢江沿線、墨水湖北路沿線、環龍陽湖沿線)”的城市格局，XX國際博覽中心展覽館建成后將為中部地區第一展覽館，帶動XX新區成為輻射XX城市圈乃至華中地區的生產性服務中心。摘自XX區十二五發展規劃（XX四新區總體規劃圖）三、XX博覽國際中心的建設對四新地塊的改變四新片將依托巨無霸的XX國際博覽中心，打造成為輻射XX城市圈及整個華中地區的以現代服務業為主的生產和生活服務中心，形成展覽、會務、商務、金融、住宿、旅游、餐飲、休閑、娛樂一條龍的配套體系，同時與沌口組團即將建成的面積達5014、平方公里的汽車城聯動一起，形成產業相對集聚、功能優勢互補的工業與會展集群，共同構成整個XX蓬勃發展的動力引擎。XX國際博覽中心位于四新地區，緊臨中環線和沿江快速路的西北側，由展館、配套商務及居住區、會展產業園3大塊組成。項目總規劃用地1.75平方公里，設計展覽面積25萬平方米，擁有國際標準展位12500個。項目總投資78.3億元，總建筑面積約240萬平方米。建成以后，將是一個集會展、科技、商務、旅游、金融、住宿、居住、休閑、娛樂于一體的超級博覽城，將極大地改善區域的環境。一期項目博覽中心場館2006年底開建，十二個分展館沿中心廣場環狀分布，總建筑面積45.7萬平方米。二期項目已于今年3月動工，15、總建筑面積約74萬平方米，包含國際會議中心、酒店、海洋樂園等配套設施，擬于明年10月建成。國際會議中心面積達8.34萬平方米，可提供國際標準會議廳、VIP全江景會議廳、6000平方米的特大型宴會廳等，為我市作為中部核心城市提供必需的高端政務和商務活動中心。洲際酒店按照超五星級國際化商務酒店標準設計，556間客房可觀江景或博覽中心內景。假日酒店將達四星級國際化度假酒店標準，724間客房可觀人造海景及室內園林。海洋樂園項目將打造華中地區首個“水主題”的體驗式全室內恒溫海景游樂公園，建筑面積約31.9萬平方米，集旅游、休閑、室內運動、度假、購物等多功能于一體，設置人造海洋、沙灘及“水文化”主題表演，16、還將引進商業主力店、精品店、電影城、特色餐飲及真冰場等，為游客提供吃喝玩樂全方位服務。四、項目面臨的發展機遇1、伴隨著城市化的進程，XX傳統核心區域已經嚴重超載，需要將中心城區功能向外延展。目前XX中心城區現狀：1、 擁擠不堪的交通環境；2、 零散的建設規劃；3、 分散的政府機構；4、 配套設施分布不均；5、 拆遷阻力較大，拆遷成本較高。2、隨著城市規劃的逐步落實，交通環線的成型，二、三環之間成為發展重點。XX市主城規劃：2009年11月，XX市國土資源局和規劃局發布XX市主城規劃，規劃中明確提出，“建設后湖、站北、長豐、四新、南湖、白沙洲等大型居住新區，完善建設核心區、中心區片的居住區、居住17、小區，.引導舊城人口向外圍綜合組團轉移。3、與XX市城區二、三環之間的其它片區相比，XX四新片區是離城市中心最近的板塊。4、規劃機遇：XX四新組團是唯一橫跨內環、二環、三環的板塊。鸚鵡洲長江大橋：鸚鵡洲長江大橋總投資40億元，建設工期為30個月。預計2015年前建好后，將極大的增強XX中心區、XX新區與武昌中心城區輻射能力。楊泗港長江大橋：將于XX年開工，2015年左右竣工，設計工期四年。北岸從XX楊泗港上游過江，橫穿鸚鵡大道，與擬建的攔江堤路立交對接，連起二環線XX段;南岸在武昌八坦路落地，與武咸公路立交對接，連起二環線南湖段。軌道交通4號線：XX地鐵4號線走向為黃金口、永安堂、王家灣、五里18、墩、攔江路、武昌火車站、洪山廣場、XX火車站。5、四新片的區域優勢：四新板塊具有以下三個優勢：1、 自然資源優勢：東鄰長江、西鄰墨水湖，毗鄰XX動物園，四新景觀大道橫穿東西，景觀優勢明顯；2、 XX新的城市中心區，XX行政中心（XX市政府擬遷入四新片區），中部地區生產服務中心。3、 規劃起點高：四新片區的總體規劃面向全世界招標，總體規劃充分利用XX水系特點，突出XX山水旅游城市定位。新城建成以后，將成為XX新的旅游中心區。五、小結根據XX區“十二五”規劃顯示，將依托XX國際博覽中心，將四新地區打造成為中部的會展之都。“十二五”期間，將集中全市力量，將四新地區打造成為輻射XX城市圈乃至華中地區的19、以現代服務業為主的生產服務性中心，與東湖高新自主創新區形成“一南一北”XX發展“雙引擎”。XX區委書記李思偉1、從區域的現狀條件來看，目前該區還是一個潛力新區，盡管發展潛力巨大，但現實的開發條件還并不算太成熟，區域的環境、道路、配套設施還有待改善或完善，是一個價值洼地，未來升值潛力較大；2、從區域未來規劃發展前景來看，片區將依托巨無霸的XX國際博覽中心，打造成為輻射XX城市圈及整個華中地區的以現代服務業為主的生產和生活服務中心，形成展覽、會務、商務、金融、住宿、旅游、餐飲、休閑、娛樂一條龍的配套體系，同時與沌口組團即將建成的面積達50平方公里的汽車城聯動一起，形成產業相對集聚、功能優勢互補的工20、業與會展集群，共同構成整個XX蓬勃發展的動力引擎，未來發展潛力巨大；3、從地塊周邊的資源條件來看，項目地塊臨墨水湖，毗鄰XX國際博覽中心，處于城市內環與二環之間，具有較大的區位及資源優勢；4、從墨水湖周邊樓盤的市場表現來看，水墨丹青二手房均價7300元/平方米、新長江香榭琴臺均價均10000元/平方米，同時離項目地塊較近的我司江堤地塊擬突破11000元/平方米，C地塊擬作為高端開發，均價肯定要突破20000元/平方米，這些項目的開發建設，將極大地推動區域房價的上漲，未來區域發展前景看好。5、從項目所在的區位條件來看，項目地處XX近郊的四新地區，處于內環與二環之間，距離鐘家村商圈只有約3000米21、的距離，在中心城區高房價的分流下，四新地區以其近中心城區的區位優勢，成為XX鋼需客戶的理想承接地，具有一定的市場機遇。第三部分 區域市場環境分析一、區域房地產市場在全市的地位1、供應量：2009年XX區全年商品房供應面積225.18萬平米，居全市第六位。2、成交量：XX區2009年成交商品房93.82萬平方米，成交套數累計9762套，成交金額52.04億元。成交面積、成交金額全市居第六位，成交套數居第五位。3、成交均價：2009年，XX區全年成交均價5547元/平方米，高于全市平均水平居第五位。二、區域供應量1、區域供應量持續增加，2009年供應225萬方區域供應量持續增加，2009年供應超過22、200萬方。2009年，XX區商品房供應量為225.18萬平米，同比增加43.31萬方，增幅為24%，與2007年相比增加37%。2、區域存量房源去化緩慢，2010年當前可售量約為130萬方截到目前為止，XX區商品房存量129.98萬平米，與2009年11月初基本持平，與2009年年中相比減少7%。區域內新盤持續加推，存量房去化速度較慢。三、區域成交量成交量回升迅速，2009年區域成交面積同比增長1.6倍，略低于2007年。四、區域成交價格1、區域房地產價格的成長性2009年，XX區全年商品房成交均價為5547元/平米，同比上漲48元/平米，增幅為1%，相比2007年上漲10%，區域均價持續上23、漲，價格已接近高點，漲幅有所放緩。2、2009XX區月度成交價格走勢2009年，XX區上半年月度均價相對穩定，除1、2月波動較大外，3-6月均價保持在5200元左右波動；下半年月度均價在波動中上漲，11月達到全年最高，為6557元/平方米。3、2010年1-8月XX中心城區房價走勢2010年1、2月XX中心城區房價基本在6800元/平米波動，3月房價出現一個較大的漲幅，均價跳漲了約200元/平方，以后房價持續走高，6月達到最高的8603元/平方米。此后，宏觀調控政策開始顯現，房價有所下降，8月房價出現了約120元/平方米的跌幅。五、區域成交構成1、成交面積構成：中小戶型為區域成交主力，占整體成24、交量的7成以上統計XX區各戶型產品成交占比，可以發現，90以下戶型成交占比最高，為37%，其次為90-120戶型，占比為35%，兩者占據區域市場7成以上市場份額。140以上戶型成交占比19%，120-140戶型成交占比最低，為10%。六、區域產品的集合特征板塊項目總規模(萬)占地面積（萬）產品形式容積率物業檔次當期住宅均價（元/）中環組團中環湖畔臻園6.2 1.8 高層/寫字樓3.5中端6200（40年產權寫字樓）金太陽米蘭小鎮8.0 5.3 多層/高層1.5中端6300中恒云天國際21.5 5.7 高層3.8中端5900金橋太子湖1號8.5 5.9 多層/高層1.5中高端（高層需等10月份）25、13000（聯排別墅，臨湖）金色港灣4期155.0 高層3中高端別墅358萬起，高層售罄行政中心板塊湘隆時代16.7 5.3 高層3.2中端6500官湖郡12.0 6.3 高層/多層2.0中高端6000（10月份以后有貨）12000（別墅）博學華府6.6 1.9 高層3.5中端5900工業區組團海天幸福小城4.32.8多層1.5中低端4500白金公館5.51.9高層2.9中低端4400君融天湖11.0 5.3 小高層2.0中低端3600（售完）XX中心區板塊華潤置地中央公園34.0 12.4高層/多層2.8高端14000（高層，毛坯）30000（聯排）世茂錦繡長江165.0 57.2 高層2.26、88高端二期觀江邸12000三期小戶7900，大戶8700新長江香榭琴臺12.3 5.7 高層2.2高端（9000，剩200大面積）水墨清華6.97.8高層/多層0.8中高端高層7800，別墅18000南國明珠70.0 46.7 高層/多層1.5中高端8300【小結】1、從區域各板塊的銷售價格來看：l XX中心區板塊容積率較高，以高層住宅為主，目前銷售均價基本在7800-18000元/平方米為主。l 中環板塊以高層物業為主，目前銷售均價為： 5900-6300元/平方米.l 行政中心板塊以高層為主，目前銷售均價基本在5900-6500元/平方米。l 工業區組團以高層為主，目前銷售均價基本在4427、00-4500元/平方米。2、從區域產品的集約特征來看，基本以10萬方以上的規模開發及高層物業為主，容積率普遍在2.0以上；3、從區域新增產品的分布特征來看，基本以沌口開發區新增項目為主，XX城區新增項目較少，基本以尾盤開發為主。4、從各片區產品價格特征及物業檔次來看，中心城區價格及檔次均最高。第四部分 項目地塊的優劣勢分析一、項目優勢：n 區位交通優勢：本地塊位于攔江路與四新北路的交匯處。攔江路南向與城市三環線銜接，北與馬滄湖路、馬鸚路相連，馬滄湖路與XX大道相連，馬鸚路與鸚鵡大道相連，同時馬鸚路是未來城市的新內環，城市核心地段，是連接鸚鵡洲長江大橋，貫通XX三鎮的主動脈，交通區位前景十分優28、越。n 區域規劃優勢：隨著XX以“三大特色功能組團、四湖連通的水系生態網絡、五縱五橫的道路骨架”為特點的XX新區規劃發展藍圖等大型城市建設工程的綜合影響，該區域必將發展成為道路暢通、配套設施完備、城市功能完善、適宜人居住的綜合性區域。由于毗鄰規劃的XX國際博覽中心，是城市重點發展區域，未來四新地區的核心。n 地塊規模優勢：地塊方正規整，體量較大，約72萬方，可以利用其規模優勢，打造綜合性的大型社區，同時地塊近臨XX國際博覽中心，地塊的商業開發價值較大，可有效地提升地塊的溢價率；n 景觀資源優勢：項目西向臨墨水湖，有較好的自然景觀；距離XX動物園也較近，本項目擁有豐富的自然景觀優勢，具備優質的居29、住環境條件；n 區域品牌優勢：廣電在XX市場具有良好的口碑，有豐富的政府資源優勢。二、項目劣勢：n 項目配套暫不完善：項目周邊基本生活配套并不完善，周邊環境現狀相對較差，但隨著XX國際博覽中心配套設施的逐步建設完善，區域配套將獲得根本性改變；三、項目機會點： 政府已經展開四新片區建設，項目周邊市政配套有望逐步完善； 建設中的XX新城國際博覽中心、規劃中的四新商務辦公中心會帶動片區的開發，提升項目價值，同時可為項目帶來大量地緣和工作緣客戶； 隨著萬科、金地等國內一線品牌公司進駐四新片區，將會帶動該區域價值的整體提升； 本項目南面正臨名流置業開發地塊，隨著本區域大面積中高端居住小區的開發，將大大改30、善本區域居住環境，提升區域居住品質。 XX中心城區的高房價將為四新區域分流出大部分的鋼需置業人群。四、項目威脅： 四新片區建設速度目前偏慢，未來相關規劃能否及時實現存在不確定性； 目前區域項目相對較少，消費者對四新片區居住價值的認知度不高;第五部分 項目定位一、項目總體定位類別分析結論開發意愿進入中高端及高端市場有利于提升企業品牌及項目利潤進入中端及以上市場經濟技術指標分析容積率2.5，并不具備進入高端定位的條件。不建議進入高端市場資源分析周邊配套缺乏，進入中端市場后難以打造核心競爭力；但項目具有規模優勢，可通過自身配套提升項目品質，具備進入中高端定位的條件。適合進入中高端規劃機遇未來四新片區31、將是XX市政府重點打造居住區，周邊大量未來會大規模開發，會形成來良好的居住氛圍。240萬方的XX國際博覽中心，70多萬方的商業體量將極大地改善區域生活配套。可進入中高端市場風險分析高端產品均占有稀缺的一線江景或湖景，而且地理位置較好，生活配套基本完善。根據本項目實際情況，雖臨湖但尚有一段距離，不具備一線臨湖條件，不建議項目進入高端市場。不建議進入高端競爭分析未來幾年區域內的市場供應基本上以中端為主。中端市場是主流，但競爭激烈，中高端有機遇。分析結論建議進入中高端市場二、區域競爭項目未來幾年推盤量對比項目總建筑面積預計推盤量（萬）物業檔次（萬）XX年2012年2013年金地四新項目58.257832、中高端名流置業鄧甲項目74688中高端江堤村項目58678中高端XX綠地集團項目14347中高端橋建集團地塊6330中端新投地塊4400中端梅子西路地塊45677中高端合計259.2333638從最近區域成交地塊的情況來看，未來3年可難會迎來一個集中的推盤期，項目將面臨較為激烈的市場競爭。三、物業發展方向定位綜合考慮本項目開發指標和項目的市場地位，本項目物業類型定位從以下幾個方向發展比較如下：發展方向方向一方向二方向三類型小高層高層高層+小高層優勢便于整體規劃建設。合理利用地塊資源，建筑密度相對較低。形成梯度產品，符合項目滿足中端及中高高端市場定位的目標。劣勢物業類型較為單一，難以形成特色。出33、面積能力較差。物業類型單一成本相對偏高不利于拉開檔次。與純高層相比，建筑密度會相對較高。核心思想大眾化的市場定位策略，項目的產品檔次受限制。高層可提升項目整體形象，使地塊價值最大化。小高層舒適度相對較高，可提升項目價值和形象。綜合評價產品純粹，產品無特色，不利品牌提升。建議采用：板式高層，提升小區品質及舒適度，提高項目溢價率。成本與高層相當，且不利用提升小區形象，不建議采用四、銷售價格定位1、可比案例選擇說明香榭琴臺：項目總規劃與本案大體相當，地段優于本案，與本案相距約3000米，周邊配套、交通較為完善，但與本案處于同一供需圈，其售價具備一定參考價值。水墨清華：項目處于四新地區，靠近XX經濟技34、術開發區，具備一定湖景資源優勢，周邊配套、交通相較本案略優于本案，雖與本案相距較遠，但同處四新新區，其售價具備一定的參考價值。水墨丹青：項目總體規模相對較小、臨湖，具備一定景觀優勢，與本案較近，只有約1000米的距離，靠江堤中路，目前無可售房源，二手房交易均價為7300元/平方米，裝修二手房價格最高門市價超過10000元/平方米。10月底有新房加推，預計銷售均價7600元/平方米左右。2、區域可比項目情況一覽表項目名稱項目地址建筑規模用地面積建筑形態戶型實際銷售均價香榭琴臺墨水湖北路與江堤中路交匯處12033057300小高層、高層現售僅存220戶型9000水墨清華XX芳草路特1號68873735、7692別墅、高層135-1857800水墨丹青XX馬滄湖路4693520606小高層90-13576003、本項目銷售價格預期本項目預計年底掛牌， XX年四季度能形成銷售，按照目前的XX區的房地產的大環境及政策走勢，預計房價呈平穩上升趨勢，呈現月均1%上升趨勢。因此，根據可比樓盤各項因子的測評以及市場表現，可以預測本案的市場銷售價格將為：項目價格分析（可比樓盤量化定價法）為對本案制定一個合理、精確、市場化的價格，通過選取距離本案最近的四個現售樓盤中的13個有可比意義的因素按照量化方法，計算出每個項目的得分。項目名稱/因素權重香榭琴臺水墨清華水墨丹青本案位置/區位0.55343樓盤規模0.1436、334交通便利程度0.35343價格0.53445朝向、景觀0.34544發展商品牌0.14334樓盤檔次0.25544停車位的數量0.14434裝修標準0.34544戶型0.24354噪音0.13544周邊配套0.44333投資潛力0.33444樓盤得分13.712.913.112.9原始數據計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YXY1香榭琴臺13.79000187.69810000001233002水墨清華12.97800166.41608400001006203水墨丹青13.17600171.615776000099560合計39.724400525.711996000037、0323480注：表中樓價為均價（元/平方米）據表中給出的原始數據，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程設置為Y=a+bX根據方程計算出a=-14261.5 b=1692.3Y=7569元/平方米通過可比樓盤量化定價法得出本案的當期樓價平均為7569元/平方米。在宏觀調控的大背景下，XX區樓市受新政拖累，會有一個下行的過程，但在本案大約8年的開發周期內，受XX國際博覽中心等大型公建配套設施建設利好刺激，預期區域房價會逐漸回歸，預計本案整案應能實現7569元/平方米銷售均價（毛坯）,精裝價格約8569元/平方米。如按年均10%漲幅計算，本案能實現的銷售價格將38、更高。五、項目開發節奏及分期售價建議建議項目采用少推多期的辦法，等待區域環境及配套改善，獲取更高溢價。建議每期推盤約10萬平方米，一期以稍低價格入市，啟動市場。后期逐步加推獲取更高溢價（按年均10%漲幅預測各期【精裝】銷價如下）。 建筑面積（）銷售均價（元/）入市時機銷售收入（萬元）一期10000094002012.1094000二期100000100742013.5100740三期100000110812014.3110810四期100000121892015.5121890五期100000134082016.3134080六期100000147502017.5147500七期116500139、62242018.3 189010合計實際銷售均價：12550元/平方米(毛坯)精裝售價：13550元/平方米898030第六部分 項目投資測算及風險控制建議一、項目投資分析（詳見附表：國博項目靜態財務指標分析）二、項目敏感性分析及建議從項目所在區域房地產市場表現來看，項目在開發建設銷售周期內，項目實現銷售均價13550元/平方米的可能性存在，但存在一定風險，后續市場受政策面影響，房價存在滯漲或下降的可能，如對后市預期過于理想，則可能會對公司開發帶來較大的風險。根據上述測算及敏感性分析結果，并結合市場風險及報價的競爭性，建議地塊樓面地價上限控制在3500-4000元/平方米之間。若樓面地價達到40、4000元，保底售價將達到9000元/平方米，項目開發將存在一定風險。樓面地價為3500元/平方米時，保底售價為8400元/平方米，結合當前區域市場狀況，項目在8年的開發建設銷售期內，整案均價達到12000元/平方米的可能性較大，項目風險相對較小，因此建議項目樓面地價控制在3500-4000元/平方米之間。第七部分 研究結論一、項目資源要素回顧1、區位優勢：XX近郊、新區核心；2、規劃優勢：現代服務業中心、會展之都、動力之城；3、價值優勢：價值洼地、成長可期；4、項目資源優勢：墨水湖畔、地鐵物業5、配套優勢：毗鄰XX國際博覽中心，借勢70萬方商業配套6、大規模城建推進、區域面貌日新月異7、教育41、優勢：規劃中小學近在咫尺、翰墨書香二、研究結論1、從項目所在區域的發展前景來看，片區依托巨無霸的XX國際博覽中心，打造成為輻射XX城市圈及整個華中地區的以現代服務業為主的生產和生活服務中心，形成展覽、會務、商務、金融、住宿、旅游、餐飲、休閑、娛樂一條龍的配套體系，同時與沌口組團即將建成的面積達50平方公里的汽車城聯動一起，形成產業相對集聚、功能優勢互補的工業與會展集群，共同構成整個XX蓬勃發展的動力引擎，未來發展潛力巨大；2、從區域現實配套環境來看，目前該區還處于啟動階段，公建配套、基礎配套設施還嚴重不足，是一個價值洼地，是拿地的較佳時機。隨著240萬方XX國際博覽中心及近260萬城中村改造項42、目的建設推進，片區面貌將獲得根本性的改變。明年年底XX博覽中心74萬巨體商業設施的完工，也即較大程度上改變區域配套不足的局面，項目開發將獲得較好的入市時機。3、從項目所處區域條件來看，項目處于XX近郊，距離鐘家村商圈只有約3000米的距離，離塵但不離城，且處于規劃中的新城核心，具有一定的區位優勢；4、從項目所在區域的房地產狀況來看，XX中心城區的房價已突破了9000元/平方米，中心城區的高房價一定程度上為本案的開發分離了大部分的鋼需客群，為本案的開發帶來機遇；5、從項目臨近區域可比項目房價表現來看，新長江香榭琴臺均價已突破9000元/平方米，我司江堤村項目入市價格肯定會超過10000元/平方米43、；隨著新區建設的推進，眾多主流地產開發商的哄抬，74萬方巨體商業的入市，區域面貌、配套將獲得根本性改變，項目在約8年的開發建設周期內，實現13550元/平方米的銷售均價把握較大。三、拓展建議1、從區域發展的角度考慮，該區域屬城市中心與未來四新地塊的結合部，既具可享受城市中心配套，緊臨近城市新內環，而且還有豐富稀缺的墨水湖自然景觀資源，隨著四新地塊的全面開發必將會帶來區域價值的全面提升，該地塊會屬城市中心少有的優質地塊；2、從公司戰略層面考慮，由于該地塊緊鄰江堤村地塊，若被其它公司獲取會給江堤項目帶來直接的競爭，同時公司獲取該地塊后可將此地塊與江堤村項目統一考慮，形成一個超大規模社區，進一步奠定廣電在該區域的龍頭企業地位。同時可降低開發成本和營銷成本；另外，通過區域大盤打造，樹立區域霸主地位，確立項目在區域開發的“話語權”，為項目銷售、定價、入市贏得主動權。3、從區域發展前景、市場及項目財務分析結果來看，項目具備可行性，建議公司提早介入，作好拓展準備。綜合以上分析，該地塊較為優質。無論從地塊所處的區域發展，還是從公司在江堤項目戰略層面考慮，在滿足公司利潤指標條件的基礎上，建議公司可考慮獲取該地塊。 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