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1、中高檔住宅建筑面積15萬(wàn)m2項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月中高檔住宅建筑面積15萬(wàn)m2項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月30可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書(shū)編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一部分10項(xiàng)目總論10一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況10（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言10（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況10（三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作2、單位及相關(guān)成員11（四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)11（五）可行性研究報(bào)告研究范圍11（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容12（七）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)12二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論12第二部分13一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景13（一）本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃13（二）項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由13二、投資的必要性13第三部分14市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究14一、本市城市概況14（一）本市基本概況14（二）本市經(jīng)濟(jì)概況14（三）本市城市建設(shè)概況14（四）本市招商概況14（五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況14二、本市城市發(fā)展規(guī)劃15（一）城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)15（二）城市未來(lái)的規(guī)模15（三）城市總體布局15（四）城市區(qū)域地位15（五）城市發(fā)展規(guī)劃15（3、六）結(jié)論16三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述16（一）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況16（二）政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響16第四部分項(xiàng)目選址及建設(shè)條件17一、項(xiàng)目選址17（一）區(qū)位環(huán)境條件17（二）自然資源條件17(三)氣候與地理?xiàng)l件17(四)水利能源條件17（五）交通環(huán)境條件17（六）人文特征和優(yōu)惠政策18二、項(xiàng)目建設(shè)條件18第五部分地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析18一、項(xiàng)目地塊解析18二、地塊HTP層次分析18第六部分地塊SWOT分析與應(yīng)用19（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）19（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）19（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunities）19（四）項(xiàng)目威脅（Threats）19三、項(xiàng)目地塊4、分析總評(píng)19第七部分定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論19一、項(xiàng)目定位19（一）項(xiàng)目整體定位20（二）項(xiàng)目功能定位20（三）項(xiàng)目形象定位20二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位20第七部分20對(duì)項(xiàng)目戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇20一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過(guò)程21(一)項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程定義及ACE分析21二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序21五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析22(一)項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序22六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論22第八部分22項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位22一、均價(jià)的確定22二、單價(jià)的確定23詳細(xì)另行制定價(jià)格體系23第十一部分23一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃23（一）建設(shè)方案規(guī)劃23二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排23第十二部分投資估算及5、資金籌措計(jì)劃23一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）23（一）開(kāi)發(fā)成本估算23（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算24（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙?5本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表25二、項(xiàng)目資金籌措25(一)項(xiàng)目投資組合方式25（二）資金動(dòng)作方式25三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息25第十三部分25一、住宅銷售單價(jià)的確定25第十四部分25建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)25一、稅金計(jì)算25二、損益表與靜態(tài)盈利分析26三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析26四、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析26第十五部分26不確定性分析26一、盈虧平衡分析26（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析27（二）結(jié)論27二、敏感性分6、析27三、決策樹(shù)概率分析27四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施28第十六部分28一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)28（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性28（二）目前對(duì)人和社會(huì)影響28第十七部分28銀行貸款支撐條件28一、貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)28二、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)29三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果29綜合結(jié)論顯示表明：銀行可以完全發(fā)放貸款29一、評(píng)估結(jié)論29二、結(jié)論的建議及說(shuō)明30第十九部分30可行性研究報(bào)告相關(guān)附表30第一部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在本市7、域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況（1）項(xiàng)目名稱：（2）建設(shè)地點(diǎn)：（3）建設(shè)單位：（4）管理單位：（5）企業(yè)性質(zhì)：（6）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（7）公司類別：集團(tuán)化企業(yè)；（8）注冊(cè)資金:（9）資質(zhì)等級(jí)：（10）資信等級(jí)：（11）法人代表：（12）法定地址：（13）聯(lián)系方式：（14）企業(yè)概況（15）企業(yè)業(yè)績(jī)住宅項(xiàng)目（100畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項(xiàng)目（200畝熱銷中）、休閑美食中心（1300畝招商中）、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化尊貴高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目（3000畝已投入使用）、海景旅游度假村（400畝已竣工）等。（16）企業(yè)可8、持續(xù)發(fā)展規(guī)劃出于對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃（17）項(xiàng)目的基本概況本市本項(xiàng)目項(xiàng)目位于本市城東區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施。（三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員項(xiàng)目的可行性研究工作由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：本公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項(xiàng)目編制過(guò)程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國(guó)土資源局等相關(guān)政府部門(mén)文件，由開(kāi)發(fā)單位組成“本市本項(xiàng)目項(xiàng)目”可行性研究與評(píng)價(jià)工作委員會(huì)（四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法9、與參數(shù)(第二版)；（2）建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（3）中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件；（五）可行性研究報(bào)告研究范圍研究范圍主要包括：住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，銀行貸款評(píng)價(jià)等。（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：1-1-【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)站前大道旁規(guī)劃總用地面積5萬(wàn)實(shí)際用地面積10萬(wàn)m2總建筑面積15萬(wàn)m2建筑占地面積17萬(wàn)(綜合容積率1.9建筑密度20%綠地率30 %住宅面積15萬(wàn)m2商業(yè)面積10000m2地下室面積15020m2居住總戶數(shù)10000戶（七）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)10、手續(xù)（1） 項(xiàng)目用地取得（2）開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)（4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)論二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論（一）項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（二）項(xiàng)目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護(hù)（三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度（四）投資估算和資金籌措（1）投資估算（2）資金籌措（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（六）項(xiàng)目銷售模式與合作方式（七）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。第二部分項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景（一）本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃近年來(lái)本市委、市人民政府給外商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、加快非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善11、投資環(huán)境和體制機(jī)制的一系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓外商放心投資、大膽經(jīng)營(yíng)。（二）項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過(guò)渡。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求二、投資的必要性“品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值決定價(jià)格，隨著本市人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的提出越來(lái)越高的要求。本市地區(qū)特點(diǎn)推動(dòng)了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。第三部分市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、本市城市概況（一）本市基本概況位于省西部，流域西江水系的上游。地處山區(qū)12、，與云南、貴州、越南接壤，是滇、黔、省（區(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。（二）本市經(jīng)濟(jì)概況2005年上半年，全市生產(chǎn)總值完成100億元，同比增長(zhǎng)20%，總量排在第六位，增幅排在第一位。其中，一產(chǎn)增長(zhǎng)5.1%，二產(chǎn)增長(zhǎng)28.1%，三產(chǎn)增長(zhǎng)6.9%。第二產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。（三）本市城市建設(shè)概況城市建設(shè)進(jìn)行了總體的規(guī)劃，目前已全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，啟動(dòng)了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。加快中心城市建設(shè)，再造一個(gè)城。努力創(chuàng)建全國(guó)優(yōu)秀旅游城市、園林城市、生態(tài)城市、最佳人居城市。（四）本市招商概況截至2006年，全市共新簽約市外合同項(xiàng)目299個(gè),其13、中重點(diǎn)招商項(xiàng)目達(dá)30個(gè)，分別增長(zhǎng)43.1、26.54、44.95、84.91和29.1。其中與外客商(含國(guó)外)簽訂投資項(xiàng)目200多個(gè)，總投資195.41億元。（五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況2006年是城市建設(shè)大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年，完成公路的改造，建設(shè)大橋至大橋間的城市主干道， 在首先啟動(dòng)行政中心的建設(shè)，其次建設(shè)會(huì)展中心。公園也將建設(shè)完成。工業(yè)園，大力招商引資。完成周邊地區(qū)的舊城改造等。二、本市城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn)代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道。至2010年，城市居民的生活環(huán)境有較大的改善，城市形象基本確立，初14、步形成城市發(fā)展的骨架（二）城市未來(lái)的規(guī)模到2020年，中心城區(qū)人口將達(dá)到約100萬(wàn)人，其中，主城區(qū)規(guī)劃人口為50萬(wàn)，工業(yè)園區(qū)人口為50萬(wàn)，總建設(shè)用地約為100平方公里。（三）城市總體布局城中心城區(qū)將包括現(xiàn)全部、沿河谷的城市建設(shè)用地、城市發(fā)展備用地和部分生態(tài)隔離用地。每個(gè)片區(qū)里面又包含有若干個(gè)組團(tuán) 根據(jù)自然條件和帶狀城市特點(diǎn)，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的“組團(tuán)式帶形城市”。城市由單中心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)群組演變。城市重心將東移。（四）城市區(qū)域地位未來(lái)將實(shí)行工業(yè)結(jié)合、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)林產(chǎn)品深加工結(jié)合的工業(yè)立市戰(zhàn)略，逐步走上經(jīng)濟(jì)15、高速發(fā)展的軌道。（五）城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域：金融、物流、行政中心，地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。城市發(fā)展目標(biāo)：把經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市。創(chuàng)建符合生態(tài)安全，突出“藍(lán)天、青山、綠樹(shù)、碧水、紅瓦”特色的國(guó)家級(jí)環(huán)保城市和生態(tài)城市，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)環(huán)保城市和生態(tài)城市。（六）結(jié)論（1）城市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展（2）城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整效應(yīng)明顯（3）居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述（一）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、市場(chǎng)總體供應(yīng)量少，市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量2、市場(chǎng)供給戶型以三房、四房與樓中樓等大面積戶型為主，三房、四房成為市場(chǎng)主要的消費(fèi)戶16、型。3、樓盤(pán)品質(zhì)對(duì)銷售的影響不明顯4、房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性5、商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢(shì)。6、區(qū)域規(guī)劃定位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。（二）政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1、有利影響2、存在的隱患第四部分項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址城區(qū)環(huán)境得天獨(dú)厚、資源豐富、土地廣袤，這里將發(fā)展成為市的一個(gè)高尚新社區(qū)，并享受著國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策，隨著政府的重點(diǎn)規(guī)劃，城區(qū)周邊配套設(shè)施將進(jìn)一步改善。區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。（一）區(qū)位環(huán)境條件項(xiàng)目建設(shè)地塊項(xiàng)目周邊市政機(jī)關(guān)眾多，道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的17、對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢(shì)，依托區(qū)一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（二）自然資源條件（1）礦產(chǎn)資源非常豐富，且礦產(chǎn)種類多，儲(chǔ)量大。（2）全市的森林覆蓋率達(dá)60%。豐富的森林資源。（3）全國(guó)著名的亞熱帶水果基地、南菜北運(yùn)基地和“水果之鄉(xiāng)”。(三)氣候與地理?xiàng)l件受地型的影響，是個(gè)典型的小盆地城市，夏長(zhǎng)冬短，熱量充足，光照較強(qiáng)，降水量適中，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季炎熱、潮濕，冬無(wú)嚴(yán)寒。(四)水利能源條件水能資源豐富，有大小河流30條（不含季節(jié)性溪流），全長(zhǎng)5000公里目前可開(kāi)發(fā)利用的水能資源在 5000萬(wàn)千瓦以上，已開(kāi)發(fā)18、利用近4000萬(wàn)千瓦，日供水能力達(dá)120萬(wàn)立方米。（五）交通環(huán)境條件全市通車?yán)锍?0000公里，。項(xiàng)目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由市的中心方向開(kāi)往“項(xiàng)目”附近，坐車由“項(xiàng)目”至市中心只需5分鐘，交通十分便捷。（六）人文特征和優(yōu)惠政策項(xiàng)目附近已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施的改造。（七）政治優(yōu)勢(shì)條件（八）旅游資源條件二、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備（二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全第五部分地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、項(xiàng)目地塊解析(一)項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)分析工商管理局項(xiàng)目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點(diǎn)規(guī)劃的，該19、區(qū)域在購(gòu)物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂(lè)等生活設(shè)施方面相對(duì)于市中心有較大的差距。行政辦公中心是本項(xiàng)目所處地段的第一大功能定位。該定位對(duì)未來(lái)社區(qū)大環(huán)境提升有很大促進(jìn)作用。(二)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 (三)項(xiàng)目周邊居住環(huán)境二、地塊HTP層次分析目前地塊HTP層次分析方法很實(shí)用，它是中國(guó)與外國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之一，本方法的詳細(xì)分析過(guò)程略。第六部分地塊SWOT分析與應(yīng)用一 、項(xiàng)目的SWOT矩陣分析二、項(xiàng)目SWOT策略應(yīng)用（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）優(yōu)勢(shì)應(yīng)用（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness） 劣勢(shì)應(yīng)對(duì)（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunities） 機(jī)會(huì)利用（四）項(xiàng)目威脅（Threat20、s）應(yīng)對(duì)措施三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)本產(chǎn)品將會(huì)是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤(pán)，需要從市場(chǎng)角度、定位角度、產(chǎn)品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，優(yōu)化劣勢(shì)，弱化威脅，就能形成較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。第七部分定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論一、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位那么打造一個(gè)別具風(fēng)情的生活方式、獨(dú)特的生活主張，來(lái)引導(dǎo)城市人的生活新方式。從消費(fèi)者的角度出發(fā)，“新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，關(guān)注發(fā)展人居生活觀。”注重追求超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，注重對(duì)城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費(fèi)者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個(gè)性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來(lái)需要和愿望。（二）項(xiàng)目21、功能定位遵照當(dāng)?shù)卣畬?duì)商品房住宅品質(zhì)開(kāi)發(fā)、理念開(kāi)發(fā)、科技開(kāi)發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的中高檔、高品質(zhì)住宅為主，因此確定本項(xiàng)目以上的功能定位。（三）項(xiàng)目形象定位在以普通住宅見(jiàn)長(zhǎng)的市場(chǎng)，惟有通過(guò)規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色。市新政務(wù)區(qū)的附屬居住中心位置也造就了“城市居住中心特色住宅”的要求。以上定位為粗略,詳細(xì)請(qǐng)見(jiàn)整合推廣方案二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分對(duì)項(xiàng)目戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇(房地產(chǎn)價(jià)值工程原理-Value Engineering)一、22、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過(guò)程(一)項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程定義及ACE分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)。 (1)分析問(wèn)題(AnalyzingProblem) (2)綜合研究(ComprehensiveStudy) (3)方案評(píng)價(jià)(Evaluating Schemes)二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序價(jià)值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進(jìn)。價(jià)值工程的程序，按一般的決策過(guò)程劃分為分析問(wèn)題、綜合研究與方案評(píng)價(jià)三個(gè)階段，以及選擇對(duì)象、收集情報(bào)、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評(píng)價(jià)與選擇、方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)六個(gè)具體步驟。23、把三個(gè)階段和六個(gè)具體步驟及7個(gè)提出分別對(duì)應(yīng)列于表。項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程的階段、步驟與提問(wèn)階段具體步驟VE提問(wèn)分析問(wèn)題1.選擇對(duì)象 2.收集情報(bào)3.功能分析與評(píng)價(jià)1.VE的對(duì)象是什么?2.它的作用是什么?3.它的成本是多少? 4.它的價(jià)值是多少?綜合研究方案創(chuàng)新有無(wú)其他方法實(shí)現(xiàn)其功能方案評(píng)價(jià)1.方案評(píng)價(jià)與選擇。2.方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)。1.新方案的成本是多少?2.新方案能可靠地實(shí)現(xiàn)。3.所要求的功能嗎?三、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析(一)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方案比較(二)項(xiàng)目功能分析(三)項(xiàng)目方案評(píng)價(jià) 五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析(一)項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能24、,功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的匹配原則,可歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。當(dāng)通過(guò)方案比較選出最優(yōu)方案后,就可對(duì)最優(yōu)方案進(jìn)行方案改進(jìn)。六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論 (一)分析功能-計(jì)算各方案的功能指數(shù)（FIi）(二)分析成本-計(jì)算各方案的成本指數(shù)(CIi) (三)比較各方案的價(jià)值指數(shù)第八部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位一、均價(jià)的確定本次價(jià)格定位主要以市場(chǎng)比較法評(píng)估方式修正出本項(xiàng)目的價(jià)格。綜合項(xiàng)目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計(jì)因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價(jià)。二、單價(jià)的確定詳細(xì)另行制定價(jià)格體系第十一部分建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定25、的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四） 項(xiàng)目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分投資估算及資金籌措計(jì)劃一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開(kāi)發(fā)成本估算（1）土地費(fèi)用（土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）（2）前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期投入的調(diào)研費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用等。（3）建安工程費(fèi)：包括建造本項(xiàng)目所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，以及設(shè)備及安裝工程費(fèi)用，以上費(fèi)用參考市建筑工程價(jià)格信息，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建筑物2cm以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、路）(主要包括：排水、供水、供電、道路)。此項(xiàng)運(yùn)用26、單價(jià)估算法求得。（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：包括項(xiàng)目公建項(xiàng)目的會(huì)所、物業(yè)管理用房等費(fèi)用。（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：即本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模的大小，以及開(kāi)發(fā)商的背景情況，項(xiàng)目的可變影響因素相對(duì)較易控制，同時(shí)參照市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合類似的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)提取一定的比例。（8）開(kāi)發(fā)成本。（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理部門(mén)，為組織和管理本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，參照市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取以上費(fèi)用。（2）銷售費(fèi)用：即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)等。參照27、市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取相關(guān)值。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款還本付息表見(jiàn)第十七部分附表以上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)制度形成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表二、項(xiàng)目資金籌措(一)項(xiàng)目投資組合方式本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。（二）資金動(dòng)作方式三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息長(zhǎng)期借款采用：最后1年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。第十三部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定(一) 根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)28、告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格）（二）建議銷售測(cè)算單價(jià)(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見(jiàn)住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。二、損益表與靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為出售為主的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)29、指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。四、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來(lái)源的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目方案可行。第十五部分不確定性分析不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)全部銷售率為60%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，也即30、投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的銷售率70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的銷售率為60%，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。（根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)率）（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險(xiǎn)較大，但住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來(lái)支付;另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位出售風(fēng)險(xiǎn)程度降低。二、敏感性分析（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。（331、）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。三、決策樹(shù)概率分析為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目全部銷售風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算(1)經(jīng)計(jì)算，E（NPV）（數(shù)學(xué)期望值）(2)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差(3)凈現(xiàn)值變異系數(shù)四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施（二）風(fēng)險(xiǎn)控制第十六部分國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性市內(nèi)行政單位大量東移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。同時(shí)，這些部門(mén)職工無(wú)房戶較多，在政府下文停止單位集資建房的條件下，對(duì)商品房有較大需求。（二）目前對(duì)人和社會(huì)影響為達(dá)到上述的目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住32、宅的布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開(kāi)闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。第十七部分銀行貸款支撐條件一、貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)必需要通過(guò)四個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格審查：客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)。項(xiàng)目能否順利通過(guò)貸款的支撐條件如下：（一）項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商公司的資信指標(biāo)（二）項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評(píng)估情況（三）項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)金融機(jī)構(gòu)考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果綜合結(jié)論顯示表明：銀行可以完全發(fā)放貸款【詳細(xì)請(qǐng)33、見(jiàn)銀行貸款正本報(bào)告】第十八部分可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在65%左右（小于70%），說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度較低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想，力爭(zhēng)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。二、結(jié)論的建議及說(shuō)明本報(bào)告本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測(cè)后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見(jiàn)匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步提出建議及說(shuō)明，并提出若干建議第十九部分可行性研究報(bào)告相關(guān)附表一、工程計(jì)劃?rùn)M道圖二、開(kāi)發(fā)成本估算表（單位：萬(wàn)元）三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表四、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表（單位：萬(wàn)元）五、投資計(jì)劃與資金籌措估算表（單位：萬(wàn)元）六、資金來(lái)源與運(yùn)用表（單位：萬(wàn)元）七、損益及利潤(rùn)分配表（單位：萬(wàn)元）八、現(xiàn)金流量表（全部投資）（單位：萬(wàn)元）九、借款償還期測(cè)算表（單位：萬(wàn)元）十、敏感性分析表