午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、廣東省11-19層商品住宅地產項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月廣東省11-19層商品住宅地產項目可行性分析報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月38可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 項目概況：7一、 項目自然條件和周邊環境72、 宗地規劃指標：73、 地形與對外交通：86、 環境與地質狀況：滿足開2、發需求87、 配套設施：能夠滿足小區未來生活需要9上海三盛集團正在建設中的蘇州園林風格樓盤錯誤!未定義書簽。二、綜合評價92、 周邊交通網絡發達，出行非常方便；9第二章 法律風險分析9一、 項目背景資料：土地使用權屬清晰，但存在抵押權。9三、 綜合評價：104. 可能存在的風險：11四、 地價水平：112. 土地市場地價比較：11第三章 市場分析14一、 市場分析：14（一） 區域發展狀況14禪城區18xx區18順德區18高明區18三水區18區域范圍18（平方公里）18154.68181073.8218809189601887418戶籍人口1860萬18107萬18112萬1828.8萬1833、9.9萬18常住人口1896萬18190萬18179萬1838萬1844萬18GDP（億元）18245.8318436.8918509.461883.1318116.4418人均GDP1842600元1840831元1845663元1828997元1829339元18（二） 區域土地供應情況：供應量穩定18（三） 區域房地產發展狀況18按照市場價格自然增幅為5%，38531.05=4045元31第四章 規劃設計初步分析313、 規劃方案說明：32第五章 開發周期設想331、建安成本分析：按可售樓面地價為2028元/平方米352、總體經濟效益：銷售凈利潤率為11.63%，內部收益率為28.37%4、353、利潤體現：可實現凈利潤11,147萬元35第七章 綜合評價及建議：382、 本項目權屬清楚，交易方式簡單，風險可控；38第一章 項目概況：一、 項目自然條件和周邊環境位置：本項目為佛山市xx區桂xx路xx街區1號地塊，位于桂城東部的住宅區。 1、 宗地規劃指標： 宗地狀況：u 總用地面積（規劃證載明）：91,303.006平方米；u 土地證載明面積：74,638.62平方米；u 宗地基本呈長方形，其中東西長約400米，南北長約200米。 控制指標u 建筑密度：25%;u 容積率：2.4（經咨詢規劃局，以91,303.006平方米計算），合總建筑面積為219,127.21平方米;u 綠地5、率：35%;u 建筑物層數：11-19層; 退縮及間距要求u 退縮佛山一環路的道路紅線12Mu 退縮平三路的道路紅線10Mu 退縮桂平路的道路紅線15Mu 退縮2號地塊間距中心線8Mu 靠平三路的高層建筑按以上要求增退5M 停車位u 公建部分按照100平方米建筑面積配置一個停車位；住宅每戶不少于1.2個停車位；u 區內需安排一定數量的室外臨時停車位。 商業配套：沿平三路、桂平路可配套商業建筑（但不可沿路全封閉作商業，應適當留有一定的商業綠化空間），佛山一環路邊不得作商業。2、 地形與對外交通：n 該地塊成梯形狀，緊靠桂平路與平三路，南北向較短，東西向較長；n 桂平路屬于城市性主干道，可做小區的6、主出入口；平三路可規劃次出入口；此外，東側在建的佛山一環路將進一步提高小區的對外交通能力；3、 地勢與景觀：地勢平坦，周邊視野開闊，除距本項目約500米的城市廣場外，無特別的景觀、人文資源。 4、 地面現狀：項目地面以菜地為主，部分地面上有一些回填物，地塊南面有臨時建筑需要拆遷。 圖：宗地現狀5、 環境與地質狀況：滿足開發需求 地塊附近沒有明顯的污染源，噪聲主要來源于靠近本地塊的桂平路及通車后的佛山一環路，需要做一定的降噪處理； 場地基巖表面起伏不大，呈舒緩波狀，場內揭露的巖石主要為全風化-強風華的泥質粉砂巖； 本地區處珠江三角洲沖擊平原，土層以殘積成因的粘性土為主，透水性弱，地下水量很少；基7、巖裂隙不發育，含地下水較少； 鉆探時未發現有影響建筑物安全的不良地質構造存在，更未發現有巖溶土洞；場地土屬硬場地土，建筑場地屬類，地基屬穩定性地基；6、 配套設施：能夠滿足小區未來生活需要 位于成熟市區，項目周邊配套完善，水、電、煤氣、電視、電話均從紅線邊接駁，雨污水排放到紅線邊市政管道 項目本身的商業配套及周邊樓盤的商業將為小區業主帶來生活的便利； 作為本區域商業中心的城市廣場，距離本項目僅500余米，進一步完善了項目配套設施； 項目西側平三路對面是xx附中xx分校，此外xx試驗高級中學和xx婦幼保健院均在距離項目500米范圍內； 二、綜合評價1、 項目位于配套較成熟的市區，周邊商業、學校、8、醫院、休閑場所等一應俱全，生活較為便利；2、 周邊交通網絡發達，出行非常方便；3、 項目在享受便宜交通的同時，將受到一定的噪聲影響，適當的降噪措施有助于提升項目品質；4、 項目周邊的中高檔項目為本項目的面市起到了先期預熱的作用，其形成的高品質生活氛圍助于本項目的入市。第二章 法律風險分析一、 項目背景資料：土地使用權屬清晰，但存在抵押權。1、 xx市xx實業公司（下稱“xx實業”）于2000年6月9日與xx市國土局簽署南國出讓字（2000）第00269號國有土地使用權出讓合同，并獲得該塊地塊的房產證。2000年11月27日，xx市xx房地產有限公司（下稱”xx公司”）通過佛山市xx拍賣有限公司9、拍賣獲得該地塊土地使用權，并辦有國有土地使用權房產證書，證書號為南府國用（2001）字第特xx號，地號為xx；2、 該地塊上存在一項抵押權：面積30492.6平方米；抵押權利人為中國銀行xx支行，設定日期至2005年12月31日止，抵押權擔保的債權為3500萬元；債務人是土地方股東廣東xx集團股份有限公司。二、 合作方式：采取房地產交易中心鑒證轉讓的形式進行注：上述獲取xx鎮鎮政府的批準、交易中心交易確認和房產過戶同時辦理，爭取當日全部辦妥。三、 綜合評價：1. 標的權屬清晰：屬于國有土地使用權，屬于私人所有，僅存在抵押權，無其他影響土地開發的權利；2. 交易方式簡單：交易是通過當地房產交易中10、心鑒證的方式進行，交易完成即按合同約定付款；3. 付款條件比較有利：前期付款均采取共管方式，取得房產證后方解付款項，因此資金相對安全；4. 可能存在的風險：n 項目受一環線建造的影響，政府規劃曾為了確保一環附近土地增值而停止一環周邊項目的報建；經過了解，政府相關部門口頭答復，本項目屬于歷史用地，報建不會受到影響；n 土地存在抵押權，因此需要解除抵押后方可獲得無瑕疵的土地使用權。合同中對土地抵押權的款項是共管來實現的，基本能夠保證資金的安全；n 2004年11月26日佛山市xx規劃分局頒布的規劃建筑設計要求所記載總用地面積為91303.006平方米，而土地使用權證書記載總用地面積為74638.611、2平方米，經與佛山市xx規劃分局口頭確認，計入容積率建筑面積為91,303.006平方米；總建筑面積為：219,127.21平方米；現僅獲得相關部門的口頭確認，對方堅持不對本項目可計入容積率的總建筑面積予以承諾。為進一步控制風險，在協議里約定若出現上述變化則由雙方協商解決。5. 結論：綜上，本項目地塊權屬明晰，風險在一定程度上得到了控制，具有可行性。四、 地價水平：1. 本項目地價成本：總地價成本20,236萬元，合可售樓面地價為953元/平米2. 土地市場地價比較：2003年11月18日至今，佛山市國土局及xx區國土分局已公開拍賣了五塊大型城區住宅用地。n 土地條件對比：項目桂城A12街區禪12、城綠影二區桂城78、81街區禪城調蓄湖朝安項目本項目拍/掛時間2003年11月18日 2004年1月13日 2004年10月15日 2004年12月3日 2005年2月2日 與本項目距離4公里3.5公里5公里3公里3公里位置地塊位于桂城第十二街區，怡翠花園東側禪城區魁奇路側、綠影二區桂城桂瀾路西側78、81街區季華路南、調蓄湖公園東側季華路北、朝安路以東桂平路以南，平三路以東凈用地面積262畝333.60畝405.68畝255.3畝131.67畝136.95畝配套情況距離佛山老城中心區2公里距離佛山老城中心區1公里距離佛山老城中心區2.5公里距離佛山老城中心區1公里距離佛山老城中心區0.5公里13、距離佛山老城中心區2公里區位未來發展距離規劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）4.5公里距離規劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）6.6公里距離規劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）2公里自然景觀資源靠近礌崗公園相距最近的是玫瑰公園，0.5公里緊臨礌崗公園緊臨水景、綠化資源最好的調蓄湖公園無無容積率2.81.92.31.82.82.4居住氛圍拍賣時周圍尚無大型樓盤開發拍賣時周圍已經有中高檔樓盤“玫瑰花園”、“麗日豪庭”，氣氛較成14、熟拍賣時周圍尚無大型樓盤開發拍賣時周圍已經有高檔樓盤“湖景灣”、“帝景灣”屬于以前老城區的工業區，近期逐漸轉為住宅區屬于中高檔項目集中區域n 土地價格對比：桂城A12街區禪城綠影二區桂城78、81街區禪城調蓄湖朝安項目本項目用地指標用地面積（）17489222240027045217019787779.691303畝數262.34333.6405.68255.3131.67136.95容積率2.81.92.31.82.82.4建筑面積（）489697.6436272622039.6306355245227.6219127.2可售面積（）4781484220905727203063422452215、7.6212340起拍價起拍土地總價（萬元）32800390005071038000按建筑面積樓面地價（元/）669.8893.94815.221240.39按銷售面積樓面地價（元/）685.98923.97885.421240.44每畝單價（萬元/畝）125.03162.62125149.02成交價成交土地總價（萬元）424006510069100681003340018300按建筑面積樓面地價（元/）865.841492.191110.862017.271362835按銷售面積樓面地價（元/）886.751542.331206.5222231362862.3每畝單價（萬元/畝）161.6216、195.14170.33266.75253.66133.63增幅29.27%66.92%36.27%79%總體地價水平出讓金契稅和拍賣傭金14842929.52418.52383.51169市政配套費1665247822822000公建負擔土地總價（萬元）4554970507.573800.572483.520236按建筑面積樓面地價（元/）930.151616.141186.4323661362923.48按銷售面積樓面地價（元/）952.611670.441288.62366.11362953第三章 市場分析一、 市場分析：（一） 區域發展狀況1、 佛山市簡述n 自然地理佛山位于廣東省中南17、部，珠江三角洲腹地，東倚廣州，西接肇慶，南連珠海，北通清遠，毗鄰港澳，地理位置十分優越。土地肥沃，氣候溫和，雨量充足，四季常綠。屬亞熱帶季風性濕潤氣候，年平均氣溫22.1C，降雨量1600-2000毫米。n 行政區劃及人口佛山現為廣東省第三大城市，2003年1月8日由原佛山市、xx市、順德市、高明市、三水市合并而成。現轄禪城區、xx區、順德區、三水區、高明區五個區，除原佛山市更名為禪城區外，其余四個區均沿用了原來的市名。佛山市總面積3848.49平方公里，全市戶籍人口338.98萬人，常住人口560多萬。廣佛都市圈廣佛地鐵本項目 n 經濟發展狀況隨著近年來“廣佛經濟圈”概念的提出，經濟圈效應日18、益顯現。佛山于03年開始投資120個億啟動連接佛山五區、佛山與珠三角其他城市的快速干線、環線等13項市政工程，廣佛地鐵連通亦已于03年10月進入實施階段。2003年，佛山市國內生產總值1381.39億元，比上年增長16.1%，為1997年以來的最高增幅。人均國內生產總值40437元，比上年增長15.9%。城鎮居民人均可支配收入為14827.20元，比上年增長9.2%，人均消費性支出11264.88元，增長3.0%。居民消費價格總指數比上年上漲0.6%。n 佛山在珠三角城市中的綜合競爭力分析從2003年經濟指標總量上看，佛山的GDP、工業總產值、財政總收入、社會消費品銷售總額等均處于珠三角第三位19、。廣州深圳佛山東莞珠海中山惠州GDP億元3466.632860.511381.39947.53476.73497.1590.97工業總產值（億元）4705.915073.773297.252411.131036.231767.551387財政總收入（億元）274.77290.8495.4467.4534.8236.624.12社會消費品零售總額（億元）1494.27801.77473.19338.00159.18151.71181.67人均GDP（元）4790053887404373627820758城鎮居民人均可支配收入（元）1500325935.814827.21847116602.11420、90612673.5外資利用總額（億美元）40.2250.4212.8625.6325.9011.9516.9城鄉居民儲蓄余額（億元）3727.332199.451783.991231.06357.39543.70379.55在崗職工平均工資（元）28237306111764122598192022102013265年末常住人口/戶籍人口萬725.19557.41 /158.84344.24158.96127.89/ 82.02137.86286.36n 城市發展規劃根據2003年制定的佛山市域城鎮體系規劃綱要，佛山城市發展定位為：廣佛都市圈的重要組成部分、全國重要的現代化制造業基地、嶺南文化21、名城、區域專業化市場及物流基地之一。規劃形成分別以禪城-桂城、順德為核心的兩個兩百萬人口以上組團、四級簇群式節點為發展主體的網絡型空間形態。2、 禪城桂城中心組團n 區域規劃桂城禪城中心組團的空間發展戰略為“南延、東聯”，以本項目所處區域禪桂主城區、一河兩岸新城區為“體”，以xx三山、陳村北滘、羅村城西、南莊為“四翼”形成“一體四翼”的空間結構。近期重點建設區域為王借崗南莊產業發展重點地區、禪城桂城服務發展重點區域、季華南樂從“一河兩岸”新城區。其中，桂城-禪城服務發展重點區域以基本融合的xx桂城城區和禪城的老城區為主要區域，該區域內集中了桂禪中心區域的主要商業服務設施，生活便利，居住氛圍成熟22、。而季華南樂從“一河兩岸”新城區以禪城區新城區為主，近年禪城區城市范圍的南擴帶動了該區域內的商業、服務、房地產等行業的發展，商業、居住氛圍在日漸成熟中。 n 經濟和人口（2003年末統計數據）禪城區xx區順德區高明區三水區區域范圍（平方公里）154.681073.82809960874戶籍人口60萬107萬112萬28.8萬39.9萬常住人口96萬190萬179萬38萬44萬GDP（億元）245.83436.89509.4683.13116.44人均GDP42600元40831元45663元28997元29339元（二） 區域土地供應情況：供應量穩定n 桂城區域土地一級市場政府將每年供應量控制23、在300畝左右。 土地面積（畝）建筑面積（萬）2003年300562004年40562n 禪城區土地一級市場每年供應量為1000畝左右。土地面積（畝）建筑面積（萬）2004年11001322005年計劃不超過1000120（三） 區域房地產發展狀況1、 佛山市房地產現狀 04年上半年商品住宅銷售大幅度增長，銷售面積達到461.7萬平方米，超過深圳同期水平。成交額（億元）銷售面積（萬平米）銷售均價佛山市133.46461.72890禪城區14.943.073341xx區33.26127.242615順德區78.99249.843160 開發風險相對較小：目前佛山房地產開發土地成本平均每平方米建筑24、面積相比廣州、深圳低出較多；而且佛山樓市競爭也遠沒廣州、深圳那么激烈； 外來房地產品牌進駐：近年奧園、雅居樂、祈福等品牌集團先后進入佛山房地產市場，這些企業都有各自的品牌優勢，市民對其接受度高，高品位的樓盤其樓價可相對拉高； 兩極分化，高端市場和中低端市場都十分活躍：鎮級中低檔樓盤以“外銷型”為主，大多數面向外來置業者；城區的樓盤以“內銷型”為主，當地消費群占了相當的份額； 樓市保持穩定和良性增長：在過去的兩年中，住宅施工面積和竣工面積基本持平，但銷售面積和出租面積都有明顯增長； 在佛山各區中，售價排名前三位的分別是禪城、xx和順德，以禪城的房價最高，表明其消費能力最強；xx和順德區因包含了相25、當部分的鄉鎮住宅，銷售單價被拉低，城區的住宅售價比此數據要高。 禪-桂片區的各項指標占全市20%-30%左右：2003年五區中，順德的市場由于有碧桂園、佛山奧園等大盤的支撐，銷售量最大，其次是禪城和xx。（三水因03年集中辦理了一批商品房權證，故銷售數據較往年大幅度上升） 禪-桂樓市一體化：由于環境優美、市政配套完善，在佛山市民心目中，桂城與城南都是最適合居住的區域。隨著禪城新城區向南，原禪城居民除選擇遷向“一河兩岸”新城區外，很多居民選擇相對于“一河兩岸”區距原生活區域更近、具有更完善的配套、更熟悉的生活氛圍的以桂城為中心的禪桂主城區，以桂城“麗雅苑”為例，購房顧客40便來自禪城。2、 桂城26、區發展狀況n 樓盤重新洗牌，熱點向東南轉移今年上半年，由于缺乏大中型樓盤的推出，新盤較少，桂城樓市進入了交接期遭遇“冷清”：一方面市場以存量消化為主；另一方面，產品高檔化明顯，樓價上揚。禪城區樓市熱點向城東南轉移的趨勢越來越明顯，佛山樓價新高，最新園林、最新景觀、最新銷售奇跡均由該板塊的樓盤創出。尤其是湖景板塊的匯銀.帝景灣創下禪城區歷史最高樓價，其部分望湖單位達6500元/ m2，這些優質單位面積普遍在200平方米/套左右。相信該樓盤的建設將繼續帶動城東南樓市的人氣 。 商品住宅需求旺盛，空置面積量減少從20012003年施工面積，竣工面積，實際銷售面積比較，施工面積和竣工面積基本持平，實際27、銷售面積在2003年卻有較大回升，空置面積減少。從20012003年住宅實際銷售面積和住宅空置面積比較，住宅銷售面積增加，空置面積減少，說明投資性購買有所控制，市場風險減少。 各大樓盤銷售已進入尾期，新生大盤少，商品房供貨面進一步臨短缺，市場機會大。 商品住宅銷售單價開始回升，市場潛力大2003年住宅銷售單價增長較快，一方面與市場需求擴大，樓盤品質提高有關；另一方面結合前表施工和竣工面積、市場供應量無明顯增加也存在聯系。但可以看出禪城樓市整體水平還是比較低，發展潛力比較大。n 跨區置業趨勢進一步明確 中心城區禪桂樓市一體化已逐步體現，隨著中心組團的建設，中心城區的打造這一趨勢將不斷加劇。由于禪28、城擁有便利的生活設施，良好教育配套條件，而桂城擁有優質的居住環境，環境污染相對較少，因此，由于兩地的差異化致使異地選擇成為禪城未來的居住選擇。中心組團新城區的建設，將加快中心組團的凝聚力，佛山“一環”及佛山地鐵等交通干線的建設，縮短了周邊鄉鎮與中心城區的心理距離，這將進一步促進周邊鄉鎮居住進城置業的趨勢。鄉鎮消費力將是未來購房的主力之一，中心城區成熟的生活配套設施，優質的生活環境，成為吸引他們購房主要因素。 佛山市民企較多，大企業的高級管理層及中小企業業主成了高端市場最活躍的消費群高檔次的大盤，其目標消費群均定位為當地及其他區域的一些高端消費群體，其中本地消費群占據4成以上的分額，當地高端消費29、力十分強盛； 目前鎮級的樓市消費力還未得到有效的挖掘，隨著佛山城市化進程的加快，鎮級房地產開發比重會越來越大，消費量的增大，該部分的消費，更有效地增加房地產市場的消化量。n 樓價面臨新的突破 土地拍賣，成本增加 過往佛山市中心地價在600元/平方米至1000元/平方米之間，折合地價每畝為100萬至120萬。但經過近期的土地拍賣，發展商之間的競爭，致使土地價格逐步推高，尤其是04年12月拍出的調蓄湖地塊，每畝單價達到267萬元，樓面地價超過了2000元/平米。地價的上漲必然將促進房價的提升。 禪城各大地塊地價對比表項 目總體規模面積投地金額每畝地價麗日豪庭13萬平米3.12億元195萬/畝頤景園30、17萬平米4.65億元186萬/畝麗日玫瑰名城22萬平米6.51億元197萬/畝調蓄湖17萬平米6.81億元267萬/畝 稅費調整，影響房價 建材成本的增加，造成建安費用的拉升由于政府各項建筑工程的啟動，工程的投資加劇直接引起對建材的大量需求，從2004年底開始，全國各地建材成本迅速上升，這種供需結構的失衡，導致市場的供需出現矛盾，造成了建材成本的不合理上升，從而對樓價的造成影響。n 相似樓盤調查針對本案的特點，我們在該板塊選擇了幾個相似樓盤進行比較分析。怡翠花園位置：桂東路和平二路交匯處，緊鄰城市廣場建面：53萬平米占地：25萬平米容積率：2.2規模及產品：共分四期，第四期為小高層，共34631、戶，板樓，大部分戶型朝南。均價：4000元/平米。戶型：戶型面積比例備注二房二廳7080平米10三房二廳120平米30四房兩廳140150平米60 商業及車位：臨街商鋪價格為11000元/平米，內部銷售完畢；小區內部商業街8000元/平米，銷售速度慢。車位暫未銷售，車位比為1：1。銷售情況：去年10月開始銷售，當月銷售90，底層和頂層單位消化速度慢。樓盤評析：該盤可算桂城豪宅的代表作之一，其利用配套優勢及大盤優勢，推廣力度不大，成功銷售。鹿憬村位置：桂東路，城市廣場西面。建面：26萬平米占地：8萬多平米規模及產品：約17棟高層和小高層產品，一梯四戶或六戶。均價：目前所余20多套，約3300元/32、平米。戶型面積比例備注一房一廳110135平米20二房二廳8593平米20四房兩廳（含儲藏室）130150平米60簡析：樓盤緊鄰商業中心，附近有城市廣場、國美等大型商場，生活極為便利。但戶型設計較差，容積率偏高（樓間距近），難以提升檔次。 麗日豪庭（四期）位置：魁奇路和汾江南路交匯處建面：總25萬平米占地：13萬平米容積率：1.9規模及產品：14棟小高層，12棟多層。4000余戶居民，1.5萬平米的商業均價：一期多層4000元/平米，二期小高層4300元/平米，三期小高層（看公園景）4800元/平米戶型：戶型面積比例備注三房二廳110135平米55二房二廳8593平米10四房兩廳130160平33、米30復式210240平米5頂樓戶型評析：較為方正使用，從一梯兩戶到一梯四戶均有，部分樓體帶有觀光電梯 小高層外立面 組團園林商業及車位：沿街商鋪為一層，平均售價1.6萬/平米，車位為15萬/位，半地下車位，車位比為1：1.5銷售情況：該盤銷售較早，2000年開始銷售，去年5月售4期，銷售完畢。樓盤評析：該項目為禪城規模較大的高端樓盤，所處的地段位置較優越，距離禪城中心不遠，生活配套很成熟，并且靠近惠景公園。該項目產品建造的效果相對禪城樓盤較好，三、四期景觀及外立面設計都不錯，堪稱禪城的大社區優質樓盤，銷售也較好，目前住宅銷售已收尾，主要進行商業銷售及招商。帝景灣位置：季華路和湖景路交匯處，調34、蓄湖公園東南部，緊靠湖景灣建面：總11萬平米占地：4.8萬容積率：2.3規模及產品：7棟12層小高層，8棟18層高層均價：沒有湖景和公園景的均價為4500元/平米，湖景及公園景戶型均價5500元/平米，綜合均價約為4900元/平米戶型戶型面積比例備注三房二廳148190平米40部分帶2030平米的入戶花園二房二廳95120平米10四房兩廳187215平米50小部分為一梯兩戶戶型評析：戶型相比較湖景灣偏大，兩梯三戶設計，大入戶花園，部分入戶花園可改為四房中的一房。帝景灣整體規劃 帝景灣高層戶型商業及車位：商業和車位均未銷售銷售情況：目前推售為二期，有一部分可看湖景，銷售約150套左右，占40樓盤35、評析：該盤規模也較大，綜合品質也較好，觀湖面較小，銷售情況不錯。調研分析：1. 客戶群分析：以上項目為禪城和桂城市區內的高價樓盤，主要針對的客戶群為多次置業的禪城、桂城的高端客戶，主要為私營業主、個體經營者、公務員、高級白領、部分鎮上的私營業主。該客戶群特點為：以常住為主，需張顯身份、經營及工作區域在市區、大多擁有私家車。2. 發展商分析：以上項目均為本地發展商，在佛山本地都較有實力，其中鴻業豪庭是中房佛山公司開發。這些發展商都具有較強的產品意識，均請知名的設計公司、園林公司合作，中介代理公司合富、珠江恒昌、世聯都已進駐佛山市場。3. 產品分析：在產品設計上佛山市場始終緊跟廣州市場，從怡翠花園36、各期的發展可以看出整個市場產品設計的變化，麗日豪庭前期和后期可以代表佛山地產產品的兩個階段，而湖景灣、帝景灣代表了第三階段，尤其湖景灣的園林環境及建筑設計都能達到廣州目前較優質的樓盤標準。4. 銷售分析：佛山房地產市場近兩年整體向好的趨勢非常明顯，優質樓盤一般都能形成熱銷，如怡翠花園、麗日豪庭、帝景灣銷售都較好，鹿憬村銷售相對差一些，原因是其產品已無法樹立豪宅形象，難以支持高房價。本案市場定位1. SWOT分析結合近兩年禪城市場背景，與相似樓盤比較后，本案的SWOT分析如下：優勢n 從地理位置來看，桂城的新區，政府將該區域作為住宅生活區。n 距離桂城的著名商業中心城市廣場、易初蓮花、國美等較近37、，沿桂東路向西約1公里。n 附近有xx實驗中學、xx附中等名校。n 公司企業品牌及房地產開發水平相比當地開發商具有明顯優勢。劣勢n 本項目規模不大，容積率略高，可以發揮的空間較小。n 地塊周邊環境是工廠和空地。n 地塊東面的佛山一環路和北面桂東路的跨線立交的影響。機會n 大廣佛圈的未來發展，也將有利于本項目，廣佛地鐵的動工不但對整個佛山房地產產生利好，更對桂城內的本項目產生利好。n 近幾年桂城開發的幾個大盤已進入銷售末期，新樓盤供貨不足，市場競爭相對趨緩，市場機會巨大。威脅n 桂城范圍內的主要項目有：地塊斜對面上海三盛集團項目（高層）今年5月開盤，中海千燈湖項目預計明年開盤。2 目標客戶定位本38、項目自身特點（地處桂城新城區，本公司房地產開發水平勝于當地在售項目等）具備成為禪城區標志性房地產項目的競爭基礎，同時考慮到本片區當地買家對區域的忠誠度較高，因此本項目擬將目標客戶定位在“在桂城區工作、居住的長期居民和原居民”、“在禪城區和桂城區工作的外來白領”和“桂城區周邊鄉鎮富裕的居民”這三類人群中。考慮到目前桂城區長期居民和原居民對區域的地域情結較重，本項目將重點關注并在項目開發首期著重關注該類人群。n 在桂城區工作、居住的長期居民和原居民桂城區分別是佛山市xx區的城區，集中了xx很大部分產業，居民收入和生活條件都較好，由于長期居住，該類目標客戶群地域情結較重，且具有較強的購買力，購房意向39、以具小區環境、產品品質較優、樓盤品牌影響力較強、戶均面積較大的產品為主。目前桂城的幾個高端市區大盤的主要構成者為此類消費者，且多為二次及以上置業者。n 在禪-桂城區工作的外地白領階層該類人群由于是外來人口須在本地置業落戶，沒有對區域選擇偏執的愛好，且事業處于上升期，收入較充裕，若鄰近工作地點能有優質物業，能吸引其購房。該類人群購房重社區文化、重品質品牌、重交通便利。桂城麗雅苑等市區高端樓盤集中很大部分該類人群，據了解，麗雅苑的二手房租賃中出租率較好的30004000元/月的豪華裝修房，客戶也是該類人群。n 桂城區周邊鄉鎮富裕的居民禪桂城是佛山中心城區，隨著佛山城市化進程加快，隨著經濟收入不斷提40、高，改善居住條件、為下一代提供更好的教育和文化環境氛圍而到禪桂城購房居住的也越來越普遍。3 項目定位：桂城高檔片區的精品社區n 產品建議總體：城市精品社區，營造城市生活，建筑品質感高。禪城屬于佛山市中心，交通配套條件好，消費者觀念傳統，禪城區在消費者心目中是配套較好的片區，本案所在區域將成為禪城新的住宅區，本項目將成為該區域的引領性樓盤。住宅產品建議：以小高層為主；如具備條件則可輔以部分情景洋房。小高層在禪城市區比較普遍，客戶認同率高；情景洋房用以提升項目檔次。小高層定價：權重本項目怡翠花園鹿憬村外部周邊生活配套20%101111市政交通15%1010.510.5外部環境景觀15%1010.541、10.5內部規模7%101210戶型8%109.58園林8%1099建筑外觀3%1099物業管理8%1088社區配套8%101010發展商品牌8%1086分值100%100100.296P1754000元/平米100/100.22994元/平米P2253300元/平米100/96859元/平米P=3853元/平米。按照市場價格自然增幅為5%，38531.05=4045元2006年小高層均價可在4045元/平米左右結論：項目按照三年開發周期，整體均價約在4100元/平米n 商業：沿建筑底部設計商業，不再獨立設置商業，可在建筑底部設置沿街商業。建議單價8000元/平方米，銷售率100。n 車位建議42、售價9萬元/個，據了解周邊樓盤帝景灣、綠茵鳴苑車位售價為810萬/個。該項目的目標消費者為比較富裕的首次和二次置業者，因此有相當一部分配備私家車，預計銷售率可以達到可售部分的3040。第四章 規劃設計初步分析1、 規劃方案：2、 規劃方案指標：3、 規劃方案說明：本地塊為佛山市xx區桂xx路A9街區1號地塊。北面為桂平路，東面為平三路，西面為佛山一環路，南面為城市規劃道路。小區由二十六棟從十一層到十九層的高層組成，所有的住宅均南北朝向。小區商業沿桂平路和平三路布置，局部地方為兩層商業。住宅沿地塊四周布置，五棟高層將圍合的大空間分割成一大、一中、一小三個空間。會所、籃球場、網球場、游泳池、小區內43、活動廣場在大的圍合空間內。另外的兩個圍合空間設置一些休息亭、活動設施和一些小品。其中東面四棟、西面六棟還圍合出三個迷你小空間供人活動。幼兒園位于小區的東南角，設對外和對內的進出口。住宅都為一層架空，一部分作為停車、一部分作為架空花園。網球場、籃球場下面作半地下停車庫。小區的外部景觀資源稀缺，主要靠營造內部景觀。噪音主要來自北面、西面。為減少噪音對小區的影響，北面的住宅盡量往南靠，盡量遠離城市道路；西面的住宅山墻對著馬路。小區的主入口位于北面用地的中央，次入口位于南面用地的中央。一條內部路連接主、次入口，橫貫穿于小區。這樣方便住戶回家。小區的車行線（也為消防車道）為住宅圍合的大的內環線，其它的道44、路不考慮行車。第五章 開發周期設想1、 項目為“金色系列”加速項目，分三期開發，每年開發一期2、 年開發規模5-9萬平米：3、 售價確定：住宅均價4107元/平米，商業8020元/平米第六章 經營效果分析1、建安成本分析：按可售樓面地價為2028元/平方米2、總體經濟效益：銷售凈利潤率為11.63%，內部收益率為28.37%3、利潤體現：可實現凈利潤11,147萬元n 銷售凈利潤率最低的產品是住宅小高層，為9.30%；n 商業產品的銷售凈利潤率最高，為27.17%；n 項目凈利潤總額為11,147萬元，其中2006年體現1,374萬元，2007年體現3,262萬元，2008年體現5,322萬元45、；2009年體現1,190萬元。4、項目資金流量分析：內部收益率28.37%n 資金峰值發生在06年1季度，為19,605萬元，峰值比例為24.5%，表明本項目資金占用相對較少；n 累計凈現金流量為正的時間發生在07年4季度，距離首筆地價支付的時間為10個季度。 5、售價敏感性分析：具備一定的抗市場風險能力n 當本項目售價按照預計售價的95%時，本項目銷售凈利潤率為9.07%、內部收益率為22.75%，能夠滿足公司對該項目的要求；n 當本項目售價按照預計售價的90%時，本項目銷售凈利潤率為6.24%、內部收益率為19.14%，此時存在一定的市場風險。第七章 綜合評價及建議：1、 本項目區位位置、規模及周邊環境等條件符合萬科在佛山的發展戰略；2、 本項目權屬清楚，交易方式簡單，風險可控；3、 對比萬科近兩年來在佛山競標的項目，本項目地價成本較為合理，且可分期付款；4、 市場條件成立，具備一定的市場空間；5、 項目盈利水平達到要求，抗風險能力較強；6、 項目東側的佛山一環將對本項目造成一定的噪音影響，需要注意避免；7、 關注項目鑒證交易手續辦理過程，交易申請、成交確認、換證等手續要在盡量短的時間完成。綜上所述，因本項目競爭較為激烈，建議準予簽署本項目土地轉讓合同。