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1、對萬達商業設計模式研究-以廣州白云萬達廣場為例保利房地產（集團）股份有限公司技術研發中心 投資管理中心2010年9月4日目 錄?白云萬達廣場概況?項目選址?項目布局?項目布局?各功能區指標分析?掛牌條件與報建指標研究達速度新的盈利模式迅速崛起?萬達速度-新的盈利模式迅速崛起原版文件下載地址:http:/ 店項目概況項目選址除酒店和大型集中型商業外除酒店和大型集中型商業外，其余皆為可售物業其余皆為可售物業，可售物業約占總面積的可售物業約占總面積的64%64%以上以上。其中五星級酒店（A地塊）1裙樓3層塔樓9層約3700013%小計37000平方米辦 公項目布局各功能區指標分析其中甲級寫字樓（A地2、塊）39約3000010%小計30000平方米公寓（住宅）公寓（C地塊）5塔樓6層40000掛牌條件與報建指標研究其中公寓（C地塊）5塔樓6層4000022%酒店式公寓（C地塊）1塔樓6層約7000公寓（B地塊）3塔樓6層約16500小計63500平方米小計63500平方米商 業萬千百貨（B地塊）16約30000娛樂樓（B地塊）15約12000其中55%娛樂樓（B地塊）15約12000綜合樓（B地塊）15約10000商鋪（ABC地塊）內街商鋪3F外街約97500商鋪（ABC地塊）外街2F約97500地下超市（B地塊）（不計容面積）1約16000小計165500平方米合計約296000平方米103、0%注：表中建筑面積為計容建筑面積。注：表中建筑面積為計容建筑面積。白云萬達廣場概況?白云萬達廣場概況?項目選址?項目布局各能指分?各功能區指標分析?掛牌條件與報建指標研究牌報建指研究?萬達速度-新的盈利模式迅速崛起原版文件下載地址:http:/ 0002項目布局各功能區指標分析?大商業包括萬千百貨、娛樂樓、綜合樓和地下大型超市。面積約68,000m2。?小商業包括沿街商鋪、商業街商鋪。面積約93,500m2掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起可售商業比例占總商業面積的58%，接近一半規模的商業持有物業保證了商業的品質，也降低了經營風險。新的利模式迅速崛起類型建筑面積（m2）比例備注萬千4、百貨（B地塊）約3000018%持有物業大商業萬千百貨（B地塊）約3000018%41%持有物業娛樂樓（B地塊）約120007%持有物業大商業41%綜合樓（B地塊）約100006%可出租物業地下超市（B地塊）約1600011%可出租物業小商業商鋪（ABC地塊）約9750058%59%可售物業合計165500平方米100%100%原版文件下載地址:http:/ 4米23層層高5 1米項目布局各功能區指標分析?首層層高5.4米，23層層高5.1米。?商業街設置玻璃光棚。?商鋪之間步行道寬度為18米，設有自動扶梯。掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起與我司一般沿街商鋪做法相比，單間商鋪進深較小5、（廣州保利香檳12米）。單間商鋪面積較小，投資門檻較低。新的利模式迅速崛起項目概況項目概況項目選址項目布局各功能區指標分析掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起天幕商業街新的利模式迅速崛起天幕商業街萬千百貨原版文件下載地址:http:/ 層層項目布局各功能區指標分析?標準層面積約標準層面積約12001200平方米平方米/層層。?核心筒居中，四周為辦公區。首層大堂層高8米（2層通高），標準層層高3.8米。、核心筒居中，四周為辦公區。首層大堂層高8米（2層通高），標準層層高3.8米。、與國際廣場相比較（與國際廣場相比較（標準層標準層18001800平方米平方米/層層高層層高4 14 1米米）萬6、達辦公樓定位不高。）萬達辦公樓定位不高。掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起與國際廣場相比較（與國際廣場相比較（標準層標準層18001800平方米平方米/層層，層高層高4 4.1 1米米），萬達辦公樓定位不高。萬達辦公樓定位不高。新的利模式迅速崛起項目概況4.公寓及住宅4.公寓及住宅規模及指標項目概況項目選址規模及指標地塊B、地塊C均規劃為公寓產品。公寓及商務酒店（酒店式公寓）計容建筑面積共約63500平方米項目布局各功能區指標分析積共約63，500平方米。公寓設計標準掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起?公寓設有入戶大堂，層高約5.5米。?公寓層高約2.8米新的利模式迅速崛起?公7、寓實用面積約35平方米/戶原版文件下載地址:http:/ 項目技術指標（掛牌條件）掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起技術指標技術指標規劃總用地126463平方米合189.6945畝新的利模式迅速崛起規劃總用地平方米合畝凈用地面積126463平方米合189.6945畝建筑容積率2.21 計容建筑面積計容建筑面積280052平方米平方米用地面積建筑面積容積率備注商業、商務辦公、酒店126463平方米279932平方米2.21 公建配套0平方米120平方米公建配套0平方米120平方米地下公共社會停車庫15000平方米原規劃建筑面積：11.5萬平方米實際建筑面積：7.4萬平方米原規劃建筑面積：8、12.2萬平方米實際建筑面積：14.8萬平方米原規劃建筑面積：4.3 萬平方米實際建筑面積：5.8萬平方米原版文件下載地址:http:/ C區正式封頂。項目概況項目選址2010年5月16日，廣州白云萬達廣場銷售中心試開放，開始B區商業街的商鋪蓄客，商鋪售價約50000元/m2售樓部開放當天到訪的客戶超過1000組蓄客臺數約3000組項目布局各功能區指標分析商鋪售價約50000元/m2，售樓部開放當天到訪的客戶超過1000組，蓄客臺數約3000組，是首批商鋪300套貨量的10倍。掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起2010年7月C區公寓開盤，均價20000元/平方米，8月24日售完。新的利9、模式迅速崛起項目商業綜合體部分計劃于2010年12月11日開業。目前，在白云萬達廣場之后，萬達已經計劃在番禺地區對其在廣州的第二個萬達廣場進行選址。原版文件下載地址:http:/ 2010年上半年，萬達銷售額362.27億元，同比增長超過200%，為我司的1.66倍；項目布局各功能區指標分析200%，為我司的1.66倍；萬達已進入全國50余個城市，8月到12月全國將新開業15個萬達廣場掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起個萬達廣場。截止2010年6月30日，萬達已開業、在建和已取得土地尚未施的持有物業超過方米成為洲新的利模式迅速崛起未施工的持有物業面積超過1200萬平方米，已成為亞洲最大的商業地產公司。這些數據向我們展示了一個驚人的“萬達速度”。原版文件下載地址:http:/ 穩定的戰略合作帶來的工程質量和工期保證。與中建二局的穩定合作使其工程實現了超常規的建設速度，工期得到充分保障。項目概況項目選址 穩定的投資額群體帶來的高銷售去化速度。如廣州萬達廣場以浙江、福建等地的投資型買家為主，公寓甚至未對外公開推廣。項目布局各功能區指標分析、福建等地的投資型買家為主，公寓甚至未對外公開推廣。掛牌條件與報建指標研究新的盈利模式迅速崛起新的利模式迅速崛起廣州萬達廣場：公寓進行幕墻施工廣州萬達廣場：公寓進行幕墻施工原版文件下載地址:http:/