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1、DTZ|Cushman&Wakefield天津?qū)懽謽桥c零售市場(chǎng)概況天津?qū)懽謽桥c零售市場(chǎng)概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1天津宏觀經(jīng)濟(jì)概況1DTZ|Cushman&Wakefield宏觀經(jīng)濟(jì)概況北中國(guó)區(qū)主要城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)(2016年第1季度)天津大連大連青島沈陽(yáng)西安人口（萬(wàn)）人口（萬(wàn)）1,547（2015年底）594（2015 年底）910（2015年底）829(2015年底）871(2015年底）面積（市區(qū)）面積（市區(qū)）（平方千米）（平方千米）11,9462,4151,4713,49510,108地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）4,039.41,495.52、1,737.51,434.71,166.4第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）（億元）2,196.6851.61,012.7781.9757.1失業(yè)率失業(yè)率3.5%2.9%（2015 年）3.4%3.2%（2015年）3.4%(2015年)社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）（億元）1,350.0763.2951.9997.8879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）10,43110,03911,5849,6259,395消費(fèi)價(jià)格指數(shù)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)102.0101.8103.5101.8101.7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）（億元）397.9150.0191.91343、.7232.1房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）3,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）201.43.6201.8*人均可支配收入以總收入扣除相關(guān)稅收和強(qiáng)制性社會(huì)保障計(jì)算2來(lái)源：當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津宏觀經(jīng)濟(jì)概況主要地塊成交情況地塊編號(hào)地塊編號(hào)競(jìng)得方競(jìng)得方成交時(shí)間成交時(shí)間土地用途土地用途區(qū)域區(qū)域土地面積土地面積(平方米平方米)總價(jià)總價(jià)(百萬(wàn)百萬(wàn) 元元)容積率容積率樓面價(jià)樓面價(jià)(元元/平方米平方米)津東六（掛）2016-018號(hào)北京津輝置業(yè)有限公司2016Q2住宅、商服、科教河?xùn)|區(qū)125,9264,1002.34、14,391津北辰淮（掛）2016-024號(hào)天津奇潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司2016Q2住宅、商服、科教、公園與綠地北辰區(qū)285,5662,6281.75,268津北建（掛）2016-037號(hào)保定隆遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2016Q2住宅、商服、科教河北區(qū)32,7181,6502.123,468津東萬(wàn)（掛）2016-020號(hào)天津萬(wàn)方東安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2016Q2住宅、商服河?xùn)|區(qū)27,1651,3203.414,209津西青（掛）2015-03號(hào)聯(lián)發(fā)集團(tuán)天津聯(lián)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2016Q2住宅、商服西青區(qū)98,5507001.076,623津海河園（掛）2016-009號(hào)天津魯能置業(yè)有限公司2016Q5、2住宅、商服濱海新區(qū)123,6941,3001.38,0853來(lái)源：當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津宏觀經(jīng)濟(jì)概況主要寫(xiě)字樓與零售物業(yè)大宗交易項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類物業(yè)類型型交易類型交易類型交易面積交易面積(平方米平方米)交易日期交易日期賣方賣方買方買方交易總額交易總額(百萬(wàn)百萬(wàn) 元元)樓面價(jià)樓面價(jià)(元元/平方米平方米)金融街南開(kāi)中心商業(yè)投資1,9402016.05金融街融拓（天津）置業(yè)有限公司北京帕克國(guó)際工程咨詢股份有限公司52.427,000科創(chuàng)慧谷天津園區(qū)商業(yè)投資20,9022016.04清控科創(chuàng)（天津）實(shí)業(yè)有限公司天津市濱海華明開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司256、4.811,758七向街購(gòu)物中心商業(yè)投資4,4652016.04天津金地康成投資有限公司天津海河樓文化傳播有限公司157.335,235YOHO灣辦公樓投資34,5102016.04天津空港商貿(mào)中心開(kāi)發(fā)有限公司天津渤海租賃有限公司212.36,153建投領(lǐng)海辦公樓投資7,9532016.04天津?yàn)I海北塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司天津市濱海新區(qū)人民法院115.014,4594來(lái)源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況5DTZ|Cushman&Wakefield天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)各區(qū)域市場(chǎng)行情6來(lái)源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報(bào)告戴德梁行研究部7、友誼路南市南京路平均租金：118.6空置率：19.9%平均租金：109.8空置率：12.8%注：“平均租金”指基于使用面積的首層報(bào)價(jià)（元/平方米/月），不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。小白樓平均租金：106.1空置率：16.2%金融城平均租金：107.8空置率：58.9%DTZ|Cushman&Wakefield天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率0%5%10%15%20%25%30%35%-50,000 100,000 150,000 200,000201120122013201420152016Q2新增供應(yīng)凈吸納量空置率平方米平方米截止至2016年第2季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓新增優(yōu)質(zhì)辦8、公面積171,870平方米，至此，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量上升至119萬(wàn)平方米。2016年，受市場(chǎng)需求疲軟的影響，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為26,156平方米，僅為2015年凈吸納量的15.6%。2016年第2季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率為30.1%，較上季度增長(zhǎng)了6.7個(gè)百分點(diǎn)，這主要是由于目前市場(chǎng)上需求較低但供應(yīng)量過(guò)高造成的。2016年第2季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃交易主要集中在核心商圈，從客戶來(lái)源看，內(nèi)資公司仍為當(dāng)季成交的主力。從客戶的行業(yè)類型看，傳統(tǒng)的金融類、物流貿(mào)易公司占比最高；其他行業(yè)在天津發(fā)展迅速，如新興TMT行業(yè)。主要租賃交易項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平9、方米）金谷大廈金融城中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司3,000鑫銀大廈友誼路中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2,300茂業(yè)大廈金融城天津麥當(dāng)勞食品有限公司1,8007來(lái)源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)租金水平歷年存量及預(yù)測(cè)100105110115120125130201120122013201420152016Q2平均成交租金人民幣人民幣/平方米平方米/月月2016年第2季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓平均成交租金為每月每平方米111.4元，較去年同期下降了10.4%。從2015年開(kāi)始，由于天津甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較高，部分業(yè)主為吸引優(yōu)質(zhì)客戶紛紛下調(diào)租金，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均成交租金呈下降10、趨勢(shì)。自2016年開(kāi)始，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量將維持高位，且2016-2019年為供應(yīng)量高峰，截止至2020年，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量將上升至334萬(wàn)平方米。2016年開(kāi)始，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目不再集中于核心商圈，預(yù)計(jì)，截止至2020年，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將涌現(xiàn)出多個(gè)新興商圈包括海河?xùn)|岸CBD、河西新八大里等，且新興商圈寫(xiě)字樓占有量將持續(xù)增多。平方米平方米8來(lái)源：戴德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000南京路小白樓友誼路金融城其他海河?xùn)|岸CBD河西新八大里西站DTZ|11、Cushman&Wakefield天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)未來(lái)供應(yīng)(2016-2020)平方米平方米9來(lái)源：戴德梁行研究部0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00020162017201820192020南京路小白樓金融城海河?xùn)|岸CBD河西新八大里西站其他現(xiàn)代城現(xiàn)代城萬(wàn)通中心萬(wàn)通中心茂業(yè)大廈茂業(yè)大廈新華國(guó)金中心新華國(guó)金中心仁恒置地國(guó)際中心仁恒置地國(guó)際中心合生國(guó)際合生國(guó)際陸家嘴陸家嘴金融中心金融中心天津大都會(huì)天津大都會(huì)湯臣京津中心湯臣京津中心天房六合國(guó)際中心天房六合國(guó)際中心中中海五福大廈海五福大廈中中海四信大廈海四信大廈12、北大科技金融大廈北大科技金融大廈中冶大廈中冶大廈君禧華庭君禧華庭融融創(chuàng)中心創(chuàng)中心魯魯能國(guó)際中心能國(guó)際中心平安金融中心平安金融中心中信城市廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)嘉里嘉里中心中心中糧大道中糧大道聯(lián)合廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋大廈遠(yuǎn)洋大廈2 2期期DTZ|Cushman&Wakefield10天津優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)概況DTZ|Cushman&Wakefield天津零售市場(chǎng)天津購(gòu)物中心各區(qū)域市場(chǎng)行情11來(lái)源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報(bào)告戴德梁行研究部友誼路南市-老城廂南京路-濱江道-和平路平均租金：673.7出租率：73.2%平均租金：579.8出租率：90.1%平均租金：445.9出租率：90.5%注：“平均13、租金”指基于使用面積的首層報(bào)價(jià)（元/平方米/月），不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。小白樓平均租金：330出租率：93.9%津?yàn)I大道平均租金：390出租率：98.3%DTZ|Cushman&Wakefield天津零售市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)天津購(gòu)物中心新增供應(yīng),空置面積和出租率平方米平方米截止至2016年第2季度，天津購(gòu)物中心新增供應(yīng)面積為196,000平方米，至此，天津購(gòu)物中心總存量為173萬(wàn)平方米。2016年第2季度，由于天津世紀(jì)都會(huì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后空置率較高，天津購(gòu)物中心出租率為89.7%。2016年第2季度，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)在天津擴(kuò)張明顯，主要包括餐飲、娛樂(lè)及兒童業(yè)態(tài)。2016年第2季度，隨著體驗(yàn)式業(yè)態(tài)在天津的擴(kuò)張14、加快，天津主要購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比變化明顯，兒童、餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)占比明顯增加，零售業(yè)態(tài)占比減少。受天津消費(fèi)市場(chǎng)的影響，天津越來(lái)越多的購(gòu)物中心定位傾向于“一站式享樂(lè)型購(gòu)物中心”。主要新店開(kāi)幕項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）天津世紀(jì)都會(huì)南京路-濱江道-和平路熱風(fēng)2,000恒隆廣場(chǎng)南京路-濱江道-和平路蘋(píng)果體驗(yàn)店1,178天津世紀(jì)都會(huì)南京路-濱江道-和平路莫莉幻想5,000天津世紀(jì)都會(huì)南京路-濱江道-和平路橙天嘉禾影城5,6601275%80%85%90%95%100%-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,15、000 400,00020122013201420152016Q2新增供應(yīng)空置面積出租率來(lái)源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津零售市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)天津主要購(gòu)物中心租金水平天津零售市場(chǎng)歷年存量及預(yù)測(cè)人民幣人民幣/平方米平方米./月月自2013年開(kāi)始，天津優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心接連入市，天津購(gòu)物中心平均成交租金逐漸走高，截止至2016年第2季度，天津購(gòu)物中心平均成交租金為每月每平方米464.4元。2016年第2季度，天津世紀(jì)都會(huì)項(xiàng)目入市，由于該項(xiàng)目的地理位置良好，天津購(gòu)物中心平均成交租金環(huán)比微張2.5%。2016-2019年，天津零售市場(chǎng)供應(yīng)量維持高位，預(yù)計(jì)至2019年，天津零售物業(yè)16、市場(chǎng)總存量將達(dá)到478萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)至2016年底，天津零售市場(chǎng)總存量將達(dá)334萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心為197萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)達(dá)43萬(wàn)平方米，主要集中在核心商圈。2017-2019年，天津非核心商圈新增供應(yīng)占比明顯，主要集中在西站、海河沿線、其他等新興商圈。13010020030040050020122013201420152016Q1-Q2平均成交租金來(lái)源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,000南京路-濱江道-和平路老城廂小白樓友誼路津?yàn)I大道海河?xùn)|岸CBD西站其他平方米平方米DTZ|Cushman&Wak17、efield天津零售市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)(2016-2019)平方米平方米14來(lái)源：戴德梁行研究部0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0002016201720182019南京路-濱江道-和平路老城廂小白樓海河?xùn)|岸CBD西站其他萬(wàn)福生活廣場(chǎng)萬(wàn)福生活廣場(chǎng)北寧灣北寧灣天河城天河城天津大都會(huì)天津大都會(huì)陸家嘴金融廣場(chǎng)陸家嘴金融廣場(chǎng)北運(yùn)河購(gòu)物中心北運(yùn)河購(gòu)物中心魯能魯能城購(gòu)物中心城購(gòu)物中心天津國(guó)金購(gòu)物中心天津國(guó)金購(gòu)物中心聯(lián)合廣場(chǎng)聯(lián)合廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)中糧大道中糧大道財(cái)富綠道丹庭財(cái)富綠道丹庭融創(chuàng)中心融創(chuàng)中心天津國(guó)金購(gòu)物中心天津國(guó)金購(gòu)物中心和平大悅城和平大悅城15戴德梁行聯(lián)系方式中國(guó)天津市南京路189號(hào)津匯廣場(chǎng)1座12樓Tel:+86 22 2313 微信ID:DTZ_China尤嵐天津公司副總經(jīng)理王盛大中華區(qū)副總裁、北中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理魏東北中國(guó)區(qū)研究部主管陳妍斐大中華區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理王海嬌研究部助理分析師免責(zé)聲明：本報(bào)告刊載的一切資料及數(shù)據(jù)，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對(duì)其準(zhǔn)確性概不負(fù)責(zé)。個(gè)別物業(yè)租金及售價(jià)因位置、大小、層數(shù)、建筑素質(zhì)及用料、租約條件、付款條件、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況而異。本刊指數(shù)并不反映個(gè)別情況，讀者應(yīng)自行尋求專業(yè)意見(jiàn)。戴德梁行保留一切版權(quán)，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。戴德梁行2016年