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1、 2014 年 10 月 25 日 戴德梁行房地產顧問（天津）有限公司 青島分公司 煙臺大潮項目前期定位報告 戴德梁行戴德梁行 2 第一章 項目基本情況 . 3 一、項目概況介紹 . 3 二、項目技術指標 . 5 三、項目整體定位 . 5 四項目運作模式 . 6 五、項目市場前景 . 6 六、企業介紹 . 7 第二章 項目運作環境 . 8 一、宏觀環境分析 . 8 二、煙臺市經濟分析 . 9 第三章 項目定位與分析 . 14 一客戶群體分析 . 14 二、項目相關定位 . 16 第四章 項目規劃 . 28 一、項目規劃原則 . 28 二、項目規劃圖 . 29 三、項目效果圖 . 29 第五章 2、投資測算 . 29 一、投資收益測算 . 29 二、自持部分收益分析 . 33 三、項目敏感度分析 . 39 四、財務評價 . 40 第六章 項目綜合評述 . 41 戴德梁行戴德梁行 3 第一章第一章 項目基本情況項目基本情況 一、項目概況介紹一、項目概況介紹 項目名稱項目名稱： 煙臺國際金融中心 項目區位項目區位： 煙臺市高新區科技大道與藍海路交匯處 開發主體開發主體： 煙臺市大潮置業發展有限公司 周邊情況周邊情況： 煙臺高新區最核心地段創業大廈及科技廣場正南面，同時也是 煙臺舉全市之力重點打造的一號工程東部新區的最核心位置， 具有不可替代 的資源稀缺性。 項目所在位置處于高新區及萊山區交界3、處， 北距海岸線僅 1 公里， 距煙臺市政府 3 公里，距高新區政府 0.2 公里，周邊中高等教育資源豐富。 項目用地項目用地： B-1 地塊為商業金融用地；B-2 地塊為商業服務設施、住宅用地； B-3 地塊為商服、住宅用地（其中，商服部分用地使用年限 40 年、住宅部分用 地使用年限 70 年） 。 總體容積率： R3.32 （地上總建筑面積/可建設用地面積） 。 其中住宅配套部分占項目總建筑面積的比例不高于 35%， 用地性質和面積配比如 下： 44.16 94.41 36.87 建筑用地面積對比（單位：畝）建筑用地面積對比（單位：畝） 金融商業用地 商服用地 住宅用地 戴德梁行戴德梁行 4 項目投資項目投資： 總投資約為 26 億元 建筑面積： 總建筑面積 48.8 萬平米， B1 地塊 11.6 萬平米， B2 地塊 11.7 萬平米， B3 地塊 25.5 萬平米 建設周期：建