午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、聚焦新繁商業中心原點搶占新繁第一財富口岸顛覆新繁傳統商業格局 千年繁街似錦 一覽盛唐風華一、成都新繁商業投資價值分析二、繁湖盛肆項目介紹三、繁湖盛肆投資潛力分析目錄一、成都新繁商業投資價值分析A、成都新繁基本情況 距今2700多年的歷史，自古有“川西碧玉”之美譽，全國唯一保存完好的唐代園林東湖公園位于古鎮中心。為國家、省、市、區“四級”重點鎮，全國小城鎮建設示范鎮，四川省歷史文化名鎮，成都市優先發展重點鎮。全鎮幅員面積81.5平方公里，總人口12萬余人。歷史文化名鎮基本情況優越區位條件基本情況 新繁鎮位于成都市以北、新都區西部，距成都市外環路9.5公里；可經成彭高速、北新干線直達鎮區，驅車152、至30分鐘即可到達成都，交通極為便利。正被著力打造為成都周邊半小時經濟圈中重要的生態工業衛星城、新都區副中心。根據新一輪成都市總體規劃，成都將形成南北軸線發展態勢。新都正處于南北軸線發展的黃金走廊上，是成德綿經濟帶的橋頭堡，成都新區、北部新城的核心組成部分（北部新城規劃面積30多平方公里，其中新都區有22平方公里）。而新都正全力打造“一區一園一中心，兩城兩鎮兩區域”，大力推進工業東區、成都家具產業園、新都物流中心、北部新城和北部商城建設，優先發展新繁、石板灘兩個重點鎮。良好發展機遇基本情況 新繁鎮城市發展以現代服務業為紐帶，以老城歷史格局保護為核心，由現代服務業簇群、家具產業園、泡菜食品園、行3、政中心等4大功能片區和周邊配套居住片區構成，形成“一軸、一帶、一環、兩園”的空間結構，有力統籌城鄉，形成高度集中的活力城鎮。基本情況 根據新繁鎮鎮區總體規劃，以唐代文化、生態環境為城市特色，以家具和食品為產業特色，著力打造成都市生態工貿衛星城，新都區副中心。基本情況B、新繁鎮商業現況新繁的各主要街道與商業業態的整體布局 城鎮商業布局已形成一定的趨勢，但整體上仍然是沿街商鋪自發成市，缺乏整體規劃，品質較低；臨街小商鋪中小型超市為主社區級商業逐步形成業態以百貨、休閑為主商業現況新繁主要街道商業情況調研分析商業現況 新繁目前的商業格局較混亂，雖然有相對集中的行業業態集中區，但都是自發形成，城區各路段4、人氣、商業租金均由東向西呈遞增態勢，到正西街達到最高點；本案周邊實景照片 公園大門右邊本案周邊實景照片正西街商業現況本案周邊實景照片公園大門左邊本案周邊實景照片北街 城區商業檔次普遍較低，缺乏專業的商業整體規劃、打造和商業運營管理，難以形成整體的強勁市場競爭力和商業吸附能力，更無法形成真正的城鎮商業中心和核心商圈。新繁商業租金情況分析 正西街由于為城市的主要交通要道，展示性和通達性均強，加之多年來時間、空間和商業的不斷積淀，使正西街成為了新繁商業最繁華的地段，租金最高。依次是小南街、繁清路和繁崇路，其他街道受物業條件和地段的限制，租金普遍偏低。商業現況新繁鎮客群消費人群分析 新繁主要的消費力還5、是來源于新繁本地，而且是年輕一族和中青年時尚人群占據了絕對主力；而本地的商業業態、消費場所的檔次一般，基本沒有上檔次的消費場所，無法滿足當地消費者的日常消費需求，對于有較強實力，特別是有車一族基本都是到成都或者新都城區去消費。商業現況 作為新都的西部副中心，新繁正面臨全新的發展機遇，這些內外優勢的合力，將使得新繁成為北部新城最有潛力的投資區域之一。同時，西部最大家具園區誕生，新繁泡菜名揚海外，多元工業百花齊放，百貨、餐飲、娛樂休閑丞待完善，城市的功能升級受到一定程度的制約。小結：一座集約化的商業中心繁湖盛肆，應運而生！新繁需要城市級的商業中心 新繁呼喚商業的發展升級二、繁湖盛肆項目介紹新城鎮建6、設商業新模式的典范以東湖公園為核心的體現唐代文化特色的休閑旅游商業街區 “繁湖盛肆”歷史文化商業街，由新都區新繁鎮錦水新居工程投資有限公司開發，占地80余畝，1期商業建筑面積32000余平方米，融匯城市中心街區、旅游綜合街區、唐代文化街區、公園廣場街區4大商業價值于一身，集吃、住、娛、游、逛、購、觀等商業元素于一體，作為新繁加快城鎮現代化建設、舊城改造的重點項目，建成后將成為新繁鎮的中心商業街區。項目凈用地：24780.35平方米總建筑面積：32747.66平方米容積率：1.66建筑密度：57.88%項目介紹 繁湖盛肆1期東臨東湖公園，南臨正西街，獨占新繁人氣最旺的中心商業街區；西臨寬20米的7、景觀北街，北臨東湖路（東湖森林廣場），是新繁游客和當地居民自然匯聚的場所，擁有薈萃千年的濃郁商業傳承。優越的口岸位置加之豐富的歷史文化、旅游資源，將使新繁及周邊區域經濟、文化、旅游等資源向本項目匯集；它將成為引領未來新繁商業新格局的城鎮地標級商業中心項目位置 繁湖盛肆將購物、餐飲、娛樂、休閑、酒店、超市、商務辦公等城市配套服務功能科學合理地組合，兼顧空間環境、文化主題與商業經營的相融，不同的業態之間相互依存，相互補充，打造出新城鎮建設商業模式的典范，滿足吃、購、娛、游、住、觀等全面的消費需求。作為新繁城市中心商業的中流砥柱，城鎮樣板商業項目，繁湖盛肆無疑是新繁商業時代的絕對中心和絕對地標，乃至8、區域影響力人文商業象征。項目定位 1、以東湖公園為核心，營造全方位、互動型、體驗式的唐代文化特色的休閑旅游商業街區。2、以文化為魂、建筑為體，商業為心，通過“人、商業、建筑、傳統文化”的能動交替作用，在精心營造的商業空間里，將多種商業經營、民俗活動、民間藝術展示和文藝演出結合在一起，從而創造出有新繁地方特色的行為空間與商業文化，充分滿足人們的尋古懷舊心理與保留城市之根等多種需求。3、通過特色的業態設置，將游玩與休閑融為一體，在摒棄城市中心商圈的喧囂感和陌生感的同時，為人們提供一種輕松的“逛街拾趣”街巷氛圍，適合都市人不想太辛苦，又想追求一定特色和環境的“閑適”心態。商業理念繁湖盛肆業態規劃業態9、規劃科學規劃，持續繁榮 根據各種業態不同的物業需求設計的產品，有網吧、超市、酒店、寫字樓、餐飲、電玩、精品商業、酒吧等多種業態，形成互彰互補的業態產業鏈。使來到新繁的人們有樂可找，有食可嘗，有色可餐，有店可住，有街可逛。24小時的消費中心業態規劃旗艦超市聚焦人流Market*商場 四川大型連鎖零售商“桂湖摩爾”的入駐，將為商業街帶來大量持續的人流，提升整個商業街的商業氛圍。業態規劃名品云集商機澎湃時尚精品服飾專賣店、休閑服飾、珠寶、運動品牌折扣店，品牌女裝、鞋店、化妝品、旅游民俗產品專賣店等，琳瑯滿目，令人流連忘返。Shopping*購物 意向入駐服飾品牌包括美特斯邦威、真維斯、佐丹奴、雷迪波10、爾、波司登男裝、阿依蓮、利郎、海瀾之家、駱駝牌戶外休閑、鴻星爾克、意爾康、勁浪體育等知名品牌，將吸引大量的人群前來購物。業態規劃烈火烹油饕餮時光品牌中餐、西餐、特色小吃、快餐等餐飲業態品牌，中西合璧，意向客戶包括吳銘火鍋、胖媽爛火鍋、北平樓老北京涮羊肉、龍蝦一絕、黃氏鮮魚莊、竹山老鴨酒樓、龍頭蹺腳牛肉、陳氏牛肉館、貴州苗鄉酸魚湯等。從1歲到80歲，怎樣的人群怎樣的品味都可以找到滿意的美食，盡可早中晚吃上一整天。Catering*餐飲業態規劃繽紛休閑享你所想咖啡、網吧、茶樓、洗浴、洗娃娃等休閑名店，浪漫休閑，無所不至。Living*休閑意向商家包括左岸咖啡、芙蓉春天咖啡、新繁健身會所、新繁茶樓、11、詩圣茶坊、竹林園等業態規劃時尚娛樂歡樂綻放酒吧、KTV、娛樂會所、電玩等娛樂業態，活色生香，歡樂至上，引領潮流，在玩樂之中感受不一樣的城市魅力。Entertainment*娛樂 業態規劃酒店商務引擎城市品牌酒店、高檔商務樓，在古色古香中融入時代城市商務元素，為新繁城市中心增添一道道靚麗風景線。Hotel*酒店繁湖盛肆各院落分層業態規劃 整個項目由四棟樓組成，庭院呈半圍合式布局，圍而不合，通風采光佳。在業態規劃上，充分考慮各街區的商業情景與功能屬性，動靜分區加以控制；在業態比例規劃上，以達到基本業態的合理規劃組織，以滿足消費者多層次、多方位的需求為原則，餐飲約占30%，購物約占30%，休閑娛樂約12、占35%，其它約占5%。1號院2號院3號院分層規劃一號院為10428.26，局部4層二號院為12367.31，局部4層三號院為9332.56，三層一號院業態規劃 一號院整體定位中高端，包括：中高端服裝、中高檔餐飲、特色餐飲、咖啡廳、酒店、高檔商務茶樓、商務酒店；而1、2樓的餐飲、休閑正是3、4樓酒店的功能配套，使得成為一個功能完善、配套齊全的項目整體。分層規劃分層規劃分層規劃分層規劃二號院業態規劃 二號院整體定位中端與大眾化消費，一樓規劃以大眾品牌服飾和休閑運動服飾為主，二樓餐飲區可做火鍋、湯鍋、中式快餐等，三樓和四樓規劃大眾保健、網吧、電玩、KTV娛樂等，亦屬于機動版塊可根據市場需求適時調整13、。分層規劃分層規劃分層規劃分層規劃三號院業態規劃 三號院1至3樓主體部分整體規劃為生活類超市主力店，1樓超市外圍店規劃為服裝飾品化妝品、銀行網點、西式快餐。分層規劃 古樸傳統的街巷文化，現代時尚的商業氛圍，科學合理的業態規劃，這樣全方位的“體驗經濟”風情商業街，吸引的將不止是游客，其本地居民的消費熱情也將會被大大地帶動起來。小結：三、繁湖盛肆投資潛力分析（一）為什么要投資商業地產1、經濟基礎的大幅回升帶動消費的增加 從GDP總量來看，成都近年來經濟呈現較大規模增長，2009年全市實現地區生產總值4502.6億元，同比增長了約15。這些因素，使得人均居民消費支出大幅上升，也為商業經營提供了有力支14、撐。2、通脹預期來勢洶洶事項日期具體內容汽油漲價2009.11.690#汽油，每升由5.62元上漲至5.98元。93#汽油，每升由6元上漲至6.38元。97#汽油，每升由6.38元上漲至6.78元。0#柴油，每升由5.84元上漲至6.25元。非居民用電 電價上漲2009.11.20國家發改委11月19日下午宣布，自2009年11月20日起，將全國銷售電價每千瓦時平均提高28分錢。各地區、各行業電價調整標準有所差異。食用油上調 10%2009.12.412月份金龍魚、胡姬花、鷹嘜、紅燈等品牌供應商紛紛將價格上調，上調的品種包括花生油和調和油，增幅約為10%。中心城區非居民生活用水價格調整方案2015、09.12.4此次上調的價格將分三年到位。2010年，工業、機關團體由2.70元/噸調為3.20元/噸；公辦學校、部隊辦公等由2.15元/噸調為3.20元/噸。2011年均調為3.70元/噸。2012年均調為4.30元/要處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理好通脹預期的關系。溫家寶 2010年3月5日年份新增人民幣貸款額（萬億元）2010(1-2月)2.092009年9.592008年4.92007年3.62006年3.2國際油價上漲：輸入型民工荒：成本推動型西南旱情：糧價隱憂 火電催化能源價格可以預見，投資商業地產能有效抵御通貨膨脹，有利于資金的保值增值。3、政策調控對住宅市場有所16、影響 2009年底開始從中央到地方的相當部分優惠政策截止，同時各級部門從多個環節開始逐步加強對房地產行業的調控力度，使得住宅市場升值空間縮小。相對而言，商業地產影響較小。土地：打擊囤地，加快開工。稅收：主要針對二手房市場，對商品房市場影響較小。信貸：首付和利率明顯提高，開發企業貸款難度明顯增加。交易：2010年1月4日成都市出臺成都市商品房預售方案管理暫定規定與成都市商品房預售 網上簽約暫行規定，通過將房地產預售環節透明化，最大程度壓縮開發商利用信息不對稱優勢進行捂盤、隨意漲價的空間。保障性住房：2010年，成都中心城區新開工建設的廉租住房2000套；新開工建設3000套經濟適用住房，20萬平17、方米；修建40萬平方米的限價商品住房。從09年月均成交均價來看，市場成交均價呈現逐步攀升的態勢。特別是在8月以后，在經濟逐步復蘇和通脹預期加強的大勢下，房價更是出現大幅拉升，12月成交均價高達6529.95元/，較1月成交均價5328.82元/上漲近22.5%，并且全面超越了07年的高峰水平。09年主城區商品住宅的成交均價觸底回升，月均增幅達到了2.05%2009年成都主城區商品住宅均價月度走勢（參考）2010年，通脹成為最大的變數，一旦管理失控，大量現金持有者將面臨重大損失，資產價格將在現有基礎上再次飆升。隨著國家宏觀政策以及其他因素的影響，房地產投資行情已經轉變，2010年商業地產將成為投18、資的熱點。小結：（二）、為什么要投資繁湖盛肆物超所值?新繁商業發展史上最高回報的財富禮遇夢幻啟程 不容錯失A、增值潛力 從新繁現有的商業業態布局來看，基本以臨街小商鋪中小型超市為主，業態主要以百貨、休閑為主。其租金也受街道物業條件和地段的限制，普遍偏低，與售價有較大差異，不足于支撐物業的銷售價格。在統籌城鄉的大成都宏圖中，新繁中心商業早已不僅僅是消費中樞和繁華場所，更是萬眾矚目的財富價值洼地，以及無可限量的財富機遇。對于投資者來說，其大型商業中心的確立，也將為投資者帶來豐厚的利潤 繁湖盛肆的出現，其優越的口岸位置加之獨特的設計理念，將使得其成為引領未來新繁商業新格局的城鎮地標級商業中心。讓我們19、先來看看與本項目類似的案例：太平洋百貨入駐郫縣 郫縣的恒創蜀都廣場，太平洋百貨將全面入駐，并將于2010年開門迎賓，預期形成郫縣“春熙路”，營造全新的周末休閑生活去處。郫縣大型商業中心恒創蜀都廣場迎來太平洋百貨入駐2008年安民路段商鋪每平米售價為5000-7000元，租金為50元左右。隨著恒創蜀都場的開建，目前商鋪租金價格已上漲至90-120元，二手商鋪售價更是高達16000-19000元，其附近新建的商鋪開發商甚至不出售大型商業中心恒創蜀都廣場令周邊人氣與商鋪價格暴增 房市金碟距恒創蜀都廣場500米遠的商鋪租金為50-60，售價11000元左右，明顯低于商場附近與項目類似的商業步行街興盛繁20、華郫縣商業步行街郫縣步行街一樓租金達100-200元 自開業以來，無論是底商還是二、三樓，均是人、商、財三氣旺盛。人氣、商氣、財氣旺盛郫縣商業步行街彭州商業步行街人氣相當旺步行街入口處一樓商鋪租金達180-200元步行街內一樓商鋪租金70-80元彭州商業步行街步行街內二樓商鋪租金40-50元左右彭州商業步行街 繁湖盛肆的投資價值不僅包括其回收租金，更在其不可復制的價值增長。B、投資收益1、商鋪面積商鋪面積：15.5-492 商鋪總價：11.20-278萬一層：15000元/二層：5200元/三層：4500元/四層：3800元/2、商鋪均價目前優惠政策：（1）交納十萬元入會費，成為“繁湖盛肆”V21、IP會員，簽署認購協議時享受總房款5%優惠。（2）交納五萬元入會費，成為“繁湖盛肆”會員，簽署認購協議時享受總房款3%優惠。3、優惠政策付款優惠：一次性付款：優惠3%，（簽署賣買合同10日內交清）；按揭付款：無優惠，（簽署賣買合同10日內交清首付并辦理按揭手續）。4、“繁湖盛肆”委托租賃政策p 交房之日，市場管理公司一次性將前三年的租金支付給一樓物業業主（每年租金=總房款*6%）；p 交房之日，市場管理公司一次性將前五年的租金支付給二樓及二樓以上物業業主（每年租金=總房款*6%）。交房之日起，前三年（一樓商鋪）至五年（二樓及以上商鋪）物業業主將商鋪委托給“繁湖盛肆”市場管理公司，統一進行招商。22、市場管理公司以較低的租金吸引經營者入駐，減輕經營者市場培育期的負擔，在最短的時間內繁榮商場，實現投資者與經營者的雙贏。5、開盤時間和交房時間p 開盤時間定為2010年5月內p 交房時間定為2010年9月內投資收益分析示例例1：1號院3樓23號商鋪收益分析繁湖盛肆1號院3層平面圖商鋪面積35.43單價4360總價154474.80編號面積單價總價AVIP會 員優惠5%(A*5%)一次性付款 優 惠3%(A*95%*3%)VIP會員優惠后購買總價B=(A*95%*97%)前 5年 租金收益CVIP會員實際購買總價D=B-C扣除前5年后 收 回 投資 時 間E=D/12357總投資回報 年 限F=E23、+51#-3-2335.434360154474.807723.744402.53142348.5346342.4496006.097.7712.77一次付款，1號院3樓23號投資回報參考租金回收（前5年按6%計算，612年按同類市場每年不增長租金計算）VIP會員年收回投資（按6年后租金不增長計算）第7年第8年第9年第10年第11年第12年租金總收入8%8%8%8%8%8%12357.98 12357.98 12357.98 12357.98 12357.98 12357.98 132848.33年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年回報率6%6%6%6%6%8%年租金收入9268.49 924、268.49 9268.49 9268.49 9268.49 12357.98 繁湖盛肆2號院1層平面圖例2：2號院1樓16號商鋪收益分析商鋪面積26.63單價15200總價404776年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年回報率6%6%6%8%8%8%年 租 金 收入24286.5624286.5624286.5632382.0832382.0832382.08編號面積單價總價AVIP會員優惠5%(A*5%)一次性付款 優 惠3%(A*95%*3%)VIP會 員 優惠 后 購 買總價B=(A*95%*97%)前3年租金收益CVIP會員實際 購 買 總價D=B-C扣除前3年后收回投資 時 間25、E=D/32382總 投 資回 報 年限F=E+32#-1-1626.631520040477620238.811536.12373001.0872859.68300141.409.2712.27一次付款，2號院1樓16號投資回報分析租金回收（前3年按6%計算，412年按同類市場每年不增長租金計算）VIP會員年收回投資（按6年后租金不增長計算）第7年第8年第9年第10年第11年第12年租金總收入8%8%8%8%8%8%32382.0832382.0832382.0832382.0832382.0832382.08364298.4C、運營與政策保障統一營銷：統一的市場形象，整體、協調的經營模式，26、運用專業的市場研究體系，結合項目所在地最新商業市調信息及相關政策支持，制定合理、有針對性的品牌導入操作策略、提供運營決策支持及各種商業咨詢系統，最大程度上保障整體市場競爭優勢。統一管理：實現統一業態規劃、統一品牌管理、統一招商管理、統一客服管理、統一企劃推廣、統一物業管理，提升項目商業價值，保障投資回報。投資回報穩定持續的保障統一業態規劃統一品牌招商統一經營管理專業運營升級財富緊緊圍繞定位，充分考慮各種業態組合、統一與互補以及不同業態的布局統一業態規劃，吸引目標客戶p 科學的業態規劃可以最大程度的吸引更多的目標品牌，使繁湖盛肆提檔升級p 合理、先進的品牌組合產生合力，提升繁湖盛肆在新繁的競爭力27、p 強大的競爭力必然吸引更多的消費人群，形成“火暴”的商業氛圍，給經營商家帶來巨大的營業收入p 營業收入的增長將帶來商鋪租金的上漲以及商鋪價值提升利用專業管理公司強大的客戶資源，引進較高比例的外地優質客戶；有效避免同質化經營，保障各業態店、業種店的競爭優勢及凸顯商品特色；控制入駐商家的品牌度，保證招商質量；控制招商進度，并進行實時調整。統一招商，確保商業品質p 利用管理公司的專業經驗選擇適合的業種品牌、優質的經營商家，確保步行街的持續穩定發展p 優質的商家具備很強的經營能力及競爭優勢，利于提高繁湖盛肆的市場知名度p 市場知名度的提升吸引一線品牌的持續入駐，不斷提升其整體商業品質及物業價值專業、科學、規范而有效的管理，是維護商業經營秩序、穩定經營商戶、優化賣場服務、提升商業形象及塑造商業品牌的重要一環，先進的管理手段能促進“穩場”與“旺場”統一管理，實現永續經營p 完備的換租、續租等租務系統，最大程度的減少空鋪時間p 商戶租金、水電公攤等費用的統一收繳避免拖欠或惡意逃跑p 專業的物業管理，確保房屋結構安全、商業設施的正常運轉及環境的整潔舒適p 迅速形成商業氛圍，減少培育期，實現商鋪的永續經營繁湖盛肆是政府規劃舊城改造的重點項目，同時又是以政府為開發主體的項目，在項目的運作過程中將會得到各種政策優惠和支持。政策支持THANKS。謝謝！