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1、正式提案之前，先來看一組最新的寫字樓市場動態2009年9月，中航國際廣場甲級寫字樓公開發售，面積315 1485，均價11000元/，至2010年5月，已全部售罄。1.1.2010年4月，洪客隆國際金融中心智能精裝寫字樓開盤，目前低區剩余30多套，面積50-260，高區剩余整層及部分大空間辦公室，均價10000元/，銷售良好。2.2.綠地中央廣場綠地中心，2棟準甲級寫字樓+2棟甲級寫字樓，整層面積1700，100起賣，精裝修標準交房，預計2010年9月推出A區（1棟準甲），預估售價10000元/。3.3.南昌賓館國際中心，位于八一大道，亦是老城區唯一一個高端寫字樓。由1棟甲級寫字樓+1棟五星級2、酒店+大型商務配套組成，整層面積1400，150起賣，目前為內部認購階段，預計2010年9月公開發售，均價15000元/。車位面積比：1：150，車位數共400余個。4.4.聯發廣場、新地中心、總部基地、金融大街新地中心外景圖新地中心外景圖聯發廣場效果圖聯發廣場效果圖除南昌賓館國際中心外，南昌的高端寫字樓無一例外地選擇了紅谷灘。南昌的寫字樓，已經進入紅谷灘時代。未來的紅谷灘，高端寫字樓云集，CBD商務力量蓄勢待發。南昌正逐漸進入一個快速發展時期，城市競爭力加強紅谷灘CBD價值已被認可，正釋放出強大的吸納能力 中高檔寫字樓將領銜南昌市場，帶來全新的商務變革 紅谷灘近幾年內供應量激增，寫字樓市場將3、競爭激烈“紅谷灘時代”帶給我們的啟示：“紅谷灘時代”，對于我們而言，是挑戰，更是機遇。聯發廣場，如何贏得機遇？聯發廣場寫字樓營銷推廣攻略“紅谷灘時代”的機遇之戰1、我們是誰？（產品洞察）目前南昌惟一一個最接近國際標準的甲級寫字樓南昌高端寫字樓與甲級寫字樓主要指標對比指標標準描述聯發廣場國際金融中心中航國際廣場綠地中心新南昌賓館發展商背景有良好聲譽的專業開發商具備具備具備具備不具備位置核心商業區域，連接公共交通系統具備具備具備具備具備物管國際化的物業管理公司，豐富寫字樓物管經驗不具備具備不具備具備具備體量30，000以上具備具備具備具備具備產權單一產權，只租不售？不具備不具備不具備不具備樓層平面4、單層面積1000，使用率70%具備具備具備？不具備（68.21%）室內凈高不低于2.6米具備具備具備具備具備走廊寬度公共走廊不低于1.5米具備具備具備？具備衛生間男女各一，每個不低于樓層使用面積的1：10配置不具備不具備不具備不具備不具備電梯系統候機40S,梯速2.54.0米/秒，配置比例不低于5000/部具備具備不具備不具備不具備停車位不低于0.9個/具備不具備不具備不具備具備空調系統四管制分機盤管或VRV系統具備具備具備具備具備標準參考來自仲量聯行分析（一）：和市場其他同類物業相比，我們在樓層平面、電梯、停車位這三點上也均符合甲級標準，是達到甲級指標最多的寫字樓之一，產品上占據絕對優勢。分5、析（二）：除甲級指標外，聯發廣場在產品打造上擁有諸多優勢。從規劃到設計，從建筑到施工，全部由國內頂尖團隊擔綱。采用勁性柱施工，抗震等級8級，單項多投入2000萬。外立面采用大單元LOW-E玻璃幕墻，南昌首屈一指。分析（三）：除產品優勢外，我們還占據了綜合體優勢、CBD大環境帶來的地段、交通、配套等優勢以及商業物業與住宅相比良好的投資升值優勢。聯發廣場價值層級圖：毫無疑問地，我們的產品已經具備了贏得機遇的先天條件。產品之上，我們如何獲取成功營銷的能量？在形象占位上贏得先機在廣告推廣上把握先機在營銷動作上搶占先機本案的核心戰略方針一、形象占位策略“你是誰并不重要，重要的是你扮演什么角色。”中航國際6、廣場形象訴求：“迎接全盛中國”解析：客群角度出發、關注客戶所關注角色定位：實力國企的戰略平臺中航國際廣場國際金融中心形象訴求：“世界平臺，唯我中心”解析：較空泛、無支撐、為高端而高端角色定位：企業對接世界的商務平臺，唯一性國際金融中心綠地中央廣場形象訴求：“289米世界巔峰級商務群”解析：產品層面、產品和物業的雙重高度角色定位：高端的、世界級的商務平臺綠地中央廣場南昌賓館國際中心形象訴求：“八一大道創世紀智囊商務體”解析：城市優越商務資源占有者角色定位：占據市中心優勢資源的高端商務平臺聯發廣場，需要什么樣的角色？體現物業價值優勢的凸顯產品價值高度的差異化的、高姿態的聯發廣場價值層級圖：綜合體之7、上世界標準商務平臺本案形象占位（定位策略）：強調綜合體優勢寫字樓價值依托產品價值高度國際甲級物業物業功能價值訴求綜合體是甲級寫字樓的高端標準之一，也是本案區隔于其它寫字樓產品的直接優勢之一。綜合體之上的甲級寫字樓，毋庸置疑地在甲級寫字樓的產品之上，又為本案的高端屬性提供了一個重要支撐。為什么“綜合體之上”？以”世界標準“凸顯高端，強調聯發廣場的“真甲級”，為產品的高端與國際化提供切實可循的依據。以”世界標準“區隔競爭對手，體現本案無與倫比的高端產品和唯一性。為什么“世界標準”？二、廣告推廣策略在這一環節我們要解決的問題是 項目以何種姿態亮相示眾，并擲地有聲？（入市舉旗）如何引起市場和目標客群的8、關注，并贏得他們的好感？（產品落地）第一階段：入市形象期關鍵詞：認知、認同聯發廣場的問世以及它的”世界標準“為我們帶來了什么？形象：由價值產生的影響力老城區到紅谷灘新城區，城市商務版圖的重新劃分滿足CBD高端商務配套需求，助力城市中央商務區形成與發展前所未見的國際化高端辦公平臺，向外筑巢引鳳，向內加速本土企業成長，為南昌城市帶來全新的商務力量和商務變革聯發廣場價值影響力分析：城市商務版圖的重新劃分城市中央商務區形成與發展的助推器城市全新商務力量和商務變革的始作俑者影響城市商界格局廣告推廣語（品牌主張）：影響城市商界格局它是我們代表南昌發表的商界宣言它是我們項目帶給城市的終極價值它是我們與目標客9、戶的共同價值觀它是指向世界的，但絕不是浮夸的戶外大牌秉世界標準，勢撼商界影響力聯發廣場超甲級寫字樓，首席城市經濟體經濟平臺的全球化，勢必啟動城市全新商務標準。聯發廣場，南昌首個超甲級寫字樓，同步全球商務經濟，舉旗超越城市商務力量。以真甲級商務之道融通全球，領導南昌商界影響力。主形象篇跨版硬廣聯發廣場旨為商界影響力而來國際標準建造，首個超甲級寫字樓震撼南昌*城市競爭力，全球城市化發展的新課題*甲級寫字樓，衡量城市綜合競爭力的晴雨表*聯發廣場，國際標準建筑南昌首座超甲級寫字樓*商務標桿拔天力作，引領南昌CBD集群全面發展主形象篇跨版軟文第二階段：產品形象期關鍵詞：認可、認購如何讓目標客群認可本案的10、產品價值并激勵其完成認購?成長型企業投資者成熟型企業領導型企業客戶構成本案客戶構成：各類客戶構成比例：？我們影響誰投資者 成長型企業 成熟型企業 領導型企業領導型企業是本案的核心價值體現者領導型企業本身代言著本案的高姿態與高端屬性領導型企業是推動本案成功營銷的關鍵因素領導型企業是”二八原理“中影響80%的那20%為什么是”領導型企業“？領導型企業，本案品牌主張“影響城市商界格局”的真正主語。創作前的思考：我們的產品和我們的消費者之間如何有效溝通？亦就是說，“世界標準”和“商界影響力”之間的關系是怎樣的？什么才是領導型企業所關注和看中的？他們對寫字樓的期望是怎樣的？什么是廣告語言？廣告語言的真諦11、是對什么樣的人說什么樣的話。平面廣告創作從不服從標準，我們只創立標準聯發廣場國際標準超甲級寫字樓勢憾南昌走在時代前端，不僅需要勇氣，更需要高瞻遠矚的創造性。聯發廣場，南昌首個超甲級寫字樓，以世界標準對接國際一流水平，創立南昌全新商務平臺標準，領先一步帶給您前所未見的高端商務體驗。產品主形象篇沒有超甲級標準，談何商界影響力聯發廣場，真正意義上的超甲級寫字樓沒有平均值，只有統一高標準；唯有超甲級標準，方能影響城市商界。從外立面到地下層，從材料到施工，從設計的人性化思考到科技的合理運用聯發廣場，恪守并超越國際標準，創造南昌首個真正意義上的超甲級寫字樓。建筑標準篇未有十六部電梯，不足以趕超商界時間觀聯12、發廣場，原裝進口高速電梯為企業提速對商務人士來說，時間就是成本與商機。聯發廣場，16部原裝進口高速通頂電梯，最高6米/秒，侯梯時間將不超過30秒，以最高時速趕超現代商界時間觀。電梯篇未達千余車位，如何迎駕商界領袖？聯發廣場，千席停車位全面滿足高端商務所需尊重客戶與伙伴，從尊重他們的座駕開始。聯發廣場獨有雙層地下立體停車場設計，1200的車位設計標準。車位數量多達1000個，問鼎南昌之最。聯發廣場以千席車位，迎駕城市商業企業領袖。車位篇未及十足肯定，何以聚首商界風云人物聯發自屬星級物業，開發管理一體化周到服務客戶的滿意度，是我們追求的第一原則。只有得到客戶百分百的肯定，才讓商界風云人物樂于匯聚于13、此。聯發廣場采用旗下自屬星級物業管理團隊，不假手他人，提供更貼心，更便利的專業服務。物管篇沒有一流水準，豈敢妄論商界頂尖作品聯發廣場，匯聚國內一流參建單位扛鼎力作 我們堅信，最好的作品總是出自出類拔萃的人手中。聯發廣場，聯手中國建筑設計研究院、國家工程設計大師崔愷、上海建工集團等國內頂尖團隊，創造南昌首個超甲級頂尖作品。更以一流水準，影響這個城市杰出的企業領袖。團隊篇缺乏綜合支柱，高端商務價值談何說起？聯發廣場頂級五維綜合體，超越甲級的商務標準城市綜合體的出現，為甲級寫字樓提供了更高端的可能。聯發廣場，CBD首席城市綜合體，創立南昌少見的商務經濟價值鏈。以克拉精裝公寓、S Life mall大14、型時尚購物中心配套寫字樓，全面滿足高端商務的各項需求。綜合體配套篇商界影響力，來自城市核心力量聯發廣場，CBD中心綜合體型首席經濟體*CBD核心，大南昌高端商務門戶第一前沿CBD的地段、交通（機場快線、地鐵、橋梁、隧道、道路）*城市集權中央板塊，城市力量中流砥柱。配套（市政機構、金融機構、高端寫字樓群、高端住宅群、星級酒店）*聯發廣場，五維綜合體實力彰顯獨特價值綜合體優勢（綜合體配套及投資前景）產品軟文篇大眾媒體使用策略主流報紙：江南都市報、南昌晚報、信息日報主流雜志：江西樓市、生活365、贛風戶外大牌現場圍墻電梯轎廂分眾傳媒短信、彩信小眾媒體封殺渠道專業刊物：21時機經濟報道、經濟觀察、環球15、企業家機場：機場高速戶外、機場大廳燈箱、航空雜志五星級酒店房卡銀行金卡會員賬單廣告知名商務俱樂部等江西財大EMBA總裁班定向宣傳三、營銷建議1、成立專門的客戶會組織聯客會CEO俱樂部CEO俱樂部采取邀請制，在全省范圍內公開邀請各行業CEO加盟，定期舉辦商務聚會、講座等活動，每月發放會刊，參與公益活動，為企業家們創造一個聚會交流的平臺，同時也為聯發集團在南昌的戰略發展尋求合作伙伴和客戶資源。2、關鍵節點活動營銷余世維，美國佛州諾瓦大學公共決策博士、美國哈佛大學企業管理博士后、英國牛津大學國際經濟博士后等世界多所著名大學客座教授。是目前中國最受歡迎的實戰型管理培訓專家華人最權威、最資深的實戰型培訓16、專家之一。余世維聯發廣場專場系列講座奧迪Q72010版新車發布會借年底奧迪Q72010版南昌新車發布之際，與奧迪經銷商合作舉辦新車發布會。邀請VIP卡客戶參與，現場抽取一名幸運客戶為新車揭幕。與奧迪經銷商達成協議，凡聯發廣場VIP卡客戶置車均享受額外優惠，現場宣布。聯發廣場簽約企業紀念郵票發行儀式為成功簽約聯發廣場的企業定制企業個性化郵票，分為發行版和彩色鉑金紀念版，并舉辦公開的發行儀式。3、積極開展目標公關針對企業客戶主動出擊，尋求積極的公關策略。利用企業間的群關關系，加強有效目標的搜尋、調研，制定相應公關策略和計劃。4、側重團隊公關成立客戶組，除售樓員外，應有市場、工程等相關部門人員參加或17、支持。每一個客戶組中必須由一個具備談判能力的人為核心組長，分配任務數，并相互競爭。5、售樓處功能與氛圍1、增設大客戶洽談室為重點企業客戶提供專門的會客廳服務，在表示尊重、方便更好地交流的同時，有效延長客戶的逗留時間。2、增設上網區域在售樓處配置幾臺筆記本電腦，為企業客戶提供便捷的網絡商務服務。3、提升售樓處的服務功能除銷售外，售樓處還應該注重對來訪客戶的接待服務。額外為客戶提供餐車服務、叫車服務、復印、打印服務以及訂票服務等商務型服務內容。6、現場展示力1、精裝樣板層開放加強項目的現場感染力，讓客戶充分體驗聯發廣場帶來的前所未見的高端辦公環境，增強其購買信心。2、空中天幕會所開放天幕會所的開放不僅可增強現場表現力和感染力，更具有廣泛的話題效應，引發全城關注。四、商業推廣包裝SLife mall2 24 4小小時時不不散散的的宴宴席席平面表現本次提案重點回顧：推廣契機：“紅谷灘時代”與南昌城市進步雙重背景下的市場需求產品特色：目前市場上最接近國際標準的超甲級寫字樓寫字樓定位：綜合體之上世界標準商務平臺寫字樓推廣語：影響城市商業格局推廣策略：重點推廣產品本身，將產品賣點與高端商務形象相結合，逐一釋放蓄客策略：CEO俱樂部+活動營銷商業定位：S Life Mall商業推廣語：24小時不散的宴席聯發巨擘決勝南昌提案完畢謝謝聆聽