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1、常熟世茂常熟世茂常熟世茂常熟世茂世紀中心世紀中心世紀中心世紀中心3 3 3 3號地塊寫字樓交付標準建議號地塊寫字樓交付標準建議號地塊寫字樓交付標準建議號地塊寫字樓交付標準建議3號地塊寫字樓規劃建議號地塊寫字樓規劃建議一、項目形象定位一、項目形象定位常熟常熟CBD區域的門戶區域的門戶130米地標性建筑米地標性建筑-常熟首座超高層高檔甲級商務寫字樓。常熟首座超高層高檔甲級商務寫字樓。二、項目功能定位二、項目功能定位 融合高級商務配套、行政商務辦公為一體的智能化甲級標準商務辦公樓。大廈擁有智能化配備，以及擁有員工餐廳、商務中心、會議中心等設施在內的完善配套的商務空間。三、項目功能分區三、項目功能分區2、商務樓功能分區地下層：地下層：主要布置機動車庫、設備用房、庫房、員工餐廳；裙樓：裙樓：裙樓設置五層，1樓6米，2 5樓4.5米；項目商業裙樓主要考慮設置入戶大堂、精品展示展示空間、高檔中西餐、休閑酒吧、休閑咖啡、健身中心、休閑足浴娛樂中心等；標準辦公區：標準辦公區：標準辦公單元層，為大開間辦公區域，全面支撐企業內環境的層次構成與需要。在每層設置共享商務活動空間。四、項目規劃中體現的特色四、項目規劃中體現的特色 挑高大堂設計-疊水大堂、挑高大堂 標準辦公空間-共享交流空間五、項目規劃設計要點五、項目規劃設計要點1、商務樓宇風格、商務樓宇風格 在項目規劃時力求通過規劃設計，在有限的基地范圍內充分滿3、足城市景觀、道路交通、投資經營、商務辦公等各功能使用要求，同時與整個CBD區域整體規劃相吻合，因此，建筑單體設計以大氣、挺拔、沉穩，的現代辦公風格為主。寫字樓外立面主體采用玻璃幕墻，裙樓配以高檔石材為主，裙房和建筑主體應有相應的過渡和整體建筑的協調性，營造現代氣息的獨特風格虛實對比中令整個建筑更具現代商務特色。2、商務景觀環境、商務景觀環境充分考慮項目與周邊環境的協調，除滿足商務辦公樓環境所具有的基本共性之外，更突出項目的個性色彩。環境設計概要：(1)主入口景觀廣場主入口景觀廣場將出入口的概念轉化為新世紀大道配合的景觀廣場。并由此合理規劃出綠地、道路、小品等景觀元素，并通過鋪裝材料與植物材料的4、變化，進行空間層次與質感的豐富化處理，使得整個環境整體統一又不失變化并與入口廣場形成相成搭配。(2)辦公環境藝術化辦公環境藝術化在大樓前做小體量的現代藝術群雕，在裙樓的外立面做抽象派的藝術浮雕，在樓內大堂、電梯間、走廊等公共空間做藝術符號點綴，在整個建筑內的細部做藝術融入，比如：門把手、電梯按鈕襯板、指示牌、燈具等造型與色彩的藝術化，在細微之處體現出藝術的凝聚和沉淀。3、商務內部空間、商務內部空間(1)內部結構內部結構項目內部結構為框筒結構，電梯廳、公共衛生間、配電間、消防通道等公共設施都集中在核心筒周圍，大開間便于業主隨意布置和規范管理。(2)主入口主入口項目作為商務物業，其中大堂主入口放在5、朝新世紀大道，大堂采用挑空2層的多功能入口大堂，內含休息廳、衛生間、中央商務中心等多項商務辦公配套。(3)共享空間共享空間共享空間有員工的休息、交流場所，引入陽光并利用各樓層的公共部分設立室內園林，設計一些小型流水，營造靈動空間，點綴些綠色小品，形成大廈內部的生態環境，更加優化寫字樓的辦公環境。六、其他相關設計建議六、其他相關設計建議 本項目在配套設置方面，除了注重內部平面空間關系的組合，硬件設施的改善，還要全面考慮物業的光環境、聲環境、熱環境和空氣質量環境的綜合條件及其設備的配置。1、建筑材料、建筑材料 建筑主體玻璃采用-低輻射玻璃或low-e環保玻璃，裙樓采用高檔石材。建筑節能方面，包括保6、溫層、防潮層，屋面、設備轉換層、地下室頂板按照上下空間對環境的要求實施分級保溫。2、設備設施、設備設施（1）電梯）電梯 配備高速電梯，快速實現客戶分流；品牌可考慮日立、奧的斯等一線品牌；電梯廳及轎廂采用高級裝修標準；標準轎廂操縱盤，數字式轎內指示器，緊急照明，風扇監控等安全防范措施齊全。（2）中央空調）中央空調 采用新風系統，中心標準單元、特色單元配置戶式中央空調（各戶可獨立控制室內溫度和空調使用時間），保證室內擁有新鮮空氣。采用。（3）綜合布線）綜合布線 每10平方米便預留一個信息點及語音點，數據主干線采用光纖電纜，水平分支線路均采用五類非屏蔽雙絞線，以滿足帶寬達100MHZ的網絡數據傳輸。7、（4）智能化設施）智能化設施A、消防系統、消防系統 裙房辦公空間及各層商住單元內均設有火災報警及噴淋頭，提供了可靠的火災預防及滅火措施，消防系統設有自控措施，保證火災發生時自動報警及滅火。B、自控系統、自控系統 集中空調系統設有自控措施，保證空調系統的經濟運行。C、安全防范系統、安全防范系統 設置保安監控系統，在各主要出入口，電梯轎箱內、車庫內設置保安監控攝像頭。設管理巡更系統（保安、管理巡視用）。D、樓宇監控系統、樓宇監控系統 監控內容：冷源系統；熱源系統；空調控制系統；變電室運行狀態監測；給排水系統；電梯監測；照明系統。E、停車場管理系統、停車場管理系統 在地下停車場出入口處設置收費設施。8、常熟現有辦公物業配套對比常熟現有辦公物業配套對比物業名稱類別大堂外立面電梯空調商務配套世界貿易大廈精裝修石材、玻璃幕墻五部高檔電梯中央空調底層三層為商業、商務配套，每層配套一個公共衛生間，另外，配多個單獨衛生間。底層商業業態為銀行、休閑吧等裕坤美城大廈精裝修鋁材玻璃幕墻五部高檔電梯中央空調由酒店、購物中心組成物業配套，寫字樓底三層為商業配套，業態暫定為銀行、商務娛樂等，其它配套依靠酒店與美城購物中心天虹服裝城大堂與商場共用鋁材、石材四部OTIS電梯分戶空調一樓大堂與底層商場互通，可方便出入商場。A座配套電子商務，物流、業務洽談區、品牌展示區；6樓配套多功能會議中心、休閑餐廳國服大廈精裝修鋁材、9、石材四臺檔檔電梯中央空調二樓為商務咖啡廳，時尚展示T型臺，三樓，生活服務 中心，水療、足浴、健身房、桑拿、棋牌室等；4-5樓，商檔特色酒店；6-9樓為四星級賓館3號地塊寫字樓內配及內裝建議號地塊寫字樓內配及內裝建議寫字樓交房標準建議寫字樓交房標準建議 根據世茂常熟寫字樓產品的特性，結合世茂房地產產品品質價值的需要，我們結合相關標準，對世茂常熟寫字樓的交房標準作出以下建議：1、硬件設施、硬件設施 辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間；標準層高：室內凈高2.6m以上；標準承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調系統：國際知名品牌10、中央空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統充具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸臺,候梯時間不超過30秒鐘。停 車 位：每6090平方米出租面積提供1個機動車位，并實現智能化高效管理。供水系統：24冷熱水供應，并有中水處理系統；智能化系統：達到5A級標準辦公（OA）：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽；通信（CA）：計算機網絡通信系統到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件；千兆入戶，百兆到桌。樓宇（BA）：主要的機電設計由計算機管理，并監控其運11、行狀況，實現管路的自動控制；消防（FA）：防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置；保安（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監控計算機，自動巡更；2、裝修裝飾、裝修裝飾外立面：外立面：主體玻璃幕墻，部分鋁板，群樓為高檔石材等材料；大大 堂：堂：有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；電梯廳：電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石或木門套；走走 廊：廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；衛生間：衛生間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面12、鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公間：辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；生態空間：一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態空間布局，以增添寫字樓內部景觀。3、標準寫字樓配置標準、標準寫字樓配置標準衡量衡量標準準國國際甲甲級寫字樓寫字樓甲甲級寫字樓寫字樓地理位置地理位置位于中央商務區，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。位于寫字樓聚集區，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。停停車車位位至少每150平方米有一個停車位，對13、于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品大廈品質標準的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標準的交付，架空地板、充分的電源供應并配有后備電源，如項目有一定規模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。凈高高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯梯每3層一部電梯等候時間不超過30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊14、電纜，并可考慮提供光纜等多種服務設施。平均每20平方米有一根電話線物物業管理管理公司公司豐富經驗的國際知名物業管理公司豐富經驗、有知名度的物業管理公司租或售租或售基本不出售對于連續幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜得房率得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱。70%或更高空空調4管制空調系統4管制空調系統寫字樓內裝修及景觀建議寫字樓內裝修及景觀建議 針對常熟世茂國際商務廣場自身產品特點和公共空間的特點，我們建議在設計風格上采用以簡約主義為主，配合高科技派的材料特征，使國際商務廣場以前衛，高檔的形象面對市15、場。（一）、設計建議遵循以下幾點原則:生態化：生態化：大廳應具充沛的陽光、清新的空氣、開闊的視野及較高的綠化率。在綠色生態環境中辦公可使工作效率提高，大廳的生態設計暗示了大廈的整個生態環境狀況。人性化：人性化：應著眼于人體心理和生理健康，從層高、照明、人體工學設計，到細節的處理，要一切“以人為本”。個性化：個性化：從整體布局，所有設計要體現出國際大廈與眾不同的品味和特征。智能化：智能化：大廳可適當配備一些高科技服務設施，有助于提升國際商務廣場的形象。創意大堂創意大堂設計參考設計參考 地面和墻面材料的選用地面和墻面材料的選用現在市場上主要有大理石和花崗石兩種石材作為寫字樓貼面材料，下面介紹兩種材16、料的特性。1、大理石飾面板材都是經研磨拋光后的鏡面板材，表面光亮如鏡，晶瑩剔透，質感光潔細膩。2、花崗石質地堅硬、耐酸堿、耐腐蝕、耐高溫、耐光照、耐凍、耐摩 擦、耐久性好，外觀色澤可保持百年以上。另外花崗石板材色彩豐富，晶格花紋均勻細致，經磨光處理后光亮如鏡，質感強，有華麗高貴的裝飾效果。而細琢板材有古樸堅實的裝飾風格。地面和墻面材料的選用地面和墻面材料的選用 現在市場上主要有大理石和花崗石兩種石材作為寫字樓貼面材料，下面介紹兩種材料的特性。1、大理石飾面板材都是經研磨拋光后的鏡面板材，表面光亮如鏡，晶瑩剔透，質感光潔細膩。2、花崗石質地堅硬、耐酸堿、耐腐蝕、耐高溫、耐光照、耐凍、耐摩 擦、耐17、久性好，外觀色澤可保持百年以上。另外花崗石板材色彩豐富，晶格花紋均勻細致，經磨光處理后光亮如鏡，質感強，有華麗高貴的裝飾效果。而細琢板材有古樸堅實的裝飾風格。3、由于花崗石不易風化變質，多用于墻基礎和外墻飾面，也用于室內墻面、柱面、窗臺板等處。又由于花崗石硬度高、耐磨，所以也常用于高級建筑裝飾工程大廳的地面，如賓館、飯店、禮堂等的大廳。石材面石材面磚磚參考花色式參考花色式樣樣：建建議議：地面選用雅士白或者爵士白為主，局部配以深色面磚做裝飾。墻面也是以白色為主，局部采用不銹鋼板構件和黑色花崗石面板做裝飾。立面主要以大的色塊和不同材質的對比形成強烈的視覺沖擊效果。天花板材料選用：天花板材料選用：現18、階段寫字樓市場上在建項目多采用系統天花。1、天彩柔性天花系統，產于法國，是一種高檔的綠色環保型裝飾材料。每平方米重約180320克。因為它的柔韌性良好，可以自由的進行多種造型的設計，用于曲廊、敞開式觀景空間等各種場合，無不相宜。2、通過將各種天花板材料，與各類燈具，各類天花板系統設備，在對天花板系統綜合優化設計后進行組合，并將照明燈具和其他天花系統設備盡可能地組合在模塊化的部件中，實現天花板系統更整潔美觀，更合理的實現天花板系統的各項功能。3、參考材料：對于新建和改建工程，天彩柔性天花同樣適用，專業安裝隊可在數小時內完成安裝工作，而不需移動室內家具，拆卸工作不涉及其他工程活動，工程現場整潔有序19、。天彩柔性天花容易清洗，基本不需維護，帶來更多方便及舒適感受。產品安全耐用：天花平整度高，均一性好，抗振動，無表面裂 紋及脫落現象其燃燒性能為b1級。具有有利于健康的品質：它抗細菌和真菌，無有害氣體揮發。4、柔性天花系統使用廣泛，最近在業內設計大賽屢屢獲獎，但是市場反應褒貶不一，我們在這里建議使用另外的天花系統，面板材料為鋁錳合金板，彩色鋼板，熱鍍鋅鋼板等均可。玻璃的選用：玻璃的選用：建議兩種玻璃材質，詳細情況如下：1、超白玻璃，又名低鐵玻璃。這種玻璃用特殊工藝技術制成，如水晶般晶瑩剔透，有極高的透光率，能提供非常好的視覺效果，特別適用于建筑外幕墻、植物園，海洋水族館，博物館，大劇院，高級商店20、櫥窗，高級建筑大廳，門廳，高檔玻璃樓梯以及家具，復印機，掃描儀等電子產品和太陽能裝置等，目前只有少數幾個國外玻璃公司能夠生產，如圣戈班、PPG,等公司。超白玻璃可以像其它的浮法玻璃一樣進行深加工。如鋼化，彎曲，夾膠，焗漆，中空裝配等。由于它的透光高度，所以它用在絲印和夾膠時的效果特別理想。2、電致變色玻璃的裝飾特性是玻璃的透明與否隨人的意志而定，人可隨時隨地改變室內的光環境和建筑的色彩和外觀。用電致變色玻璃制成的窗玻璃相當于裝有電控裝置的窗簾一樣，非常方便和隱蔽。當需要遮蔽視線時，只需要切斷電源，即使玻璃處于不透明狀態。這種玻璃可用于局部細節裝飾小品處，不宜大面積使用。燈光的運用：燈光的運用：21、室內燈光設計應與室內裝修材質相結合，因為不同材質不同色彩在同種燈光下會呈現不同的效果。照明的光色，投光角度和方式將對這個物體的視看效果產生根本的影響。從頂部直接照射的物體與從下部或某個角度照射此物體看起來根本不同。同樣，同一物體由不同的光源照射，會呈現非常不同的色彩平衡和細部表現。1、照明燈具類型 照明燈具有多種類型，它能把光源本身與電路連接起來，也保護光源。同時將光源發出的光定向或擴散射出。室內照明燈具最重要的方面是控制光線的方式。燈具大致可分為下射式，上射式，聚光燈（射燈），吸頂燈，吊燈或嵌入式燈具。在許多情況下，照明燈具可以使用各種類型的光源。如標準聚光燈經常配以光束寬度不同的光源，由光22、源本身進行控光，照明燈具的其他特征像擴散器，經常用在熒光燈上；在嵌燈的縫隙上裝無色或彩色的玻璃環以使嵌燈得到光的各種擴散效果。照明系統照明系統 對各種照明方式從系統的角度加以考慮。系統化的方法并不表示只使用系統照明，它意味著將設計需求，個人對燈及燈具的選擇等一切因素綜合起來考慮，以創造和諧統一的整體。成功的設計方案應滿足場所當前的 照明需求，易于操控（包括換燈和對系統的不同部分進行開關切換），并能適應，滿足空間的功能要求。安裝在頂棚上或懸掛著的軌道系統，是為適應變化的最典型例子。位置固定的照明裝置同樣可以具備內在的可變性，如通過線路的精心設計使不同的光源組合同時或分組照明，或選擇可以容納具有不23、同的光通輸出，不同的光束寬度或光色的燈的燈具裝置，并且可以用散射環，遮光板或濾光器等附加元件進行調節。根據項目特點，考慮到和設計風格相統一，我們推薦主要使用漫射式嵌入燈具，采用組團組合的形式，燈光以白色為主，可適量穿插不不同的色彩。電梯間與走廊：電梯間與走廊：1、作為公共通道的一部分，電梯間不需要繁雜冗余的裝飾點綴，主要靠材質的強烈對比給人留下深刻的印象。2、我們建議在設計時應進行優化，去繁就簡，擯棄復雜的造型加入。利用不同材質對各個面直觀的進行設計，并利用燈光與反射光之間的配合增亮空間的照明。設計思路應該為功能大于裝飾，直接體現處空間本身的功能。3、連接各個空間的紐帶作用是走廊的主要功能，視覺形象上的表達應該體現為通透明亮。識別設置：識別設置：通過對長三角寫字樓市場的調查，我們發現標識的設計對寫字樓有良好的形象作用，我們建議在呼應公共空間設計的前提下，采用新潮的設計手法，運用高新技術和材料，做出有強烈個性的標識。公共空間公共空間 為了確保寫字間面積的充分利用，在辦公區域可設置相對緊湊的公共回廊部分，在回廊的主要交叉結點可設置部分工藝景觀小品作為空間的過渡。在每層的公共區域需要人性化的設置一定空間公共休息區。