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1、北京市土地一級開發工作操作流程示意圖北京市土地一級開發企業招投標資格預審投標資格預審序號預審條件1近三年無違法、違紀、被責令停也、財產凍結、接管等情況2招標時沒有拖欠政府土地地價款3招標時沒有拖欠土地開發補償款4若目前已有作為主體的一級開發項目，項目進度沒有延滯情況5若近期已有作為主體的一級開發項目，項目沒有開發甩項問題6近兩年開發或建設中，無重大上訪、安全責任等事件發生7有銀行出具的企業自有資金證明8具備房地產開發資質且注冊資本金不低于 萬元9北京市土地一級開發企業招投標評標辦法評分方法 綜合打分法，滿分100分 具體打分標準如下序號因素滿分評標具體因素及標準分值備注1企業綜合實力201、資2、金證明和銀行授信2、財務方案3、房地產資質4、企業開發經驗2投標報價303投入監管資金204實施方案251、總體方案2、成本控制3、進度控制4、風險控制5綜合印象5土地一級開發可行性研究報告模板目錄土地一級開發項目可行研究報告目錄摘要編寫說明一、項目總說明二、項目的界定與描述 1 待開發宗地的產權關系及其他法律關系 2 宗地自然特征和區位特征 3 宗地范圍內地上地下物狀況 4 宗地所處的環境 5 宗地實施一級開發后的狀態三、投資環境研究四、市場研究五、項目策劃 1 土地一級開發項目的開發深度 2 項目實施進度計劃安排 3 項目組織與實施方式 4 項目融資方式 5 項目完成后宗地和地上地下物處置3、方式與經營管理六、投資與成本費用估算七、項目竣工后的土地價值分析和基礎數據的預測和選定八、項目財務評價九、社會評價十、風險分析十一、 結論附表基本報表1 全部投資財務現金流量表基本報表2 資本金財務現金流量表基本報表3 投資者各方財務現金流量表基本報表4 資金來源與運用表 基本報表5 損益表 基本報表6 資產負債表 基本報表7 效益費用分析表 輔助報表1 項目總投資估算表 輔助報表2 開發建設投資估算表 輔助報表3 經營成本估算表 輔助報表4 土地取得費用估算表輔助報表5 前期工程費估算表 輔助報表6 基礎設施建設費估算表 輔助報表7 公共服務設施建設費估算表 輔助報表8 其它費用估算表 輔助4、報表9 銷售收入與經營稅金及附加估算表輔助報表10 出租收入及經營稅金估算表 輔助報表11 投資計劃與資金籌措表附圖附件編制土地開發綜合策劃（規劃、土地、運營.）主要內容：1. 項目概況,包括:項目開發用地范圍、現狀調查、地上地下物狀況、交通、能源、基礎設施、環境條件、區域經濟以及擬開發建設規模、產業布局等。2. 項目開發建設的必要性分折,包括:項目開發與實施城市總體規劃的關系;與調整城市產業結構的關系;與緩解中心區交通壓力,改善城市環境的關系等。3. 項目開發的控制性詳細規劃方案,包括:項目總平面方案、功能布局、路網、市政管線、能源、配套設施、環境建設、地下空間綜合利用、城市形態設計以及項目5、開發與城市大市政、能源、管網、交通、環境、城市安全的關系等。4. 項目交通影響分折,包括:公共交通、城鐵、地鐵、機動車、非機動車交通、步行系統、地下、地上交通組織、停車系統、標識系統、緊急事故處理系統。5. 項目環境影響分折,包括:項目車流、物流、人流、雨水、污水處理,中水回用,拉圾處理,園林綠化、水系、雕塑、小品,燈光、節日照明、節約能源等。6. 項目征地拆遷補償方案,包括:項目紅線內和項目代征土地的征用,項目地上地下現狀物調查,單位、居民調查,拆遷方案,補償方案,場地平整,三通一平等。7. 項目成本測算方案和項目效益分折,包括:前期成本、直接成本、間接成本、管理成本、資金財務成本、稅金綜合6、成本以及項目建成后的效益分折。8. 項目投融資方案,包括:一級土地開發主體直接投資,各功能地塊招商、推廣、招標回收土地開發費用,政府財政,政策性銀行商業銀行貸款,項目合作等。9. 項目開發的標準和品質要求,包括:項目實施各階段、各專業、各系統的速度、品質、成本的控制目標和標準,能量化、能考核、能評價等。10. 項目進度與實施方案,包括:編制開發方案、獲取一級土地開發權、組織拆遷補償、場地平整、市政配套工程、招商推廣、投融資等各階段、各專業的進度網絡圖和實施方案,選擇設計、施工、監理、材料設備供應商。11. 項目建設期和建成后的經營管理方案,包括:建設期一級開發主體對整個項目的規劃管理、現場管理、安全管理全過程負責,將協調管理融合在為各開發地塊的二級開發商服務中。同時,在一級開發過程研究并提出項目建成后的經營管理方案,包括:政府、業主委員會、物業管理的職能與管理,以及市政、交通、環境、公共配套、信息、廣告、商務活動、餐飲、娛樂等服務與管理的方案。12. 項目團隊組織方案,包括:組建團隊,建立并不斷完善項目管理制度,培訓專業人員,形成各階段、各專業、各系統的項目經理制和第一責任人制度等。