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1、北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群項目建議書項目建議書秦皇島四通房地產開發有限公司秦皇島四通房地產開發有限公司2009.06.25北戴河新區規劃發展核心思想北戴河新區規劃發展核心思想“中國夏都”打的就是環境牌。環境是生命，是特色，是核心競爭力在養護環境，提升環境品質的前提下，通過產業將環境轉化成綜合效益注重產業項目本身的科學性、可持續性和生命力發展可持續產業發展可持續產業養護生態環境提升綜合實力在養護環境的前提下發展海濱休閑娛樂產業，帶動海濱城市的建設發展，從而提升城市綜合實力前言MENU|目錄上篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群項目綜述中篇中篇北戴河新區海濱休閑娛樂產2、業集群項目闡述下篇下篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群社會效益北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群位置分布南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河郁金香小鎮南戴河郁金香小鎮南戴河國際中心南戴河國際中心北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群項目構成靜靜動動聚聚閑閑南戴河香海灣國際生態示范區南戴河國際森林體育俱樂部南戴河國際中心南戴河郁金香小鎮國際生態景觀浴場原生態森林公園超五星生態酒店托斯卡納風情別墅托斯卡納類別墅國際標準18洞高爾夫賽事球場高爾夫森林別墅酒店式森林公寓游艇雙碼頭超五星會所星級酒店式公寓綜合購物廣場郁金香風情小鎮水岸風情商業街3、項目綜述項目綜述項目綜述項目綜述開發原則開發原則開發原則開發原則產業屬性產業屬性產業屬性產業屬性開發宗旨開發宗旨開發宗旨開發宗旨1、屬于旅游休閑娛樂產業2、環境和產業結合的產物3、以發展環境、美化環境、提升環境質量為前提4、視環境為最大的優勢，而非“包袱”5、以產業經濟為手段，保護性地提升環境品質，挖掘最大化效益6、創造“環境產業經濟模式環境產業經濟模式”，以可持續發展為剛性要求7、實現北戴河新區建設的重大突破工程項目1、匹配“京津冀”發展實力，符合中國城市優化發展趨勢2、打造高端項目，吸引高端人群3、打造休閑娛樂產業，彌補配套不足，提升吸引力4、緩解就業難現狀5、實現環境效益、經濟效益、社會4、效益可持續發展6、長年增加政府稅收，確保30年以上生命力7、為舉辦海濱度假節慶活動、大型會議、大型國際賽事搭建國內外一流的平臺，為北戴河新區與國際接軌架設橋梁1、嚴格執行政府規劃要求2、生態景觀規劃先行，養護環境、發展環境、美化環境3、以可持續發展為剛性要求4、堅決維護民生利益5、合理遵循市場法則6、確保實現和諧共贏MENU|目錄上篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群項目綜述中篇中篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群項目闡述下篇下篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群社會效益南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區舊區新區森林六號路沙灘l碧海藍天二期，東臨6號路，南望渤5、海，西接原生態林帶，北靠沿海公路l占地：540畝l已開發：150畝l待開發：390畝1、地塊位置面積南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區2、環境資源現狀l大海l海灘l林帶l濕地原生態，需要提升品質南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區超五星生態酒店托斯卡納風情別墅托斯卡納類別墅原生態森林公園國際生態景觀浴場3、項目功能構成南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區海灘環境養護l打造“綠色生態、異域風情、浪漫景觀海灘浴場”l成立“海上休閑俱樂部”l建立“海環境監測系統”l成立“海上救援隊”l設置海上休閑運動設施國際生態景觀浴場南戴河香海灣國際生態示范區南戴6、河香海灣國際生態示范區l申請在社區私家海域圈定防護網，成立海洋時尚運動俱樂部，設置國際海洋時尚運動項目：水上自行車、木船垂釣、帆船、皮劃艇、充氣床墊、水上氣球等南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區 淋浴池、戲水池、巴厘島SPA、高檔網吧、高檔游戲廳、海洋瑜伽館、高檔臺球室、乒乓球室、海灘氧吧健身中心、冷飲水吧、西餐酒吧、海上運動管理服務中心、便利店、緊急事件救助服務中心、洗手間等南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區庭院集中景觀原生態森林公園濕地海灘景觀帶園林景觀節點環境景觀規劃l在保護、養護現有生態環境的基礎上規劃設計，保證綠化率達到60%以上原生態森林公園南戴7、河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區林帶環境養護l投資打造“原生態森林公園”l海灘、森林、濕地、社區園林融于一體l原生態樹木一棵不少l打造林下小灌木、花草景觀l打造林下溪徑景觀小品l營造生態區域，吸引、放養小動物、鳥雀l設置休閑設施，與景觀融為一體南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區人與自然共融南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區l保留濕地l打造“原生態濕地公園”l放養魚類l原生態垂釣休閑l設置情境休閑設施南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區l香海灣國際生態大酒店l定位：以“生態”為8、主題的超五星級海濱酒店超五星生態酒店南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區“海”主題生態景觀大堂南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區l引進溫泉，建造室內游泳池，與海灘浴場互動l打造夏泳、冬泳環境，延長旅游休閑度假時間l水療SPA、水休閑泳池、VIP私人泳池、個性化泳池、室外戲水池四季游泳俱樂部南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區國際生態會議中心l會議專業化大中小型會議室、宴會大廳、簽約洽談室、新聞中心、文化大講堂、圓桌會議廳l承接國內外各種大中型會議，與國際接軌，吸引國內外與“生態”主題相關的會議，從而帶動環渤海灣大中城市企業集團消費南戴河香海灣國9、際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區“藍海”主題客房l格調精裝、生態景觀、科技人居、室內植被、四季按摩水床、推桿高爾夫南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區綠色生態主題餐廳l中餐廳、西餐廳、茶餐廳、自助餐廳、貴族餐廳、風味餐廳、餅屋、24小時餐廳、酒吧南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區公共區域及服務停車場、電梯、公用電話、公共衛生間、旅游商場、商務中心、醫務室、票務中心、租車觀光、應急設備、加急洗衣、委托代辦等商務設施及服務物業租賃、出行旅游服務、國際互聯網、封閉電話間、洽談室、筆譯口譯專職秘書服務、圖書館、會議籌備等會議設施同聲傳譯、電話會議、現場視頻音頻轉10、播、出租電腦、電腦投影儀、膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機、復印室、電子印刷及裝訂、沖印室、展覽廳等公共娛樂設施高爾夫推干練習場、歌舞廳、KTV、游戲室、棋牌室、影劇場、定期歌舞表演、多功能廳、健身房、按摩室、桑拿浴、蒸氣浴、網球場、保齡球、攀巖練習室、臺球室、電子高爾夫、實戰模擬、室外滑雪、乒乓球、溜冰場、潛水、美容美發、精品店、鮮花店、書店、嬰兒看護及兒童游樂等安全設施社區電子監控系統、自動報警、電子巡更、電子卡門鎖、客房貴重物品保險、自備發電系統、海上救護等其他服務功能設施南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區l產品定位：托斯卡納風情莊園別墅l客群定位：國內外頂級財富11、人群l附加價值：國際生態大酒店、國際生態風情景觀浴場、海上休閑俱樂部、原生態森林公園、原生態濕地公園l運營模式：“理想別墅夢工場”土地環境資源開發、菜單式定制獨棟莊園別墅經典作品銷售托斯卡納風情別墅南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區l產品定位：托斯卡納風情類別墅l客群定位：國內外精英人士l附加價值：國際生態大酒店、國際生態風情景觀浴場、海上休閑俱樂部、原生態森林公園、原生態濕地公園l運營模式：差異化精品銷售托斯卡納類別墅南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南12、戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區功能列項運營模式超五星生態大酒店委托管理、統一經營生態莊園別墅土地環境資源開發，菜單式定制；精品銷售托斯卡納類別墅差異化精品銷售國際生態景觀浴場自己經營，委托管理原生態森林公園自己經營，委托管理國際風情步行街招商經營，統一管理、銷售4、運營模式南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區總占地面積500畝（333500平米）可開發規劃用地 390畝（260000平米）容積率0.45 13、總建筑面積 117000平米 酒店占地面積 40000平米 酒店建筑面積 50000平米 酒店樓層 3-5層 獨棟別墅占地面積 220000平米 獨棟別墅樓層 2-3層 獨棟別墅建筑面積 67000平米 車位700個綠化率 60%以上 5、擬規劃指標（方案一）南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區超五星級酒店常規性成本預估建筑面積單元面積投入成本總投入5萬平米1萬/平米5億南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區（1）、成本測算土地成本2億前期費用0.2億設計費用0.26億建造成本2.84億裝修成本4.175億園林景觀0.2億環境養護0.08億配套設施1.2億其他成本14、0.7385億各種稅費1.2億合計12.8935億南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區（2）、銷售收入物業類型總銷售面積銷售均價總銷售額獨棟別墅67000平米1.5萬/平米10.05億（3）、利潤計算 開發純獨棟別墅，成本投入大于銷售收入，不足以支撐酒店開發。南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區6、擬規劃指標（方案二）總占地面積500畝（333500平米）可開發規劃用地 390畝（260000平米）容積率1.25總建筑面積325000平米酒店占地面積40000平米酒店建筑面積50000平米酒店樓層3-5層獨棟別墅占地面積50000平米獨棟別墅樓層2-3層獨棟別墅15、建筑面積22500平米類別墅占地面積170000平米類別墅建筑面積252500平米類別墅建筑樓層3-6層商業配套建筑面積5000平米車位1900個綠化率60%以上南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區（1）、成本測算土地成本2億前期費用0.3億設計費用0.675億建造成本8.5億裝修成本9.375億園林景觀0.6億環境養護0.6億配套設施1.6億其他成本2.53億各種稅費3.65億合計29.83億南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區（2）、銷售收入（3）、利潤計算 成本投入略大于銷售收入，開發純別墅和類別墅仍不足以支撐酒店開發,建議再增加200畝建設用地指標物業類16、型銷售面積銷售均價銷售金額獨棟別墅22500平米1.5萬/平米3.38億類別墅247500平米1萬/平米24.75億商業5000平米1萬/平米0.5億合計252522.5平米28.63億南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區7、開發模式設想l五星級酒店投入大，風險大l目前的兩個方案，開發利潤都不足以支持酒店前期投資l再增加200畝建設用地后,開發獨棟別墅和類別墅的利潤才可支持酒店前期投資l五星級酒店需要人氣，引入頂級財富人群和精英人士，為酒店后期經營提供一定的經營保障，緩解后期經營壓力南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區8、需要政府提供的支持l確定建筑形態l確定容17、積率l提供相應市政配套 l提供酒店相關優惠政策l再增加200畝建設用地指標南戴河香海灣國際生態示范區南戴河香海灣國際生態示范區南戴河國際森林體育俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部功能定位南戴河國際森林高爾夫俱樂部功能定位俱樂部碼頭南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部林帶環境養護林帶環境養護l整體打造超大型“原生態高爾夫森林公園”l聘請國際景觀公司率先進行景觀環境設計 l聘請國際公司進行高爾夫球場設計 l原生態樹木一棵不少l打造林下小灌木、花草景觀l打造林下溪徑景觀小品l放養小動物、鳥雀l大力打造林下水環境l通過林下水系與海相通 18、l設置環保處理用房河道環境養護河道環境養護l聘請國際景觀公司進行景觀設計l河道改造方案與河岸景觀同步進行l投資改造小黃河l疏浚、疏通、攔截，調節河道蓄水l沿岸打造原生態景觀帶：高大喬木、林下花草植被、休閑設施l設置河道水環境監測和清潔系統高爾夫特色高爾夫特色l極具挑戰性的海濱森林高爾夫l三大特色：林間高爾夫、林下高爾夫、燈光高爾夫l承接國際大賽擬規劃指標內容面積總占地面積2400畝高爾夫占地面積1400畝可開發規劃用地1000畝森林高爾夫別墅占地230畝容積率0.45建面70000平米酒店式森林高爾夫公寓占地620畝容積率1.3建面537602平米游艇碼頭150畝綠化率85%以上南戴河國際森林19、高爾夫俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部（1）、成本測算項目金額土地成本12億森林高爾夫球場投入1億前期費用0.8億設計費用0.35億建造成本12億裝修成本12億環境養護1.5億配套費用1.5億各種稅費6.3756億其他成本4.4352億合計51.9608億南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部（2）、銷售收入（3）、利潤計算 成本投入小于銷售收入，開發高爾夫森林別墅和酒店式森林公寓可支撐高爾夫球場開發物業類型總銷售面積銷售均價總銷售額高爾夫森林別墅70000平米1.5萬/平米10.5億酒店式森林公寓537602平米0.8萬/平米43億合計53.5億南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河20、國際森林高爾夫俱樂部需要政府提供的支持l批準游艇碼頭用地、通過海域使用權；批準小黃海改造工程l批準1400畝高爾夫建設用地，1000畝高爾夫別墅和森林公寓建設用地l確定規劃指標l確定產業形態南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河國際森林高爾夫俱樂部南戴河國際中心南戴河國際中心南戴河國際中心配套商業星級酒店式公寓1、項目功能構成南戴河國際中心南戴河國際中心功能定位星級酒店式公寓、配套商業檔次定位中高端、地標性建筑。完善、提升區域城市配套業態定位酒店式公寓、一站式旅游購物、餐飲、娛樂休閑、商務會議、酒店客房、停車場消費人群定位國內外精英人士2、項目定位南戴河國際中心南戴河國際中心3、擬規劃指標總占地面積21、32000平米可開發規劃用地30000平米容積率3.5總建筑面積105000平米南戴河國際中心南戴河國際中心（1）、成本測算項目金額土地成本0.65億前期費用0.12億設計費用 0.15億酒店公寓建造成本2.9億裝修成本0.65億配套費用 0.3億各種稅費0.7475億其他成本0.52億合計6.0375億南戴河國際中心南戴河國際中心（2）、銷售收入物業類型總銷售面積銷售均價總銷售額酒店式公寓105000平米0.6萬元/平米6.3億通過測算,本案為微利項目南戴河國際中心南戴河國際中心4、需要政府提供的支持l將旅游文化設施用地改成建設用地l確定規劃指標：容積率3.5l確定產業形態南戴河國際中心南戴22、河國際中心南戴河郁金香小鎮南戴河郁金香小鎮南戴河郁金香小鎮1、地塊位置面積l項目位于洋河入海口l占地600畝南戴河郁金香小鎮南戴河郁金香小鎮環境功能定位洋河口河道改造，防止海水倒灌，抬高上流水位，造福民生。提升北戴河新區城市景觀品位綜合定位郁金香主題異域風情小鎮配套設施定位中國北方獨有的，國際級的，具有濃郁文化風情特色的親海水岸餐飲酒吧街 消費人群定位國內外精英人士2、項目定位南戴河郁金香小鎮南戴河郁金香小鎮3、需要政府提供的支持l確定容積率等規劃指標l確定產業形態南戴河郁金香小鎮南戴河郁金香小鎮MENU|目錄上篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群項目綜述中篇中篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群項目23、概述下篇下篇北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群社會效益北戴河新區海濱休閑娛樂產業集群總投資項目投資金額南戴河香海灣國際生態示范區29.83億南戴河國際森林體育俱樂部51.96億南戴河國際中心6.04億南戴河郁金香小鎮27億（計劃投資）合計115億改善投資環境改善投資環境北戴河新區的騰飛，需要良好的投資環境，目前擁有良好的生態環境等一系列優勢，唯獨缺乏與國際接軌的配套設施，制約了城市發展和經濟發展，本“產業集群”打造超五星級酒店、國際標準18洞賽事高爾夫球場、雙碼頭游艇俱樂部、中高端消費購物廣場、高品位水岸商業街、高檔宜居社區等，填補空白，能夠很好的改善投資環境。更重要的是從而能吸引更多環渤海灣大中24、城市高端人士前來旅游、休閑、置業、生活，進而提升城市人口素質，促進城市發展 現代城市運營，在很大程度上是知名度的競爭，秦皇島背靠京津冀，作為沿海開放城市，不僅與北京、天津，以及中國東部沿海城市的發展狀況不相匹配，而且與整個中國的城市化、城市優化發展趨勢不相匹配。為了徹底轉變這種現狀，本“產業集群”通過打造特色化的高爾夫球場、大型國際會議酒店，以及一系列中高端配套設施，通過舉辦國際高爾夫挑戰賽、國際大型會議，能夠很好地提升城市形象和品牌知名度，為城市發展贏得更多機遇。提升城市形象和品牌知名度秦皇島的經濟發展，受到諸多限制，旅游度假產業，受到氣候等因素影響，需要在兩個方面求得突破：其一，實現旺季效25、益最大化；其二，延長旺季時間。為此，高爾夫項目、超五星級酒店項目能夠在這兩方面都能有所突破。特別是通過吸引高端人群消費，不僅直接增加旅游收入，還能間接帶動綜合旅游收入的大幅度增加。延長“中國夏都”周期 本“產業集群”，在建設的前期，就能帶動巨大的房地產開發收益，大幅度增加政府稅收。特別是當“產業集群”逐漸形成氣候之后，對于整個城市的土地價值空間，都將有無可估量的拉動作用。而且通過具有前瞻性眼光的房地產開發，能夠開闊地產開發視野，轉變開發思路，繼而持續提升城市發展水平。提升城市土地價值空間 秦皇島城市規劃和北戴河新區理念，早已提出，百姓、政府領導、投資者都非常關注。本“產業集群”緊緊圍繞規劃核心思想，以養護環境為前提發展產業，創造“環境產業經濟模式”，與秦皇島和北戴河新區的發展思路相契合，希望得到政府認同，以實現城市規劃的實質性進展，吹響北戴河新區開發建設的號角。城市規劃的實質性進展，北戴河新區的重大突破解決人口就業 本“產業集群”無論在開發建設的前期，還是在后續經營，都能解決大量的人口就業，增加居民收入的同時，提高人口素質。當然，千里之行，始當然，千里之行，始于足下。在整個項目打于足下。在整個項目打造的過程中，懇請政府造的過程中，懇請政府相關部門指導、監督和相關部門指導、監督和支持，以共同實現秦皇支持，以共同實現秦皇島、北戴河新區的歷史島、北戴河新區的歷史性飛躍。性飛躍。