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1、盡職調查報告房地產項目盡職調查報告（報告完成日期：【】年【】月【】日）目 錄1項目背景與交易結構概述41.1項目背景41.2交易結構概述42融資人資信情況52.1融資公司基本情況52.2融資公司經營情況52.3融資人財務狀況52.4融資人銀行貸款及對外擔保情況63項目概況和建設情況63.1項目基本情況63.2項目建設條件73.3項目建設實施進度73.4項目的設計、施工、監理情況74項目市場情況84.1項目投資環境84.2項目分析及市場情況84.3項目租售情況預測95項目財務效益評估95.1房地產項目總投資預測105.2項目資金來源情況105.3項目損益預測115.4項目有關財務效益指標126信2、托方案與風險防范措施126.1交易結構安排及信托計劃摘要127意見及建議138項目資料131 項目背景與交易結構概述1.1 項目背景此處簡要介紹項目背景情況例如：【】年【】月【】日，某房地產有限公司通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【】（以下簡稱“【】項目”）。為【】希望由*信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務。1.2 交易結構概述1.2.1 簡要描述本項目的信托結構融資方式：【貸款】/【股權投資】融資總成本：融資人要求信托資金到位時間：信托期限：【 】年公司收入：其中信托報酬方式收取【 】% ；財務顧問費形式收取【 】%保管人保管費：受益人的預期收益：項目發行計劃（適用于集3、合類項目），詳細制定項目的發行計劃： 我公司私人銀行部發行的額度 【 】萬元 銀行代銷： 【 】萬元 發行費率： 第三方理財機構代發： 【 】萬元 發行費率：1.2.2 項目現狀此處介紹項目現狀，包括土地取得方式、價格（包括總價及樓面價格）、土地出讓金繳納進度、“四證”取得的情況、項目公司是否成立等情況1.2.3 項目總投資及資金來源項目總投資共【】萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金【】【】%2信托計劃投資額【】【】%2銀行貸款【】【】%3部分銷售收入【】【】%4總投資【】【】%2 融資人資信情況2.1 融資公司基本情況2.1.1 融資公司情況融資公司住所法定代表人企業類型注冊資本實收資4、本經營范圍經營期限房地產開發資質2.1.2 項目公司實際控制人情況簡介說明項目公司的實際控制人數量，并簡要介紹其背景、成長經歷2.1.3 融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）視項目具體情況簡要介紹項目公司大股東情況2.1.4 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業稅土地使用稅（二類）土地增值稅（預繳）房產稅土地增值稅（清算）城市建設稅/費企業所得稅（預繳）教育和衛生附加費企業所得稅（清算）地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅2.2 融資公司經營情況此處簡要介紹融資人過往開發過的項目情況、獲得的榮譽（如有）2.3 融資人財務狀況此處列明融資人近三年資產負債表，除此之外還應將融資人上5、一年度經審計的財務報表提交風險管理部2.4 融資人銀行貸款及對外擔保情況 業務部門應在中國人民銀行系統查詢融資人的企業基本信用信息報告，注明融資人貸款情況、對外擔保情況及抵押/質押情況，并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當前未結清貸款為【】萬元，已結清貸款為【】萬元,已結清保函【】萬元，已結清承兌匯票【】萬。 對外擔保情況：當前對外擔保的合同金額為【】萬元。抵押/質押情況：當前對外抵押金額為【】萬元，質押金額為【】萬元。3 項目概況和建設情況3.1 項目基本情況 3.1.1 項目用地情況此處說明項目具體位置（說明所屬行政區域、四至，并附地圖），出讓時是否是凈地，土地總面積、用地性質、6、容積率。項目土地成本情況統計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計土地成本滯納金各種配套費契稅等稅金拆遷補償合計3.1.2 項目基本控規指標 項目基本控規指標表表1-1序號指標名稱指數單位備注建設用地面積m21總建筑面積m21.1規劃容積率1.2綠地率1.3建筑密度2地上可建面積m22.1房屋m22.2車位面積m23.2 項目建設條件此處注明本項目已獲得的政府有關部門批文3.3 項目建設實施進度此處列明項目開發進度，如果是分期開發，還應列明各期開發的具體進度。項目總工期預計為【】年，融資人已投入資金合計【】萬元。本項目預計于【】年【】月開工建設，預計于【】年【】月竣工驗收7、，交付使用，開發建設期 【】年，前期【】年，建設期【】年。3.4 項目的設計、施工、監理情況此處說明本項目設計公司，施工單位及監理單位 4 項目市場情況4.1 項目投資環境4.1.1 宏觀經濟概況此處簡要說明項目所在地區的經濟發展水平4.1.2 當地總體房地產市場此處簡要說明項目所在地區的近一段時間以來住宅新增供應量及成交量、成交均價等房地產市場總體運行情況4.2 項目分析及市場情況4.2.1 項目區域交通情況簡要描述項目周邊的交通情況4.2.2 周邊主要土地成交情況項目周邊如有新近成交土地，可簡要介紹作為參照。4.2.3 周邊競爭項目分析 此處列明周邊可能與本項目競爭的項目（包括已經開盤或即8、將開盤的項目）NO.項目物業形態價格（元）推盤量(套)存量(套)開盤時間1234.2.4 項目評價此處應對項目市場定位、特色作出簡要說明序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)4.3 項目租售情況預測4.3.1 項目銷售方式列明項目銷售方式4.3.2 銷售前景分析房屋項目投資估算表 單位：萬元序號項目名稱投資額估算說明1土地費用2前期工程費用3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費6開發間接費用7管理費用8財務費用9銷售費用10開發期稅費11其它費用及不可預見費項目總投資車位序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第69、年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)5 項目財務效益評估序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合計1銷售面積()2銷售價格(元/)3銷售收入(萬元)5.1 房地產項目總投資預測項目現金流量表序號項目名稱：2009年2010年2011年2012年合計1資金來源1.1 自有資金1.2銷售收入1.3 出租收入1.4 信托融資1.5 銀行貸款1.6 其他來源2資金運用2.1 土地出讓金2.2 開發建設投資2.3 銷售費用2.4 項目管理費用2.5 經營稅金及附加2.6 其它經營成本費用2.7 土地增值稅2.8 所得稅2.9 信托融資收益2.10 信托融資本金2.11 10、銀行借款本金償還2.12 銀行借款利息支付3凈現金流4累計凈現金流5.2 項目資金來源情況5.2.1 自有資金截止到20 年 月 日，已支付部分土地出讓金【 】萬元。5.2.2 預租售收入利用預售回款投入【 】萬元，占全部投資額的 %，占全部銷售額的 %。5.2.3 本項目銀行貸款項目計劃于20 年 月獲取開發貸款【 】萬，貸款期【 】年。5.2.4 本項目信托融資本項目信托計劃以【股權/債權】形式，融資金額【 】萬元。5.3 項目損益預測5.3.1 項目銷售、租賃收入分析：項目按可售面積計算，總收入總計【 】萬元。物業功能銷售總價(萬元)銷售單價(元/平方米)住宅商業車位 合計5.3.2 項11、目利潤分析：項目預計實現銷售收入【 】萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤【 】萬元、稅后利潤【 】萬元。成本利潤表科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售成本3.期間費用營銷費用財務費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業稅及附加5.銷售利潤6.營業外收入6.營業利潤合計7.企業所得稅8.營業凈利潤經濟指標：銷售凈利率%投資利潤率%項目IRR %5.4 項目有關財務效益指標5.4.1 項目投資利潤率項目投資財務評價指標項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤 銷售凈利潤率%總投資凈利潤率%項目IRR%股本投資獲利倍數5.4.2 貸款償還期本項目公司12、預計20 年【】月申請銀行開發貸款【 】萬，期限【 】年，還款來源為： 。5.4.3 銷售率盈虧平衡點銷售率盈虧平衡點【 】 %，銷售均價盈虧平衡點：【 】元/平方米；6 信托方案與風險防范措施6.1 交易結構安排及信托計劃摘要6.1.1 交易結構l 合作方式：l 合作期限： 【 】個月；l 交易結構：投入 ：詳細說明信托資金的運用方式，采取股權投資形式運用信托資金時，以信托資金受讓原有股東持有的項目公司股權的，說明受讓價格，以增資方式投入項目公司的，說明計入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后我公司持有項目公司的股權比例；以債權方式運用信托資金的，應說明貸款要素（利率、期限、抵押/質押物、13、保證擔保等）。退出 ： 說明信托資金的退出方式，如果以股權轉讓方式退出的，說明股權轉讓價格。項目公司管理 ：如果采取股權投資方式，應說明項目公司的監管方式 例如：a) 雙方在公司章程中約定融資方擁有項目經營和控制權，*信托通過董事會、派駐財務人員等方式實現對項目資金監管和風險控制；b) 項目公司應分期編制詳細的成本標桿、經營計劃報告和項目現金流量預測表，經董事會通過后嚴格予以執行，并作為資金監管和測算*信托投資收益的基礎。單項成本超過部分由融資方或者【 】補足，*信托不再承擔該超出部分的成本。 如果采取債權方式，應說明如何保障信托資金的還款來源例如：設立監管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售14、回款存入該賬戶。6.1.2 信托計劃l 信托規模：約【 】萬 (如有結構化設計，還應列明優先、次級份額)l 信托期限：【 】個月l 還款資金來源： 信托結構圖（如有）6.1.3 風險防范措施 詳細說明本項目采取的風險防范措施，是否采取優先次級的結構化設計，是否采取了抵押/質押的擔保措施7 意見及建議需要說明的其情況。8 項目資料融資企業提供的資料清單【請提供復印件（需年檢的已年檢）并加蓋公章】 企業法人營業執照（注冊號： ）； 組織機構代碼證（代碼： ）； 稅務登記證（ 國稅 號）； 稅務登記證（ 地稅 號）； 法定代表人身份證復印件； 會計師事務所有限公司出具的驗資報告； 貸款卡及密碼； 公司章程； 房地產開發企業資質證書（證書編號： 號）； 近三年經會計師事務所審計的財務報表； 公司股東出資協議; 近期企業報表； 固定資產盤點表； 項目立項及可研報告批復； 建設用地規劃許可證； 土地使用證 建設工程規劃許可證； 環境影響報告審查意見; 環保局頒發的排水許可證; 建筑工程施工許可證； 商品房預售許可證； 購地合同及資金支付憑證。注：每周一上會審議，1億以上項目由李總批復報股東會審議。15