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1、光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部順馳房地產(chǎn)公司成本管理簡(jiǎn)介順馳房地產(chǎn)公司成本管理簡(jiǎn)介一一、順馳組織架構(gòu)簡(jiǎn)介、順馳組織架構(gòu)簡(jiǎn)介二二、順馳、順馳項(xiàng)目操作思路項(xiàng)目操作思路簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部一一、順馳組織架構(gòu)簡(jiǎn)介、順馳組織架構(gòu)簡(jiǎn)介順馳中國順馳中國上海順馳上海順馳運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)中心武漢順馳武漢順馳北京順馳北京順馳發(fā)展中心發(fā)展中心 開發(fā)中心開發(fā)中心研發(fā)中心研發(fā)中心昌平公司昌平公司達(dá)興公司達(dá)興公司豐潤(rùn)公司豐潤(rùn)公司開發(fā)部開發(fā)部研發(fā)部研發(fā)部工程部工程部運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部銷售部銷售部客服部客服部策劃部2、策劃部招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組虛擬小組虛擬小組財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部理解城市理解城市理解行業(yè)理解行業(yè)理解項(xiàng)目理解項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展?jié)摿摿?xiàng)目素質(zhì)項(xiàng)目素質(zhì)理解企業(yè)理解企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展考核指標(biāo)考核指標(biāo)體系體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃管理規(guī)劃管理規(guī)劃開發(fā)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃現(xiàn)金流現(xiàn)金流規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)推廣策略推廣策略銷售策略銷售策略項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)理念理念項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)和客戶和客戶經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)二二、順馳、順馳項(xiàng)目操作思路項(xiàng)目操作思路簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介13、 1、順馳項(xiàng)目快速操作模式、順馳項(xiàng)目快速操作模式：拿地市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)品定位交工標(biāo)準(zhǔn)成本測(cè)算方案設(shè)計(jì)成本指標(biāo)施工圖管理規(guī)劃資金計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間也是成本時(shí)間也是成本光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部購買土地購買土地開工開工付款付款售房售房收到房款收到房款入住入住應(yīng)收款天數(shù)應(yīng)收款天數(shù)現(xiàn)金到現(xiàn)金周期現(xiàn)金到現(xiàn)金周期應(yīng)付款天數(shù)應(yīng)付款天數(shù)開盤開盤順馳商業(yè)模式：縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的順馳商業(yè)模式：縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期周期三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介一般項(xiàng)目操作模式一般項(xiàng)目操作模式：時(shí)間也是成本時(shí)間也是成本獲獲取取土土地地規(guī)規(guī)劃4、劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成本估算開開發(fā)發(fā)手手續(xù)續(xù)工工程程施施工工項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售成本計(jì)劃明細(xì)項(xiàng)目結(jié)算光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介2 2、成本控制：、成本控制：成本控制體系：成本控制體系：光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部前期方案階段前期方案階段（控制總成本的（控制總成本的85%85%左右左右)項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施階段（控制總成本的（控制總成本的15%15%左右）左右）聚焦方案聚焦方案聚焦管理聚焦管理方案方案經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性方案技術(shù)性方案技術(shù)性限限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)用用足足指指標(biāo)標(biāo)圖圖紙紙審審核核提提前前設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)旁旁站站設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成本控制分解到各部門成本控制分解到各部5、門研發(fā)研發(fā)工工程程運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷營(yíng)銷開發(fā)開發(fā)出圖質(zhì)量出圖質(zhì)量出圖時(shí)間出圖時(shí)間圖紙審核圖紙審核設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用現(xiàn)金流現(xiàn)金流洽商變更洽商變更合同控制合同控制招投標(biāo)招投標(biāo)材料選型材料選型工期控制工期控制現(xiàn)金流現(xiàn)金流合同控制合同控制招投標(biāo)招投標(biāo)材料選型材料選型洽商控制洽商控制現(xiàn)金現(xiàn)金流控制流控制計(jì)劃性計(jì)劃性有效性有效性資源整合資源整合現(xiàn)金流現(xiàn)金流政策優(yōu)惠政策優(yōu)惠返還返還現(xiàn)金流現(xiàn)金流執(zhí)行部門執(zhí)行部門推動(dòng)部門推動(dòng)部門光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介順馳項(xiàng)目順馳項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定目標(biāo)成本的確定：拿地市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)品定位成本測(cè)算方案設(shè)計(jì)成本指標(biāo)交工標(biāo)準(zhǔn)考核指標(biāo)現(xiàn)金流項(xiàng)目6、實(shí)施目標(biāo)利潤(rùn)薪酬光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介各項(xiàng)費(fèi)用支出各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃計(jì)劃成本預(yù)算范圍內(nèi)成本預(yù)算范圍內(nèi)(或較接近或較接近)超出成本預(yù)超出成本預(yù)算范圍較多算范圍較多成本預(yù)算成本預(yù)算對(duì)對(duì)表表運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部深入分深入分析判斷析判斷領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否否決定是否否決運(yùn)營(yíng)部建議否決運(yùn)營(yíng)部建議否決按原方案執(zhí)行按原方案執(zhí)行順馳成本否決制順馳成本否決制：成本否決制流程成本否決制流程 ：光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介順馳成本否決制順馳成本否決制：一、土地、設(shè)計(jì)、開發(fā)等費(fèi)用控制措施：每一筆費(fèi)用使用前，對(duì)照成本預(yù)7、算表，超預(yù)算費(fèi)用，必須交領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)審批通過，否則運(yùn)營(yíng)部不予簽字。二、建安成本的控制 施工圖紙出具后，找咨詢公司做施工圖概算，與成本估算比較，如果超出成本估算較多，向領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)匯報(bào)并建議否決此批圖紙，設(shè)計(jì)院重新調(diào)整、優(yōu)化設(shè)計(jì)。領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否更改圖紙或追加成本，或另尋新的方案。三、銷售費(fèi)用控制措施：詳細(xì)計(jì)劃營(yíng)銷推廣各種費(fèi)用的明細(xì)單，對(duì)照成本估算表，結(jié)合銷售狀況實(shí)際需要，超預(yù)算的費(fèi)用報(bào)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否刪減。光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介限額設(shè)計(jì)：限額設(shè)計(jì)：一、規(guī)劃指標(biāo)用足:嚴(yán)格審核圖紙實(shí)際可售面積，須與審定 方案通知書審定面積相符，避免面積損失；二、對(duì)設(shè)8、計(jì)院提出明確結(jié)構(gòu)含筋量要求，控制鋼筋用量。光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介順馳順馳招標(biāo)工作程序招標(biāo)工作程序：部門程序運(yùn)營(yíng)部責(zé)任部門集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心1、招標(biāo)計(jì)劃 匯總整理招標(biāo)計(jì)劃，并安排落實(shí)具體實(shí)施情況 提前提出招標(biāo)計(jì)劃，報(bào)運(yùn)營(yíng)部 知會(huì)和監(jiān)督工作安排情況 2、編制招標(biāo)文件編制標(biāo)底、審查修改標(biāo)書中經(jīng)濟(jì)條款等工作 提供技術(shù)指標(biāo)和具體要求 知會(huì)和監(jiān)督工作安排實(shí)施情況3、發(fā)布招標(biāo)信息 選擇投標(biāo)單位并提出意見 推薦合作單位 知會(huì)和監(jiān)督工作安排實(shí)施情況 4、資格審查 從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、公司信譽(yù)各方面綜合審查 配合進(jìn)行 監(jiān)控進(jìn)展情況 光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)9、展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介順馳順馳招標(biāo)工作程序招標(biāo)工作程序：5、發(fā)標(biāo)、答疑 組織參與并負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的答疑 配合答疑 監(jiān)控進(jìn)展情況 6、開標(biāo)、評(píng)標(biāo) 主持接標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)會(huì)議 參與接標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作 監(jiān)控進(jìn)展情況 7、定標(biāo)、合同談判 擇優(yōu)選擇幾個(gè)合作意向單位，經(jīng)過幾輪洽談，確定出最終的中標(biāo)單位及相關(guān)合同條款 參與選擇及談判監(jiān)控整個(gè)過程 8、簽訂合同 審核相關(guān)合同條款 合同條文 格式化合同監(jiān)控整個(gè)過程 9、資料管理 運(yùn)營(yíng)部主持招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔工作（應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)資料管理）光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介順馳成本控制過程中的規(guī)10、模化順馳成本控制過程中的規(guī)模化：q 資源共享資源共享q 集團(tuán)采購集團(tuán)采購光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部三、順馳成本管理簡(jiǎn)介三、順馳成本管理簡(jiǎn)介順馳成本控制過程中的問題解決順馳成本控制過程中的問題解決：q 工程進(jìn)度的超常規(guī)要求與招投標(biāo)的矛盾工程進(jìn)度的超常規(guī)要求與招投標(biāo)的矛盾 提提 前費(fèi)率招標(biāo)；前費(fèi)率招標(biāo)；q 招標(biāo)工程中工程要求招標(biāo)工程中工程要求(資質(zhì)越高越好，利于管理保資質(zhì)越高越好，利于管理保 證質(zhì)量證質(zhì)量)與預(yù)算與預(yù)算(價(jià)格越低越好，有效控制成本保證價(jià)格越低越好，有效控制成本保證 利潤(rùn)率利潤(rùn)率)的矛盾的矛盾 運(yùn)營(yíng)中心考察確定。運(yùn)營(yíng)中心考察確定。光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部四、11、其他公司成本控制簡(jiǎn)介四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介萬科旁站設(shè)計(jì)：萬科旁站設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的實(shí)際操作中，由于項(xiàng)目快速操作，設(shè)計(jì)時(shí)間很緊項(xiàng)目的實(shí)際操作中，由于項(xiàng)目快速操作，設(shè)計(jì)時(shí)間很緊迫，往往是圖紙剛出具，便急需付諸工程實(shí)施，對(duì)圖紙進(jìn)行迫，往往是圖紙剛出具，便急需付諸工程實(shí)施，對(duì)圖紙進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性（技術(shù)性）審核的時(shí)間非常有限，難以確保限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性（技術(shù)性）審核的時(shí)間非常有限，難以確保限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行質(zhì)量。的執(zhí)行質(zhì)量。采用研發(fā)人員旁站設(shè)計(jì)的工作方法：房地產(chǎn)公司派出具采用研發(fā)人員旁站設(shè)計(jì)的工作方法：房地產(chǎn)公司派出具有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的研發(fā)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師共同工作，將需有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的研發(fā)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師共同工作，將需12、求信息及時(shí)與對(duì)方溝通，設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)檢驗(yàn)限額設(shè)計(jì)執(zhí)行求信息及時(shí)與對(duì)方溝通，設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)檢驗(yàn)限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段便控制其經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性，確保合理、情況，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段便控制其經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性，確保合理、提高效率。提高效率。光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介嘉銘桐城嘉銘桐城C C區(qū)總包合同：區(qū)總包合同：1 1、嘉銘桐城、嘉銘桐城C C區(qū)住宅樓工程概括：區(qū)住宅樓工程概括：建筑面積建筑面積約約2.92.9萬平米；地萬平米；地下下2 2層地上層地上2828層，標(biāo)準(zhǔn)層層高層，標(biāo)準(zhǔn)層層高2.82.8米，總高米，總高86.986.9米；米；CFG13、CFG樁復(fù)樁復(fù)合地基，筏板基礎(chǔ)；全現(xiàn)澆剪力墻；合地基，筏板基礎(chǔ)；全現(xiàn)澆剪力墻；2 2、工程質(zhì)量、工程質(zhì)量要求要求：結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯，北京市優(yōu)質(zhì)工程；：結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯，北京市優(yōu)質(zhì)工程；3 3、甲方分包項(xiàng)目：土方、降水、甲方分包項(xiàng)目：土方、降水、CFGCFG樁復(fù)合地基、電梯、門樁復(fù)合地基、電梯、門窗、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、天然氣、電視電話；窗、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、天然氣、電視電話；4 4、甲供材料：散熱器、燃?xì)狻⑴潆娤洹⑴潆姽瘛⒐饬瘛?yīng)、甲供材料：散熱器、燃?xì)狻⑴潆娤洹⑴潆姽瘛⒐饬瘛?yīng)急電源柜；急電源柜；光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介嘉銘桐城嘉銘桐城14、C C區(qū)總包合同：區(qū)總包合同：5 5、結(jié)算方式：結(jié)算單價(jià)、結(jié)算方式：結(jié)算單價(jià)11301130元元/平米，承包金額平米，承包金額32683268萬，萬，為按投標(biāo)價(jià)圖紙及工程規(guī)范一次性包干金額為按投標(biāo)價(jià)圖紙及工程規(guī)范一次性包干金額；6 6、合同價(jià)調(diào)整：整個(gè)工程單份洽商單項(xiàng)定額子目設(shè)計(jì)變更、合同價(jià)調(diào)整：整個(gè)工程單份洽商單項(xiàng)定額子目設(shè)計(jì)變更洽商金額洽商金額(直接費(fèi)直接費(fèi))累計(jì)超過累計(jì)超過一萬元一萬元可進(jìn)行調(diào)整；可進(jìn)行調(diào)整；7 7、由于、由于乙方原因?qū)張D乙方原因?qū)張D不仔細(xì)造成的洽商變更不調(diào)整；不仔細(xì)造成的洽商變更不調(diào)整；8 8、開工后每棟樓持續(xù)、開工后每棟樓持續(xù)墊資墊資15001500萬萬，結(jié)算時(shí)不計(jì)貸款利息，結(jié)算時(shí)不計(jì)貸款利息;9 9、包干費(fèi)、包干費(fèi)2.65%2.65%，技術(shù)措施費(fèi)，技術(shù)措施費(fèi)1%1%，為，為一次性包死價(jià)格一次性包死價(jià)格，不，不再調(diào)整。再調(diào)整。光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部謝謝 謝謝 大大 家家 光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部附：考核指標(biāo)體系附：考核指標(biāo)體系光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部附：考核指標(biāo)體系附：考核指標(biāo)體系光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部附：考核指標(biāo)體系附：考核指標(biāo)體系光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部附：考核指標(biāo)體系附：考核指標(biāo)體系光大地產(chǎn)光大地產(chǎn) 投資發(fā)展部投資發(fā)展部附：附：項(xiàng)目管理規(guī)劃項(xiàng)目管理規(guī)劃