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1、站西里休閑風情商業街站西里休閑風情商業街項目定位策劃提案項目定位策劃提案來自資料搜索網()海量資料下載 商業地產！對于多數開發商來說商業地產！對于多數開發商來說 ，一直是利潤的誘惑與，一直是利潤的誘惑與致命的風險交織的領域。致命的風險交織的領域。對于成功者，出售物業的賺了個盆滿缽盈，保留物業的，對于成功者，出售物業的賺了個盆滿缽盈，保留物業的，就像種下一顆搖錢樹，只要過了市場培育期，巨大的利潤源源就像種下一顆搖錢樹，只要過了市場培育期，巨大的利潤源源不斷地涌來。不斷地涌來。但對于操作不當的開發商來說，商業地產就像一場惡夢！但對于操作不當的開發商來說，商業地產就像一場惡夢！經營舉步維艱，資金永久2、套牢，企業喪失了持續發展的能力。經營舉步維艱，資金永久套牢，企業喪失了持續發展的能力。本司認為：商業地產屬于復合型地產，只有同時具備商業策劃與地產策劃能力的開發商或策劃顧問機構才能確保商業地產開發的成功。前前 言言 縱橫方略策劃顧問團隊骨干成員多從商業零售行業出身，縱橫方略策劃顧問團隊骨干成員多從商業零售行業出身，對商業經營和地產開發都較為熟悉。對商業地產在后期經營過對商業經營和地產開發都較為熟悉。對商業地產在后期經營過程中產生的弊端和問題有著切身的體會。程中產生的弊端和問題有著切身的體會。針對貴司要求的商業街定位問題，我們將從認識商業街、針對貴司要求的商業街定位問題，我們將從認識商業街、本項3、目的本項目的SWOT分析、本項目的經營業態定位三方面來闡述我分析、本項目的經營業態定位三方面來闡述我們對本項目的一些看法。關于項目的傳播、投資、執行、銷售們對本項目的一些看法。關于項目的傳播、投資、執行、銷售控制和項目運營的創意行銷方案不在本次提案范圍。控制和項目運營的創意行銷方案不在本次提案范圍。同時，限于時間和缺乏必要的溝通，本提案不足之處還請同時，限于時間和缺乏必要的溝通，本提案不足之處還請貴司不吝斧正！貴司不吝斧正！前前 言言 站西里休閑風情商業街項目定位策劃提案站西里休閑風情商業街項目定位策劃提案一、認識商業街1.11.1關于商業地產和商業街關于商業地產和商業街所謂商業地產就是為商業4、流通（包括服務性商業）搭建一個實體平臺。從功能特點來看，有零售、餐飲、娛樂、健身服務，休閑等。既可以是單一功能經營，也可是多種功能復合經營。商業地產零售 餐飲 服務休閑 娛樂 批發流通性商業服務性商業1.21.2商業地產定位分類商業地產定位分類在分類上，有按行業劃分、消費行為劃分、建筑形式劃分、市場范圍劃分、規模劃分等多種分類形式。但就今天我們所討論的項目來說，就是按照業態分類，商業地產中的商業街模式。商 業（步行)街流通型商業地產旅游地產社區商業地產購物中心未來最具前景的商業地產業態商 業（步行)街1.311.31商業街的構成商業街的構成 商業（步行）街是一種室內外相結合的購物空間。由一條城5、市主 干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個相對固定區域。商業街 具有商品貿易、旅游、休閑、文化四大功能。1.32商業街發展現狀商業街發展現狀（1）、發展簡況：2004年根據中國商業街工作委員會的統計，全國商業街超過了3000條，總長度超過了1800公里，商業街越建越長，規模越建越大，有的市提出要建百條商業街的宏偉構想。據其預測，在三到五年之內，商業街將伴隨商業地產的快速發展，我國的商業街的總數將會突破5000條。北京王府井上海南京路1.32商業街發展現狀商業街發展現狀（1）、發展簡況：2004年根據中國商業街工作委員會的統計，全國商業街超過了3000條，總長度超過了1800公里，商業街越建越長，6、規模越建越大，有的市提出要建百條商業街的宏偉構想。據其預測，在三到五年之內，商業街將伴隨商業地產的快速發展，我國的商業街的總數將會突破5000條。長沙黃興街沈陽中街1.33商業街發展現狀商業街發展現狀商業街發展簡況：2004年根據中國商業街工作委員會的統計，全國商業街超過了3000條，總長度超過了1800公里，商業街越建越長，規模越建越大，有的市提出要建百條商業街的宏偉構想。據其預測，在三到五年之內，商業街將伴隨商業地產的快速發展，我國的商業街的總數將會突破5000條。蘇州觀前街烏魯木齊中山路1.33商業街發展現狀商業街發展現狀 中國十大商業街概況中國十大商業街概況北京王府井北京王府井 1157、01150米米 60-12060-120萬人萬人/日日 5454億元億元/年年 上海南京路上海南京路 10331033米米 150150萬人萬人/日日 160160億元億元/年年南京新街口南京新街口 1 1平方公里平方公里50-10050-100萬人萬人/日日158158億元億元 /年年 蘇州觀前街蘇州觀前街 40-5040-50萬人萬人/日日大連天津街大連天津街 10541054米米15-6015-60萬人萬人/日日1.33商業街發展現狀商業街發展現狀 中國十大商業街概況中國十大商業街概況烏魯木齊中山路烏魯木齊中山路 13601360米米 13.713.7萬萬人人/日日23.8723.87億8、元億元天津和平路天津和平路 21002100米米 30-7030-70萬萬人人/日日沈陽中街沈陽中街 15001500米米 60-10060-100萬萬人人/日日 8080億元億元長沙黃興南路長沙黃興南路 838838米米2323萬萬人人/日日1515億元億元蕪湖中山路蕪湖中山路 690690米米2525億元億元1.4商業街發展趨勢商業街發展趨勢規劃分布更加普及化規劃分布更加普及化商業競爭更加白熱化商業競爭更加白熱化 開發運營更加專業化開發運營更加專業化經營業態趨向主題化經營業態趨向主題化 主題商業地產、特色商業地產即特色商業街是商業街未來發展的趨勢，通常是以經營內容所表現出來的風格效果來界定9、。1.5特色休閑商業街特色休閑商業街(上海上海)靜安區靜安區吳江路休閑小吃街吳江路休閑小吃街 以休閑、小吃、娛樂為主要特色 靜安區靜安區華山路歐美風情街華山路歐美風情街 以酒吧、咖啡、旅游特色酒吧、咖啡、旅游特色見長見長 1.5特色休閑商業街特色休閑商業街(上海上海)長寧區長寧區新華路影視文化街新華路影視文化街 以寧靜幽雅的歐陸風情以寧靜幽雅的歐陸風情花園馬路著稱花園馬路著稱 閔行區閔行區 江川路江川路中華香樟一條街中華香樟一條街 以綠化、休閑為主題以綠化、休閑為主題 1.5特色休閑商業街特色休閑商業街(上海上海)嘉定區嘉定區新城路生態景觀街新城路生態景觀街 以植物多樣化、配以雕塑以植物多樣化10、配以雕塑燈光為主要特色燈光為主要特色 黃浦區豫園黃浦區豫園方浜路上海老街方浜路上海老街 以中國古代建筑揚名以中國古代建筑揚名 1.5其它城市的一些商業街其它城市的一些商業街北京怡景園的國際風情街（東歐服裝街）廣州星河灣的夏威夷風情商業街深圳萬科城的西班牙風情街常州奧林匹克花園的澳洲風情商業街重慶東方港灣花園的英倫風情街廣州雅居樂花園的歐洲風情商業街廣州保利香檳花園的法式風情街 站西里休閑風情商業街項目定位策劃提案站西里休閑風情商業街項目定位策劃提案二、本項目分析2.1 本項目位置描述本項目位置描述 宗地位于原站西里地區，南臨鐵路南站火車道，北鄰正在建設的渤海明珠社區，隔渤海明珠為秦皇島城市主11、干道河北大街，西臨紅旗路地道橋口，東臨四道橋路口，再往東為秦皇島商圈。現地上附著物已全部拆除。2.2 本項目宗地照片本項目宗地照片2.3 本項目本項目SWOT分析分析 優勢(Strength)劣勢(Weakness)秦皇島地產整體形勢較好，有相當的投資市場。與城市主干線河北大街并行 從商業地產開發角度適合定位為商業街。翰升地產的品牌優勢 700米長商業街作為秦皇島這樣的城市等級，顯得過長，體量過大。商業街過長，在消防與客流聚散功能上都存在一定問題。東西過長，南北封閉，沒有輔助街巷，不便聚集人氣。偏離城市商圈，在定位上自然過窄。機會(Opportunity)風險(Threat)2.3 本項目本項12、目SWOT分析分析秦皇島從城市發展的角度需要一條商業街。港務局搬遷已通過政府規劃，未來這一區域升值空間很大。前期定位要準確。后期的商業管理經營。渤海明珠項目 站西里休閑風情商業街項目定位策劃提案站西里休閑風情商業街項目定位策劃提案三、站西里項目定位3.1 本項目定位本項目定位 定位：一條以時尚文化為主題，以新生活方式作為文化內涵的特色（非專業）休閑風情商業街。3.1 本項目定位概念詮釋本項目定位概念詮釋LIVINGMALL（全生活廣場）概念（全生活廣場）概念 起源于臺北，指溫情的環境加商業娛樂。起源于臺北，指溫情的環境加商業娛樂。商業地產的定位和住宅不同，住宅是消費品，滿足引導客戶的需求就可以13、。而商業是一種投資。商業地產的主旨是“經營創造價值”，沒有經營，就是一座死不動產，不能產生效益。經營的本身有很多種元素，如：位置、客流、體量、業態、消費群、企業品牌、商品結構、價格體系、服務質量、營銷手段等，其中重要的就是客流，因此了解項目本身及周邊現狀及未來發展是我們定位的根本。從競爭市場分析，現有商業業態，也是必須參考的因素。3.2 本項目定位分析本項目定位分析特色：特色（非專業）商業街色彩，輔之少量的綜合配套服務。特色：特色（非專業）商業街色彩，輔之少量的綜合配套服務。秦皇島作為三線城市，與經營成功的中國十大著名商業街對比而言秦皇島作為三線城市，與經營成功的中國十大著名商業街對比而言 一14、條一條700米長的商業街，單一的主題經營是很難保障充足的客源。米長的商業街，單一的主題經營是很難保障充足的客源。本項目所在位置偏離主要街道及主要商圈，難以聚集常規消費客流，本項目所在位置偏離主要街道及主要商圈，難以聚集常規消費客流，定位普通消費群體顯然不足以支撐后期經營。定位普通消費群體顯然不足以支撐后期經營?？紤]本項目的定位，必須立足突出特色，針對特定消費群體，實現考慮本項目的定位，必須立足突出特色，針對特定消費群體，實現 綜合服務，自成體系。綜合服務，自成體系。定位解讀定位解讀1：3.2 本項目定位分析本項目定位分析以時尚文化為主題，以新生活方式作為文化內涵的特色以時尚文化為主題，以新生活15、方式作為文化內涵的特色 隨著人們物質生活水平的不斷提高，休閑商業正在成為各個商業房地隨著人們物質生活水平的不斷提高，休閑商業正在成為各個商業房地 產開發的熱點，這是人們從基本的物質生活需求逐漸轉到對精神生活產開發的熱點，這是人們從基本的物質生活需求逐漸轉到對精神生活 需求的必然結果。需求的必然結果。本項目的商業體量相對較大，普通客流難以支撐經營，只有定位中本項目的商業體量相對較大，普通客流難以支撐經營，只有定位中 高端消費。時尚文化主題，新興休閑生活方式是必然的定位選擇。高端消費。時尚文化主題，新興休閑生活方式是必然的定位選擇。中高檔餐飲雖然是一種不錯的選擇，但輔路交通有很大限制。直接影中高檔16、餐飲雖然是一種不錯的選擇，但輔路交通有很大限制。直接影 響客流狀況，不利于后期經營。響客流狀況，不利于后期經營。定位解讀定位解讀2：3.2 本項目定位分析本項目定位分析機會：秦皇島目前還沒有一條真正意義上的休閑商業街機會：秦皇島目前還沒有一條真正意義上的休閑商業街 秦皇島的臨街商業特點是不集中秦皇島的臨街商業特點是不集中，目前還沒有一條真正意義上的休，目前還沒有一條真正意義上的休 閑商業街閑商業街。秦皇島的休閑場所基本為散點式布局，中低檔次的歌舞、休閑、娛秦皇島的休閑場所基本為散點式布局，中低檔次的歌舞、休閑、娛 樂也沒有扎堆形成規模。樂也沒有扎堆形成規模。一條集合商品休閑、娛樂、餐飲文化，具17、有相當規模的商業步行街，一條集合商品休閑、娛樂、餐飲文化，具有相當規模的商業步行街，在秦皇島還屬于市場空白。在秦皇島還屬于市場空白。定位解讀定位解讀3：3.3 本項目客戶定位本項目客戶定位A、周邊高層消費居民、周邊高層消費居民B、白領休閑一組、白領休閑一組C、朋友娛樂、朋友娛樂D、外國、外地旅游團、外國、外地旅游團E、政務、商務客人、政務、商務客人F、城市有閑一族、城市有閑一族G、開發區、燕大學區、開發區、燕大學區外籍人士外籍人士本案客戶本案客戶個人消費能力適應本個人消費能力適應本案規模體量的客戶案規模體量的客戶與所選擇業態消費心理及與所選擇業態消費心理及消費習慣相適應的客戶消費習慣相適應的客18、戶接受本地段及周接受本地段及周邊環境的客戶邊環境的客戶客戶定位：城市中高端客戶群體客戶定位：城市中高端客戶群體3.4 本項功能定位本項功能定位 周邊有渤海明珠、興隆里等住周邊有渤海明珠、興隆里等住宅小區，東臨以鑫園廣場、蘇宅小區，東臨以鑫園廣場、蘇寧電器、供銷大廈、華聯商廈寧電器、供銷大廈、華聯商廈等圍合體的商圈，北鄰城市主等圍合體的商圈，北鄰城市主干線河北大街，交通便捷，屬干線河北大街，交通便捷，屬城市城市“后街后街”位置。為城市中位置。為城市中高端消費人群、游客、商務休高端消費人群、游客、商務休閑客人，提供一個城市中的世閑客人，提供一個城市中的世外桃源。雖周邊地處鬧市，但外桃源。雖周邊地處19、鬧市，但卻可以鬧中取靜，頤養身心。卻可以鬧中取靜，頤養身心。功能定位：集人文、休閑、娛樂、餐飲、藝術為一體 休閑娛樂酒吧、咖啡屋、茶座練歌城 KTV足浴、洗浴中心美容美發特色餐飲風味小吃迪吧舞廳網吧專賣店販售店健身娛樂3.5 本項目結構定位本項目結構定位原則上，先確定經營項目，再進行規劃、施工，使建筑最大限度滿足原則上，先確定經營項目，再進行規劃、施工，使建筑最大限度滿足經營需求。經營需求。沿街商鋪，高度錯落有致二三層結構，局部四層。小型商業廣場沿街商鋪，高度錯落有致二三層結構，局部四層。小型商業廣場.同時考慮居家式商鋪設計。同時考慮居家式商鋪設計。LOFT功能結構。功能結構。半地下結構，露臺20、結構，退臺結構，過街平臺結構，局部天棚結構。半地下結構，露臺結構，退臺結構，過街平臺結構，局部天棚結構。店鋪招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休閑設施配置。店鋪招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休閑設施配置。停車場。前期為聚集人氣，可以讓車輛進入。形成氛圍后改為步行街，停車場。前期為聚集人氣，可以讓車輛進入。形成氛圍后改為步行街，街內停車場可作為露天餐飲區、演藝區。街內停車場可作為露天餐飲區、演藝區。建筑的結構定位必須在商業街功能定位確立之后，根據經營、業態、規模、風格等要求進行設計，甚至部分建筑結構可根據特殊需求進行定制設計。3.6 商業街符號示例商業街符號示例3.6 商業街符號示例商業街符21、號示例3.6 商業街符號示例商業街符號示例3.7 本項目物業經營定位本項目物業經營定位單鋪式自營，統一物業管理，統一招商，統一形象策劃單鋪式自營，統一物業管理，統一招商，統一形象策劃招商內容：招商內容：KTV包房（中檔小規模）、量販式包房（中檔小規模）、量販式KTV、迪士高、大眾舞廳、迪士高、大眾舞廳、演藝、洗浴、足療、保健按摩、美容美發、健身房、酒吧、茶樓、咖啡屋、演藝、洗浴、足療、保健按摩、美容美發、健身房、酒吧、茶樓、咖啡屋、西餅屋、韓式燒烤、日本鐵板燒、俄羅斯烤肉、巴西烤肉、畫廊、音像商西餅屋、韓式燒烤、日本鐵板燒、俄羅斯烤肉、巴西烤肉、畫廊、音像商店、花店、時尚禮品、冷飲店、西餐店、22、便利超市、洗車行等等。店、花店、時尚禮品、冷飲店、西餐店、便利超市、洗車行等等。(客流分析客流分析)動感街區動感街區 時尚領地時尚領地 娛樂先鋒娛樂先鋒 財富！真理！掌握在少數人手中財富！真理！掌握在少數人手中 4.1 其他建議其他建議 關于盈利模式（略述）關于盈利模式（略述）純銷售模式 純租賃模式 租售結合模式 售后返租 先租后售分割式銷售 拍賣銷售 整體出租 分層或分片出租、分散出租、分層（片）與分散出租結合 具體的盈利模式設計在這里就不做詳細陳述，需隨著項目合作的進展，結合項目情況再做進一步具體分析。4.2 其他建議其他建議 關于招商銷售推廣關于招商銷售推廣（略述）（略述）具體的招商推廣23、策略在這里就不做詳細陳述，需隨著項目合作的進展，結合項目情況再做進一步具體分析。形象包裝價格策略戶型分割 媒體整合 廣告策略 推盤策略 促銷活動策劃 公益活動策劃 后期經營模式 物業管理優勢 招商宣傳主題 4.2 其他建議其他建議 以上是從站西里商業街所處位置、客源組成角度分析來定位。從以上是從站西里商業街所處位置、客源組成角度分析來定位。從大型的商業地產運作角度來講，政府的介入也是商業街成功的必要條大型的商業地產運作角度來講，政府的介入也是商業街成功的必要條件（如稅收、工商管理費用）。件（如稅收、工商管理費用）。在秦皇島目前還有兩個專業市場雖然目前經營狀況良好，但環境在秦皇島目前還有兩個專業24、市場雖然目前經營狀況良好，但環境和硬件水平、地理位置并不能適合城市長遠發展。和硬件水平、地理位置并不能適合城市長遠發展。一個是洋洋花卉市場、一個是洋洋花卉市場、一個是水果批發市場。一個是水果批發市場。如果進行整體搬遷，原有場地重新規劃另作他用，那么，也是我如果進行整體搬遷，原有場地重新規劃另作他用，那么，也是我們站西里商業街運作的一個很好定位，起碼它可以滿足一半的市場需們站西里商業街運作的一個很好定位，起碼它可以滿足一半的市場需求。這需要與政府、商務局進行有效的溝通。求。這需要與政府、商務局進行有效的溝通。關于商業街定位的另一點補充關于商業街定位的另一點補充：4.2 其他建議其他建議 清華大學25、建筑學博士賀承軍先生說，美好的街道應該是這樣的：清華大學建筑學博士賀承軍先生說，美好的街道應該是這樣的：20-30米寬，米寬，500-1000米長，臨街建筑米長，臨街建筑2-3層高，建筑界面柔和，有凸凹，層高，建筑界面柔和，有凸凹，可以容得下餐桌或石凳，有不超過可以容得下餐桌或石凳，有不超過6米高的雕塑，花木扶疏，石材鋪地，米高的雕塑，花木扶疏，石材鋪地，有酒吧、咖啡廳和沙龍，沙龍里有才貌出眾的女主人。對比我們的站有酒吧、咖啡廳和沙龍，沙龍里有才貌出眾的女主人。對比我們的站西里項目，一定程度上，從市場層面和項目本身而言，我們的項目已西里項目，一定程度上，從市場層面和項目本身而言，我們的項目已經具備了成功的前提，重要的就在于如何去做。經具備了成功的前提，重要的就在于如何去做。結束語：THE ENDSOME THANKS!本次提案只是我司對該項目的一個簡單認識和建議。由于時間有限和缺乏應有的市場調查，最重要的可能提到的卻是比較簡單或缺乏市場數據依據的。對于一個項目的整體全方位的定位，還需要進行大量的市場調查，如有機會與貴公司深入合作，我們將在詳細的調查后提供系統、詳盡的策劃方案。