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1、華星房產咨詢有限公司榮 安 姜 山 獅 山 北 項 目企劃策略報告天工開物，氣象萬千。榮安再度布局鄞南，與城市發展熱土之上，啟封一段傳奇，與城市共鳴，承當引領時代的使命。正逢 時代 讓當代寧波人物找到完美性格的城市居所，成為贊美城市進程的時代著作。從城市價值高地出發，迎著城市融合的風口，打造屬于新一代寧波人的都市生態住區。讓這座城市在時代進階中重拾自身驕傲，找得到未來坐標，在千古名城榮耀熱土之上，開創人居新傳奇！整 案 企 劃 立 意PART ONE進入市場時間項目市場認知市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統政策土地住宅板塊地 王 頻 現土 拍 火 熱板塊擴容站 上 2.7 萬+去化穩定7成+2、豪宅熱銷適 當 降 溫保 障 剛 需樓市當下熱度高漲/7月政策收緊，預計下半年將適當降溫050001000015000200002500030000010000200003000040000500006000018.135791119.135791120.135姜山住宅月度走勢供應量（平方）成交量（平方）成交均價（元/）市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統1、鄞南片區上游，享南商都會延伸利好2、“田園城市衛星城”新規劃，板塊升級3、三號線姜山站、獅山站雙地鐵口4、鄞州區實驗小學南校區鄞南片區上游節點雙地鐵口+優質學區賦能1、南靠獅山公園，城市稀缺生態資源2、1.8容積率，罕見純低密品質社區3、3、150平高品質稀缺疊墅4、75-99平輕資產墅區洋房，熱銷爆品城心低密淺山墅區區域高端品質標桿地段感知產品感知綜合屬性南商都會延伸，機會板塊內TOD+公園+純低密標桿級墅區市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統唯一淺山咫尺獅山公園，擁享市區罕有的淺山資源本案獅山公園市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統唯一產品觀構建“一碗湯”的距離、兩代人的墅級體驗上疊150平，5-6F洋房75平，3、4F下疊150平，1-2F兩代人居所之間最合適的距離，既能實現家人隨時團聚的愿望，又能100%保障兩代人各自的私密空間；75平小面積低總價，既能滿足老人的全部需求，又大大降低了買入門檻。市 場客 戶競 爭本 體四維4、感知系統競爭等級區域項目20二季度2020三季度2020四季度2021年一季度6月7月8月9月10月11月12月一級姜山祥生項目濱江項目繁花里水印江山楓丹江寧二級陳婆渡美云合府弘陽招商項目核心競品聚焦祥生、濱江地塊；二級競品鎖定弘陽招商項目待本案入市，在售競品均已基本售罄；本案距祥生地塊300米，濱江地塊2公里，為核心競品；弘陽項目可能分流本案客戶本案繁花里水印江山楓丹江寧美云合府弘陽招商項目祥生地塊待售在售濱江地塊市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統唯一淺山/純低密/墅區定位/“靜“地鐵/品牌力五大核心價值全面壓制祥生地塊祥生地塊對標競品本案優劣勢分析容積率2.21.8優勢：本案低密屬性壓制5、競品景觀資源三面環水南靠獅山公園劣勢：缺水系資源優勢：擁享淺山公園。城區河流較為常見，淺山資源幾乎唯一本案景觀資源稀缺度壓制競品地鐵雙地鐵口雙地鐵口劣勢：競品距雙地鐵口較本案近300米優勢：競品被3號線地上段環繞，小環境較嘈雜。本案為“靜”地鐵，距離近但不受噪音干擾品牌祥生榮安優勢：榮安品牌力在寧波遠勝祥生產品高層+洋房疊墅+洋房優勢：本案產品定位級別高于競品，競品2.2容積率導致競品無法做純粹疊墅+洋房市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統近雙地鐵口/獅山公園/品牌力三大關鍵因素對標濱江地塊，奠定綜合比較優勢濱江地塊濱江地塊1.7Km1.4Km本案800m780m市 場客 戶競 爭本 體四維感6、知系統弘陽地塊地段素質：本案綜合地段素質優于弘陽地塊地鐵、靜謐墅區環境、淺山公園三大價值構建本案強勢地段素質對標項競品本案優劣勢分析板塊陳婆渡姜山核心劣勢：競品所處板塊能級高于本案。但與核心區的距離上，競品只比本案近2.5公里。地鐵2公里雙地鐵口優勢：競品附近無地鐵，本案雙地鐵口，4站即達南部商務區環境距高速100米無高速高架等優勢：競品南臨高速，噪音大，居住環境差，本案更為靜謐景觀資源無南靠獅山公園優勢：本案景觀資源完全制勝競品定位高層洋房疊墅洋房疊墅優勢：本案社區定位更為純粹，級別更高品牌弘陽招商榮安優勢：榮安于寧波品牌力遠勝弘陽、招商競爭品類：本案產品屬性碾壓弘陽地塊競品高層95平與本案7、洋房99平構成競爭競品洋房115平與本案疊墅150平構成競爭靜謐人居/雙地鐵口/稀缺景觀/產品力/品牌力五大維度全面制勝弘陽地塊城市地位市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統洋房:姜山70%疊墅:姜山60%洋房:首南外溢20%疊墅:首南外溢30%方橋江口奉化主城下應潘火做深做透姜山本地、吸引首南外溢客戶兼顧相近板塊如方橋江口、下應、潘火剛改、投資型客戶客戶地圖65%25%5%5%姜山地緣鄞州中心、首南板塊周邊鄉鎮其他70%20%6%4%姜山地緣鄞州中心、首南板塊周邊鄉鎮其他1、客戶地緣特征明顯地緣性客戶為主，姜山地緣客戶超6成。其次是首南等高價格板塊外溢客群。2、婚房和改善需求為主客戶主要以自住8、需求為主，基本為婚房和改善居住。小面積產品有部分投資客。楓丹江寧水印江山城市地位市 場客 戶競 爭本 體四維感知系統本案高度契合三類客群動機，客戶購買理由充分產品類別客戶類型核心關注點洋房地緣剛改預算有限，追求性價比關注點：總價、學區、交通、環境主城外溢剛改鄉鎮進城剛改投資型對總價敏感，關注保值增值能力關注點：總價、地鐵、學區疊墅地緣再改一般會對比核心區改善產品關注點：社區品質、稀缺資源、產品舒適度、贍養老人主城外溢再改剛改本案洋房230-270萬城區稀缺低總價段滿足剛改客戶核心訴求地鐵3號線、實驗小學南校區奠定保值增值能力小面積低總價契合投資需求投資低密、淺山、稀缺疊墅、老人“定制”洋房509、0萬以下，城區最佳再改產品再改四 大 核 心 價 值 抓 手合力支撐價格、鍛造足以應對變化的價值體系征服地緣客戶，爭取外溢客戶板塊信心淺山墅區TOD紅利頂層設計寧波南擴紅利/鄞南片區上游能級提升田園城市衛星城規劃，姜山定位升級樓市擴容板塊市場逐漸打開，價格穩步上漲稀缺資源淺山公園、市區獨有稀缺型制寧波罕見純低密品質墅區重高品質產品力建筑/園林/戶型全系高品雙地鐵口800米內姜山站、獅山站軌交價值放大年底鄞奉線通車，連通鄞州奉化提升預期支撐構建板塊核心價值形成必要購買理由提升輻射力滿足品質改善需求鮮明碾壓競品創新理念老人“定制”墅級洋房構建“一碗湯”的距離家庭親情與私密空間兼得寧波首創產品觀塑造10、全市唯一性鄞南核心雙地鐵口生態低密墅區綜合四大維度分析，本案市場定位項目定位PART TWO進入項目時間項目企劃策略核 心 問 題 再 聚 焦三維一體，目標達成讓客戶感覺物超所值深入挖掘更大基礎的潛在客戶群體品牌形象價值構建？現場體驗制勝絕殺針對客群導流增量+品牌形象價值構建項目形象構建建立高度對話目標客群實現本案在客戶心中的心智占領現場體驗致勝絕殺針對客群激發購買形象高度的落地表達決勝在現場，每一次接觸都是生活美學的高度落地活動策略聚焦目標客群，激發購買力成功導入營銷現場品牌形象價值構建現場體驗致勝絕殺針對客群激發購買三大策略有效閉環一個價值平臺支撐的品牌理解一次項目整體價值的全面貫通一場城11、市全新人居高度的建立壹三個關鍵詞一 座 金 字 塔V a l u ep y r a m i d鄞南鄞南一條天童路，貫通了四大商圈的璀璨繁華一條3號線，自北向南串起了寧波城市主軸關鍵詞一：城 市城市中軸（The Urban axis）主城南進，鄞南成為了鄞奉一體中心點，成為了城市發展的新風口。一條天童路，城市中軸，串聯主城區繁華，全面貫通印象城商圈、萬達廣場商圈、環球城商圈、海港城商圈四大商圈，繁華一路直達雙地鐵口（The TOD community）北鄰地鐵3號線，距獅山站、姜山站僅750米，雙地鐵口環伺，通達全城。3號線，從南到北串聯寧波、奉化、鄞州、江東、江北新老城區，縱橫寧波全域，交織城12、市璀璨。鄞南核心（The core of Yinnan）主城區南拓的橋頭堡城市進一步向南擴容千億級的城南智創大走廊，以比肩杭州城西科創大走廊的姿態，成為寧波中心城南片區重地；位居鄞南腹地的姜山，不僅入列寧波第9個衛星城市，更在寧波市鄞南片分區規劃中占據生態走廊C位。具備區隔其他區域的價值支撐城市中軸 鄞南芯雙地鐵口生態住區三維賦能板塊城市中軸雙地鐵口鄞南核心+姜山姜山關鍵詞二：地 段都會配套，衣食住行一應俱全都市生態，獅山公園開門見山 教育配套：寧波東坤職業高級中學、寧波市鄞州區實驗小學、姜山鎮實驗中學、姜山老年大學、姜山中學、紅太陽幼兒園、首南蔡家小學、鄞州區首南第一小學 醫療配套：鄞州區第13、三醫院、小城春秋衛生站、甬江社區衛生站、首南醫院 商業配套：嘉悅生活廣場、寧波海港城商業廣場4 公里范圍內，商業學校醫院一應俱全，精英薈萃，名流云集。都會配套（The Will life）淺山生態（The city mountains life）南鄰獅山公園山雖不高，卻是寧波主城區罕有的山景資源承載著老一輩寧波人的回憶，又張開懷抱引來一批批喜愛寧波的新人。不論四季變幻，這里總是美景如畫。都市淺山人居環境賦能璀 璨 配 套 與 生 態 環 境 并 存兼得都會繁華與淺山生態都會配套獅山公園+榮安 榮安關鍵詞三：產 品城市鏡面建筑榮安地產 2022全新迭代作品現代美學住區榮安地產 2022榮安始終堅14、持精誠之心、精致之道、精湛之術，不斷滿足人們對理想生活的追求住宅專家，豪宅巨匠2022，榮安地產攜全新作品，以城市迭代著作，獻禮城市精英人士。全新迭代作品城市鏡面建筑 現代美學住區現代時尚建筑立面，引領時代審美潮向，大面積玻璃立面，高窗墻比結構，金屬輪廓，帶來三十年不過時的超前體驗。讓建筑鏡像環境，世界因此明凈，自然在此交融未來城市人居樣本鏡像時代人居趨勢的榮安全新作品榮安地產 2022全新迭代作品城市鏡面建筑現代美學住區+鏡像時代人居趨勢的榮安全新作品產品地段城市項目價值金字塔都會繁華&淺山生態城市中軸 鄞南芯雙地鐵口TOD住區當超前的鏡面建筑遇上珍稀的都會淺山城市資產項目故事線梳理這是一個15、審美凝練的時代鏡面又代表了一種極簡而又前衛的世界建筑語言我們打算講一個城市的境與鏡的故事當都 會 繁 華邂 逅淺 山 生 態案例1-法國louvre-lens博物館建筑 從此 消失全玻璃窗墻，通過輕薄的銀灰鋁板框定起時空，結合水景的鏡像營造，達到世界忘卻建筑存在的境界。案例2-紐約新當代藝術博物館世界 因此 明凈使用不被人所立刻察覺微投影、微漸變。使用簡潔元素和圖標，減少裝飾，一如手機中的蘋果。案例3-日本表參道Dior大廈自然 在此 交融鏡面樓體，天地風云交相輝映，自然界的投影儀，是人與城市、建筑融匯的自然敬意。這是一個城市-環境-建筑-人相互照見與反映的生活故事鏡像時代人居趨勢的榮安全新作16、品New works of prosperity and security in the trend of human settlements in the mirror Era城市的境與鏡Story Line The City of Mirror淺山的鏡像（The Mirror of City）每一座城市，總有一個地方代表了最先進的人居環境和生活方式在多水的寧波，這里是珍貴的都會淺山城市資產，鏡像了最先進的兼得城市與生態的生活方式。北京 X香山洛杉磯 X比弗利山上海X佘山鏡面的建筑（The Building of Mirror）玻璃幕墻建筑立面，引領世界語境下的建筑風潮，在寧波，現代時尚建筑17、立面，高窗墻比極簡設計，如鏡立城心，讓自然融合，讓世界扁平，讓建筑消失。境界的生活（The Life of Mirror）古云：“以銅為鏡，可以正衣冠；以古為鏡，可以知興替；以人為鏡，可以知得失?！本幼?，是一種情緒。在這里，不只是硬件上的超前，軟性服務及圈層上的煉選，更是人與城市、人與建筑、人與自然的對話，照見生活本真。時代的寧波的榮安的時代人居趨勢的寧波鏡像Ningbo image of the trend of human settlements in the times鄞南芯 雙地鐵口86-99都會洋樓 75-150淺山疊墅建面約建面約江南映翠每一座城市，總有一個地方代表了最先進的人居環18、境和生活方式兼得城市與生態在多水的寧波，這里是珍貴的都會生態城市資產，淺山芳華將淺山的芳華優雅融入都會的磅礴大氣里，譜寫一首城市里的繁花盛景，讓大家對都會淺山生活，產生了無限遐想，將項目的特色在客戶的腦海中完美鏡像。鳳棲晴川都會淺山棲山春曉錦上明月鳳棲晴川都會淺山棲山春曉錦上明月鳳棲晴川都會淺山棲山春曉錦上明月品牌形象價值構建現場體驗致勝絕殺目標客群激發購買三大策略有效閉環品質高度落地的現場展示都會淺山生活的現場體驗貳現場包裝體驗建議都會淺山新都會生態主義鏡像生活之美集城市、自然、生態、人文、藝術、圈層、氛圍之大成者圖騰空間人文禮儀細節樣板房、示范區概念包裝淺山棲居展示中心概念包裝Hillsl19、ife美學館城市之鏡，都市淺山的鏡像美學寧波首個鏡面售樓處，內外互聯，將都市繁華和原生山景無縫引入售樓處售樓處概念打造Hillslife美學館示范區、樣板房概念打造將環境美學與學院風格共融于建筑、園林、軟裝等細節淺山棲居樣板房風格建議一：森活家主題樣板房展現都會生態風豪宅設計精髓森活家高級灰的運用，學院系自然元素的生動詮釋樣板房風格建議二：逐光未來主題樣板房展現未來都會淺山人居生活逐光未來配合原生自然環境，各種光的運用，融合都會中心之上生態居住的生動詮釋淺山棲居六重景觀空間打磨都會淺山風淋漓盡致呈現公園秘境淺山微風森林殿堂頑石擷趣水語清波都會IN記森林密境曲 徑 通 幽，一 路 風 景 歸 家20、淺山微風穿 梭 于 四 季 的 風 中，步 移 景 異都會IN記都 會 的 風，森 林 的 風，悅 享 生 態 之 美生態殿堂自 然 生 態，萬 千 美 好，盡 藏 于 此頑石擷趣木 石 無 心 有 靈，野 趣 無 窮水語清波靈 動 的 水，流 淌 過 四 季 的 影 子品牌形象價值構建現場體驗致勝絕殺目標客群激發購買三大策略有效閉環叁活動策略聚焦目標客群激發購買導入營銷現場高度 深度 態度從“三大維度”鋪排推廣，通過城市高度立勢項目前景解析生活態度演繹樹立項目形象及詮釋項目價值體系三大維度 引發都會淺山人居 暢想致敬都市高度城市高度立勢城市IP化形象價值城市+品牌擬臨展開放致鏡時代態度生活態21、度演繹生活IP化生活價值硬件+軟性服務擬項目首開致境淺山深度產品深度解析品牌產品IP化定制價值品牌+產品輸出擬售樓處開放致敬都市高度城市高度立勢城市IP化形象價值城市+品牌擬臨展開放第一階段主題致敬榮安2022全新迭代作品都會的淺山一部城市大片啟勢亮點1、一輯大片啟勢城市營銷啟勢城市宣傳片致敬寧波激發城市驕傲與自豪視頻腳本文案示意：時代人居趨勢的寧波鏡像潮來潮去，城市的潮向從來有跡可循循著江河山川循著世界潮流的預演著訴全球語境下的都會繁華生活生來獨一無二，也升華城市的獨特世界，終歸寧波（畫面：潮涌的三江口，不斷生長的余姚）（畫面：鏡頭逐漸拉遠）（畫面：江河山川的快速切換，寓意時代之變）（畫面：22、紐約、倫敦、上海、寧波）（畫面：國際都會生活方式）（畫面：榮安心居、榮安府、觀江園、勸學里等）（畫面：項目示意）如愿寧波 幸會榮安（畫面：項目示意）無止境的城市浪潮（畫面：主KV）思考：如何一夜之間，覆蓋整個寧波？策略：采用微信朋友圈定投推廣，鎖定寧波精英人群。執行：利用爆款視頻做定投畫面，鏈接跳轉一文讀懂榮安。標題示意：寧波 無止境的城市浪潮 你可能從未見過這樣的寧波 余姚 無止境的城市浪潮你可能從未見過這樣的余姚亮點2、一次朋友圈定投思考：客戶接受信息碎片化，如何形成系統價值輸出？策略：利用大V對“寧波 無止境的城市浪潮你可能從未見過這樣的寧波”進行深入解讀。標題示意：寧波：一場居住文明下23、的城市躍升 寧波由“臨江時代”到“淺山時代”，開啟寧波人居新時代亮點3、一波大V助攻一場臨展亮相暨案名線上發布萬達廣場搭建玻璃盒子作為項目臨展點任意門帶你穿越全世界。讓“哆啦A夢”中的任意門變成現實。通過視頻裝置，與世界同頻互動。門內寧波，門外世界。亮點1、一次鏡像世界的街頭互動營銷全城天一、鄞州萬達廣場案名同頻亮相 開啟寧波的世界都會淺山生活。案名線上發布會全城同頻發布。亮點2、一次全城的案名發布亮點3、一史詩級的裸眼光影秀&臨展開放玻璃盒子啟幕演繹超前生活 贈票營銷（價值198元/人場內觀賞票，榮安品牌內容植入）致境淺山深度產品深度解析品牌產品IP化定制價值品牌+產品輸出擬售樓處開放第二階24、段主題都會的現代淺山著作臻于極致 方呈世閱一場售樓處開放 暨藝術展售樓處開放城市之鏡Hillslife美學館主題售樓處售樓處裝修采用玻璃、鏡子等元素的運用，營造售樓處的未來感，給項目包裝繁華城市鏡像的主題。亮點1、城市之鏡藝術展引發互動全城藝術策展城市互動藝術事件。（如：天梯：通向天與空。鏡子迷宮：獅山公園交互設計，與自然融合，讓城市消失）亮點2、一組時尚試鏡大片刷屏世界都會淺山人居的寧波鏡像 模特試鏡大片上演。一場超級品牌+產品發布會亮點1、一條未來之境的通道亮點2、城市之鏡沉浸發布會在發布會布景上，采用LED沉浸式設置，全方位展示項目城市之鏡的理念。致鏡時代態度生活態度演繹生活IP化生活價25、值硬件+軟性服務擬項目首開第三階段主題一府名門 從此貴鄞南芯 雙地鐵口86-99 都會洋樓 75-150 淺山疊墅一次生活方式訪談錄聯合“甬 派”，特邀與本案相關的8位大師（城市規劃大師+設計院建筑規劃大 師+園林設計師+家裝設計師+物業服務專家+媒體領袖+地產老炮）講述人與城市、自然、建筑的哲思關系，通過甬派平臺影響力，輸出定制不復制的 都會淺山生活方式哲思精神內核，引起市場廣泛關注。（榮安：甬派，一人，一席，一日談）亮點1、甬派余姚人物訪談錄榮安X 甬派=時代人物訪談錄匠心時代創刊號給每位大師/專家出一本小冊子刊物作為配合銷售道具亮點2、一次大師創刊號的嘗試大師創刊號每位大師創刊號特輯作為銷售道具