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1、東升龍華園A區二期13、14#樓開盤操作方案龍華園沿街商鋪命名：龍華廣場金色未來商業街前言：為了配合東升龍華廣場商鋪的銷售，在開盤期間我們力爭迅速在諸城市場造成一定的聲勢，獲得市場的關注，以便保證東升龍華園商鋪在短時間內能夠完成商鋪的大部分去化。為了達到這一目的，必須解決的問題主要在兩個方面：一是，讓投資者知道龍華廣場金色未來的發售信息；二是讓準備投資的人知道龍華廣場金色未來所具備的種種優勢。在解決這兩個問題的過程中，需要考慮到的是：通過不同媒體間的組合、通過現場和媒體間的配合來達到推廣的有效性。一、SWOT分析優勢1、 本案作為社區商業物業，直接服務于東升龍華園居住小區。該住區一、二期將近有2、1000戶的居民，其消費人群將對本案構成強大的現實購買力，特別是對日常生活資料的消費和敏感性物品的消費尤其突出。目前小區一、二期物業即將交付，住戶也逐漸入住，消費人氣和消費需求將逐步抬升，這為本案的銷售和經營提供了極大的空間和消費基礎。2、 本案在規劃和設計上新穎、獨到，本案在建筑風格上充滿變化，布局上形成相對圍合，環境幽雅，為今后業態的選擇和經營創造了更大的空間。3、 成熟商圈，本案位西郊街，臨近中心成熟商業區域，依托和利用中心區域的人流和現有商業氛圍。4、 東升集團品牌強大，資金雄厚，口碑良好，東升龍華園的銷售擁有良好的銷售業績，市場前景等等諸多問題直接影響消費者對東升龍華園商鋪投資信心。3、5、目前諸城住宅區的商業配套大多以底層商鋪為主，主要分布于小區外圍與城市干道相連，價格分布不均，且商圈優勢不明顯。正因為如此，此區域龍華廣場金色未來商業街此區域商業配套全面。依托良好的市場消費環境及消費群體，具備市場需求。機會1、 隨著百盛超市及仿古街整治建設的不斷推進，尤其是市青少年宮的建設，將拉近中心區域與項目的距離，這為消費人群的適度轉移提供了可能，為今后這一區域的開發創造了契機，也為本案帶來了一定的人氣。2、 目前失去重心商業物業缺乏特色和文化品質，因而本項目商業物業充分體現出來，而本案不管從建筑形態和布局上考慮，還是從所依賴的社區主流消費人群考慮，均在整個區域屬于上流，從而與周邊社區4、商業物業形成差異和錯位提供了很好的機會。二、項目人群分析消費者人群1、 東升龍華園住戶這一部分人群將是本案的主流消費人群，以日常生活用品的消費和價格敏感性物品的消費為主，根據現有住戶的統計和分析，東升龍華園是年輕人和老年人兩種年齡段的住家，這些人群往往對休閑、娛樂以及運動等的精神享受要求較高。2、 住區周邊社區的住戶由于本案在規模和檔次上均高于周圍物業，在同等條件下，甚至略優于同等地段物品和服務價格，選擇本處消費的可能性將會大大提高。東升龍華園對面的萬人小區及周邊住戶也將是東升龍華廣場金色未來商業街主流消費群體之一。購買者人群1、 東升龍華園住戶這主要出于對該區域發展的信心和金園房產對老客戶優5、惠政策的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養三代”情結深重的中老年人。從商鋪銷售來看，一般小區規模大，居住人群多，那購買商鋪的人其小區居民較多。2、 周邊項目的購買者由于龍華廣場離城市中心商圈較近，但購買者看到了未來所帶來的發展契機。因此這些投資者更容易接受東升龍華廣場金色未來商業街且目前處于規劃城區，逢低吸納，以作保值增值之用，加上社區強大的購買人群作為后盾，經營相對有保證。三、項目定位分析1、 我將本案定位成商業步行街，無論從規模、體量都比較龐大。2、 本項目商鋪南北縱向。項目依托的約數萬居住人群。本項目臨近市中心，直接憑借現有的商業氛圍，所以在本案定位上，我建議走特色路線和創新路6、線，這樣既可以彌補本身的不足，又可以避開其他同類物態的競爭矛頭。3、 其次，本案的目標人群很明顯，首先應該是東升龍華園的廣大業主，以及周邊社區，如四季美林的部分業主，所以，本案在定位上要考慮立足社區，面向社會，在銷售及招商過程中也要考慮本社區業主的生活和利益。4、 考慮到東升龍華園社區整體的居住氛圍和住戶的層次較高，以及周邊區域住戶對特色商業的渴求，在商業定位和業態選擇上應力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費業態，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、洗熨店、小型酒館等，其次在休閑、娛樂、運動等精神享受方面也應有所側重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、茶吧7、美容美發、書店等。三、媒體安排東升龍華廣場金色未來商業街要說服投資者認識到這里的商業價值并引導他們產生投資行為，需要體現三個方面的主導賣點：一是東升龍華園的規模，品質；二是河西板塊的政治經濟開發；三是買世紀花園金色未來內商業街所獨享的升值潛力。另外，我們可以貫穿考慮的是“東升地產”的品牌指引作用。賣點釋意:1、 高品質萬人社區，投資增值潛力無限東升龍華廣場金色未來商業街，位于西郊街南縱向東升大酒店西側。東升龍華園堪稱名副其實的萬人小區。絕對保障的人流量。2、一鋪養三代，生意就在家門口東升龍華廣場商業街，高品質的社區定位，龐大的居住人群。讓你輕松的在家門口做生意。2、 五星級物業和齊全配套，為8、您的投資保駕護航東升出色的物業管理模式和成熟的配套，為業主提供了優質的生活保障。物業提供的房屋全程代租、代管、代售及財產增值的資產管理服務。讓您在東升龍華廣場做生意輕松自在。考慮到內商鋪推廣的獨特需求，我們推廣的主題為：縱橫財富天下領引金色狂潮“金色”將成為我們貫穿推廣全過程主要線索。在整個媒體安排的過程中，為了節約東升龍華廣場金色未來商業街的推廣費用，軟性炒作和硬性配合成為了主要的方式。報紙硬性廣告將做如下配合：1、報媒宣傳（以下媒體安排將以2011年1月1日日作為開盤參考，如有改變可適當依情況順延）日 期媒 體版 面 主 題內 容12月15日晨鴻、瑯琊城市在線普通版半版（第一次報版）東升龍9、華廣場，給您第二次創富機會對市場進行銷售告知，引起社會的注意12月18日晨鴻、瑯琊城市在線普通版半版縱橫財富天下，領引“金色”狂潮商鋪的所有硬性賣點預告商鋪的開盤信息預告商鋪認購信息12月20日同上同上同上同上12月22日晨鴻、瑯琊城市在線普通版半版金色未來，“金色”開盤突出商鋪的開盤信息開盤的商鋪購買方式（按認購順序選號購買）12月25日晨鴻、瑯琊城市在線普通版半版縱橫財富天下，領引“金色”狂潮突出商鋪的三個主導賣點支撐12月26日晨鴻、瑯琊城市在線普通版半版“金色”商圈，絕對價值商鋪投資分析12月27日同上同上“金色”商鋪，買回家依托萬人小區，進行商鋪可投資分析12月28日同上同上投資4010、年，回報400萬出色的投資方式注：諸城電視臺和諸城電臺內容為：金色未來投資賣點宣傳（12月112月30日）第一次的硬性報版的投放，將放在軟文推廣之前，以便獲得更高的市場關注度開盤前后將集中進行炒作，迅速建立市場認同度；較之而言，我們將在開盤前期做足市場預熱，讓市場充分期待；保證在開盤時期全面啟動項目銷售在硬性推廣的后期，我們將對三個主力賣點分開進行重點描述；但是在強制列入中，還是將以三個部分整體體現。2、SP活動（促銷措施，造勢方式）現場促銷活動，我們則立足完成兩個方面的任務：一是在銷售現場聚集人氣，營造熱烈氣氛；二是抓住我們的目標客戶群的特征和心理需求，將商鋪的商業價值至少在現場現象上能夠充11、分表現出來。整個東升龍華廣場金色未來在開盤現場的活動安排上，將有以下幾個部分組成；1）東升龍華廣場金色未來的限時放號 為了促進商鋪的銷售，促使銷售現場形成火爆場面，可采用限時放號的形式。2）現場的舞獅表演活動（或者邀請相關知名人士進行剪彩等形式） 獨特的開盤當時，采用舞獅表現，來達到對投資者聚集人氣的目的。在整個開盤活動之前，我們可以通過媒體做好事先的預熱活動，其中包括：軟文炒作和硬性廣告告知等形式。開盤方案一、活動目的1聚集人氣。通過舉辦現場活動，吸引人們前往，增加人氣，凝聚財氣，提高成效率。2制造項目開盤的轟動效應，擴大項目知名度以求得開盤人氣鼎盛和轟動效應。本次活動由“現場演出”、“選房12、現場”兩大現場活動組成，環環相扣，易炒作現場氣氛。因此必然能吸引市民連環關注，形成口碑效應，鞏固老客戶；同時也可吸引新聞媒體關注，便于新聞炒作。3直接促銷，部分人會受高額優惠的誘惑，形成沖動購買，直接增加銷量。4. 成交前期排號客戶，回收部分資金。二、活動原則促成客戶理性思考下感性成交，形成轟動效應，并對后期銷售造成利好氣氛內緊外松，熱鬧喜慶 簡單流暢，一氣呵成三、活動時間：2011年1月1日四、活動地點：售樓中心五、活動形式1、 現場表演 2、現場選號六、邀請嘉賓房管局，規劃局領導，東升、金園領導七、活動流程：9：20演出開始 軍樂團9：30主持人致辭9：35演出開始 舞獅 放禮花9：45領13、導致辭9：55禮炮 演出繼續進行12：00演出結束八、選房細則：1、客戶憑VIP認籌卡依排隊先后順序入室等候選房；2、每份VIP認籌卡僅限一人使用；（即每戶指定一人作為代表入座）3、持VIP認籌卡客戶入座完畢，未持卡客戶方能入室；4、每位參加選房客戶，選房時間須在3分鐘內完成；5、選房當日持VIP認籌卡客戶依序全部選房完畢后，若仍剩有可選房源，未持卡客戶可接著選房；6、逾期未選中房源或未參加選房客戶，不再享受任何優惠措施；7、持VIP認籌卡未選中房源客戶，請于2011年1月4日9日至銷售部辦理退卡手續；8、本活動最終解釋權歸諸城市金園房產有限公司所有（二）、選房流程1、所有持VIP認籌卡客戶依14、現場排隊先后順序選房；2、選房客戶由置業助理帶領至選房區選房；3、客戶選定房源后，由置業顧問發放選房卡，客戶憑選房卡到財務處交款，并開具票據；4、客戶憑交款收據簽訂認購協議；5、客戶選房手續辦理成功后，由置業顧問引導離場。導離場。九、活動準備工作1、 演出現 場 布 置條幅：40年產權，400萬回報。買金色未來做龍華廣場金房東擁有金錢百萬，不如金色未來旺鋪一間2、 拱門：熱烈慶祝東升龍華廣場金色未來內商業街盛大開盤3、 演出背景墻 內容：諸城最大集購物、娛樂、休閑、餐飲于一體一站式內商業步行街道；依托數萬人居住社區，創造金色財富十、促銷方案現金優惠排號優惠：150 優惠400051100 優惠3000101300 優惠2000301及以后優惠1000 老客戶優惠1000 一次性付款：追加2000（以上日期排定順延）