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1、世豐國際推廣溝通案世豐國際推廣溝通案發現市場空白 是一種遠見第三只眼廣告公司的角色今久與客戶站在同一起跑線上看問題寫字樓，城市名片寫字樓，城市名片認識一座城市,從一座寫字樓開始世貿中心世貿中心 VS VS 紐約紐約雙子塔雙子塔 VS VS 吉隆坡吉隆坡北京北京旅行者旅行者 VS VS 故宮故宮，生意人生意人 VS VS 國貿國貿商圈脈絡、坐標系寫字樓穴位、坐標點“沒有寫字樓的城市,不能稱之為城市”新周刊3+X3+X格局下的格局下的多多中心商務看北京看北京世豐國際推廣溝通案之世豐國際推廣溝通案之中關村區域中關村區域CBD區域區域亞運村區域亞運村區域望京區域望京區域金融街金融街燕莎燕莎商圈商圈BD2、A商圈商圈朝外朝外商圈商圈總部基地總部基地國門商圈國門商圈北京寫字樓的多中心格局國門商圈燕莎商圈朝外東二環商圈亞運村商圈望京麗都商圈豐臺高科園區BDA商圈佳程廣場、第三置業、鳳凰置業第一上海中心、富力愛丁堡廣場豐聯廣場、中青旅、新保利、南新倉遠大中心、三空間、北京國際會議中心 方恒國際、卷石天地、嘉美風尚、人濟大廈總部基地BDA企業大道原CBD傳統制造行業和科技行業公司從CBD遷往望京和中關村科技園區摩托羅拉也從CBD自己獨立的寫字樓遷往新開發區大型國有公司也紛紛遷出CBD，51JOB從招商大廈遷至商務環境并不成熟的環球貿易中心“南國貿、北佳程”佳程廣場已簽約客戶中80%以上為跨國企業，其中有3、10余家世界500強企業。德國德國寶馬寶馬(BMW)中國總部落戶北京佳程廣場中國總部落戶北京佳程廣場 多中心格局客戶群分流客群處于多選擇時代2007年的北京甲級寫字樓市場將有200萬的新增供應量，并且這個趨勢會持續到2008年奧運會。新增供應主要集中在朝陽區、東城區和西城區，其中以CBD地區為主.信息來源于第一太平戴維斯07北京寫字樓供應井噴 2007對于每個寫字樓項目機會中的機會壓力上的壓力機會主義將繼續得利，承載壓力者將承受更多不是商圈，面臨升級不是商圈，面臨升級看朝青看朝青世豐國際推廣溝通案之世豐國際推廣溝通案之項目區域環境-朝青板塊朝青板塊面臨朝青板塊CBD居住生活區 星河灣、天鵝灣、4、潤楓水尚、A-Z-Town帶動區域發展。朝青板塊休閑娛樂配套相對短缺CBD里的生意人都到三里屯玩去了。酒店？朝青幾乎沒有。朝青板塊商務氛圍不足,暫無商圈概念。僅有10余個寫字樓盤的朝青，不是商圈共性良多，但在市場選擇下走向差異化發展共性:望京、亞運村早期均以高檔生活區定位，隨著住宅項目的完善，人流的增多，對于購物休閑的需求及區域商務環境的要求不斷增強，產生了商業的開發寫字樓的開發朝青板塊作為逐漸成熟的生活區同樣需要商務氛圍朝青板塊VS望京VS亞運村住宅產業商業開發寫字樓產業金泰國益大廈國際創展中心財滿街住邦2000二期遠洋國際中心建面30183平米6.9萬平米(寫字樓2.828萬平米15萬平米5、(寫字樓12.3萬平米)22萬平米樓棟單棟17層單棟30層4棟1112層2幢塔樓、1幢21層板樓、4棟塔樓形式13層底商，417層寫字樓14層底商,530層寫字樓負13層底商，412層商務樓2號樓15層商業，621層寫字樓，、3、4號樓商務樓1棟頂級寫字樓,2棟28層商務公寓,1棟23層灑店式服務公寓電梯數5部上海三菱4部富士達23部/單元日立5部/日本三菱A座18部；C、D座5部層高3.4米2.7米3米2.6米3.3米2.7米3.45米2.8米A座3.8米,C、D座3.2米整層面積13201380平米1095平米1931.3平米1696.77平米1258.82平米A座2650平米,C、D座16、160平米分割面積53.31223.12平米82.16218.85平米155.35439.03平米2號樓：135.05平米345.26；3、4號樓：106.92202.79空調約克中央空調戶式中央空調勞特斯戶式中央空調3、4號樓戶式中央空調C、D座戶式中央空調物業公司國益物業第一太平戴維斯西太平洋物業住邦物業中遠物業車位數182個400個700個550個970個使用率68.0%73.0%85.0%73.5%72%配套員工餐廳、商業會議室，商務服務區，4萬米商業街商務會所、3萬平米商業，共享智能會議室產權年限50年70年70年70年A座50年，C、D座70年租售價只租不售,2.9元/月2.8元/7、月；9800元/平米1.6元/月；8000元/平米3.0元/月；12000元/平米3.2元/月；11500元/平米入住時間2005-10-312005-12-302006-9-12005-5-31A座：2006年3月23日租售率5%50%20%70%C座70%，D座30%，A座暫無客戶情況北京青年周末版/美佳幕墻/上海大眾北京代表處文化傳媒/制藥/網絡/建筑裝飾/律師行/廣告傳媒/制藥/網絡/建筑裝飾/律師行/廣告文化傳媒/IT/網絡/建筑/裝飾/商貿/律所/廣告/運輸/醫療器械/駐京辦律所/廣告/運輸/醫療器械/駐京辦朝青板塊主要寫字樓基本情況朝青描述高尚生活核心區中高端消費人群CBD東部輻8、射成熟商圈便利交通體系收攏商務動線燕莎CBD望京麗都小個子，大聲喊小個子，大聲喊看世豐看世豐世豐國際推廣溝通案之世豐國際推廣溝通案之世豐國際存在的理由？誰會是世豐國際的購買者？真正使用世豐國際的人群是誰？世豐國際在北京寫字樓市場上處于什么地位？世豐國際與成熟商務區（CBD、燕莎、麗都望京）的關系是什么？自用型客群為什么要選擇世豐國際？世豐國際是誰？提問：占地面積6334平方米總建筑面積34000平方米純寫字樓建筑面積14000平方米建筑高度為58.45米寫字樓標準層高3.3米11部電梯設計，其中5部商業、4部寫字樓？地上三層為商業，負一層為商業寫字樓部分4層至15層每層電梯前室連接長短肢空間設9、計有休息廳10層和11層之間的休息廳為陽光中庭，可以做到6.6米的挑空 北京國際會議中心 北京國際會議中心 產品描述項目寫字樓部分屬甲級純寫字樓，具備甲級寫字樓硬件設施但總體量較小，不足以樹立地標級建筑形像打破常規板式和塔式建筑結構，采用三段式結構每層公享空間設計，體現了項目對人性的關懷我們看到的基本特點是如果是航母，那我們項目就是巡洋艦航母：體量大，配套全巡洋艦：快速反映，具有前戰和偵查性能依托CBD、服務CBD、補給CBD；輻射燕莎、麗都CBD東部的一個創富新平臺我們的感覺是低成本商務空間與CBD產業鏈的聯系快速反應的交通體系它能提供的是找到目標，才是找到自己找到目標，才是找到自己看客群看10、客群世豐國際推廣溝通案之世豐國際推廣溝通案之國有大型企業？要在商圈里的大樓要在政策優惠區的大樓外資跨國企業？要在商圈里的大樓要在政策優惠區的大樓不。不是它們要。實際上商圈是圍著它們形成的。型個人客戶？依附性行業最好在商圈里小小的就好做大群島中的小沙洲。誰會要？發展中的中國，主力當然是發展中的中國，主力當然是成長型企業成長型企業中小企業的地位舉足輕重貢獻了60%的國內生產總值75%的就業機會 你不是巨艦，但你要更大你不是SOHO，你早過了發育的年齡成長型企業租用為主 成長型企業有一定的資金基礎，但大多為股份制或合伙制公司，股權非個人所有，企業進行不動產組的規劃時，因產權難以化分，很難實現企業不動11、產的策略性組合。成長型公司更愿采用租用辦公?？腿悍治鑫覀儾皇穷I跑，因此更加努力項目客群形成：區域內企業在CBD的資源效應（產業鏈）下產生；行業：廣告傳媒、建筑裝飾、咨詢服務、貿易、住京辦等中小智力型企業及服務業;特征：知識型、技術型、創意型、研究型客群描述不贏在起跑線上，而贏在延長線上 客群分析堅定、勇敢、努力、靈活別說了，多做事吧。我知道自己是誰。l我們已經努力了99%，抓住1%的機會就不會放過l“朝9晚5”不是我們的常規模式；l生活/工作無界限l效率空間最好剛跨出辦公室，就是咖啡館l個性、情趣、品位自我釋放，找到新的靈感成長中的智力服務型企業為本案最終使用者但他們不全是直接購買者半數以上的12、投資客戶半數以上的投資客戶自用成長型客戶自用成長型客戶+客群確定成長中的智力服務型企業購買及租賃過程目標客戶群體目標客戶群體相對成長穩定的成長型企業相對成長穩定的成長型企業（智力型企業（智力型企業/服務性企業）服務性企業）投資客投資客買進投資買進自用貿易、金融、IT科技服務業及咨詢等行業CBD成長型企業以租賃辦公為主的小型企業種群項目客群關注點投資客自用型項目升值潛力有無穩定的租戶價格是否可以承受區域交通時間項目升值潛力成熟商圈距離自用型企業關注點包含投資客關注點推廣訴求直接面對終端用戶，明晰產品使用價值。推廣訴求直接面對終端用戶，明晰產品使用價值。直接對投資客說話，不如讓投資客發現直接對投資13、客說話，不如讓投資客發現“市場要這樣的東西市場要這樣的東西”投資客，會想辦法先把那東西弄過來，再賣給別人。投資客，會想辦法先把那東西弄過來，再賣給別人。直接對成長型企業說話直接對成長型企業說話推廣直接受眾推廣直接受眾自用型客戶（成長型企業自用型客戶（成長型企業)把開發商告訴我們的，告訴客戶?？磸V告看廣告世豐國際推廣溝通案之世豐國際推廣溝通案之產品：甲級中高端寫字樓，體量較小地段：朝青核心,高尚居住區，環境：東部商務輻射區交通：便利、發達的出行網路客群：穩定成長智力型服務型中小企業賣點再梳理賣點再梳理闡述了項目近鄰CBD成熟商圈.專為經營穩定的成長型企業創造財富的新平臺.新銳是對項目客群狀態的描14、述,他們正處于行業發展的上升階段,也是產業鏈上不過缺少的重要組成部分.此推廣定位強調的是在什么位置,為誰發展平臺.對于客群的需求和利益沒有承諾.原推廣定位CBD東 新銳商務空間廣告對消費者的說話。告訴他我帶給你什么，而不是我是什么我是新銳商務空間那么，我帶給你為什么要選擇此區域？選擇本項目？提供了什么樣的發展平臺？客群要的是：l成長型企業產業鏈的一個重要結點依托成熟商圈依附行業領頭羊需降低辦公成本縮短時間成本離各商圈很近CBD東l在資料效應下產生行業末端服務性機構高效率是他們的共性迅捷商務l智力型科技型偏平式管理高強度辦公適度放松平臺應對下一輪挑戰動力港CBD東：近鄰的朝氣方位迅捷：快速路網商15、務：屬性迅捷商務：高效率辦公動力港：為成長型企業提供創富補給平臺CBD東 迅捷商務動力港表現方案一CBDCBD時間時間 燕莎時間燕莎時間 麗都時間麗都時間受夠了！明明只有北京時間受夠了！明明只有北京時間商圈不是商圈有生意的地方就該是你的商務領域商圈成了時區圈在CBD被堵半小時在燕莎被堵30分鐘在麗堵被堵1800秒朝北動脈京通高速掌握一個主動掌握時間的地方成長型企業以速取勝的創富平臺CBD東迅捷商務動力港3 3月月5 5日，正式接受登記日，正式接受登記創智空間，不玩數字游戲創智空間，不玩數字游戲SWOT分析、月利潤表、季度周轉率、COSO報告從它們里面走出來在比3又2分之1個思想者加起來還高的層16、間休閑廳里找到直擊財富本質的商務靈感你不離譜，對面280000平米的Shopping Mall里有比你更離譜的人而且，或許比你更懂得財富的秘密這，才是成長型企業需要的靈感補給站CBD東迅捷商務動力港公開發售公開發售表現方案二來吧！來吧！CBDCBD每筆財富從根本上講都是一樣的堅定的新銳創富者從不讓生硬的商圈區劃間隔他直覺判斷商務本質的頭腦CBD東作為北京東部產業鏈中最靈活機動的一環以圓融的姿態，立足東區，服務CBD，速達燕莎、麗都為成長型企業量身打造的迅捷商務動力港3 3月月5 5日，正式接受咨詢登記日，正式接受咨詢登記把把CBDCBD的時針撥快的時針撥快3030分鐘！分鐘！空間距離1500米，時間距離卻要30分鐘那個本該跟你簽訂500萬合同的老外已在距北京500公里的飛機上事實就是這樣速勝時代從不欣賞遲到者CBD東，一個比CBD起得更早的地方為成長型企業量身打造的迅捷商務動力港公開發售公開發售THE END