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1、天星旅游度假小鎮(zhèn)策劃報(bào)告2010.5.1（中）院落(天井)細(xì)部院落能解決中部房間的通院落能解決中部房間的通風(fēng)采光，可以經(jīng)營茶館等，風(fēng)采光，可以經(jīng)營茶館等，也是休憩的主要場所也是休憩的主要場所民居的院落，較為民居的院落，較為簡陋，仍種有植物簡陋，仍種有植物來改善居住環(huán)境來改善居住環(huán)境進(jìn)入院落的通道，進(jìn)入院落的通道，采光普遍不好，采光普遍不好，長度較短長度較短較高檔的院落門和柱都較高檔的院落門和柱都非常講究。也會(huì)有各種非常講究。也會(huì)有各種裝飾，如成串的燈籠。裝飾，如成串的燈籠。墻及墻的裝飾細(xì)部建筑側(cè)面多見抹建筑側(cè)面多見抹灰墻灰墻民居門上裝飾，用最原民居門上裝飾，用最原始的竹枝和燈籠，很有始的竹枝和2、燈籠，很有回歸田園的感覺回歸田園的感覺墻上吊掛大量的墻上吊掛大量的松果，也是頗具松果，也是頗具野趣野趣會(huì)館通道的木質(zhì)會(huì)館通道的木質(zhì)裝飾，刻上了當(dāng)裝飾，刻上了當(dāng)?shù)鼐用裨兜鼐用裨渡顖鼍啊：苡猩顖鼍啊：苡杏^賞性觀賞性別具一格的墻面裝飾，別具一格的墻面裝飾，既體現(xiàn)了四川民居的既體現(xiàn)了四川民居的地方特色，又有視覺地方特色，又有視覺的震撼力的震撼力窗的細(xì)部鏤花門窗的細(xì)部鏤花門窗的細(xì)部其它有代表性的細(xì)節(jié)特色門框特色門框木質(zhì)門、窗與燈籠木質(zhì)門、窗與燈籠的搭配的搭配形態(tài)生動(dòng)的獅形態(tài)生動(dòng)的獅子子水缸水缸柱礎(chǔ)柱礎(chǔ)墻飾墻飾門環(huán)門環(huán)花磚花磚風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃理念為了充分體現(xiàn)巴渝的山水文化，在原有河道基礎(chǔ)3、上，開發(fā)多層次水系，使商業(yè)街區(qū)靈動(dòng)起來，成為獨(dú)具巴渝風(fēng)情的水街水系分三個(gè)層次：天星河主水系、商業(yè)街次水系和屋巷邊小情趣水渠風(fēng)情商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念一：水文化風(fēng)情商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念一：水文化風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的三個(gè)層次水景示意風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的三個(gè)層次水景示意l引用當(dāng)?shù)亍叭B泉的傳說”，在天星酒店前的河道塑造水景。l使用汀步將天星酒店和對岸的商業(yè)直接聯(lián)系起來。天星河主水系 商業(yè)街主水系 屋巷邊小情趣水渠街面鋪面住宅底商上住底商上住的建筑形式剖面布局（用地局促使用）底商上住示意：露臺商業(yè)街區(qū)的功能不僅僅是傳統(tǒng)的旅游商業(yè)，而是采取“前商后住、底商上住”的形式將休閑商業(yè)和休閑度假有機(jī)地結(jié)合起來。風(fēng)情商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念二4、：商住融合風(fēng)情商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念二：商住融合街道鋪面鋪面住宅前商后住前商后住的建筑形式平面布局（用地開闊使用）院落住宅住宅前商后住示意：在我國，民居的形式可稱得上多姿多彩，但貫穿整個(gè)歷史，遍布全國的建筑布局，就只有院落式住宅。受地域和民俗因素影響，院落布局也就形成了不同的風(fēng)格。北京的四合院、上海的石庫門、廣州的西關(guān)大屋、福建客家園樓等都是我國院落式住宅的重要代表。經(jīng)經(jīng)過長期的演變，川渝院落自成一體，形成獨(dú)特的建筑特色和風(fēng)格。過長期的演變，川渝院落自成一體，形成獨(dú)特的建筑特色和風(fēng)格。風(fēng)情商業(yè)區(qū)規(guī)劃理念三：院落文化在院落布局上具有密切而充滿鄰里親情的人性化鄰里關(guān)系模式以及充滿生機(jī)的空在院落布局上具有5、密切而充滿鄰里親情的人性化鄰里關(guān)系模式以及充滿生機(jī)的空間場所，間場所，易于識別的門洞給人以領(lǐng)域感。這種院落式的設(shè)計(jì)表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，可以說是中國幾千年來儒家文化和華夏民族精神的象征，它完全避免了鄰里間因?yàn)槿狈贤臻g而導(dǎo)致的“雖雞犬相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計(jì)。在虛實(shí)結(jié)合上，四合院設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)不在于房屋的“實(shí)形體”，而在“院”這一“虛空間”、“負(fù)形體”，即“無形之形”。在使用上，院落空間幾乎包容了家居的全部生活內(nèi)容。院落式民居吸院落式民居吸引人的是隱藏在建筑形式后面的人文精引人的是隱藏在建筑形式后面的人文精神。神。院巷關(guān)系處理示意通過窄巷進(jìn)入院落風(fēng)情商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念四：街道尺6、度控制風(fēng)情商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念四：街道尺度控制錦里街寬錦里街寬3.53.5米，米，是適合集聚人氣是適合集聚人氣的尺度的尺度文殊坊街寬十六米，文殊坊街寬十六米，難以聚集人氣難以聚集人氣錦里只需幾千錦里只需幾千人便可以呈現(xiàn)人便可以呈現(xiàn)熱鬧的場面熱鬧的場面而文殊坊則需幾萬而文殊坊則需幾萬人才能有相似的氛人才能有相似的氛圍圍建議步行街道寬建議步行街道寬度控制在度控制在5 5米米項(xiàng)目分期開發(fā)策略建議 項(xiàng)目分期建議項(xiàng)目分期物業(yè)開發(fā)建議項(xiàng)目整體開發(fā)周期預(yù)估項(xiàng)目整體開發(fā)周期預(yù)估 從現(xiàn)有市場銷售速度分析，重慶主力休閑度假市場年消化度假物業(yè)量從現(xiàn)有市場銷售速度分析，重慶主力休閑度假市場年消化度假物業(yè)量至少至少10107、萬方：萬方：l仙女山片區(qū)夏季（約4個(gè)月）的銷售量約為10萬平方米；l金佛美廬夏季（約兩個(gè)月）的銷售量約為1.5萬平方米；借鑒青城山成熟市場年消化近借鑒青城山成熟市場年消化近2020萬方的速度，考慮到小鎮(zhèn)配套建設(shè)的萬方的速度，考慮到小鎮(zhèn)配套建設(shè)的速度和初期市場啟動(dòng)時(shí)間問題，按照小鎮(zhèn)現(xiàn)總體可售物業(yè)量規(guī)劃約速度和初期市場啟動(dòng)時(shí)間問題，按照小鎮(zhèn)現(xiàn)總體可售物業(yè)量規(guī)劃約5050萬方推算，萬方推算，小鎮(zhèn)3年可初具規(guī)模，整體開發(fā)約需56年時(shí)間。啟動(dòng)階段：啟動(dòng)階段：第一、本階段為吸引休閑人群進(jìn)入的階段，需要先期打造所有的風(fēng)情商業(yè)，供其休閑使用，而投入相對較少的農(nóng)場、拓展訓(xùn)練、婚慶基地等也可以隨之推出；第二、隨著8、休閑人群的增多，愿意駐足過夜的人也會(huì)增多，因此需要一定量的客棧，而鳳凰寨客棧可以作為其中的一個(gè)特色亮點(diǎn)；第三、根據(jù)高調(diào)引導(dǎo)的發(fā)展戰(zhàn)略，高檔的五星街酒店可以作為啟動(dòng)階段的標(biāo)桿型物業(yè)出現(xiàn)；第四、在不斷投入資金的同時(shí)，也需要售賣型物業(yè)用以平衡資金，建議推出部分花園洋房和聯(lián)排別墅，而相關(guān)的公建配套設(shè)施也應(yīng)隨之一起打造。發(fā)展階段發(fā)展階段l第一、在項(xiàng)目基本功能框架基本成型之后，度假物業(yè)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)熱銷期，將消化掉大量中高端物業(yè)，可以推出大量的洋房和類別墅產(chǎn)品；l第二、此時(shí)，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)有所提升，高端客群已經(jīng)產(chǎn)生了進(jìn)入的意愿，可以推出高檔的獨(dú)棟別墅。建議在此階段的后期繼續(xù)整理土地建議在此階段的后期繼續(xù)整理9、土地?cái)U(kuò)張階段擴(kuò)張階段l第一、項(xiàng)目已形成強(qiáng)大的市場號召力，其物業(yè)的溢出價(jià)能力將得到充分體現(xiàn)，此時(shí)高端的度假物業(yè)將成為銷售的主流，同時(shí)通過高端物業(yè)帶動(dòng)其它度假產(chǎn)品的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)更高收益；l隨著大量高端人群的進(jìn)入，必然產(chǎn)生多方面的消費(fèi)需求，因此在這個(gè)階段可以推出綜合性的會(huì)所。項(xiàng)目分期開發(fā)圖示項(xiàng)目分期開發(fā)圖示根據(jù)上述分期開發(fā)思路，項(xiàng)目總體分期開發(fā)示意圖如下：一期二期三期項(xiàng)目分期物業(yè)開發(fā)建議項(xiàng)目分期物業(yè)開發(fā)建議一期：兩點(diǎn)啟動(dòng)（風(fēng)情商業(yè)街+中高端度假物業(yè)）l地塊位置：地塊位置：1#地塊進(jìn)入?yún)^(qū)域l開發(fā)物業(yè)：開發(fā)物業(yè)：4+1花園洋房，聯(lián)排別墅l用地面積用地面積：66667l容積率：容積率：0.760.76l建筑10、面積：建筑面積：本期開發(fā)5萬，其中花園洋房4萬，聯(lián)排1萬。l戶型結(jié)構(gòu)：洋房戶型結(jié)構(gòu)：洋房以套二為主，其次是套一；聯(lián)排以套二為主，其次是套三。l總戶數(shù)：總戶數(shù)：洋房約620，聯(lián)排約100物業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)套型面積區(qū)間面積細(xì)分控制標(biāo)準(zhǔn)洋房主力套一50-9050-55次主力套二60-75主力套三85-90輔助聯(lián)排輔助套二95-11595-100主力套三101-115次主力洋房產(chǎn)品形態(tài)建議洋房產(chǎn)品形態(tài)建議洋房度假產(chǎn)品建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代建筑材料、建筑設(shè)計(jì)手法，融入傳統(tǒng)巴渝建筑文化元素。建筑形式可充分利用地形地貌規(guī)劃休閑氛圍濃郁的坡地洋房建筑。參考峨眉山七里坪項(xiàng)目，依山依山而建，獨(dú)立入戶，層層退臺，而建，獨(dú)立入戶11、，層層退臺，轉(zhuǎn)角露臺，頂層廣場，把室內(nèi)轉(zhuǎn)角露臺，頂層廣場，把室內(nèi)空間延伸至戶外的方式，空間延伸至戶外的方式，聯(lián)排、雙拼也可采取這種布局方式。洋房戶型建議洋房戶型建議一層二層三層四層五層六層聯(lián)排產(chǎn)品建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代建筑材料、建筑設(shè)計(jì)手法，融入傳統(tǒng)巴渝建筑文化元素。聯(lián)排（及二期開發(fā)的雙拼）的產(chǎn)品形態(tài)建議聯(lián)排（及二期開發(fā)的雙拼）的產(chǎn)品形態(tài)建議如何利用中小面積戶型打造特色化休閑度假產(chǎn)品？如何利用中小面積戶型打造特色化休閑度假產(chǎn)品？新麗江聯(lián)排借鑒新麗江聯(lián)排借鑒l該項(xiàng)目除了戶型面積做了大幅縮小外，還為客戶提供了附加贈(zèng)送的閣樓空間閣樓空間，如56套一的戶型提供兩房的功能享受，深受客戶群歡迎。如何利用中小面積12、戶型打造特色化休閑度假產(chǎn)品？如何利用中小面積戶型打造特色化休閑度假產(chǎn)品？碧水青城小聯(lián)排借鑒碧水青城小聯(lián)排借鑒l7080平方米套三的聯(lián)排產(chǎn)品是該樓盤在區(qū)域市場的一大突破，極受客戶追捧。l其特點(diǎn)是在較小的面積下實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)多功能、多空間的變化組合。聯(lián)排院落平面設(shè)置建議聯(lián)排院落平面設(shè)置建議雙院落形式單院落形式青城山青城山幸福公社項(xiàng)目幸福公社項(xiàng)目前后院結(jié)合的設(shè)計(jì)理念前后院結(jié)合的設(shè)計(jì)理念地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）1花園洋房40000 物管用房100 14139 20828 5017 聯(lián)排10000 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)500 小計(jì)500013、0 小計(jì)600 l地塊位置：地塊位置：2#l開發(fā)物業(yè)：開發(fā)物業(yè)：5+1花園洋房l用地面積：用地面積：1185611856 l容積率：容積率：0.80.8l建筑面積：建筑面積：94859485l戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：以套一為主，其次是單間，躍層的套二戶型作為輔助。l總戶數(shù)：約總戶數(shù)：約250250戶戶戶型控制標(biāo)準(zhǔn)面積區(qū)間（）面積細(xì)分（）控制標(biāo)準(zhǔn)單間次主力25-4025-30主力31-35次主力36-40輔助套一主力41-6041-45次主力46-50主力51-55次主力56-60輔助套二（躍層）輔助61-7061-65主力66-70次主力酒店式公寓建筑形態(tài)為5+1多層，文化上融入巴渝文化元素；建議擴(kuò)大陽臺或露臺的建筑面積，營造與天共浴的休閑氛圍。陽臺/露臺上可擺放躺椅等休閑家具33l內(nèi)部平面布局上避免內(nèi)廊或外廊式傳統(tǒng)布局，借鑒中國青城一期公寓產(chǎn)品，采用一梯多戶一梯多戶的單元式布局方式，全面提升公寓產(chǎn)品的舒適度。l建議采取無障礙設(shè)計(jì)，安裝電梯安裝電梯。1234平面布局組織戶型設(shè)計(jì)示例 一層多戶式布局設(shè)計(jì)，注意錯(cuò)開每戶的入入門；減小相互之間的干擾；單間與套一戶型相結(jié)合；注重面積控制，同時(shí)戶戶設(shè)陽臺，延伸室內(nèi)空間。注：此 布局僅作示例，為保證產(chǎn)品品質(zhì)，建議單層不超6戶。裝修風(fēng)格上采取簡約中式的手法，衛(wèi)生間與臥房之間采用玻璃隔斷，可納入天星酒店的統(tǒng)一管理。裝修示意