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1、太 湖 度 假 區昂內項目規劃建議一、項目認知城市功城市功能定位能定位蘇州環太湖地區的旅游配套服務和休閑娛樂中心；集多種文化于一體的東西方文化交流的平臺。區位條件區位條件國家重要旅游區域-長江三角洲旅游區域的核心地帶，區位條件十分優越。板塊要素板塊要素人文與自然景觀曇花庵、董其昌墓（董其昌紀念園）、二妃廟、蒯祥墓園和后塘橋等，蘇州太湖的名人遺址之大，中國傳統文化氣氛之濃，在國內堪稱首屈一指。配套太湖新天地公園、蘇州太湖香山國際度假酒店、中信文化論壇等交通蒯祥大道、孫武路、環太湖大道等教育香山中學、中心小學、中心幼兒園、胥口中心小學、胥口幼兒園商業以規劃中的商業水街為主的各種商業配套設施等蘇州太2、湖旅游度假小鎮蘇州太湖旅游度假小鎮項目板塊認知地塊所在區域的各項條件，就是我們未來地塊所在區域的各項條件，就是我們未來推廣項目預期價值及地產升值的必然因子，推廣項目預期價值及地產升值的必然因子，從項目板塊要素來看，區域地產升值潛力從項目板塊要素來看，區域地產升值潛力無限！無限！區域內土地開發已成氣候競的的單位位地地塊位置位置宗地宗地編號號面面積()用途用途容容積率率建筑面建筑面積()蘇州信德房地產開發有限公司吳中區穹隆山管委會230省道南側蘇地2007-G-2668175.2商業 商業 居住 2.5 2.5 1.4121824蘇州昂內房地產開發有限公司太湖國家旅游度假區伍相路北側蘇地2007-3、B-12號103315.4居住1.5154973蘇州中信投資有限公司太湖國家旅游度假區香山村、郁舍村地塊蘇地2005-B-54556355.5賓館、酒店、居住675329上海華麗家族（集團）有限公司吳中區太湖國家旅游度假區環太湖大道北側黃金水岸蘇地2005-G-25285530.1居住1.5、1.5、0.45373927蘇州興成房地產開發有限公司胥口鎮孫武路北側、香涇路東側蘇地2006-B-24號17310.7居住、商業1.0、1.823435蘇州市鑫龍房地產開發有限公司吳中區西山鎮金庭路東銀杏街南側蘇地2005-B-1113694居住、商業1.216433蘇州太湖旅業發展有限公司度假區中心區4、孫武路南側蘇地2007-G-694315居住 1.8169767蘇州市市政房地產發展有限公司、印巧林吳中區西山鎮銀杏街南慶豐河西側蘇地2005-B-125484.7居住1.26582待拍太湖國家旅游度假區香山南路東側、伍相路南側蘇地2007-B-63號109883.6居住和居住配套1.5164825度假區中心區土地都是以大面積拍賣為主，適合實力公司搞區域性開發，現在區域內新項目有中信太湖城一期在售、溫泉1858、天津泰達項目都已經啟動，加速了區域板塊成熟！項目地塊價值項目用地商業區工廠集中地u 城市所需的生活配套設施缺乏u 除自然村落外只有高檔別墅項目分布區域現狀地塊價值總結地塊價值總結 度假5、區中心區還處在規劃建設初期階段，項目未來性度假區中心區還處在規劃建設初期階段，項目未來性還未被市場完全認知，開發時機尚未完全成熟還未被市場完全認知，開發時機尚未完全成熟 區域自然人文條件和城市功能定位決定項目只有走高區域自然人文條件和城市功能定位決定項目只有走高檔產品路線，吸引投資和度假目標客戶。檔產品路線，吸引投資和度假目標客戶。由于周邊配套尚未成熟，項目無法定位為居家型產品，但是所在區域具有眾多升值因素。項目地塊具備打造高端產品的潛質。二、客源搜索區域城市功能定位和項目市場開發定位普通居住型客源很難成為項目主力客源，所以只能從投資、度假及混合型客源入手客源分析 與其他市場房地產投資相比較，6、度假區內房與其他市場房地產投資相比較，度假區內房地產投資市場存在這樣一個矛盾：地產投資市場存在這樣一個矛盾：區域市場區域市場升值潛力大升值潛力大矛盾矛盾市場升值潛力大；當前區域市場居住條件不成熟；公寓市場供應空白別墅投資成本大，回收周期長，當前市場價格已經抬升到一定高度，市場風險比較大在售產品投資在售產品投資門檻過高門檻過高投資型客源分析填補區域公寓投資市場的填補區域公寓投資市場的空白，是項目最大的市場空白，是項目最大的市場機會點機會點!另外一個來源是度假型客源。太湖度假區中心區絕版地理位置項目是對客源最大的吸引力。度度假假型型客客戶戶心心理理需需求求心身放松心身放松陶冶情操陶冶情操優美的自然7、環境深厚的人文底蘊集于太湖集于太湖度假型客源分析區域城市功能定位項目市場大環境決定項目主流客源度假型投資型混合型客源覆蓋范圍廣項目處于長三角旅游區域的核心地帶，景觀資源與人文資源之豐富足以對周邊大范圍客戶形成吸引力。客源范圍覆蓋面非常廣！客戶群體特點描述：久居都市，向往自然事業小有成就，生活較富裕，對生活質量有更高的追求重視心身修養，重視家庭生活暫時沒有購買度假別墅的經濟能力理性思考，購房考慮投資與度假兼顧 所以本項目針對的是購買能力所以本項目針對的是購買能力介于公寓與別墅之間的客源介于公寓與別墅之間的客源三、項目定位項目擔負著項目擔負著旅游度假城市化建設旅游度假城市化建設的推動任務的推動任務8、太湖度假區中心區首座觀景小太湖度假區中心區首座觀景小高層低密度精裝度假美宅高層低密度精裝度假美宅項目市場開發定位頤養身心度假精品投資升值精致美宅 生態、健康、文化、養生、休閑生態、健康、文化、養生、休閑高檔、現代、理性、優雅、優越高檔、現代、理性、優雅、優越 可以賦予的生活情狀：四、規劃建議將投資與度假需求相結合 產品規劃原則推出精裝修小戶型，一期規劃占地1.3萬方左右，建筑面積約2萬方，房間約200套，另外包括一個3000平米的高級會所。以較低總價來沖擊市場，樹立項目高檔而精致的形象。建議規劃景觀電梯洋房，根據區域成熟度靈活調整產品戶型。推出電梯空中別墅，占地面積3萬方，建筑面積4.5萬方。9、有效利用觀湖視野和項目內河道活水資源。規劃分期建議一期一期二期二期三期三期產品建筑風格建議建議規劃為現代簡約風格，并融入蘇州當地的建筑文化元素。簡潔外立面讓客戶度假居住舒緩壓力分期分期產品類型產品類型主力面積主力面積（）（）總價控制總價控制（萬元）（萬元）總建比例總建比例第一期精裝Mini小戶65-7550-70萬13%第二期電梯空中別墅180-245200-250萬30%第三期景觀電梯洋房95-125100-150萬57%產品組合建議一期一期三期三期產品分布建議Mini電梯公寓（小高層）分布地塊電梯空中別墅（復式小高層）主要分布地塊景觀電梯洋房（小高層）分布地塊大型會所二期二期一期產品建議產10、品建議詳解一期產品面積建議BCA一期規劃建筑面積2萬方左右，建設酒店式公寓以小面積精裝酒店式公寓來沖擊市場產品以一房為主，主力總價控制在50-65萬。戶型創新 精裝修 提供四星級酒店式物管 建設豪華會所做配套 設立樣板區一期產品價值提升建議戶型創新 精裝公寓建觀景陽臺，有效溝通住宅與外界的聯系。會所建設開敞式外廊、大尺度觀景露臺。2-2-1 802-2-1 80平方米平方米 房型推薦精裝修建議精裝修標準：硬裝和軟裝各1500元/。以高品質沖擊市場，贏得客戶青睞。按四星級酒店標準精裝修酒店服務標準綜合性項目服務商務服務房內設施設備維修保養服務家居清潔服務安保/消防服務其他需求服務豪華會所BCA充11、分營造度假小區的處所感和歸屬感會所是提升產品檔次的重要載體，是體現業主歸屬感和尊貴感的重要場所。商務中心按摩中心美容美發酒吧、中西餐廳臺球、壁球、籃球跳操房、健身房SPA、水療區、游泳池棋牌區KTV洗衣房設立樣板區通過樣板房和樣板區的表現形式進一步展現項目的品質和檔次；充分營造度假小區的處所感和歸屬感。提升客戶的積極性和接受度有利于項目整體價格的走高，進而實現項目“利潤最大化”的目標。樣板房樣板房+樣板區樣板區樣板區和樣板房讓參觀客人身臨其境感受小區居住氛圍，是營造氣氛的重要手段。二期產品建議二期產品面積建議BCA二期沿水景兩側建設二期沿水景兩側建設4.54.5萬方左右電萬方左右電梯躍層（空中12、別墅）。梯躍層（空中別墅）。進一步提升小區產品檔次和產品價進一步提升小區產品檔次和產品價值值產品以三房為主，主力總價控制在產品以三房為主，主力總價控制在300300萬以內。萬以內。房型示意二期產品引入空中別墅概念，適當調整朝向。在強調別墅的舒適性的同時，更注重對太湖湖景資源的充分利用。最大限度利用景觀資源三期產品建議一期一期三期三期二期二期三期景觀電梯洋房最后推出，到時候市場更加成熟，可以根據市場競爭情況適當調整產品。三期產品面積建議2-2-1 95-1052-2-1 95-105平方米平方米 房型推薦奇偶層樓臺錯開，最大限度融入外部景觀奇偶層樓臺錯開，最大限度融入外部景觀 3-2-2 1403-2-2 140平方米平方米 景觀建議景觀規劃思想通過區內景觀塑造，體現項目高檔品質項目景觀既要體現開放性，又要營造居家場所感，標志性景觀建筑體現項目個性，突出項目差異天然水系和人工水系相結合，區隔和過渡各產品組團景觀規劃示意互相結合的天然水景和人工水景做為貫穿整個項目的主題景觀，同時區隔各個組團 入口處標志性景觀建筑，象征性的標志突出項目個性，同時增加項目可識別性，給業主歸屬感。中央景觀主軸大氣而又生動，其中包括綠化硬地、天然林木、水景雕塑等景觀元素，結合成豐富的景觀主線。感謝聆聽！敬請指點！