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1、陽光城泉州-德化G2020-07地塊項目概念方案設計 讀題規劃產品體驗立面總結 讀題 多元德化，世界瓷都德化白瓷映草綠，雨潤舉子襯花紅中國陶瓷之鄉、中國竹子之鄉、中國茶油之鄉、中國早熟梨之鄉、中國民間藝術文化之鄉 名山環繞，盛景怡人有山則名，有水則靈九仙山、戴云山、石牛山 泉州市福州市SITE德化泉州市福州市SITE德化德化區位 S203 龍潯大道v高速相鄰，交通便捷德化縣政府 SITE德化職業技術學校泉州工藝美術職業學院鵬祥博藝幼兒園小溪幼兒園德化第三中學（霞溪校區）德化第二中學德化縣第六實驗小學德化第三中學德化第一中學德化唐寨山森林公園駕云亭公園風池公園鳳翥山跨越大酒店陽光大酒店匯都購物廣2、場影城財富廣場瓷都廣場瓷都大酒店德化汽車站德化縣第一中學（鵬祥分校）德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）德化縣中醫院德化縣醫院萬達廣場（待建）德化縣政府龍潯鎮政府國際陶瓷藝術城（待建）教育資源良好，商業資源未來可期 SITE優山美地70000容積率：2.187000元/周邊競品名城汀溪首府37219容積率：2.8隆恩麗景灣68942容積率：3.08440元/群盛翰林府邸15600容積率：2.57500元/關鍵詞：極致高低配、高層大中庭建筑類別：高層、多層用地面積：68942容積率：1.0FAR3.0建筑高度：100m平均售價：8440元隆恩 麗景灣 規劃條件163M用地面積：68825.23容積率：3、1.0FAR3.0建筑限高：H100m，多層住宅H18m商業建筑面積：計容面積的8%建筑密度：30%綠地率：30%配套：12班的幼兒園用地紅線多、中高層建筑控制線54m高層建筑控制線54m高層建筑控制線G2020-0768825.23隆恩麗景灣小區德化縣第一中學（鵬祥分校）文化服務用地山體公園德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）幼兒園7.2m4.5m18.9m9.0m6.0m3.2m8.0m縱 一 路縱 二 路420M 隆恩麗景灣小區德化縣第一中學（鵬祥分校）德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）山體公園商業價值分析高低東側在建住宅區（麗景灣）西側德化縣第一中學（鵬祥分校）德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）北側4、唐寨山公園南側待建國際陶瓷藝術城NO.1NO.2NO.3NO.4縱 一 路山體公園山體公園 德化縣第一中學（鵬翔分校）德化縣第二實驗小學（鵬翔分校）陽光城麗景灣國際陶瓷藝術城麗景灣對項目有日照影響現有學校對項目有噪音影響不利因素539.5529.6532.7522.3現狀地形高差大 用地狹長，如何利用？東側現有日照影響，如何規避？高差大，如何處理？設計愿景大花園舒適，健康，開放的景觀形態，完善的功能布置，最大滿足室外功能實現。設計愿景寬居現代化的居住形態，融合當代生活文化，展現便利的人居環境。體驗設計愿景人性多元的氛圍，貫通的空間體驗，營造以人為本，關懷至深的社區氛圍。如何提高溢價？五線城市內5、部競爭限價出售毛坯10610比麗景灣價格升2000狹長地形高差大日照影響 規劃+產品+體驗+MORE 規劃推導 方向一：全高層 33F-T433F-T6復式幼兒園STEP1：三列排布T4平層全3面寬T6復式全2+2、占比17%劣勢：產品力弱、中庭均質62M40MT4平層全3面寬39.6MT6復式全2+2146M40M40M13M13M退距后寬度約146M STEP2：釋放面寬、提升產品力T4平層邊戶4面寬T6中戶復式2+2，占比14%劣勢：需設置T2，產品不支持33F-T433F-T2復式幼兒園46M45MT4邊戶4面寬52MT6中戶復式2+2T2平層28M STEP3：兩列排布、邊戶南北錯復6、式T4平層僅89為3面寬南北錯復式得房率提升、占比13%優勢：產品力高，大尺度中庭33F-T4南北錯復式幼兒園52M45/48.5MT4平層大面寬49.5MT4邊戶南北錯復式 STEP4：再增大中庭？轉向優勢：最大中庭劣勢：南偏西30與麗景灣不夠整體，地庫經濟性降低33F-T4南北錯復式幼兒園45/48.5MT4平層大面寬49.5MT4邊戶南北錯復式 需設置T2產品不支持產品力弱中庭均質33F-T433F-T6復式幼兒園62M33F-T433F-T2復式幼兒園46M33F-T4南北錯復式幼兒園52M產品力高大尺度中庭最大中庭南偏西3033F-T4南北錯復式幼兒園55M 復式北躍視距小，占比137、%130與復式視線均好，占比10%再對比：平層130與復式120占位邏輯130戶型南北錯復式幼兒園 方案一：全高層 東南方向鳥瞰 社區大堂透視 高層住宅透視 方案一總圖 德化G2020-07地塊指標表項目指標單位備注建設用地面積68825.23容積率3.0-1.0容積率3.0限高18100m18M建筑高度100M總建筑面積263755.69 地上計容面積206475.69其中高層（32F)164771.69 高層復式（32F)21240.0 0復式占比11.42%配套設施面積20464.00其中商業13500.00計容面積的8%，實際占比6.54%幼兒園4003.00用地面積5850，建筑面積8、4003養老服務設施346.0020/百戶，且200社區用房700.00含100社區黨群服務中心物業管理用房730.0010萬以下按總建筑面積4，超出的按超出部分的2計算社區衛生室85.00建筑面積15/千人通信機房60.0060開閉所200.00200300環網柜40.0040-50配電室800.00暫按每5萬方設置1個，每個200地下不計容建筑面積57280.00單車位32其中非人防車庫46956.00 人防車庫10324.00計容面積的5%建筑占地面積15208.33建筑密度22.10%-30%綠地率30%-30%住宅總戶數1730戶居住總人數5536人3.2人/戶非機動車停車位34439、輛機動車停車位1988輛1.2車位/100其中地面停車位198輛按地上占比10%地下停車位1790輛其中非人防停車位1496輛31/車位人防停車位294輛35/車位方案一指標 方案一功能分布高層33F(底層全架空）吊2F商業1F商業幼兒園3F 方案一產品分布89戶型105戶型116戶型118復式133戶型戶型配比表產品（）戶數（戶）面積（）面積小計（）戶數比要求配比高層（32F)8949643673164772 29%30%1053723858922%15%1164345074125%25%1332483176914%15%高層復式（32F)118180212402124010%15%合計1710、30186012186012100%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+118復式得房率：78.17%方案一流線分析社區主出入口地庫出口地庫入口地庫出入口社區人行出入口縱 一 路中學出入口小學出入口人行天橋學校出入口社區出入口地庫出入口城市道路人行流線 方案一消防分析城市道路消防流線消防出入口消防登高面消防回車場消防出入口消防出入口縱 一 路 方案一日照分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間計算軟件：天正日照地理位置：德化計算時間：冬至日9:0015:00結論：滿足日照要求基地內住宅日照滿足冬至日1小時要求，幼兒園日照滿足冬至日311、小時要求。對周邊地塊日照無惡化。方案一地庫一層地庫二層地庫局部兩層地庫單車位指標：32/輛地庫面積：57280車位數：1790輛地庫出入口地庫出入口地庫出入口 方向二：高低配 洋房西側排布東側日照受限麗景灣，容積率不足南北排布東側日照受限麗景灣，容積率不足33F-T411F洋房幼兒園 高層全大面寬平層前提下，T2復式洋房排布高層東側8棟山墻間距不滿足高層東側9棟洋房最大化、占比17%33F-T49F洋房幼兒園11F洋房 高層全大面寬平層前提下，T2復式洋房排布 方案二：高低配 東南方向鳥瞰 社區大堂透視 高層住宅透視 洋房透視 方案二總圖 方案二指標德化G2020-07地塊指標表項目指標單位備12、注建設用地面積68825.23容積率3.0-1.0容積率3.0限高18100m18M建筑高度100M總建筑面積262187.69 地上計容面積206475.69其中高層（33F)151570.09洋房復式（9F)33950.00復式占比16.44%配套設施面積20955.60其中商業14000.00計容面積的8%，實際占比6.78%幼兒園4003.00用地面積5850，建筑面積4003養老服務設施337.6020/百戶，且200社區用房700.00含100社區黨群服務中心物業管理用房730.0010萬以下按總建筑面積4，超出的按超出部分的2計算社區衛生室85.00建筑面積15/千人通信機房6013、.0060開閉所200.00200300環網柜40.0040-50配電室800.00暫按每5萬方設置1個，每個200地下不計容建筑面積55712.00 單車位32其中非人防車庫45388.00 人防車庫10324.00計容面積的5%建筑占地面積20230.27建筑密度29.39%-30%綠地率30%-30%住宅總戶數1688戶居住總人數5402人3.2人/戶非機動車停車位3457輛機動車停車位1934輛1.2車位/100其中地面停車位193輛按地上占比10%地下停車位1741輛其中非人防停車位1447輛31/車位人防停車位294輛35/車位 方案二功能分布洋房吊2F商業1F商業幼兒園高層 方案14、二產品分布89戶型105戶型116戶型115復式125復式133戶型戶型配比表產品（）戶數（戶）面積（）面積小計（）戶數比要求配比高層（33F)8951244882151570 30%30%1051922016011%15%1164164908825%25%1332883744017%15%復式（9F)11510512075339506%10%1251752187511%5%合計1688185520185520100%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+116得房率：78.12%方案二流線分析社區主出入口地庫出入口社區人行出入口中學出入口小學出入口人行15、天橋學校出入口社區出入口地庫出入口城市道路人行流線 方案二消防分析縱 一 路消防出入口消防出入口城市道路消防流線消防出入口消防登高面消防回車場 方案二日照分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間計算軟件：天正日照地理位置：德化計算時間：冬至日9:0015:00結論：滿足日照要求基地內住宅日照滿足冬至日1小時要求，幼兒園日照滿足冬至日3小時要求。對周邊地塊日照無惡化。方案二地庫局部兩層地庫單車位指標：32/輛地庫面積：55710車位數：1741輛一層地庫二層地庫地庫出入口地庫出入口地庫出入口 場地利用 539.5529.7532.7522.32211535.9532.152516、.8532.8533.2523.6539.9538.2542.3場地現狀地塊南北高差7M，東西高差10M，整體最大高差17M535.6536.2532.8527.5524.3525.61-1剖面537.9536.5529.5533.5527.4524.1532.2536.12-2剖面 536.2526.4531.0535.5-1F商業1F商業架空層架空層-1F地下車庫-2F地下車庫原始地形1-1剖面FIRST:東西臺地、南北找坡劣勢：場地內消防道路組織困難，地庫開挖成本較高-2F地下車庫529.50533.5536.0539.0537.51F商業1F商業-1F地下車庫i=0.98%原始地形2-17、2剖面場地利用539.5529.7532.7522.31122531.0535.5526.4536.2529.5537.5 -2F地下車庫529.50533.5536.0539.0537.51F商業1F商業-1F地下車庫原始地形536.2526.4535.0535.5-2F商業1F商業架空層架空層-1F地下車庫-2F地下車庫原始地形-1F商業2-2剖面SECOND:東西找平、南北找坡優勢：場地內部平整，地庫開挖成本最低場地利用1-1剖面i=0.98%539.5529.7532.7522.31122535.5526.4536.2537.5529.5 產品Product 多樣化起居，引領時代新生活18、 邊做飯、邊聊天，家和萬事興 高贈送，使用面積最大化 平衡得房率：拼接方式住宅產品配比要求117+100+100+117(單層434）117+89+89+130（單層425）組合方式117+89+89+117117+100+100+117130+89+89+130130+100+100+130117+89+89+130117+100+100+130大配小平衡得房率最終選擇 提高得房率：縮小核心筒面積分筒（麗景灣核心筒）86.48關于進一步做好高層住宅電梯設計的通知2019年12月實施中規定，18層及以上的高層住宅，每單元電梯至少有一組不少于2臺成組布置面積減少11.102.9M層高，踏步17步19、，剪刀梯軸線7.1M合筒（本案核心筒）75.38 高層8989三面寬、3房2衛雙陽臺整墻收納交互式餐廚贈送面積：11.63贈送率：13.09%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）高層亮點增強南北通風 麗景灣891.北臥進深2.6M2.雙陽臺本案89標準化891.北臥進深2.4M2.單陽臺1.北臥進深2.4M2.單陽臺3.南次臥飄窗無法改造2.4M2.4M2.6M1231212 高層1053.5面寬、3+1房2衛充裕收納5.1M方廳完整三房贈送面積：14.93贈送率：14.24%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）標準化1011.5.1ML型廳2.北臥進深25002.5M本案1051.5.120、M方廳2.完整三房3.大面寬陽臺3.1M5.1M麗景灣1091.3.6M豎廳2.北臥進深2.4M3.單陽臺3.6M2.5M13212123 高層116四面寬、4房2衛6.3M舒適橫廳雙陽臺完整四房贈送面積：15.29贈送率：13.16%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）1.4+1房導致所有尺寸偏小2.餐廳2.4M軸線，不符合使用要求3.德化居民對房間尺寸舒適度要求較高標準化1232.4M麗景灣1201.4.4M豎廳2.餐廳軸線面寬2.7M3.北臥進深2.5M,2.7M面寬2.5M4.4M2.7M5.7M1.6.3M舒適橫廳2.完整四房本案1166.3M3.1M3.1M1231221 高層121、33四面寬、4+1房2衛豪華6.4M橫廳南北陽臺充裕收納贈送面積：19.36贈送率：17.04%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）1.4.9M豎廳2.餐廳3M3.主臥衣帽間太小麗景灣1381.6.4M橫廳2.南北陽臺3.四房完整，尺度舒適本案1333.7M6.4M3.1M3.1M4.9M3.0M1.3M123123 高贈送，提升產品力高層893室2衛2廳贈送率：13.09%高層1053+1室2衛2廳贈送率：14.24%高層1164室2衛2廳贈送率：13.16%高層1334+1室2衛2廳贈送率：17.04%高層復式 高層復式組合方式根據福建省城市規劃管理技術規定上空面積不得大于最小層套內面積22、的30%上小下大上大下小上下均衡 高層復式組合方式T6全復式兩層六戶，相當于T3連廊長得房率較低兩層六戶，相當于T3得房率較低T4中間戶2+2復式兩層八戶，相當于T4連廊長得房率較低T6中間戶2+2復式T4邊戶2+2復式兩層七戶相當于T3.5得房率較低連廊8面寬連廊4面寬連廊8面寬連廊6面寬是否有T4，且連廊短的組合？高層復式產品選擇錯層復式，每層一戶奇數層挑空贈送偶數層挑空贈送 高層復式組合選擇T4邊戶錯層復式連廊短得房率高首層架空邊戶平層中間戶平層錯層復式 樓梯間樓梯間走道走道挑空同等面積段、錯層復式優勢傳統2+2復式面積：餐客廚衛臥+走道*2+樓梯間*2錯層復式：交通空間減少、功能空間更23、大樓梯間錯層復式面積：餐客廚衛臥+走道+樓梯間挑空樓梯間+挑空=14.51占最小層面積的33.9%挑空占最小層面積30%高層復式1171F2F三面寬朝南，4房3衛南北通透，雙陽臺高贈送，完整四房半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）贈送面積：27.21贈送率：23.18%高層復式1191F2F五面寬朝南，4房3衛南北通透，雙陽臺高贈送，完整四房半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）贈送面積：29.08贈送率：24.28%高贈送，提升產品力高層復式117 三面寬朝南4室3衛2廳贈送率：23.18%高層復式119 五面寬朝南4室3衛2廳贈送率：24.28%高層133+89+89+11624、單元編號單元單位：序號戶型編號DAC/1戶型建筑面積133.5988.84116.172套內建筑面積（不含陽臺）96.9865.1085.853陽臺建筑面積7.184.174.734戶型分攤面積29.4319.5725.595贈送率17.04%13.09%13.16%/6套內面積合計104.1669.2790.587單元總建筑面積14105.528套內面積系數77.97%89A89A116C133D方案一方案二 高層118（復式）+105+105+116單元編號單元單位：序號戶型編號FEBC/1戶型建筑面積119.78117.39104.85115.872套內建筑面積（不含陽臺）87.398525、.5278.1485.853陽臺建筑面積6.246.243.834.734戶型分攤面積26.1525.6322.8925.295贈送率24.28%23.18%14.24%13.16%/6套內面積合計93.6391.7681.9790.587單元總建筑面積14095.768套內面積系數78.17%105B105B116C復式EF方案一 高層118（復式）+105+105+116單元編號單元單位：序號戶型編號BC/1戶型建筑面積104.72115.712套內建筑面積（不含陽臺）78.1485.853陽臺建筑面積3.834.734戶型分攤面積22.7525.145贈送率14.24%13.16%/6套26、內面積合計81.9790.587單元總建筑面積14548.388套內面積系數78.27%105B105B116C116C方案二 洋房復式1.獨梯入戶2.首層庭院3.頂層露臺4.架空花園125六面寬復式115六面寬復式125五面寬復式1234 洋房復式一層平面單元編號單元單位：序號戶型編號GHK/1戶型建筑面積124.44115.39128.652套內建筑面積（不含陽臺）92.0484.9392.733陽臺建筑面積4.284.386.844戶型分攤面積28.1326.0829.085贈送率33.78%33.52%80.74%/6套內面積合計96.3289.3199.577單元總建筑面積972.527、88套內面積系數77.40%架空層129方案二125G125G 洋房復式偶數層平面115H115H 洋房復式奇數層平面 洋房復式屋頂層平面125K125K 六面寬朝南，4房3衛3廳高贈送6.7m舒適大橫廳獨立電梯廳入戶洋房復式125半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）贈送面積：42.04贈送率：33.78%四面寬朝南，4房3衛2廳高贈送6.6m舒適大橫廳獨立電梯廳入戶洋房復式115半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）贈送面積：38.68贈送率：33.52%五面寬朝南，4房4衛3廳高贈送，超大露臺6.6m舒適大橫廳獨立電梯廳入戶洋房復式125半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、28、挑空）全贈送（露臺）贈送面積：41.14露臺贈送62.73贈送率：31.98%62.73 高贈送，提升產品力洋房復式125，六面寬朝南4室3衛3廳贈送率：33.78%洋房復式115，四面寬朝南4室3衛2廳贈送率：33.52%洋房復式125，五面寬朝南4室4衛3廳贈送率：31.98%體驗 社區大堂+單元入戶+架空體驗 歸家流線街客鄰團生活街區社區大堂公共景觀單元入戶街堂客鄰沿街商業帶社區大堂組團空間單元入戶堂宅戶宅戶社區客廳團鄰里空間宅前空間 街 堂 堂 堂 客 團 鄰 宅 戶 架空大堂：景觀滲透 架空大堂：景觀滲透 架空大堂：景觀滲透 立面 橫向線性+簡潔大氣+品質細節 麗景灣一期 麗景灣一期29、 高層細部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料夾膠玻璃欄板 高層細部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃 洋房細部深灰色面磚夾膠玻璃欄板冷灰色仿石涂料深咖色多彩漆 洋房細部深灰色面磚冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃 總結Summary 溢價體系規劃內外兼修產品精心打磨體驗溫暖歸家品牌大牌入駐成本控制輸出立面精細提升溢價2000六大價值體系 大尺度中庭、首層全架空規劃 極致面寬、多樣起居引領新生活產品 極致體驗、7重空間完美演繹體驗 精雕細琢、品質提升立面 536.2535.51F商業架空層原始地形-2F商業架空層-1F地下車庫-2F地下車庫-1F商業526.4535.0化不利為有利、有效控制成本立面 世界500強企業、深耕德化品牌 最大中庭方案一方案二最大貨值方案回顧 THANKS