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1、 藍鯨快捷商務酒店可行性報告目 錄一、前言1-1 項目背景1-2 項目目的1-2.1 整體目標1-2.2 項目契機二、調查篇2-1區域地理環境分析2-2 市場分析2-2.1 調查數據說明2-2.1.1 市場調查方法2-2.1.1.1 流動調查2-2.1.2 問卷調查2-2.1.2.1 酒店需求問卷調查2-2.1.3 調查統計2-2.1.3.1 問卷總數2-2.1.3.2 分卷總數2-2.1.3.3 有效問卷的辨析方法2-2.1.3.4 有效問卷總數2-2.2 調查數據矩陣 2-2.2.1 酒店數據矩陣 2-2.3 調查結果說明2-2.3.1酒店現狀2-2.3.2交通現狀2-2.3.3自然旅游現2、狀 2-3 SWOT分析2-3.1 S項目優勢分析2-3.2 W項目劣勢分析2-3.3 O項目機會分析2-3.4 T項目威脅分析2-4 社會經濟效益說明三、決策建議3-1 規劃內涵3-2 規劃決策建議3-2.1 規劃方案 3-2.1.1 主樓3-3 前期規劃設計說明3-3.1 設計方案甄選和規劃3-3.1.1 方案四、執行篇4-1 戰略與戰術4-1.1 戰略沙盤模擬4-1.1.1 六大策略4-1.1.2 說明4-1.2 戰術沙盤推演模擬4-1.2.1 整體戰術4-1.2.1.1 差異化市場營銷4-1.2.1.1.1 地段選擇4-1.2.1.1.2 具有前瞻性4-1.2.1.1.3 尋求市場空白3、點4-1.2.1.1.4 有效挖掘客戶營銷渠道4-1.2.1.1.5 創新客戶成本控制4-1.2.1.2 創新客戶營銷手法 4-2 執行步驟4-2.1 經營規劃4-2.1.1 酒店配置4-2.2 推廣規劃4-2.2.1 整體品牌包裝 新視覺VI系統4-2.2.2 整體推廣 廣告推廣策略 廣告推廣目標 項目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點4-2.3 進度4-2.4 預算4-2.4.1 項目資金投入情況分析4-2.4.1.1 土地費用4-2.4.1.2 工程造價4-2.4.1.9 其他費用4-2.4.2 可選擇的籌資策略4-2.4.2.1 公司自籌資金4-2.4.2.2 銀行貸款籌資4-3 投資4、回報預測4-3.1 酒店4-3.1.1 客房收入4-3.1.2 營業總收入4-3.1.3 成本4-3.1.3.1 物料成本4-3.1.3.2 人工成本4-3.1.3.3 水電費4-3.1.3.4 總成本4-3.1.4 營業稅4-3.1.5 銀行利息4-3.1.6 利潤4-3.4 銀行利息4-3.5 投資總成本4-3.6 年凈利潤4.3.7 回收周期五、結束篇第 3 頁2024-11-21 藍鯨快捷商務酒店可行性報告1-1項目背景商貿集團自成立后，酒店管理有限公司秉承集團以酒店業為主業的多元化發展思路,兼顧高中低端市場，打造精品高端通泰五星級酒店，加強管理現有四星級藍鯨大廈，擴大市場份額以四星標5、準建設的快捷商務酒店占領區縣。為重新打造快捷商務酒店品牌，提升品牌價值。我公司決定將在（原橋東法院），大道與政府街交叉路口建設兩家快捷商務酒店,酒店將建成市及張長途汽車站廣場地段的標志性建筑。為此我們經過認真的籌劃準備、細致的調查研究及慎密的分析預測，編制本報告，敬請審批。1-2項目目的1-2.1 整體目標 秉承集團整體規劃，發展酒店主業，強化自身優勢。 配合 的經濟旅游開發，打造-商務酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報。 整合-優勢資源，領跑-商務酒店市場。 通過對新建筑合理的規劃以及適當的經營措施，能夠爭取較好的市場效益。1-2.2 項目契機 -及-縣發展規劃、旅游開發。-是歷史文化古城。歷6、史文化悠久，旅游資源豐富，擁有國家級文物保護單位27個，省級文物保護單位101個，全國十大考古新發現3處，是河北省文物大市之一。得天獨厚的旅游資源為張家口市旅游業的發展提供了優越的條件。-地區夏季氣候涼爽，景色宜人，是極富特色的旅游避署勝地。元中都遺址、中都原始草原度假村、閃電河、天鵝湖等旅游景點吸引著京津地區及省內外游客。在夏季是京津地區游客首選的最佳避暑地。今年冬季舉辦冬季節日旅游項目異彩紛呈，包括國際滑雪賽事、滑雪嘉年華、圣誕滑雪狂歡節、雪地音樂節、旅游地產展銷會、旅游商品和戶外運動裝備展銷、溫泉冬季沐浴主題活動等20余項。由于-一年四季的旅游項目眾多，全年到張旅游人群穩定增長，促使的-7、旅游業及相關配套產業得到了蓬勃發展。-市委市政府制定規劃中，把圍繞旅游服務業打造成全市第一主導產業的戰略目標，大力實施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。-地區旅游環境和旅游相關產業鏈正在發生著嶄新的變化。新旅游經濟給-帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項目的增加使來-旅游客流量全年都保持在高峰值，-旅游接待能力及設施急需全面升級，需要基礎服務設施跨上一個新的水平，接待能力和檔次進一步提高。在未來良好的市場前景預期的推動下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營業，搶占-旅游業發展所帶來的客源市場。-酒店管理有限公司在-旅游大開發，地區旅游客源增加，酒店業市場蓬勃發展的契機下。公司決定投資建設-快捷酒8、店項目，項目分別在-市-（原橋東法院）及-庫大道旁，投資建設兩家連鎖快捷商務酒店。新建快捷商務酒店項目將為-集團帶來新的經濟增長點，也給投資者帶來豐厚的回報。調 查 篇2-1 項目區域地理環境介紹-市地勢西北高、東南低，陰山山脈橫貫中部，將全市劃分為壩上壩下兩個自然地理區域。壩上高原區，自尚義縣套里莊、張北縣狼窩溝，到赤城縣獨石口一線以北的沽源、康保、張北、尚義4縣為壩上張北高原，屬內蒙古高原南緣。該區域面積為12480平方公里，海拔1300-1600米，南高北低，地勢較平坦，草原廣闊，多內陸湖泊（淖），崗梁、湖泊、灘地和草坡、草灘相間分布，是典型的波狀高原景觀。南部壩下4區9縣，地處華北平原9、和內蒙古高原的過渡帶，海拔5001200米，該區域地形復雜，山巒起伏，丘陵與河谷盆地相間分布，面積24467平方公里，河川占24.5%，丘陵占18.7%，山區占56.8%。 張北縣地處內蒙古高原南緣的壩上地區，地勢險要，氣候獨特。縣境地形呈高原丘陵景觀，大致分為東南壩頭區、西部丘陵區和中部平原區三個類型，平均海拔1400-1600米，南部“壩頭”海拔1600-1800米，境內樺皮嶺海拔2128米，為“壩頭”群峰之首。全縣地處壩上高寒區，屬中溫帶大陸性季風氣候，年降水量 300毫米左右，年平均氣溫2.6，是河北及京津地區最為良好的避暑休閑地區之一。2-2市場分析2-2.1 調查數據說明2-2.110、.1 市場調查方法2-2.1.1.1 流動調查對于商鋪及部分酒店的調查，采用在大街上對規定的人群隨機抽樣的方式調查。2-2.1.2 問卷調查2-2.1.2.1 酒店需求問卷問卷涉及如下內容：1、受訪者性別；2、來自哪里；3、職業；4、年齡；5、到-的目的；6、到-的次數；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問題；12、入住的酒店位置；13、車站附近建幾星級的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應該具備的功能；16、酒店應該具備的配套設施。2-2.1.3 調查統計2-2.1.3.1. 問卷總數本次問卷調查11、合計調查了共2000份，有效問卷共1677份，有效比為83.58%。2-2.1.3.2. 分卷總數調查問卷分卷情況如下：市調類型問卷數量有效數量有效比酒店2000167783.85%2-2.1.3.3有效問卷辨析方法本次問卷調查總共調查2000份問卷，調查過程中，調查組根據現場的情況，進行了如下問卷有效性分析。A、 問卷卷面分析，調查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共276份B、 抽查分析，經過A的分析，檢出其中的無效問卷后，統計調查人員的無效問卷比率，按照比率大抽查率高的原則按10-20%不等的幾率進行了電話抽查。其中，抽查出 49份無效問卷。2-2.1.3.4. 有效問卷12、總數本次調查經過篩選，共獲得有效問卷1667份，有效率為83.85%，高于要求最低60%有效率的市調標準，因此本次市調為有效市調。2-2.2 調查數據矩陣2-2.2.1 酒店數據矩陣 2-2.3 調查結果說明2-2.3.1-及-縣酒店現狀隨著-經濟的發展，一是旅游業的蓬勃發展越來越多的季節性旅游客人進入-地區，二是商務客戶在-停留洽談業務。特別是北京至-的城際鐵路即將修通和機場的開工建設必將加速-的經濟建設步伐，加快融入北京經濟圈。隨著我國的經濟發展，更多的經濟活動在各個城市間展開，這對于各個城市間的酒店接待方面提供了發展的機遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學、投資考察的人員越來越13、多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價格太貴，低檔旅社不安全、衛生又不合格。于是經濟型快捷商務酒店走到了大家面前，擁有經濟、快捷特性的各式連鎖酒店進入了-地區市場。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。-的高檔酒店為數不多，準四星的酒店僅一家，其它高檔次的賓館也較少，但-的酒店經營有一個特色，就是服務越上檔次生意越好，除了是找休息場所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂。從我們所做的市場調查來看，希望能在車站附近入住商務酒店的外地被訪者有較高的比例，53%的被訪者認為在車站附近建快捷商務酒店合適，34%的被訪者認為建四星合適；被訪者選擇酒店會綜合考慮環境、商務便利、價格、交通14、和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務。所以我們投資建設的藍鯨快捷商務酒店，不但客房配套實施齊全還要配以多種服務功能和娛樂休閑設施。要選址在南來北往之交通要道，自駕車來張旅游休閑必經之路上。要選擇在車站附近，周圍有大型市場，人流量相對較多地區。這樣酒店不愁沒有消費傾向的客戶群，經營前景十分廣闊。2-2.3.2 -及張北縣交通狀況 -公路、交通建設完成投資最多、發展速度最快、結構變化最明顯；其中宣大高速公路全長127.2公里，分三期施工建設，總投資36.9億元。于2000年底全線通車；京張高速公路全長79公里，項目總投資27.8億元，所有工程現已全部完成通車。全市有110線、207線15、109線、112線4條國道和19條省級公路，通車里程4512公里。還有25條縣級公路和700多條鄉村公路并網交錯，交通比較便捷。國道110線、109線、207線等主要路段相繼完成了改建。 近年來，-交通中心的作用進一步加強。2002年11月16日，國家重點工程京張高速經過4年的緊張施工全線貫通。通過-市，張北縣與京津地區的聯系更加緊密。207國道穿越張北境內47公里，將其與錫林浩特、-市、宣化等市連接起來，新建的張石高速開通，此外，東西、南北5條公路干線于-聚集輻射。以-縣城為中心的公路開發，輻射周邊區縣等地，依托公路優勢帶動發展當地旅游資源。 2-2.3.3 -及-縣自然旅游資源狀況-位于16、河北省西北部,京、晉、冀、蒙四省（市、區）交界處。全市分為壩上壩下兩個地貌渾然不同的自然區域。壩上為寒溫區，平均氣溫2，7月平均氣溫18。壩下屬涼溫區，年均氣溫8，7月平均氣溫23。地貌及氣候的多樣化，為旅游資源的多樣化和自然環境對全年季節性旅游創造了條件。地處長城內外，北接內蒙古草原，東與北京相鄰。-三面環山，北依長城，歷史上是兵家必爭之地，也是聞名中外的陸路商城和“皮都”。-市旅游資源豐富，并有四通八達的交通、通訊網絡。這里環境優美，市容整潔的民風淳樸，夏季氣候涼爽，風景宜人。市區內分布有明長城，大境門，云泉寺，水母宮，清遠樓，鎮朔樓等30多處名勝古跡。-更是革命老區，有眾多的革命歷史遺址17、可供瞻仰、觀光。 -縣處于內蒙古錫林郭勒大草原的延伸地帶，是距離北京最近、保持最完好的原始草原，屬休閑避暑和觀光旅游的理想之地。境內自然人文景觀眾多，現已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、樺皮嶺等旅游景點11處，其中國家AAA級旅游景點兩處，初步形成了以壩上草原生態旅游為特色，集自然風光與歷史文化為一體的旅游格局。 2009年，接待海內外游客達65萬多人次。總投資20億元一期投資5億元的仙那都國際生態旅游度假村、投資5億元以上的壩上天鵝湖景區等旅游項目正在建設當中。2-3 SWOT分析2-3.1 S項目優勢 項目地處城市交通主干道，升值潛力巨大。 -相對穩定的快捷酒店發展趨18、勢 -酒店管理公司有豐富酒店管理經驗 新開發酒店項目有現成的酒店管理人員 依托人脈資源發展新酒店速度要比其它酒店快 依托-大廈，新項目有一定客戶群資源2-3.2 W項目劣勢 新酒店品牌忠實度不高、附加值低 開業時間晚于其他快捷酒店+ 外阜會員群鎖定困難 人員工資上漲、原材料價格上漲2-3.3 O項目機會 市政府對加強旅游接待服務產業的發展規劃。 本地區經濟的快速發展，將吸引更多目標客戶。 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式 -全年冬夏都有旅游項目，客源相對穩定 區縣還未成為其他品牌發展的目標區域 全國性快捷酒店品牌廣告投放相對較弱 -其他快捷酒店停車位置少 多數小旅店受經營影響，并購機會增19、加 -本市的快捷品牌還未形成2-3.4 T項目威脅 本地區已出現同類競爭者。 全國快捷酒店品牌多數已進駐-，競爭壓力不斷加大 市內個人快捷酒店對價格下壓很大 快捷型酒店開始細分，品牌、設施將成為新的差異行銷2-4 社會經濟效益 -快捷商務酒店品牌建設，將為-旅游接待能力提升做出自己的貢獻。 -快捷商務酒店的建成將大大提升-城市商業基礎設施的檔次、水準。 -商務酒店高品味設計，必將成為項目所在地區的標志性建筑，增添了城市風景。 給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動消費增長，促進地區經濟繁榮。 -商務酒店項目的成功運營，一定會為項目所在地區增加更多就業職位。 (把符號都統一了)第 47 頁11/220、1/2024決策建議篇3-1 規劃內涵-快捷商務酒店現有兩家地址，緯一路店地面積約6600M2，張北快捷商務酒店占地面積面積6000M2，根據建設要求和商業利用價值，我們將新的規劃先初步定位為具備酒店、餐飲、娛樂休閑、和停車場等多功能高水準的綜合性高層建筑。3-2 規劃決策建議3-2.1 樓層規劃方案3-2.1.1 主樓賓館大堂、商務中心、后臺辦公室、洗手間、棋牌室、大小會議室、客房。按照四星酒店標準客房，緯一路店標準間150間，張北店按四星級標準建設客房140間。3-3 前期規劃設計說明3-3.1設計方案甄選和樓層規劃-酒店管理公司將委托北京長迪建筑裝飾工程有限公司對兩家快捷商務酒店整體改造21、方案進行設計，設計者對藍鯨快捷商務酒店所在的區域位置進行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環境和諧一體；又注重在城市環境中彰顯建筑的個性；同時關注商業價值和經濟效益。希望能營造出形象突出優雅，同時富于古典和現代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業效益得到完全開發，使此地域整體形象得以提升，成為區域內標志建筑，為城市形象增添一道新風景。設計者為我們設計了整套方案以供參考。3-3.1.1 方案緯一路項目（橋東法院）商務酒店位于勝利中路233號，地處新市區中心地帶，張宣公路從門前通過。北上可直達壩上、內蒙草原及各大滑雪場，南下可直達京津各地。酒店擁有客房160間，設有會議廳、自22、助早餐廳。房間內配備有線電視、免費寬帶上網，衛浴設施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團體及會員客戶還可享受到優惠待遇。-項目在張庫大道和市府路交叉路口，是進入張北縣城和去張北各旅游景點的必經之路。酒店主樓高6層，擁有客房140間，設有會議廳、自助早餐廳，房間內配備有線電視、免費寬帶上網，衛浴設施、床上用品干凈舒適。藍鯨快捷商務酒店配套設施功能完善，為方便來張北自駕旅游者停車，酒店外部設有停車場。設計理念是現代建筑的簡潔和傳統建筑物的精致巧妙融合，高技術與現代材料的運用進一步增強了建筑物的表現力：流暢的鋁板與剔透的弧形幕墻表現得淋漓盡致，玻璃幕墻外包裹的鋼架彰顯了建筑個性。23、低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實墻面的穿插對比，帶來了強烈的視覺對比和陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統一，增強了建筑物的標志性與獨創性。執 行 篇4-1 戰略與戰術4-1.1 戰略沙盤模擬4-1.1.1 六大策略 整體整合 方案優選 特色出位 錯位經營 強調區域特性 集團化管理4-1.1.2 說明-地區的酒店目前還不注重推廣和營銷，很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運營商幾乎沒有戰略，沒有系統的推廣計劃，反過來我們的宣傳更容易突出。酒店產業的六大優勢人氣旺。酒店規模大，則人氣旺盛，商業氛圍濃厚。旅游資源強。隨著旅游規模擴大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的24、商業氛圍一應俱全，經營起來得心應手，財源滾滾。管理好。由-酒店管理公司，統一規劃，統一管理，提供的服務周到、齊全，前景廣闊。規劃好。在規劃上有-酒店管理公司統一安排，規劃、建設、定位等十分明確，不會出現子公司酒店各自為陣、畫地為牢的混亂局面。品牌好，潛力大。-集團規模大，自有品牌突出，形成“馬太效應”。一方面在銷售上能克服小酒店“勢單力薄”的弱點，另一方面較易加強管理。當然，規模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對商旅性客源的吸引力顯然更大。經營成本降低。-酒店管理公司規模大，在商務酒店項目開發、酒店管理等方面均可取得規模化效益，從而降低成本和經營的負擔，避免酒店管理等費用過高的弊端。4-1.225、 戰術沙盤模擬4-1.2.1 整體戰術4-1.2.1.1 手法1：差異化市場營銷酒店差異化的市場定位，就是在市場細分的基礎上，找到市場的機會點，進行項目定位，凸顯項目的特色，滿足目標客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領市場。市場是一個巨大的網，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機會。影響酒店業成功的因素很多，如區域經濟、客戶群、旅游規模、商務繁榮程度及其影響力，酒店所處區域環境，競爭對手實力與策略等。4-1.2.1.1.1 地段選擇所在地段位置是否有發展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經之路上；具備較好基礎配套設施。4-1.2.1.1.2 具有前瞻性市政規劃、道路規劃、道路26、的擴建、改建延伸，道路延伸伴隨著經濟發展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎設施完善的地方，總能成為熱點，此類熱點地區能形成商務氛圍，帶動一定客戶群。4-1.2.1.1.3 尋求市場空白點酒店業開發也要針對該項目所在地的政治、經濟、旅游、文化、消費水平及結構，類似酒店的競爭狀況等商業環境作出詳細的分析和論證。尋求市場細分后空白點、切入點。4-1.2.1.1.4 有效挖掘客戶營銷渠道酒店客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個人大約可以影響250人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。4-1.2.1.1.5 創新客戶成本控制酒店采用客戶營銷可以降低廣告費用5027、%-80%。酒店對客戶必須有所選擇，選擇最能夠發揮自己的專長的客戶作為重點服務對象。4-1.2.1.2 手法二： 品牌營銷策略在當前激烈的酒店業競爭市場，酒店產品的競爭已逐漸演變成酒店品牌之爭了。品牌是酒店競爭力的重要體現，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費者的視線，形成“眼球經濟”，搶占更大的省內外酒店市場。因此，樹立知名的酒店品牌是當前眾多酒店企業所競相追逐的目標，酒店品牌營銷的重要性更是不可忽視。三大關注要點品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產品和酒店本身，更體現著酒店顧客的利益。因此，在進行酒店品牌營銷時，應關注酒店企業、酒店產品和顧客需求三大要點。企業本身酒店品牌是酒店企業的28、代名詞，酒店的經營屬性、類別和風格等都是酒店品牌制定的依據，酒店企業本身的發展歷史、經營戰略、企業文化、團隊氣氛、行為準則等都深深影響著廣大顧客對酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價值息息相關。因此，在進行酒店品牌營銷的時候，必須結合酒店本身的特點，從企業的角度出發，使酒店企業的形象、酒店未來的發展戰略等都與酒店品牌的營銷推廣相吻合。酒店產品酒店產品的特征是制定酒店品牌營銷策略的重要依據，優秀的酒店產品和服務也是酒店品牌得以生存和發展的重要保障。當前世界著名的酒店集團紛紛在全球范圍內實施多品牌經營策略，品牌創立的依據就是酒店集團所經營的不同產品特色，人們甚至通過品牌來識別酒店的產品和服務。另外29、，酒店品牌的價值要通過酒店產品和服務體現，優質的酒店服務產品是提升顧客價值的重要途徑，酒店品牌營銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產品是酒店品牌營銷關注要點之一。 顧客需求酒店品牌的營銷推廣要加強與顧客的聯絡，應通過分析消費市場的特點，根據顧客的消費心理偏好和消費行為特征來制定酒店的品牌營銷戰略。市場需求和顧客偏好是進行酒店品牌營銷的著力點，酒店企業在進行品牌營銷時，必須時時關注市場動態，掌握顧客需求，并通過積極的品牌營銷策略來引導市場需求，創造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。4-2 執行步驟4-2.1經營規劃快捷酒店設計建設經營雖然說現在快捷酒店裝修已經逐漸的成熟起來，但是快30、捷酒店設計還是呈現出一定的誤區，這些會阻礙著快捷酒店的正常健康的發展。快捷酒店裝修規劃不合理，功能與規劃的匹配，比如說大堂缺衛生間、貴重物品保管、行李寄存等。快捷酒店裝修設計與社會需求脫節。有些投資者僅憑自己對酒店的一些感性認識，就直接投資建新酒店，沒有先完成市場調研、酒店選址、酒店定位、酒店規模檔次確定、項目可行性分析等工作。也沒有設計單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學的。快捷酒店裝修設計復制嚴重，沒有亮點。我們說這是一個個性十足的時代，沒有個性就沒有市場。酒店裝修設計在不斷的發展之中也變得更加細分，面對不同的群體及不同的地域的不同消費習慣及不同的消費能力，要對酒店制定出不同的差異31、化方案，要確定酒店在本地的市場環境下及當地的文化背景下要能夠健康有序的發展。快捷酒店裝修對客房不夠重視。客房是酒店創造效益的主要部分，酒店客房設計不是一件容易的事，其設計要最大限度體現到對客人的關懷，因為客人對客房的要求遠比對大堂、餐廳的要求更細。客房設計不好、不精、不方便，不僅對客人不好，也會降低酒店的檔次。快捷酒店裝修缺少地區性文化的支撐，競爭力不強。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場，這就要求酒店設計師在設計之初，要更加注重項目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準確、合理地定位好酒店的文化內涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理32、上，還有情緒上，甚至心靈上的享受。 快捷酒店裝修設計是一個全面的營造過程，我們只有將那種舒適的享受融入進來，才能給人一種吸引，進而獲得市場創造價值。4-2.1.1 酒店配置 經營理念 核心價值觀 組織機構-快捷商務賓館實行總經理負責制。機構設有5個部門，即：前廳部、客房部、保安部、早餐會議部、綜合辦公室。職級分別為：總經理、部門經理、主管、領班。 人員配備本著精簡部門，提高效率，降低成本的原則，藍鯨商務酒店暫時按40-45人配備，人員安排如下： 一、 商務賓館設總經理1人，負責賓館全面經營管理工作，直接管理財務出納員、物品采購員、庫房管理員的工作。二、 前廳部： 1.前廳部經理1人，負責前廳范33、圍內的工作并兼一級質檢。 2.前廳部每班設接待登記員1人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，三班倒共6人、保潔2人，共計9人。三、 客房部： 1.客房部經理1人，負責客房部范圍內的工作兼二級質檢。2.服務員三班倒，早班服務員每層樓2人，每2層設專職領班1人，中班服務員2人，領班1人，夜班服務員2人，布草員1人。 客房部共計16人。四、保安部：根據停車場規模的情況，設保安部經理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設施。設早班保安員1人，中班保安員1人，夜班保安員2人，共計5人。五、早餐會議部：由賓館總經理直接管理：1.設早餐服務員3人，菜品、面食、餐廳各1人；負責早餐服務與會議服務。2、廚房334、人，熱菜、涼菜、面案各1人，負責早餐制作和職工餐的制作。3.早餐會議部共計6人 六、綜合辦公室： 1.綜合辦公室主任1人，負責酒店日常事務，會議安排及接待，對外事宜，兼一級質檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設維修工1人（負責普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調等電子器件及其他設備由藍鯨大廈調人維修。3. 設財務出納員1人，負責財務核算，銀行業務，報稅業務和對藍鯨集團財務部門的各類業務。4、設采購員1人，負責餐飲和其它部門的物品采購，常用物品由藍鯨酒店管理公司安排統一配送。5、設庫管員1人，負責賓館所有物品的出入庫工作。6、 綜合辦公室共計5人。酒店總經理-快捷商務酒店崗位圖客35、房部經理前廳部經理綜合辦公室主任浴 室宿 舍食 堂外 聯保 安 員庫 管 員出 納 員采 購 員服 務 員布 草 員樓 層 領 班總 臺 接 待收 銀早 餐 后 廚早 餐 領 班4.2.2 推廣規劃 4-2.2.1 整體品牌包裝新視覺VI系統 由-集團企劃部統一設計全新的VI系統，對-快捷商務酒店的VI系統進行有效的整合，統一的管理，促進-商務快捷酒店能更快讓客戶群體認知并快速發展創造效益。 4-2.2.2 整體推廣 廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先期營業同步執行，集團公司企劃部將進行全程廣告策劃及監督，即推出整體形象，又突出酒店的獨特部分，相互補充，互為聯動。第一步：新聞稿件形式炒作，通過新酒36、店開業及活動為酒店項目經營優勢造勢。第二步：舉行各類公關活動，推廣項目，以各類承辦活動營銷作配合，全面展開酒店經營工作。第三步：廣泛運用各類有效媒體與機構的多種形式共同推廣，促進酒店獲得成功。廣告推廣目標廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。 通過藍鯨品牌形象 強化快捷商務酒店規劃經營優勢宣傳 加強酒店服務管理推出特色服務 全面推廣自身品牌成功運營方式 -快捷商務酒店項目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。第一階段為-商務快捷酒店項目認知階段，推廣主題：主要是政策、交通、旅游、規劃、設計、經營。第二階段為-快捷商務酒店項目公開宣傳階段，在建立酒店項目即將開業形37、象后，逐步加強宣傳客房、餐飲，娛樂休閑經營優勢與優勢服務項目推廣。第三階段廣告鋪開及人員招聘宣傳階段，客戶消費群對酒店將開業項目已深入認識，通過媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。第四階段為試營業開業階段，試營業達到50%以上的入住率，讓客人體驗我們酒店的品牌服務，為正式營業打造良好基礎。正式開業運營，舉辦開業慶典活動，提升酒店知名度。A、以“-特色服務”帶出酒店項目優勢，吸引市場注意。B、以-酒店管理公司運營管理，打造-商務酒店新服務理念。C、以-品牌客戶優勢帶動新商務酒店良好運營。D、-快捷商務酒店項目運用“地段+人流+經營模式”酒店致勝元素，我們經營38、商務酒店，而且創造財富。4-2.3 進度預期前期工作完成后，立即開始報批和內部裝修，調配人員，工程預計完工4個月，完工交付使用。4-2.4預算4-2.4.1 項目資金投入情況分析4-2.4.1.1 土地費用-酒店管理公司開發項目，-快捷商務酒店土地費用2000萬，-快捷商務酒店土地費用1220萬，現已產權購買交割完畢，4-2.4.1.2 工程造價 緯一路快捷商務酒店：1000萬元 張北快捷商務酒店： 800 萬元 合計： 1800萬元4-2.4.1.9 其它費用其中包括不可預見費用（5%）共 1500萬 元總計投資：65,000,000元需要說明的是，在預計-快捷商務酒店改項目投資時考慮的是靜39、態因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。4-2.4.2 可選擇的籌資策略4-2.4.2.1 公司自籌資金通過-集團公司可劃撥資金及系統內部融資約人民幣3,700萬元，該3,700萬資金在扣除土地、報建、拆除、勘探和設計費用后，約可完成土地購買及前期款項工作，改擴建緯一路、張庫大道酒店時我公司開始需要銀行的貸款，并著手開始酒店運營、人員招聘。4-2.4.2.2 銀行貸款籌資我們計劃在2010年3月向商業銀行申請2，800萬元貸款。4-3 投資回報預測4-3.1 酒店4-3.1.1客房收入 緯一路店：緯一路酒店客房有標準間160間，按照以下標準概算：標準間 200.00元/日入40、住率 80%客房年收入=標準間日價格標準間數80%365=16020080%365=3200080%365=9344000緯一路店客房年收入 9,344,000.00 張北店：張北酒店客房有標準間140間，按照以下標準概算：標準間 180.00元/日入住率 70%客房年收入=標準間日價格標準間數70%365=14018070%365=2520070%365=6438600張北店客房年收入 6,438,600.00 4-3.1.2 酒店營業總收入緯一路店客房年收入 9,344,000.00 張北店客房年收入 6,438,600.00 合計 15，782，600.004-3.1.3 成本酒店的成本41、主要由物料成本、人工成本和水電費構成。4-3.1.3.1物料成本緯一路店：客房費用=（早餐+客房低值易耗品）客房數365=（20+10）160365=1752000低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000 布草費用=布草/月12 =1000012 =120000維修費用=維修費用/月12 =200012 =24000取暖費用=取暖費用/月采暖期 =200006 =120000 員工餐費用=員工餐/日員工數365 =640365 =87600廣告公關費用=廣告公關/月12 =200012 =24000其它費用=其它費用/月12 =100012 =12000客房費用 1752000低42、值易耗品 60000 布草費用 120000維修費用 24000取暖費用 120000員工餐費 87600 廣告公關費用 24000其它費用 12000緯一路店物料成本 2,119,600.00張北店：客房費用=（早餐+客房低值易耗品）客房數365=（20+10）140365=1533000低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000 布草費用=布草/月12 =1000012 =120000維修費用=維修費用/月12 =200012 =24000取暖費用=取暖費用/月采暖期 =200006 =120000 員工餐費用=員工餐/日員工數365 =643365 =94170廣告公關費用=43、廣告公關/月12 =200012 =24000其它費用=其它費用/月12 =100012 =12000客房費用 1533000低值易耗品 60000 布草費用 120000維修費用 24000取暖費用 120000員工餐費 94170 廣告公關費用 24000其它費用 12000張北店物料成本 1,987,170.00物料總成本：緯一路店物料成本 2,119,600.00張北店物料成本 1,987,170.00物料總成本 4,106,770.004-3.1.3.2 人工成本緯一路店人工成本按照40名員工數數及員工平均工資計算，員工平均工資按1500元/月計算，計算公式如下： 人工成本=員工數員44、工平均工資12=40150012= 120,000 緯一路店人工成本 720,000.00張北店人工成本按照43名員工數數及員工平均工資計算，員工平均工資按1400元/月計算，計算公式如下： 人工成本=員工數員工平均工資12=43140012= 60,200 張北店人工成本 722,400.00人工總成本：緯一路店人工成本 720,000.00 張北店人工成本 722,400.00 合計 1，442，400.004-3.1.3.3 水電費緯一路店：水電費（元/月）水 5,000.00電 5,000.00年水電費=(水電)12個月=(5,0005,000)12=100,000 緯一路店水電費 145、00,000.00張北店：水電費（元/月）水 5,000.00電 5,000.00年水電費=(水電)12個月=(5,0005,000)12=100,000 張北店水電費 100,000.00 水電總成本：張北店水電費 100,000.00 緯一路店水電費 100,000.00 合計 200，000.004-3.1.3.4 酒店總成本 物料成本 4,106,770.00 人工成本 1,442,400.00 水電費 200,000.00酒店總成本 5,749,170.004-3.1.4 營業稅營業收入的6% 946,956.004-3.1.5 銀行利息銀行貸款2800萬計算按利息是0.8%計算 246、,240,000.004-3.1.6 利潤 計算方式=酒店總收入-總成本-營業稅-銀行利息 =15782600-5749170-946956-2240000 = 6846474利 潤 6,846,474.004-3.7 投資總成本項目所需投資總額約6500萬元，4-3.8 回收周期回收周期=投資總成本/年凈利潤=9 則投資回收周期為9年（注：我公司在設計該收入時，忽略了三個部分的收入，主要是地產升值帶來的利潤部分，一個是工程在建期間圍墻廣告收入，另一個是工程投入使用后外墻廣告及樓頂廣告收入。由于工程地處車站，這兩部分廣告收入均相當可觀） 藍鯨快捷商務酒店整體開發可行性研究報告結 束 篇藍鯨酒店管理公司快捷商務酒店項目是具有良好宏觀經濟和產業優良背景的，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為張家口地區新興的擁有現代化管理體系的快捷商務酒店品牌，為當地帶來巨大的社會效益和經濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。 藍鯨酒店管理公司 企劃部 二一年一月二十日第 49 頁