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1、易居開發部/廈門申請加入地產報告共享群，獲取更多精彩報告目目 錄錄9市場總結及預判2宏觀市場2土地市場4商品房市場5商品住宅市場6商業市場7辦公市場8年度龍虎榜1經濟環境快速下滑期緩慢下滑期底部探明期宏觀經濟貨幣政策房地產開發投資中國前三季度中國前三季度GDPGDP同比增同比增6.7%6.7%，經濟總體平穩，經濟總體平穩從2013年開始，中國GDP增速呈現“階梯式”下降趨勢；至2018年第3季度，全國GDP增速穩定在6.7%。2018前11個月CPI有所回暖，在整體需求平穩、貨幣環境穩健的大背景下，預計2019年整體不會出現明顯的通脹壓力。同時隨著國內投資需求趨弱，對工業產品價格不存在拉高作用2、，未來PPI漲幅可能緩慢收窄。宏觀經濟貨幣政策房地產開發投資美國漸進加息中國四次降準貨幣政策以維穩為主基調，央行通過貨幣政策以維穩為主基調，央行通過”降準降準”釋放流勱性釋放流勱性資金入市，以資金入市，以“穩增長穩增長”為主要目的為主要目的自2015年12月開啟加息周期以來，美聯儲迄今已累計加息9次，2018年全年累計加息四次，預計2019年還將加息2次；中國央行在美聯儲加息的同時進行了四次降準，隨著美聯儲緊縮政策在2018年末出現轉向信號，美債收益率已出現明顯下降，而美元則可能面臨新的貶值壓力，人民幣匯率趨穩，若2019年經濟下行壓力不減，央行貨幣政策的寬松力度或將繼續加碼。宏觀經濟貨幣政策3、房地產開發投資連續三月放緩受龍頭企業海外融資影響國內貸款與貸款降幅收窄房地產開發投資增速維持相對高位，融資環境邊際改善房地產開發投資增速維持相對高位，融資環境邊際改善年末房企投資力度放緩，企業在投資上對于區域與能級的選擇更加謹慎，同時房企到位資金小幅收窄導致投資趨理性，目前房企以多渠道融資保障資金充裕以便借舊還新，但短期內行業融資環境大幅改善的可能性較低，邊際寬松初顯。珠海（2018年10月30日）相關部門內部會議，金灣、斗門兩區只需一年社保就可以購買一套商品住房。蘭州（2018年1月5日）取消西固區、九州開發區、高坪等偏遠區域的住房限購政策。合肥（2018年1月3日）2016年11月之后的地4、塊實行“限房價、限地價“，之前拿地開發商可自主定價。衡陽（2018年12月26日）放開限價，2019年1月1日起執行。房住不炒和長效機制的主基調下，部分地區性政策松動房住不炒和長效機制的主基調下，部分地區性政策松動中央：房住不炒，因城施策。讓房地產市場回歸居住屬性的原則不變；地方：一城一策，因時調控。地方樓市“松綁”戰役打響，合肥、蘭州、菏澤、廣州、珠海、衡陽等地一馬當先，樓市春風吹起。2018.12.19央行定向降息 大額資金投向市場；2018.12.22國務院增加住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除菏澤（2018年12月19日）取消一二手房限購廣州（2018年12月19日）2018.10，5、相繼取消11區購房雙合同。2018.12.19，商業松綁，2017.3.30之前出讓土地的，商鋪公寓可賣個人。深圳（2018年12月20日）深圳五大行中，有三家銀行近期已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%。全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設2017年全面收緊：短期調控從嚴從緊，長效機制加快推進漳州住房限貸/按揭回款情況貸款形式累計購房首付比例房貸政策商業貸款首套房20%認貸不認房第二套30%認貸不認房公積金貸款首套房20%認房又認貸第二套40%認房又認貸限價限簽樓市降溫限價：20000元/(17年3月)限漲：“確保同地段、同品質、同樓6、盤價格不漲”(17年4月)限簽：市區均價13000/；全市9000元/（超過此均價隨時限制簽約）(17年5月)預售、金融政策縮緊：有地下室地面一層才可取得預售證無地下室主體做到五分之一才可取得預售證預售資金監管銀行貸款利率首套上浮10%、二套上浮15%（買理財產品后，首套上浮5%、二套上浮10%）2018年持續高壓：堅定決心導致市場預期轉向2018年3月利率上漲：多家銀行房貸利率首套房上浮約5%-10%，二套房上浮約10%-20%2018年7月首付提升：多家銀行首套房首付比例提至30%，二套房比例提升至40%，利率上浮10%20%漳州市場漳州市場“四限一緊四限一緊”政策調控加碼，持續高壓政策調7、控加碼，持續高壓限漲限貸全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設堵住避稅的漏洞，封殺“陰陽合同”，購房成本上漲：2018年1月1日起，廈漳調整二手房交易計稅評估價，即存量房交易計稅評估價不含增值稅，封殺“陰陽合同”，購房成本上漲。鎖住二手房流動性，徹底“冷凍”市場，價格有望繼續松動：買方所要付出的購房成本將大增，這對目前的二手房市場政策層面而言，無異于又投下一枚“深水彈”。樓市調控依然不會放松：在“房住不炒”的大基調下，一波又一波政策在努力讓房價踩剎車，壓制過熱的市場，此政策對房地產的調控又奠定了夯實的基礎。20182018年，漳州二手房交易稅費計稅評估價將不含增值稅，年，漳州二手房交易稅費計稅評8、估價將不含增值稅，二手房交易成本提高二手房交易成本提高全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設為深化人才發展體制機制改革，3月龍文區出臺了促進人才優先發展十條措施：1、建立人才發展優先投入機制2、扶持重點人才（團隊）項目3、支持總部經濟企業的人才發展4、支持優秀高校畢業生來龍文就業5、支持產學研用平臺建設6、專業技術人才外引工程7、為高層次人才提供住房保障8、加大引進和培養醫療衛生人才隊伍的力度9、強化人才公共服務平臺職能發揮10、推動人才驛站的建設發展被認定為漳州市引進的“五類”人才在龍文區企業單位就業并簽訂5年工作合同的，購買龍文區范圍內的商品房（五年內不得出售、出租）面積達80（含80）以上9、的，即分別給予第一類80萬元、第二類60萬元、第三類40萬元、第四類20萬元、第五類10萬元的購房補助，分5年平均發放。如購買“安得廣”惠民安居工程的商品住房，在上述購房補助的基礎上，再增加區級補助標準的10%的購房補助。未達到服務年限的，須返還已領取的各項補助。漳州為引進人才推出購房優惠政策，買房最高可補貼漳州為引進人才推出購房優惠政策，買房最高可補貼8080萬萬全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設廈漳同城大道主線通車，廈漳半小時經濟圈形成廈漳同城大道主線通車，廈漳半小時經濟圈形成廈漳同城大道主線全線10月25日正式通車！廈漳同城大道起點位于龍海市角美鎮官路村附近，與廈門海翔大道相接，終點位10、于漳州動車站，與規劃的站前路對接。建成后將縮短廈漳兩市主城區距離，行車時間將從50分鐘縮短至30分鐘，形成廈漳半小時經濟圈；助力沿線臺商投資區、龍海、龍文等地發展，推動漳州城市中心東移、跨江南擴、面海拓展，帶動廈漳同城發展。廈漳同城大道漳州主城區漳州臺商投資區土地供求占比及溢價房企表現土地成交分布2014-2018年漳州市區商住用地供應年度用地面積建筑面積供應幅數成交幅數流拍率20142029496418886516.7%20151503864352634325%2016332958988085330%201745001112534869722.2%201875066418619041594111、.5%同比：73%同比：58%同比：-35%單位：萬 元/流拍率=流拍幅數/供應幅數土地降溫，市場漸顯理性，流拍頻現，土地降溫，市場漸顯理性，流拍頻現，房企拿地趨謹慎房企拿地趨謹慎2018年，出臺新政”限地價、定配建、競房價”；18年樓面價6780元，同比下跌35%，樓面價下滑明顯；從地王頻出到優質地塊流拍，流拍率高達41.5%，土地市場迅速轉冷。土地供求占比及溢價房企表現土地成交分布區域編號案名板塊土地面積()計價總建（）起始價(萬元)成交價(萬元)樓面價(元/)溢價率（%）競得人拍賣日期薌城區2017P13（薌城區安得廣項目）大唐幸福里北斗板塊75975 136755 190001900012、 1389 0大唐01-302018P03西湖正榮府城西板塊59573 154890154800154800 9994 0正榮06-222018P11-城北板塊47240850328850885010410好土食品有限公司11-28龍文區2017P08世茂保利璀璨江濱城東板塊111275 333825 360000360000 10784 0世茂01-302017P10國貿天成碧湖板塊40850 122550 133500133500 10894 0國貿01-302017P11（龍文區區安得廣項目）世茂城品藍田板塊28060 72956 1480014800 2029 0世茂01-30201713、P12（龍文區區安得廣項目）中梁首府壹號藍田板塊45218 117567 2350023500 1999 0中梁01-302018P04中駿寶龍云景里藍田板塊68514178136 6380064200 3604 0.63寶龍06-222018P08-碧湖板塊371418913884000965001083014.88建發&城投11-28龍文區搶占主導地位，低溢價率成為市場主流龍文區搶占主導地位，低溢價率成為市場主流龍文區備受房企青睞，成功出嫁6幅地塊，為二級市場快速補倉；低溢價成為主流，房企拿地更具理性。土地供求占比及溢價房企表現土地成交分布排名房企名稱新增土儲新增土儲(m)成交均價（元/)14、1世茂406783 9214 2寶龍178137 3604 3正榮154890 9994 4大唐136754 1389 5國貿122552 10893 6中梁117568 1999 7建發&城投89100 10831 8福建省好土食品有限公司85032 1041 總計1290816 6780房企謹慎續倉，世茂占據漳州市區房企新增土儲首位房企謹慎續倉，世茂占據漳州市區房企新增土儲首位漳州市場下行，面臨優質地塊，品牌房企謹慎續倉，競爭一般；世茂憑借逆勢生長的魄力，勇奪兩塊地塊，以40萬m新增土儲，占據漳州市區房企續倉首位。土地供求占比及溢價房企表現土地成交分布大唐幸福里樓面價：1389元/銷售均價15、：6550元/世茂城品樓面價：2039元/銷售均價：7480元/世茂保利璀璨江濱樓面價：10784元/銷售均價：19990元/國貿天成樓面價：10894元/銷售均價：18883元/2018年成交地塊2018年成交地塊(安得廣)2018P03正榮地塊樓面價：9994元/銷售均價：19950元/中駿寶龍云景里樓面價：3604元/中糧首府壹號樓面價：1999元/銷售均價：7520元/建發地塊樓面價：10831元元/銷售均價：不超20000元/福建好土食品樓面價：1041元/20182018年，年，市區供應市區供應1515塊土地，成交塊土地，成交9 9塊，流拍塊，流拍6 6塊塊年度量價月度量價物業對比16、20182018年市場遇冷，呈現供過于求態勢年市場遇冷，呈現供過于求態勢近5年的供過于求態勢在近兩年得以緩解，2017年在政府調控下商品房供應、成交雙雙下跌，整體供求相對平衡；2018年供應上漲，成交量小幅回落，市場遇冷，呈現供過于求狀態年度量價月度量價物業對比20182018年市場下行，成交均價整體呈震蕩式下行年市場下行，成交均價整體呈震蕩式下行2018年第一季度延續17年底的火熱局面，成交量持續高位，3月達到峰值，4月以后，市場一度降溫，且受限制備案的影響，成交量低位盤整；市場下行，供應量整體平穩，但預售證大批量發放，9月供應量暴增；成交均價整體呈震蕩式下行，7月達到峰值14872元/。年17、度量價月度量價物業對比住宅主導約7成的成交，商業、車位不相上下，辦公占比小商品房成交108萬，環比下跌11.8%；商品住宅成交75.66萬，占比70%，環比上漲7.06%；商業成交14.24萬，占比13%，環比下跌37.53%；辦公成交2.99萬，占比3%，環比下跌53.34%；車位成交15.12萬，占比14%，環比下跌33.08%除車庫/車位下跌外，各物業本年度成交價格全線上漲商品房成交均價12952元/，環比上漲14.46%；商品住宅成交均價14828元/，環比上漲8.57%；商業成交均價11678元/，環比上漲11.83%；辦公成交均價10407元/，環比上漲20.64%；車庫/車位成交18、均價5263元/，環比下跌6.57%。住宅主導約住宅主導約7 7成的成交，商業、車位不相上下成的成交，商業、車位不相上下本年物業成交量除商品住宅外均下跌，住宅主導約7成的成交，商業、車位不相上下，辦公占比小；價格方面，除辦公上漲外，各物業成交價格均下跌，商業下跌幅度比較大年度量價月度量價區域成交成交結構在售項目市場存量樓市回歸理性，整體供過于求，市場余貨多樓市回歸理性，整體供過于求，市場余貨多前三年基本呈現供不應求狀態，近兩年隨著政策加碼，2018年客戶觀望情緒濃郁，供應端大于需求端，樓市逐漸回歸理性，市場余貨多年度量價月度量價區域成交成交結構在售項目市場存量成交量低位徘徊，價格波動式下行成交19、量低位徘徊，價格波動式下行隨著廈門市場的調控升級，漳州也進入調整期，9月份以來漳州市區住宅呈現”以價換量“，量價齊跌態勢；成交均價呈現波動式下行，但整體仍居“1”字頭。年度量價月度量價區域成交成交結構在售項目市場存量龍文區占比約七成，市場份額小幅上漲薌城區成交22.64萬，環比下跌12.65%，占比30%；龍文區成交53.02萬，環比上漲18.19%，占比70%；兩區房價均小幅上漲，實現房價1.4萬+，且薌城區房價略高于龍文區薌城區2018年均價15738元，環比上漲9.58%；龍文區2018年均價14439元，環比上漲8.97%；龍文區市場份額領先，市區房價實現龍文區市場份額領先，市區房價實20、現1.41.4萬萬+龍文區以53.02萬成交量，占比70%，市場份額小幅上漲；漳州市區實現房價1.4萬+，且薌城區房價略高于龍文區。年度量價月度量價區域成交成交結構在售項目市場存量首改及改善置業開始占據主流需求，整體占比超六成首改及改善置業開始占據主流需求，整體占比超六成面積段：首改及改善需求占據主流，其中100-120中首改戶型占36%，120-140的改善戶型占25%；總價段：隨著房價以及房型需求面積不斷上漲，客戶的總價承受能力亦水漲船高，再次提升，其中120-160萬累積占比39%。年度量價月度量價區域成交成交結構在售項目市場存量萬科濱江府萬科玖龍臺西湖正榮府香江鉑宮大唐名門印象銀河廣場21、信和御龍天下夏商新境界融信壹號府福晟錢隆樽品悅瓏莊世茂璀璨濱江禹洲雍禧瀾灣中海上城建發璽院碧桂園碧湖天驕天利仁和萬嘉世貿廣場漳發名都中駿寶龍云景里特房錦繡碧湖中心板塊中心板塊城東板塊城東板塊碧湖板塊碧湖板塊城西板塊城西板塊漳州市區在售項目超漳州市區在售項目超2020個，多集中在中心板塊個，多集中在中心板塊年度量價月度量價區域成交成交結構在售項目市場存量漳州市區住宅市場存量大，去化難度大漳州市區住宅市場存量大，去化難度大區域項目名稱住宅總建（萬）已售（萬）總存量（萬）主力戶型均價區域存量（萬）薌城區西湖正榮府15.51.1114.3990-1403-4房-140.93萬科濱江府80.5678.622、1.9673-11318500萬科玖龍臺11.495.466.03108-138復式17500信和御龍天下5036.6713.3357-10815000大唐名門印象15.18.26.9107-14318059香江鉑宮95.5612.2183.3593-14014273漳發名都3.510.283.23102-132-夏商新境界7.980.377.6185-12012500-14000銀河廣場10.726.594.13135-龍文區碧桂園碧湖天驕6.93.343.5689-13015879203.63建發璽院12.593.98.6988-14019999特房錦繡碧湖16889.678.489-1323、016463天利仁和5654.271.73152-25017000融信壹號府14.684.979.7189-14012000禹洲雍禧瀾灣8.3808.3894-120-福晟錢隆樽品5043.946.0697-13012123中海上灣8.790.48.3999-108-世茂璀璨濱江3303386-12013000國貿天成12012100-128-萬嘉世貿廣場13.255.657.645中駿寶龍云景里17.81017.8187-1260悅瓏莊8.308.347-35212352總計344.56全市競爭待售存量約345萬，在售項目超20個，競爭激烈年度量價月度量價受政策調控影響，商業市場低迷加劇受政24、策調控影響，商業市場低迷加劇整個市場供過于求態勢明顯，17年供求保持相對平衡，18年多個商墅項目促進成交，供求比為1:0.68；2018年漳州市區商業市場供應量9.7萬，成交量14.2萬，相較于去年供求雙雙下跌，供應量減少約55%；成交價在去年的低谷下略微上漲反彈，達11871元。年度量價月度量價全年成交主力集中在下半年，全年成交主力集中在下半年，成交均價呈現波動性起伏成交均價呈現波動性起伏2018年上半年商業市場低迷，成交主要集中在下半年；成交均價呈現波動性起伏，價格在多個高價商墅的成交拉動下，在3月份達到年度峰值15289元后回落，11月份回落至年度低點。年度量價月度量價辦公市場受住宅樓市25、影響大，呈現供過于求狀態辦公市場受住宅樓市影響大，呈現供過于求狀態在2016年價格跌落谷底后，漳州市區辦公市場開始反彈，市場價格不斷攀升，而供求隨著住宅市場的縮緊相應減少，全年成交3萬，呈現供過于求狀態年度量價月度量價辦公市場下行滯銷，成交低迷辦公市場下行滯銷，成交低迷2018年僅8、9月份新增了11.39萬的供應，8、9月萬科濱江府soho降價帶動了成交量的上漲，但整體成交低迷，價格維持在8500-10000元/。開發商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業排行榜辦公排行榜排名項目名稱成交金額(億元億元)市場份額1大唐地產23.8015.1%2萬科地產23.0114.6%3特房集團17.2911.26、0%4國貿地產10.506.6%5福晟集團10.366.6%6中梁控股7.814.9%7福隆集團7.064.5%8建發房產6.634.2%9信和集團5.773.7%10五洲國際5.723.6%2018年漳州市區銷售金額榜TOP10排名項目名稱成交面積(萬萬)市場份額1大唐地產20.2215.1%2萬科地產14.9811.2%3特房集團10.467.8%4中梁控股10.377.7%5福晟集團9.727.2%6國貿地產9.076.8%7福隆集團5.514.1%8五洲國際5.504.1%9融信集團4.613.4%10世茂房地產4.323.2%2018年漳州市區銷售面積榜TOP10大唐地產以成交大唐地27、產以成交20.2220.22萬，萬，23.823.8億元榮獲榜首億元榮獲榜首從本年度的銷售金額榜和面積榜來看，上榜門檻分別為5.72億元、4.32萬，市場份額分別為74.7%和70.6%，與2017年TOP10市場份額基本持平；從上榜企業來看，閩系房企占據重要的市場地位。大唐地產以23.8億元和20.22萬拔得頭籌，奪得漳州市區銷售金額榜和銷售面積榜的雙榜冠軍。開發商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業排行榜辦公排行榜排名項目名稱區域成交面積(m)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區104,53716,5232國貿潤園龍文區90,72311,5713漳州萬科城薌城區89,88913,8274碧湖印28、象龍文區67,40917,1915福晟錢隆樽品龍文區63,81510,9726萬科玖龍臺薌城區59,92517,6607漳州五洲城薌城區55,03010,3978悅瓏莊龍文區54,22812,9179天利仁和龍文區41,87113,16510信和御龍天下薌城區39,19814,723總計666,62414,0082018年漳州市區商品房銷售面積TOP10特房錦繡碧湖榮獲商品房銷售金額及面積榜雙榜首特房錦繡碧湖榮獲商品房銷售金額及面積榜雙榜首特房錦繡碧湖憑借單盤成交，以17.27，10.45萬億元奪得2018年度商品房銷售雙榜銷冠，成交均價16523元/；漳州商品房面積榜上榜項目與金額榜重合，上29、榜門檻為5.51億元、3.92萬m。排名項目名稱區域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區172,72116,5232漳州萬科城薌城區124,29113,8273碧湖印象龍文區115,88317,1914萬科玖龍臺薌城區105,82717,6605國貿潤園龍文區104,97611,5716悅瓏莊龍文區70,04812,9177福晟錢隆樽品龍文區70,02010,9728信和御龍天下薌城區57,71114,7239漳州五洲城薌城區57,21610,39710天利仁和龍文區55,12313,165總計933,81614,0082018年漳州市區商品房銷售金額TOP10開發商排行榜30、商品房排行榜住宅排行榜商業排行榜辦公排行榜排名項目名稱區域成交面積(m)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區104,53716,5232國貿潤園龍文區75,20411,9323漳州萬科城薌城區66,42215,5264碧湖印象龍文區60,88018,0595福晟錢隆樽品龍文區56,18811,8296萬科玖龍臺薌城區56,17418,2577悅瓏莊龍文區51,24612,9858信和御龍天下薌城區39,19814,7239碧桂園碧湖天驕龍文區32,22815,87810大唐名門印象薌城區29,15817,700總計571,23615,2582018年漳州市區商品住宅銷售面積TOP10特房錦繡碧31、湖榮獲商品住宅銷售金額及面積榜雙榜首特房錦繡碧湖榮獲商品住宅銷售金額及面積榜雙榜首從雙榜單來看，上榜的門檻為5.12億元，2.92萬m上榜的項目完全重合，且龍文區占據六席；特房錦繡碧湖僅單盤成交，奪得雙榜銷冠，成交17.27億元，10.45萬m。排名項目名稱區域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區172,72116,5232碧湖印象龍文區109,94018,0593漳州萬科城薌城區103,12915,5264萬科玖龍臺薌城區102,55918,2575國貿潤園龍文區89,73411,9326悅瓏莊龍文區66,54212,9857福晟錢隆樽品龍文區66,46811,8298信32、和御龍天下薌城區57,71114,7239大唐名門印象薌城區51,61017,70010碧桂園碧湖天驕龍文區51,17215,878總計871,58715,2582018年漳州市區商品住宅銷售金額TOP10開發商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業排行榜辦公排行榜排名項目名稱區域成交面積(m)成交均價（元/)1漳州五洲城薌城區49,00510,5392海峽農博匯龍文區11,9769,6693瑞景城龍文區11,8154,9474景江花園薌城區9,84112,1905中駿藍灣香郡龍文區7,58811,5946天利仁和龍文區6,57412,9037翼特麗景城龍文區6,4736,9748國貿潤園龍文區5,33、34217,2979福晟錢隆公館龍文區4,31911,32710漳州萬科城薌城區3,48828,324總計116,42110,8982018年漳州市區商業銷售面積TOP10漳州五洲城榮獲面積及金額榜雙榜首漳州五洲城榮獲面積及金額榜雙榜首漳州五洲城以成交5.16億元，4.9萬m傲績遙遙領先，一舉獲得面積及金額榜雙榜桂冠；從雙榜排名來看，上榜門檻為5516萬元、3488m，龍文區大比分領先，占據七席。排名項目名稱區域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1漳州五洲城薌城區51,64510,5392景江花園薌城區11,99612,1903海峽農博匯龍文區11,5809,6694漳州萬科城薌城區9,8734、928,3245國貿潤園龍文區9,23917,2976中駿藍灣香郡龍文區8,79811,5947天利仁和龍文區8,48312,9038瑞景城龍文區5,8454,9479禹洲雍禧瀾灣龍文區5,70334,87010融信壹號府龍文區5,51631,051總計128,68311,8012018年漳州市區商業銷售金額TOP10開發商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業排行榜辦公排行榜排名項目名稱區域成交面積(m)成交均價（元/)1九龍東方財富中心龍文區12,75312,4782漳州五洲城薌城區6,0249,2473漳州萬科城薌城區4,57810,3384榮昌東方廣場龍文區3,5156,8795中駿藍灣香郡35、龍文區2,1067,6516欣隆盛世朗域龍文區9409,43578910總計29,91610,4072018年漳州市區辦公銷售面積TOP10辦公市場整體不活躍，九龍東方財富中心貢獻超辦公市場整體不活躍，九龍東方財富中心貢獻超4 4成成雙榜上榜項目重合，且僅有6項項目成交，辦公市場整體不活躍；九龍東方財富中心以1.28萬m，1.59億元獲得雙榜榜首，單盤貢獻超4成。排名項目名稱區域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1九龍東方財富中心龍文區15,91312,4782漳州五洲城薌城區5,5719,2473漳州萬科城薌城區4,73310,3384榮昌東方廣場龍文區2,4186,8795中駿藍灣香郡龍36、文區1,6127,6516欣隆盛世朗域龍文區8879,43578910總計31,13310,4072018年漳州市區辦公銷售金額TOP102019政策預測2019樓市預測圖：圖：2008年以來商品房銷售面積同比增速走勢周期細分年以來商品房銷售面積同比增速走勢周期細分周期細分復蘇加速繁榮盤整衰退低迷復蘇加速繁榮盤整衰退低迷復蘇加速繁榮調整時間起止2009.309.4-09.1109.12-10.610.7-11.1212.1-12.212.3-12.1012.11-12.1213.1-13.213.3-13.12跳過調整快速衰退14.1-15.2 15.3-15.515.6-15.1216.1-37、16.4 16.5-17.717.8-18.12時長1個月8個月7個月18個月2個月8個月2個月2個月10個月14個月3個月7個月4個月15個月17個月本輪周期最明顯特點是因城施本輪周期最明顯特點是因城施策，在此影響下，因市場分化策，在此影響下，因市場分化導致周期輪動，波谷位置明顯導致周期輪動，波谷位置明顯低于前兩個周期且變化幅度放低于前兩個周期且變化幅度放緩，高位增長期時長明顯延長。緩，高位增長期時長明顯延長。衰退12個月低迷2個月復蘇1個月加速8個月繁榮盤整18個月復蘇2個月2個月繁榮10個月衰退14個月低迷3個月復蘇7個月4個月繁榮15個月調整衰退2個月低迷8個月加速加速7個月周期持續338、1個月本輪已持續44個月周期持續44個月行情界定線：行情界定線：13.8%07年開始收緊：年開始收緊：10次提準、次提準、6次加息；次加息；9月月提二套首付比提二套首付比及貸款利率及貸款利率08年先緊后松：年先緊后松：上半年上半年5次提準，次提準，下半年下半年5降息降息4降降準，年底發布四準，年底發布四萬億計劃萬億計劃09年先松又緊：年先松又緊：5月降首付比；月降首付比；下半年控房價、下半年控房價、營業稅免征年營業稅免征年限延至限延至5年年10年繼續收緊：年繼續收緊：6提準提準2加息，加息，限貸，熱點城限貸，熱點城市啟動限購，市啟動限購，整治囤地捂盤整治囤地捂盤11年調控升級：年調控升級：6提39、準提準3加息，加息，明顯提高二套明顯提高二套購房門檻，限購房門檻，限購向二三線擴購向二三線擴圍圍12年明緊暗松：年明緊暗松：地方政府小動作地方政府小動作不斷，住建部強不斷，住建部強調堅持調控不放調堅持調控不放松，兩次降息降松，兩次降息降準準13年溫和調控：年溫和調控：新國五條，完新國五條，完善限購，穩房善限購，穩房價，增供應，價，增供應，加強市場監管加強市場監管14年穩中有松：年穩中有松：930房貸新政貸房貸新政貸清不認房、放清不認房、放寬公積金貸款寬公積金貸款條件、降息條件、降息15年全面放松：年全面放松：營業稅免征年限營業稅免征年限降至兩年，大幅降至兩年，大幅下調首付比，下調首付比，1降息40、降息4降準降準16年先松后緊：年先松后緊：契稅等大幅優契稅等大幅優惠，支持前兩惠，支持前兩套購房需求；套購房需求；930后因城調控后因城調控17年全面收年全面收緊：短期調緊：短期調控從嚴從緊，控從嚴從緊，長效機制加長效機制加快推進快推進18年堅持不年堅持不放松：堅定放松：堅定決心導致市決心導致市場預期轉向場預期轉向本輪調控周期延長，已持續本輪調控周期延長，已持續4444個月，受經濟壓力影響，個月，受經濟壓力影響，20192019年政策或松動年政策或松動以往三輪市場小周期的下行階段（2008、2011、2014），政策放松都開始于銷售走弱后的 6 個月左右；2018年10月開始三四線城市銷量也逐41、漸走低，預計2019年第二季度市場探底，政策進入放松試探期從歷年房地產走勢上看，政策放松始于銷售走低從歷年房地產走勢上看，政策放松始于銷售走低 6 6 個月后，個月后，預計預計20192019年第二季度進入政策放松試探期年第二季度進入政策放松試探期2019政策預測2019樓市預測2019政策預測2019樓市預測表1：全國首套房及二套房實際按揭貸款利率處高位表2：中國當前房貸最低首付款比例幾乎為全球最高目前我國首套房貸最低首付款比例（一線城市 30%-35%，二線城市 30%，三四線城市 25%-30%）幾乎為全球最高（其他國家基本處于 0%-20%之間，個別國家甚至可以超貸），二套房首付比例更42、高達 50%-80%，有礙首次置業和基本改善型家庭的合理需求。我們認為有條件也有必要適當降低上述兩類合理購房需求的首付比例以及按揭利率。需要指出的是，這與控制杠桿風險并不矛盾：在保持房價穩定的前提下，居民收入每年的增長自然會修復杠桿率的水平。20192019下半年金融政策有望松綁，貸款首付款比例或適當下調下半年金融政策有望松綁，貸款首付款比例或適當下調2019政策預測2019樓市預測2018年四季度全國商品房銷售面積預計將出現 5%左右同比下跌，2019年一季度在高基數作用下跌幅可能進一步擴大至 15%。屆時若調控政策有及時調整，跌幅有望在下半年收窄，2019年銷售同比增速將呈現“V”型走勢。2019年上半年“以價換量”仍是趨勢，下半年加杠桿進程將帶動樓市回暖，先量升后價漲2019年上半年是政策放松的試探期，下半年將是政策放松的密集期20192019年樓市將呈現年樓市將呈現“V”“V”型走勢型走勢