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1、常州恒基項目常州恒基項目營銷戰(zhàn)分析及建議營銷戰(zhàn)分析及建議2009年2月斯蓋認為：斯蓋認為：對于房地產(chǎn)營銷而言，策高于一對于房地產(chǎn)營銷而言，策高于一斯蓋堅持：斯蓋堅持：拒絕平庸的策，制造市場的爆發(fā)拒絕平庸的策，制造市場的爆發(fā)商道云：商道云：高手做勢，中手做市，低手做事高手做勢，中手做市，低手做事在新開發(fā)商混戰(zhàn)、新產(chǎn)品斷涌現(xiàn)的城西恒基，作為一個新生挑戰(zhàn)者如何能找到屬于自己的市場空間在新開發(fā)商混戰(zhàn)、新產(chǎn)品斷涌現(xiàn)的城西恒基，作為一個新生挑戰(zhàn)者如何能找到屬于自己的市場空間上篇：審勢明大局上篇：審勢明大局上篇：審勢明大局上篇：審勢明大局下篇：造勢定新局下篇：造勢定新局下篇：造勢定新局下篇：造勢定新局上篇上2、篇審勢明大局港的未來在哪？港的未來在哪？從區(qū)域發(fā)展看項目生存空間從區(qū)域發(fā)展看項目生存空間常州樓市的明天如何？常州樓市的明天如何？從市場發(fā)展看項目營銷戰(zhàn)從市場發(fā)展看項目營銷戰(zhàn)1港的未來在哪？港的未來在哪？從區(qū)域發(fā)展看項目生存空間從區(qū)域發(fā)展看項目生存空間Point 1港板塊概況分析港板塊概況分析北港新城位于常州市主城 區(qū)的西部，距市中心約6 公里。規(guī)劃用地北起京杭大運 河，南至常金路，東起龍 江路，西至童子河，規(guī)劃 總用地8.89平方公里。Point 1港板塊概況分析港板塊概況分析Point 1港板塊概況分析港板塊概況分析Point 1港板塊概況分析港板塊概況分析Point 2港板塊生活配套分析港3、板塊生活配套分析項目周邊商業(yè)分布圖項目周邊商業(yè)分布圖Point 2港板塊生活配套分析港板塊生活配套分析從目前看，生活配套暫時還很足從目前看，生活配套暫時還很足移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！免費索取精華資料！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！免費索取精華資料！Point 2港板塊生活配套分析港板塊生活配套分析教育設(shè)施基本滿足生活要求教育設(shè)施基本滿足生活要求Point 3港板塊競爭項目分析港板塊競爭項目分析Point 3港板塊競爭項目分析港板塊競爭項目分析Point 3港板塊競爭項目概況港板塊競爭項目概況案名均價（元/）去化量（）剩余量（）港龍華庭35008986.4、9942038.37景瑞曦城370065523.19157476.81凱爾楓尚370012808.72187191.28楓逸人家340039978.01140021.99御源林城350045141.22254858.78楓林雅都3500106680.0937036.66青楓公館390055308.4124691.6合計334426.6943315.501000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000005、港龍華庭景瑞曦城凱爾楓尚楓逸人家御源林城楓林雅都青楓公館合計去化量去化量剩余量剩余量Point 3港板塊競爭項目概況港板塊競爭項目概況從城西剩余看，銷售形勢嚴峻。Point 4港板塊競爭項目價格監(jiān)控港板塊競爭項目價格監(jiān)控景瑞曦城37503700370037003670368036903700371037203730374037503760Point 4港板塊競爭項目價格監(jiān)控港板塊競爭項目價格監(jiān)控北港板塊2008銷售均價走勢356036403610358033403230327034803610359036203610250027002900310033003500370039001月2月3月46、月5月6月7月8月9月10月11月12月均價成交均價重要啟示之一重要啟示之一半小時車程半徑已經(jīng)初步形成半小時車程半徑已經(jīng)初步形成:交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，擴大港的輻射范 圍，那么我們的市場空間是否因此很大？交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，擴大港的輻射范 圍，那么我們的市場空間是否因此很大？重要啟示之二重要啟示之二生活配套設(shè)施尚未形成，人氣顯然夠生活配套設(shè)施尚未形成，人氣顯然夠:目前生活條件并想，本區(qū)域的多數(shù)開 發(fā)商已經(jīng)盡打造生活配套，但多數(shù)購 房者仍然信心足。目前生活條件并想，本區(qū)域的多數(shù)開 發(fā)商已經(jīng)盡打造生活配套，但多數(shù)購 房者仍然信心足。重要啟示之三重要啟示之三港板塊供應(yīng)巨大港板塊供應(yīng)巨大集中上市的類似產(chǎn)品造7、成供需比始終無法 偏大，市場競爭空前激任何傳統(tǒng)項目都將面臨嚴峻挑戰(zhàn)，缺乏產(chǎn) 品特色營銷將難上加難。集中上市的類似產(chǎn)品造成供需比始終無法 偏大，市場競爭空前激任何傳統(tǒng)項目都將面臨嚴峻挑戰(zhàn)，缺乏產(chǎn) 品特色營銷將難上加難。重要啟示之四重要啟示之四價格調(diào)整成為市場必然價格調(diào)整成為市場必然價格調(diào)整斷，造成市場混戰(zhàn)。可以預(yù)見 今的價格戰(zhàn)仍將繼續(xù)，如果沒有徹底的 差異性營銷戰(zhàn)，任何后來項目都難以脫 穎而出，尤其是規(guī)模和背景沒有明顯優(yōu)勢 的項目。價格調(diào)整斷，造成市場混戰(zhàn)。可以預(yù)見 今的價格戰(zhàn)仍將繼續(xù)，如果沒有徹底的 差異性營銷戰(zhàn)，任何后來項目都難以脫 穎而出，尤其是規(guī)模和背景沒有明顯優(yōu)勢 的項目。2常州樓市的8、明天如何？常州樓市的明天如何？從市場發(fā)展看項目營銷戰(zhàn)從市場發(fā)展看項目營銷戰(zhàn)Point 1與長三角重點城市相比，常州房地產(chǎn)市場總體較為健康，合理指標類別蘇州市區(qū)無錫市區(qū)常州市區(qū)市區(qū)家庭人均總收 入(元)275202560622148增長率12.10%12.30%13.7%住宅均價(元/)658348004147漲幅4.5%1%住宅成交面積(萬)391.79334313.03漲幅45%31.7%22.7%房價收入比75.65.1房地產(chǎn)市場健康值總體形式分析總體形式分析2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料9、庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 22008年常州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量611.59萬，與07年相比分別下降12%；2008年市區(qū)商品房共成交383.72萬，與2007年相比分別下降27.5%。010020030040050060070001002003004005006007002007年2008年商品房新增商品房新增商品房成交商品房成交常州市場成交狀況常州市場成交狀況2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款10、！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！2008年常州市區(qū)住宅新增469.07萬，與07年相比分別下降6.68%；2008年市區(qū)住宅成交313.03萬，與2007年相比下降22.7%。050100150200250300350400450500050100150200250300350400450500 2007年 2008年住宅新增住宅新增住宅成交住宅成交Point 2常州市場成交狀況常州市場成交狀況2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G11、移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！2007年新增供需比平均值為1.24，08年該比值上升為1.64，供需缺口 不斷擴大，主要原因前期出讓土地均進入了開發(fā)周期，短期內(nèi)供應(yīng)上 升明顯，而需求受宏觀面不景氣影響有一定的萎縮。00.20.40.60.811.21.41.61.800.20.40.60.811.21.41.61.82007年2008年2007年2008年供需比平均值供需比平均值Point 3常州市場供12、需狀況常州市場供需狀況2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！02040608010012002040608010012060以下60-9090-120120-144144-180180以上新增供應(yīng)量(萬)新增供應(yīng)量(萬)成交量(萬)成交量(萬)Point 3常州市場供需狀況常州市場供需狀況目前市場上的熱銷戶型面積在120-144，其次是90-120的兩房及13、 小三房產(chǎn)品，60-90的兩房。而從市場供應(yīng)比來看：120-144最 多，三分之一強；90-120的小三房產(chǎn)品其次，60-90占到總供應(yīng) 的21%，從市場供應(yīng)及成交比來看：面積結(jié)構(gòu)整體較為合，但 是60-90平米的產(chǎn)品供需矛盾08開始顯現(xiàn)。由以上圖標分析，可以看出：由以上圖標分析，可以看出：Point 3常州市場供需狀況常州市場供需狀況住均價小幅增長住均價小幅增長2008常州市區(qū)商品房住成交均價4147元/，較上上漲 1%，按月份來看：房價整體呈現(xiàn)先漲后跌再漲態(tài)勢，7月份成為 常州市房價的一個轉(zhuǎn)折點，詩國際街區(qū)高檔住入市，動整 體房價上揚，但下半房價開始走低，尤其是9月份和10月份。至11月份14、，特別是12月，伴隨地方乃至中央政府積極宏觀政策的 陸續(xù)出臺，常州房價開始上漲并接近于8月份的價格。Point 4常州市場價格趨勢常州市場價格趨勢年度價格走勢圖年度價格走勢圖Point 4常州市場價格趨勢常州市場價格趨勢重要啟示之一重要啟示之一2009剛性需求將逐步爆發(fā)剛性需求將逐步爆發(fā)經(jīng)過過去一的壓抑，居住剛性需求即將 得到釋放。適合居家的緊湊三房得到市場 追捧。那么，樓市的春天會來嗎？經(jīng)過過去一的壓抑，居住剛性需求即將 得到釋放。適合居家的緊湊三房得到市場 追捧。那么，樓市的春天會來嗎？重要啟示之二重要啟示之二小戶型個出何在小戶型個出何在2009常州的小戶型將面臨激的競爭。按照傳統(tǒng)的策去爭15、奪市場，項目缺乏個 性和優(yōu)勢，陷入面積和價格競爭，將難以 找到出。常州的小戶型將面臨激的競爭。按照傳統(tǒng)的策去爭奪市場，項目缺乏個 性和優(yōu)勢，陷入面積和價格競爭，將難以 找到出。重要啟示之三重要啟示之三供應(yīng)集中釋放帶來市場重新洗牌供應(yīng)集中釋放帶來市場重新洗牌供大于求的現(xiàn)象將持續(xù)長的時間，樓市 的春天永遠只厚愛部分優(yōu)勢項目。傳統(tǒng)的營銷模式已經(jīng)無法成就奇跡，如果 無法挖掘出產(chǎn)品特色，必將面臨出局。供大于求的現(xiàn)象將持續(xù)長的時間，樓市 的春天永遠只厚愛部分優(yōu)勢項目。傳統(tǒng)的營銷模式已經(jīng)無法成就奇跡，如果 無法挖掘出產(chǎn)品特色，必將面臨出局。面對擁擠而嘈雜的常州樓市面對擁擠而嘈雜的常州樓市我們暫時沒有找到有于16、本項目的勢出何在？我們暫時沒有找到有于本項目的勢出何在？移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！下篇下篇造勢定新局第三篇 項目優(yōu)勢是么？第三篇 項目優(yōu)勢是么？確定項目的核心優(yōu)勢確定項目的核心優(yōu)勢第四篇 消費者是誰？第四篇 消費者是誰？確定核心目標人群目標人群心分析確定核心目標人群目標人群心分析第五篇 項目營銷戰(zhàn)是么？第五篇 項目營銷戰(zhàn)是么？項目營銷成功的關(guān)鍵點項目營銷定位項目規(guī)劃建議項目營銷成功的關(guān)鍵點項目營銷定位項目規(guī)劃建議第篇 整合傳播策如何進？第篇 整合傳播策如何進17、？營銷傳播主題廣告?zhèn)鞑パ堇[營銷傳播主題廣告?zhèn)鞑パ堇[1項目優(yōu)勢是什么？項目優(yōu)勢是什么？客戶為什么買我們的房子客戶為什么買我們的房子最成功的營銷推廣策最成功的營銷推廣策總能找到一個超越性的角將原本存在勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢讓產(chǎn)品看上去如此和諧完美總能找到一個超越性的角將原本存在勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢讓產(chǎn)品看上去如此和諧完美斯蓋策劃斯蓋策劃Step 1項目優(yōu)勢的挖掘項目優(yōu)勢的挖掘港龍華庭部分戶型港龍華庭部分戶型本項目小戶型本項目小戶型Step 1項目優(yōu)勢的挖掘項目優(yōu)勢的挖掘從項目的設(shè)計獨特性中，提煉出非凡的內(nèi)涵，并找 到其對應(yīng)的目標客戶需求。從項目的設(shè)計獨特性中，提煉出非凡的內(nèi)涵，并找 到其對應(yīng)的目標客戶需求。我們認為18、我們認為由于周邊項目的斷成熟，傳統(tǒng)的分析方 法，難以確定恒基項目的真正優(yōu)勢，我們 必須深挖掘和解項目的設(shè)計思想。由于周邊項目的斷成熟，傳統(tǒng)的分析方 法，難以確定恒基項目的真正優(yōu)勢，我們 必須深挖掘和解項目的設(shè)計思想。戶型優(yōu)勢挖掘戶型優(yōu)勢挖掘1/4號樓號樓6/7號樓號樓5號樓號樓36-50平米平米Step 1項目優(yōu)勢的挖掘項目優(yōu)勢的挖掘2/3號樓號樓56-92平米平米82-102平米平米106-127平米平米住房升級階梯Step 2項目核心優(yōu)勢分析項目核心優(yōu)勢分析空中復(fù)式 洋房空中復(fù)式 洋房挑高客廳挑高客廳入戶花園入戶花園主面積集中在主面積集中在120左 右的空中復(fù)式洋房設(shè) 計，城西特有，可能 19、吸引一些居住思想前 衛(wèi)的輕人挑高客廳和入戶式花 園營造類似空中別 墅的居住體驗左 右的空中復(fù)式洋房設(shè) 計，城西特有，可能 吸引一些居住思想前 衛(wèi)的輕人挑高客廳和入戶式花 園營造類似空中別 墅的居住體驗戶型優(yōu)勢挖掘戶型優(yōu)勢挖掘1/4號樓號樓6/7號樓號樓5號樓號樓2/3號樓號樓Step 2項目核心優(yōu)勢分析項目核心優(yōu)勢分析戶型優(yōu)勢挖掘戶型優(yōu)勢挖掘1/4號樓號樓6/7號樓號樓5號樓號樓2/3號樓號樓享受性舒適性享受性舒適性投資性投資性同齡層次同購房想同齡層次同購房想地位性地位性Step 2項目核心優(yōu)勢分析項目核心優(yōu)勢分析所以，項目應(yīng)該創(chuàng)造：所以，項目應(yīng)該創(chuàng)造：一群特定人群一群特定人群一群特定人群一群20、特定人群同階段想居住模式的空前濃縮同階段想居住模式的空前濃縮同階段想居住模式的空前濃縮同階段想居住模式的空前濃縮Step 2項目核心優(yōu)勢分析項目核心優(yōu)勢分析那么，他們?yōu)槊磿I？那么，他們?yōu)槊磿I？真正吸引目標客戶的，除產(chǎn)品本身還必須有一種特定的價值認同真正吸引目標客戶的，除產(chǎn)品本身還必須有一種特定的價值認同這種價值源于項目所倡導(dǎo)的一種 精神內(nèi)涵，與目標客戶的潛在意 識達到一種深層次的共鳴。這種價值源于項目所倡導(dǎo)的一種 精神內(nèi)涵，與目標客戶的潛在意 識達到一種深層次的共鳴。Step 2項目核心優(yōu)勢分析項目核心優(yōu)勢分析所以：所以：我們僅販賣房子我們要販賣一種生活價值觀我們僅販賣房子我們要販賣一種生21、活價值觀我們堅信思想可以販賣情感可以傳播這是造勢的本質(zhì)所在我們堅信思想可以販賣情感可以傳播這是造勢的本質(zhì)所在2消費者是誰？消費者是誰？消費者心理調(diào)查分析，確定核心目標人群消費者心理調(diào)查分析，確定核心目標人群2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 1城西客戶群身份調(diào)查城西客戶群身份調(diào)查城西樓盤已購房客戶外地人比城西樓盤已購房客戶外地人比好享家外地客22、戶大概占：40-45%左右外地人外地人本地人本地人2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！外地人外地人本地人本地人Point 1城西客戶群身份調(diào)查城西客戶群身份調(diào)查城西樓盤已購房客戶外地人比城西樓盤已購房客戶外地人比整個城西外地客戶大概占：20-30%左右Point 1城西客戶群身份調(diào)查城西客戶群身份調(diào)查可以看出：可以看出：在城西，隨著項目價位的上升，外籍 23、客戶逐步減少。可見外籍客戶以輕家庭置業(yè)為主，總體購買有限。在城西，隨著項目價位的上升，外籍 客戶逐步減少。可見外籍客戶以輕家庭置業(yè)為主，總體購買有限。Point 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰為進一步解目標人群為進一步解目標人群我們在常州選擇周邊的輕人群（我們在常州選擇周邊的輕人群（25-35歲）分為兩類進訪談得到如下的結(jié)果歲）分為兩類進訪談得到如下的結(jié)果2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：1355010915024、 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰北港地區(qū)星港大道地鐵線直達市區(qū)，您是否愿意到這個區(qū)域 定居？05941047530%53%47%010203040506070會不會可以考慮%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%本地人外籍人所占比例Point 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰可以看出可以看出常州本地人地域概比較強，除非是得 已，通常情況會選擇郊區(qū)定居。相比本地輕人，新常州人對該區(qū)域的認同 高。常州本地人地域概比較強，除非是得 已，通常情況會選擇郊區(qū)定居。相比本地輕人，新常州人對該區(qū)域的認同 高。225、011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰您認為這里的房價單價多少可以接受？67330055369053%43%4%0%010203040506070803000元以下3000-3500元 3500-4000元4000元以上%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%本地人外籍人所占比例P26、oint 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰可以看出可以看出由于本地輕人主觀上較為排斥這個區(qū)域，所 以房價心價位低。新常州人的心價位高于常州本地人。由于本地輕人主觀上較為排斥這個區(qū)域，所 以房價心價位低。新常州人的心價位高于常州本地人。2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰如果購買該區(qū)域的房子，您會不會27、長期居住？235702091896416%38%5%42%010203040506070會不會近期會但未來不會近期不會但未來會%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%本地人外籍人所占比例Point 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰可以看出可以看出本地輕人多半把這定義為過渡房新常州人看好該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摫镜剌p人多半把這定義為過渡房新常州人看好該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)揚oint 2我們的目標應(yīng)該是誰我們的目標應(yīng)該是誰所以，無論從購買動機和購買實看我們都應(yīng)該將這群人定為主目標人群：所以，無論從購買動機和購買實看我們都應(yīng)該將這群人定為主目標人群：新常州人中的青創(chuàng)業(yè)精英新常28、州人中的青創(chuàng)業(yè)精英新常州人中的青創(chuàng)業(yè)精英新常州人中的青創(chuàng)業(yè)精英務(wù)工64%企業(yè)主6%其它30%務(wù)工64%企業(yè)主6%其它30%新常州人職業(yè)調(diào)查新常州人職業(yè)調(diào)查:Point 3察目標人群內(nèi)心需求察目標人群內(nèi)心需求安徽,48四川,20河南,12江蘇,18安徽,48四川,20河南,12江蘇,18安徽安徽四川四川河南河南江蘇江蘇新常州人來源比調(diào)查新常州人來源比調(diào)查:（萬人）（萬人）Point 3察目標人群內(nèi)心需求察目標人群內(nèi)心需求我們認為我們認為:對于一個群體的界定，需要對這個群體 精神和情感進概括，只有追尋到一個 群體的精神相似性，才有可能對他們冠 以群體的概對于一個群體的界定，需要對這個群體 精神和情29、感進概括，只有追尋到一個 群體的精神相似性，才有可能對他們冠 以群體的概Point 3察目標人群內(nèi)心需求察目標人群內(nèi)心需求Point 3察目標人群內(nèi)心需求察目標人群內(nèi)心需求我們發(fā)現(xiàn)：我們發(fā)現(xiàn)：他們都從他鄉(xiāng)懷揣著夢想走進這個城市，他們勤奮專 業(yè)，事業(yè)開始進入發(fā)展階段。他們對這個城市充滿理想和期待，但他們經(jīng)常顯得形 單影只，他們是城市的未來，只要城市給他們一個停 泊的港灣，他們就給城市帶來一片燦爛他們都從他鄉(xiāng)懷揣著夢想走進這個城市，他們勤奮專 業(yè)，事業(yè)開始進入發(fā)展階段。他們對這個城市充滿理想和期待，但他們經(jīng)常顯得形 單影只，他們是城市的未來，只要城市給他們一個停 泊的港灣，他們就給城市帶來一片燦爛30、Point 3察目標人群內(nèi)心需求察目標人群內(nèi)心需求我們感到：我們感到：他們的心靈深處，都懷抱著上岸的期待他們需要歸屬感他們的心靈深處，都懷抱著上岸的期待他們需要歸屬感但他們絕不僅僅需要一處居所、一處港灣但他們絕不僅僅需要一處居所、一處港灣他們需要激勵，成就感他們需要激勵，成就感他們更需要未來他們更需要未來Point 3察目標人群內(nèi)心需求察目標人群內(nèi)心需求我們懂得：我們懂得：他們來到這個城市，不會輕易退縮他們來到這個城市，不會輕易退縮他們總是執(zhí)著的邁向下一個目標他們總是執(zhí)著的邁向下一個目標3項目營銷戰(zhàn)略是什么？項目營銷戰(zhàn)略是什么？項目營銷成功的關(guān)鍵點項目營銷定位項目規(guī)劃建議項目營銷成功的關(guān)鍵點項31、目營銷定位項目規(guī)劃建議Point 1營銷戰(zhàn)的關(guān)鍵點營銷戰(zhàn)的關(guān)鍵點我們的出是：讓整體項目站在獨創(chuàng)性的高平臺之上回避正面沖突展開局部戰(zhàn)役我們的出是：讓整體項目站在獨創(chuàng)性的高平臺之上回避正面沖突展開局部戰(zhàn)役我們認為我們認為如果把本項目當作一個傳統(tǒng)項目進營銷 運作，與競爭項目展開整體競爭戰(zhàn)役，將 無法突出項目的優(yōu)勢。如果把本項目當作一個傳統(tǒng)項目進營銷 運作，與競爭項目展開整體競爭戰(zhàn)役，將 無法突出項目的優(yōu)勢。Point 1營銷戰(zhàn)的關(guān)鍵點營銷戰(zhàn)的關(guān)鍵點項目核心概營銷項目核心概營銷系產(chǎn)品延伸系產(chǎn)品延伸住地產(chǎn)住地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)Point 2項目功能定位項目功能定位住地產(chǎn)住地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高端住高端住32、中端住中端住過渡住過渡住臨時住臨時住生活服務(wù)生活服務(wù)個性會所個性會所高端住高端住中端住中端住過渡住過渡住臨時住臨時住Point 2項目功能定位項目功能定位生活服務(wù)生活服務(wù)個性會所個性會所Point 3項目優(yōu)勢 賣點整合項目優(yōu)勢 賣點整合目標人群 潛在需求目標人群 潛在需求項目整體營銷定位項目整體營銷定位項目營銷定位項目營銷定位項目優(yōu)勢 賣點整合項目優(yōu)勢 賣點整合目標人群 潛在需求目標人群 潛在需求新常州創(chuàng)業(yè)精英之家新常州創(chuàng)業(yè)精英之家針對新常州人的自主創(chuàng)業(yè)時代精神針對新常州人的自主創(chuàng)業(yè)時代精神集多種居住形式、商務(wù)辦公、休閑娛樂 等多種功能小型城市綜合體集多種居住形式、商務(wù)辦公、休閑娛樂 等多種功33、能小型城市綜合體項目整體營銷定位項目整體營銷定位Point 3項目營銷定位項目營銷定位新常州年輕家庭新常州年輕家庭新常州成功精英新常州成功精英新常州創(chuàng)業(yè)先鋒新常州創(chuàng)業(yè)先鋒空中別墅洋房空中別墅洋房舒適小高層公寓舒適小高層公寓全功能全功能soho公寓公寓新常州新生代新常州新生代全裝修單身公寓全裝修單身公寓新常州創(chuàng)業(yè)精英之家新常州創(chuàng)業(yè)精英之家Point 3項目營銷定位項目營銷定位2/3號2/3號1/4號1/4號6/7號6/7號5號5號租賃及投資租賃及投資居住辦公投資居住辦公投資純居住純居住純居住純居住空中別墅洋房空中別墅洋房舒適小高層公寓舒適小高層公寓全功能全功能soho公寓公寓全裝修單身公寓全裝修34、單身公寓Point 3項目營銷定位項目營銷定位2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 45號樓營銷策建議號樓營銷策建議新常州單身貴族新常州單身貴族投資客投資客5號樓單身公寓號樓單身公寓精裝修銷售精裝修銷售毛坯房銷售毛坯房銷售包租3，給每4%的回報，在 這3內(nèi)，房子交付也屬于 你，3后房子所有權(quán)歸你包租3，給每4%的回報，在 這3內(nèi)，房子交付也屬于35、 你，3后房子所有權(quán)歸你引進經(jīng)濟型酒店管公司引進經(jīng)濟型酒店管公司2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 5戶型改進建議戶型改進建議戶型整改建議將J戶型浪費的過道面積讓給I戶型，增加一個衛(wèi)生間，使I戶型成 為兩房兩廳兩衛(wèi)，彌補6、7號樓沒有該戶型的空白。2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨36、后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 5戶型改進建議戶型改進建議主臥獨立衛(wèi)生間建筑面積：92平米左右兩房兩廳兩衛(wèi)I戶型調(diào)整后戶型調(diào)整后2011年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費索取精華資料！免費索取精華資料！Point 5戶型改進建議戶37、型改進建議J戶型調(diào)整后戶型調(diào)整后起居室將起居室和臥室更換位置，使 起居室和餐廳相連，形成一個 完整而通透的空間，同時形成 雙臥朝南.建筑面積：88平米左右兩房兩廳一衛(wèi)4整合傳播策略如何進行？整合傳播策略如何進行？核心傳播概念廣告主題傳播演繹核心傳播概念廣告主題傳播演繹Question 1項目的核心傳播概是么項目的核心傳播概是么?心關(guān)注心關(guān)注心認同心認同項目核心傳播概Question 1以么角和話語和目標人群溝通以么角和話語和目標人群溝通才能建項目特有的地位才能建項目特有的地位從而贏得他們的內(nèi)心認同和情感趨向從而贏得他們的內(nèi)心認同和情感趨向項目的核心傳播概是么項目的核心傳播概是么?Questio38、n 1項目與目標人群的關(guān)系項目與目標人群的關(guān)系城市單身公寓全功能SOHO公寓舒適小高層住宅空中別墅洋房一種人的四 個發(fā)展階段一種人的四 個發(fā)展階段四個人生階段 的一種精神四個人生階段 的一種精神項目的核心傳播概是么項目的核心傳播概是么?Question 1新常州創(chuàng)業(yè)精英新常州創(chuàng)業(yè)精英新常州創(chuàng)業(yè)精英新常州創(chuàng)業(yè)精英勵志生活特區(qū)勵志生活特區(qū)勵志生活特區(qū)勵志生活特區(qū)“下一站下一站下一站 下一站 更精彩更精彩更精彩更精彩Walking Forward,Walking Forward,More More WonderfulWonderful項目的核心傳播概是么項目的核心傳播概是么?單身公寓單身公寓別墅洋房39、別墅洋房Question 2如何整合傳播如何整合傳播?高層住高層住Soho公寓公寓整體形象塑造整體形象塑造形象傳播形象傳播銷售傳播銷售傳播Step 1項目名稱定義項目名稱定義首先首先:我們試圖找到一個響的名字他應(yīng)該超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)命名法則傳遞一種源于內(nèi)心的傳遞項目與目標人群的思想內(nèi)涵我們試圖找到一個響的名字他應(yīng)該超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)命名法則傳遞一種源于內(nèi)心的傳遞項目與目標人群的思想內(nèi)涵Step 1項目名稱定義項目名稱定義其次其次:我們應(yīng)該盡讓這個名字十分順口一定要過目忘我們應(yīng)該盡讓這個名字十分順口一定要過目忘,上口傳播上口傳播Step 1項目名稱定義項目名稱定義YOHOYOHOYoung OpenHa40、ppy OnlyStep 1項目名稱定義項目名稱定義命名建議之二命名建議之二:讓我們的思在開闊些項目的所有房子讓我們的思在開闊些項目的所有房子,對于他們來說就是一個 過程對于他們來說就是一個 過程,值得記錄的過程值得記錄的過程所有的過程所有的過程,都是他們?nèi)松亩际撬麄內(nèi)松?/NStep 1項目名稱定義項目名稱定義N zoneN zoneN種人生種人生,人生 的無限可能人生 的無限可能,都 濃縮在這都 濃縮在這這聚集著一類 人群這聚集著一類 人群,這是他們的 天地和身份標識這是他們的 天地和身份標識Step 2整合傳播策整合傳播策喚醒 市場喚醒 市場形象 建形象 建創(chuàng)造 需求創(chuàng)造 需求銷售 41、階段銷售 階段激發(fā)新常州精英內(nèi)心封存已久的激情和驕傲激發(fā)新常州精英內(nèi)心封存已久的激情和驕傲引起市場關(guān)注，引出項目定位引起市場關(guān)注，引出項目定位Step 2整合傳播策整合傳播策喚醒 市場喚醒 市場形象 建形象 建創(chuàng)造 需求創(chuàng)造 需求銷售 階段銷售 階段準確高效的塑造項目的核心內(nèi)涵準確高效的塑造項目的核心內(nèi)涵揭示和展示真正的項目本質(zhì)揭示和展示真正的項目本質(zhì)Step 2整合傳播策整合傳播策喚醒 市場喚醒 市場形象 建形象 建創(chuàng)造 需求創(chuàng)造 需求銷售 階段銷售 階段根據(jù)營銷策推出系傳播主題根據(jù)營銷策推出系傳播主題針對性的與目標客戶展開正面溝通針對性的與目標客戶展開正面溝通以上是斯蓋對本項目營銷戰(zhàn)的思考和規(guī)劃由于項目資完整等原因部分策劃內(nèi)容尚需后期深化以上是斯蓋對本項目營銷戰(zhàn)的思考和規(guī)劃由于項目資完整等原因部分策劃內(nèi)容尚需后期深化再次強調(diào)：我們永遠拒絕平庸再次強調(diào)：我們永遠拒絕平庸謝謝大家！謝謝大家！