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1、石家莊中鐵大廈推廣策略案石家莊中鐵大廈推廣策略案 進化論之商務辦公進化論之商務辦公 這這 是是 最最 壞壞 的的 年年 代代也也 是是 最最 好好 的的 年年 代代 中央經濟會議中央經濟會議 政策解讀政策解讀 11“20092009經濟工作：首要任務經濟工作：首要任務”保持經濟平穩較快發展中央經濟會議指出：必須把保持經濟平穩較快發展作為明年經濟工作的首要任務；把擴大內需作為保增長的根本途徑，把加快發展方式轉變和結構調整作為保增加的主攻方向，把深化重點領域和關鍵環節改革、提高對外開放水平作為保增長的強大動力，把改善民生作為保增長的出發點和落腳點。中央經濟會議中央經濟會議 政策解讀政策解讀 22“2、20092009經濟工作：經濟工作：9 9字方針字方針”保增長擴內需調結構中央經濟會議提出明年經濟工作的重要方針：保增長、擴內需、調結構。雖然我們面臨著保增長的繁重任務，但加快發展方式轉變、推進經濟結構戰略性調整的大方向不能動搖。要以增強發展協調性和可持續性、提高自主創新能力為目標，通過擴大最終消費需求，帶動中間需求，有效吸收和消化國內生產能力，形成發展新優勢。中央經濟會議中央經濟會議 政策解讀政策解讀 33“20092009經濟工作：核心政策經濟工作：核心政策”貨幣政策財政政策中央經濟會議提出明年經濟工作的重要政策：加強和改善宏觀調控，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。積極的財政政策，3、可以拉動內需，從而達到刺激消費、促進經濟增長的目的。實施適度寬松貨幣政策，通過調整貨幣供應量、利率和信貸管理等，刺激經濟增長。中央經濟會議中央經濟會議 政策解讀政策解讀 44“20092009經濟工作：房地產政策經濟工作：房地產政策”房地產需要發揮支柱產業基礎產業的作用中央經濟會議提出明年經濟工作的房地產政策：要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。如此經濟形式下如此經濟形式下石家莊具備何等商務辦公狀況石家莊具備何等商務辦公狀況l 作為4、二線城市的石家莊，城市發展滯后。l 城市建筑，設計僵化缺乏時代感，功能單一科技感不強。l 商務辦公混雜：廠房辦公、商住辦公、商業區辦公等長期共存。l 辦公地點分散，初具規模的商務圈還不成體系。l 市場缺乏純正智能5A級寫字樓。由由 此此 可可 見見雖雖，危危機機四四伏伏卻卻也也潛潛藏藏機機遇遇“物競天擇，優勝劣汰物競天擇，優勝劣汰”“適者生存，不適者淘汰適者生存，不適者淘汰”達爾文達爾文物種起源物種起源機遇中求發展機遇中求發展探尋石家莊商務辦公的進化之路探尋石家莊商務辦公的進化之路 城市規劃商務產品使用客群城市規劃商務產品使用客群 城市的進化城市的進化產品的進化產品的進化客群的進化客群的進化進5、化的進化的石家莊石家莊商務辦公商務辦公正在經歷進化的城市進化的城市城市中心，出現集中的商業金融區城市中心，出現集中的商業金融區城市中心，具備貫通城市中心，具備貫通 南北南北東西東西 便捷的路網便捷的路網中中山山路路裕裕華華路路商商務務區區高高端端住住宅宅商業圈商業圈 一核一核 指城市的核心商業、商務區。指城市的核心商業、商務區。一軸一軸 指中山路和裕華路兩條東西主干道之間的區域。指中山路和裕華路兩條東西主干道之間的區域。三環三環 指城市環路系統：一環、二環和三環。指城市環路系統：一環、二環和三環。孕育孕育 一核一軸三環一核一軸三環 完備的城市規劃完備的城市規劃中中山山路路商商業業街街第一階段第6、一階段相對獨立，相對獨立，各區域規劃大而全各區域規劃大而全第二階段第二階段一核一軸三環，一核一軸三環，一體化的城市布局一體化的城市布局 城市城市 的進化路線的進化路線進化的產品進化的產品東方城市廣場（東方大廈）地段位置中山西路西路83號,CBD中心建筑面積6萬平物業類型甲級寫字樓 東方大廈規模之宏偉、氣勢之雄壯，裝修之考究，堪稱燕趙之最，在周圍眾多樓廈之中如神龍傲首，儀態萬方，引人注目，是河北省會石家莊市高檔次、大規模、智能化的專業寫字樓之一，是中外客商在石家莊設置辦公機構首選的理想場所?？傆[競爭項目總覽競爭項目 寫字樓寫字樓 西美財智大廈地段位置建設南大街與中山東路交叉口，CBD中心建筑面積7、4.2萬平物業類型國際標準5A級商務綜合體物業管理四星級西美商務酒店全面管理電 梯6部高速直升梯車 位近300個停車位配 套專業金融機構、品牌專營百貨、咖啡廳、茶餐廳、酒吧、地方特色餐飲齊全；多功能會議廳，裝備國際標準會議設施，形成獨具特色的國際化標準會議區；美容健身機構、標準游泳池從細節上提升項目品質目標人群主要針對投資客以及小部分SOHO辦公一族 總覽競爭項目總覽競爭項目 寫字樓寫字樓 尚德國際地段位置新華區康樂街8號建筑面積3.1萬平米 物業類型甲級寫字樓車 位200個樓座展示地上22層，1-3層為商業和配套設施，4-22層為寫字間。地下2層為車庫/設備間 定 位設計石家莊絕無僅有的“核8、心筒+高效單走廊”結構，德式簡約立面，一體化商務配套及“超5A”智能配置 總覽競爭項目總覽競爭項目 寫字樓寫字樓 中華商務中心地段位置橋西中山西路186號建筑面積約7萬平建筑高度100米，采用25層雙塔結構 地 段位于中山西路與康樂街交匯口，緊鄰規劃中的中央行政區與金融街，地處商務、金融、政務三圈交匯處，西周環路，道路寬闊、交通快捷便利，是商務辦公比較成熟的區域。總覽競爭項目總覽競爭項目 寫字樓寫字樓 軍創國際地段位置中華北大街50號建筑面積4.5平米車位462席泊車位建筑采用國際流行紅色豪華外立面，樓體采用獨有的個性化退臺式設計，平面布局則為敞亮的大開間，酒店感豪派大堂挑高9.6米，面積近59、00平米，以獨樹一幟的姿態和內涵，全面提升入駐企業形象。總覽競爭項目總覽競爭項目 寫字樓寫字樓 先天下地段位置長安區，中山路裕華路育才街東大街的圍合區域物業類型 29層甲級寫字樓建筑面積42萬平電梯5部高檔辦公用梯定位“購物、商務、會展、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游”等八大功能于一體的“一站式”大型購物中心及高檔寫字樓、公寓、住宅為主的綜合開發項目?？傆[競爭項目總覽競爭項目 寫字樓商住寫字樓商住 萬象新城地段位置裕華西路15號河北省藝術中心西臨商業建面約2.6萬平方米，25層物業類型5A甲級寫字樓、酒店公寓總 面 積17萬平方米綠 化 率35%容 積 率6.38停 車 位500立面效果純銀質感10、立面樓座展示項目A座寫字樓為25層，B座特色星級酒店為21層，C座酒店公寓為28層萬象國際中心。總覽競爭項目總覽競爭項目 寫字樓商住寫字樓商住 萬隆國際中心地段位置裕華區裕華東路和育才街交匯處西南建筑面積12.6萬平方米物業類型寫字樓、公寓住宅樓座展示1棟22層住宅樓，1棟29層寫字樓及公寓 綠 化 率30%容 積 率4.13車位500個；車 位 比1：2周邊配套北國先天下購物廣場、北國商城、凱撒皇宮、酒吧、KTV、保定會館、全聚德、肯德基、麥當勞、必勝客、新山東酒店以及體育大街蕭湘府、都江堰、中體倍力、天天形體、超越健身館、河北經貿大學、河北師范大學、河北科技大學等。內部配套商業、酒店 總覽11、競爭項目總覽競爭項目 寫字樓商住寫字樓商住 樂模（商住辦公改寫字樓）位置平安北大街18號總 建 面9.7萬平物業類型高層公寓 車位地下兩層近300個車位的停車場功能定位項目由地下2層和地上28層組成。地上28層，由一到四層的商業和四層以上的公寓組成定 位大廈五至二十八層的公寓部分為小戶型定位，可滿足自用、商住、小型辦公、SOHO等功能 綠 化 率31%容 積 率5.20客群主要針對人群是對面一中的陪讀家庭、年輕的自用型群體、南三條市場的眾多商戶和市區內的眾多投資人群 總覽競爭項目總覽競爭項目 商住商住 總覽競爭項目總覽競爭項目嘈雜繁亂中心區嘈雜繁亂中心區商業商務住宅商務商業商務住宅商務交通擁擠12、交通擁擠僵化建筑立面僵化建筑立面非智能非智能5A5A級物業標準級物業標準反觀本案反觀本案商務區迎賓大道商務區迎賓大道觀賞性的建筑立面觀賞性的建筑立面7.67.6萬平米體量萬平米體量10001000平會議中心平會議中心10001000平高檔休閑餐飲平高檔休閑餐飲完備金融配套完備金融配套反觀本案反觀本案智能化樓宇系統智能化樓宇系統空中會所空中會所4 4星級商務賓館星級商務賓館靈動戶型靈動戶型國際化物管國際化物管公園景觀公園景觀可見本案產品領可見本案產品領先于競爭項目的產品，我們定義先于競爭項目的產品，我們定義Business ParkBusiness ParkBusiness Park Busin13、ess Park 產品示意產品示意第第一一階階段段 商務辦公產品商務辦公產品 的進化路線的進化路線競品競品本案本案商業商務住宅商務商業商務住宅商務擁擠嘈雜繁亂擁擠嘈雜繁亂僵化立面僵化立面非智能非智能5A5A級物業標準級物業標準第第二二階階段段Business ParkBusiness Park商務區迎賓大道商務區迎賓大道創新立面創新立面純商務金融配套純商務金融配套便捷交通便捷交通5A5A智能級物業標準智能級物業標準優美環境優美環境進化的使用客群進化的使用客群鑒于，本案產品升級為鑒于，本案產品升級為 Business ParkBusiness Park“使用客群使用客群”的構成也隨之改變的構成也14、隨之改變我們定義他們為我們定義他們為Business-ParkerBusiness-Parker變化的變化的Business-ParkerBusiness-Parker智力密集型企業智力密集型企業跨國貿易型企業跨國貿易型企業創意型企業創意型企業集團總部型企業集團總部型企業 前瞻前瞻創新創新 時代感時代感國際化國際化 Business-ParkerBusiness-Parker不需要不需要 廠房式辦公廠房式辦公 商住式辦公商住式辦公 商業中心區辦公商業中心區辦公 Business-ParkerBusiness-Parker需要需要 商務區辦公商務區辦公 智能創新舒適享受智能創新舒適享受純正國際化15、純正國際化第一階段第一階段廠房辦公需求廠房辦公需求第二階段第二階段寫字樓辦公需求寫字樓辦公需求第三階段第三階段CBDCBD辦公需求辦公需求商住辦公需求商住辦公需求第四階段第四階段因產品升級進化到因產品升級進化到Business-ParkBusiness-Park需求需求 使用客群使用客群 的進化路線的進化路線結合進化后結合進化后 城市城市 產品產品 使用客群使用客群 我們可以看到我們可以看到一核：商務商業核一核：商務商業核一軸：中山路裕化路一軸：中山路?；啡h：城市環路系統三環：城市環路系統商務地段商務地段創新立面設計創新立面設計純商務商務配套純商務商務配套便捷交通便捷交通5A5A智能寫字樓16、智能寫字樓國際化管理國際化管理 創新舒適享受創新舒適享受純粹國際化純粹國際化 商務空間商務空間進化的進化的中鐵大廈中鐵大廈城市進化城市進化產品進化產品進化使用客群進化使用客群進化進化的進化的石家莊石家莊商務辦公商務辦公商務區迎賓大道商務區迎賓大道觀賞性的建筑立面觀賞性的建筑立面7.67.6萬平米體量萬平米體量10001000平會議中心平會議中心10001000平高檔休閑餐飲平高檔休閑餐飲完備金融配套完備金融配套智能化樓宇系統智能化樓宇系統空中會所空中會所4 4星級商務賓館星級商務賓館靈動戶型靈動戶型國際化物管國際化物管公園景觀公園景觀城市進化城市進化產品進化產品進化使用客群進化使用客群進化中鐵17、大廈中鐵大廈進化的進化的石家莊石家莊商務辦公商務辦公進化的中鐵大廈進化的中鐵大廈進化的項目定位進化的項目定位首先了解首先了解遠見成就進化遠見成就進化成功企業七大遠見之地標性建筑立面成功企業七大遠見之地標性建筑立面成功企業七大遠見之商務中心區辦公成功企業七大遠見之商務中心區辦公成功企業七大遠見之成功企業七大遠見之 全景商務會所全景商務會所 成功企業七大遠見之智能化樓宇控制成功企業七大遠見之智能化樓宇控制成功企業七大遠見之成功企業七大遠見之 靈動空間規劃靈動空間規劃 成功企業七大遠見之國際化物管配備成功企業七大遠見之國際化物管配備成功企業七大遠見之人性化車位管理成功企業七大遠見之人性化車位管理 項18、目定位項目定位 C B D C B D 旗旗 艦艦國國 際際 商商 務務 領領 地地1、別于商住兩用寫字樓，別于集中的商業區寫字樓群，體現獨立純正商務寫字樓概念，樹立高端氣質。2、別于競品寫字樓配套的不完善，體現純正甲級5A寫字樓標準。新風系統中央空調大噸位電梯車位管理系統3、體現項目地處城市規劃的商務核心、迎賓大道。SloganSlogan遠遠 見見 締締 造造 未未 來來1、“遠艦”自“遠見”！以雙關之詞傳遠大之意。主題大氣、準確，商務氣質濃郁。2、“締造未來”體現成功者的氣魄，豪邁、豁達。同時，傳達出作為地標項目的信心。案名案名 案名案名 中中 鐵鐵遠遠艦艦時時代代中中心心1、案名結合項19、目外立面創新的造型，構建出的風帆、艦艇之感，體現了乘風破浪之意，所以鎖定“遠艦”一詞。2、案名具商務氣質，有“遠見”卓識之意暨選擇“遠艦”是有“遠見”的體現。3、由于項目屬綜合體，我們引入“時代中心”概念。使項目本身更具現代感。4、“中心”也是希望樹立成新的地標建筑之意。案名案名 中中鐵鐵層層峰峰匯匯體現客群的社會結構，圈層體現客群的社會結構，圈層 案名案名 擎擎石石國國際際體現客群的品格品質體現客群的品格品質 案名案名 S S A A G G A A 傳傳奇奇 國國際際體現項目產品的市場地位體現項目產品的市場地位V VI I|畫面表現畫面表現 方案一方案一 中中 鐵鐵遠遠艦艦時時代代中中心心20、V V I I|畫畫面面表表現現左右世界的人，左右世界的人，早該逃離商住兩用的辦公區域！早該逃離商住兩用的辦公區域！左右世界的人，左右世界的人，早該與綜合商業區劃清界限！早該與綜合商業區劃清界限！左右世界的人，左右世界的人，早該拋棄傳統式的辦公環境！早該拋棄傳統式的辦公環境！左右世界的人，左右世界的人，早該拋棄傳統式的辦公環境！早該拋棄傳統式的辦公環境！進化論進化論商務圈層商務圈層進化論進化論商務辦公商務辦公進化論進化論商務配套商務配套 方案二方案二 中中 鐵鐵遠遠艦艦時時代代中中心心V V I I|畫畫面面表表現現洞察，掌握商務契機洞察，掌握商務契機創造，形象生產資本創造，形象生產資本領先，21、執行贏取優勢領先，執行贏取優勢 方案三方案三 中中鐵鐵層層峰峰匯匯V V I I|畫畫面面表表現現進進化化的的推推廣廣方方式式 推推 廣廣 節節 奏奏 推推 廣廣 渠渠 道道 E E v v e e n n t t 中鐵中鐵遠艦時代中心遠艦時代中心進化的進化的推廣節奏推廣節奏進化的進化的推廣渠道推廣渠道進化的進化的EventEvent進化的推廣節奏進化的推廣節奏0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 1 0 1 1 1 2 0 1形象期開盤熱銷期持 銷 期3月鏘鏘三人行6月產品推介會8月中開盤04月接待中心開放10月酒店簽約11月底商務論壇市場調研前期準備進化的22、推廣渠道進化的推廣渠道以以EventEvent營銷引起市場關注，以主形象確立差異化領先地位，以軟文闡釋理念營銷引起市場關注，以主形象確立差異化領先地位，以軟文闡釋理念現場包裝DM直投網絡戶外紙媒Event新媒體Radio推廣區域：以石家莊為核心，以京津冀為外延推廣區域：以石家莊為核心，以京津冀為外延進化的推廣渠道進化的推廣渠道渠道選擇渠道選擇報報 紙：燕趙都市報紙：燕趙都市報|燕趙晚報燕趙晚報|經濟觀察報經濟觀察報雜雜 志：志：財經財經|福布斯福布斯網網 絡：搜房焦點新浪項目網站絡：搜房焦點新浪項目網站戶戶 外：中心區戶外外：中心區戶外|公交車車身公交車車身Radio Radio ：石家莊經濟23、臺：石家莊經濟臺|新聞臺新聞臺TV TV ：河北電臺二套經濟生活頻道：河北電臺二套經濟生活頻道新新 媒媒 體：分眾樓宇廣告體：分眾樓宇廣告 框架液晶宣傳片框架液晶宣傳片 以以EventEvent營銷帶動項目銷售營銷帶動項目銷售進化的進化的EventEvent事件事件 遠見遠見鏘鏘三人行鏘鏘三人行 邀請竇文濤邀請竇文濤 石家莊人石家莊人|潘石屹潘石屹 專注商業地產開發專注商業地產開發|中鐵領導，中鐵領導，在現場或外展場舉行現場版的在現場或外展場舉行現場版的鏘鏘三人行鏘鏘三人行。暢談石家莊的暢談石家莊的 城市發展城市發展經濟發展經濟發展商務辦公形態商務辦公形態 等經濟民生等經濟民生話題。話題。以引24、發客群的關注，以引發客群的關注，媒體的跟進報道，媒體的跟進報道，同時可深入闡述項目產品內涵同時可深入闡述項目產品內涵進化的進化的EventEvent事件事件 奧迪奧迪A8A8現場展現場展 聯合奧迪品牌，在接待中心或外展場展出奧迪聯合奧迪品牌，在接待中心或外展場展出奧迪A8A8進行品牌的聯動，強化項目產品的商務感與高端品質。進行品牌的聯動，強化項目產品的商務感與高端品質。引發市場關注，媒體跟進報道引發市場關注，媒體跟進報道進化的進化的EventEvent事件事件 產品推介紹會產品推介紹會 誠邀項目誠邀項目 設計團隊設計團隊物管團隊物管團隊 現場講述建筑背后的故事，近距離與客群溝通。現場講述建筑背后的故事，近距離與客群溝通。現場進行吸酬現場進行吸酬引發市場關注，媒體跟進報道引發市場關注，媒體跟進報道The EndThe End