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1、談物業(yè)服務(wù)公司前期介入的規(guī)劃設(shè)計(jì)摘要：前期介入是物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)，同樣也是物業(yè)服務(wù)公司需要履行的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司的前期介入工作的展開，其目的在于降低物業(yè)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，為物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。本文圍繞物業(yè)管理工作，對物業(yè)服務(wù)公司前期介入進(jìn)行分析，了解其對于物業(yè)管理的重要作用，通過科學(xué)、合理的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；前期介入；規(guī)劃設(shè)計(jì)前言：在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的聯(lián)系程度不夠，對未來的物業(yè)服務(wù)工作較為忽視，前期介入工作落實(shí)不到位，因而給物業(yè)管理工作帶來極大的困擾。針對物業(yè)管理工作當(dāng)中存在的問題，采取有效的前期介入辦法是有效的途2、徑，物業(yè)服務(wù)公司需要做好與物業(yè)管理相適應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，以有效的將前期介入工作落實(shí)到位，該項(xiàng)工作對提升物業(yè)管理水平有著重要的作用。一. 物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作開展的必要性（一）為物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)物業(yè)管理當(dāng)中，需要充分考慮業(yè)主的需求，從物業(yè)管理和使用功能等多個(gè)方面考慮，做好前期介入工作，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等一系列工作有著指導(dǎo)性的作用，同時(shí)對物業(yè)開發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以保證施工質(zhì)量。而當(dāng)前物業(yè)管理工作存在的主要問題是管理滯后于建設(shè)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，前期介入工作落實(shí)不到位，物業(yè)建設(shè)當(dāng)中的問題不能很好的得以解決，在物業(yè)交付使用之后，這些難以解決的問題又遺留給了物業(yè)服務(wù)公司，給物3、業(yè)管理工作帶來很大的困擾。前期介入工作是加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理銜接的有效途徑，降低物業(yè)管理當(dāng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以有效保障業(yè)主的合法權(quán)益，最大程度的滿足業(yè)主的需求，為物業(yè)投入使用后的管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)1。（二） 科學(xué)、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是非常重要的環(huán)節(jié)，影響著物業(yè)功能和使用。而往往設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)當(dāng)中對物業(yè)管理工作考慮不足，在物業(yè)的功能和使用上會出現(xiàn)一定的缺陷。最為常見的問題就是車位擁擠以及住房水、電、通風(fēng)以及空調(diào)等配套設(shè)施設(shè)計(jì)安排不合理，很難得到業(yè)主的滿意，給物業(yè)管理工作帶來了困擾。針對這一現(xiàn)狀，物業(yè)服務(wù)公司需要做好物業(yè)前期介入工作，從業(yè)主和物業(yè)管理者雙方面進(jìn)行考慮4、，科學(xué)、合理對物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并落實(shí)到細(xì)節(jié)當(dāng)中，以有效彌補(bǔ)物業(yè)管理當(dāng)中存在的不足。對水電線路、排水管道以及多種功能設(shè)施進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)安排，讓業(yè)主獲得良好的使用體驗(yàn)。通過物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作的開展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)科學(xué)、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)2。二. 物業(yè)服務(wù)公司前期介入的規(guī)劃設(shè)計(jì)（一） 前期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)在物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作開展的過程中，需要根據(jù)介入時(shí)機(jī)的選擇而進(jìn)行合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。一般來說，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工以及物業(yè)管理準(zhǔn)備等工作內(nèi)容分為早期、中期以及后期三個(gè)階段。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為早期階段，根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需要對功能、布局進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從圖紙入手，落實(shí)好早起介入工作。而中期介入則是著力于房地產(chǎn)5、施工建設(shè)，對于其中存在的缺陷予以改進(jìn)和完善。后期介入則是物業(yè)交付使用之前的物業(yè)管理準(zhǔn)備工作，加強(qiáng)物業(yè)驗(yàn)收，保證其質(zhì)量安全，對其中存在的問題及時(shí)予以修改。通過早期、中期以及后期三個(gè)階段的層層介入，為物業(yè)管理工作的開展打下良好的基礎(chǔ)。（二） 設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)公司前期介入的規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是初始階段，是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)階段，物業(yè)服務(wù)公司在這一階段進(jìn)行介入時(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)對規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化，針對于圖紙當(dāng)中存在的不足和缺陷，及時(shí)的予以指正和修改，根據(jù)業(yè)主使用以及物業(yè)管理的實(shí)際需要，做到以人為本，解決物業(yè)設(shè)計(jì)當(dāng)中存在的問題，在第一時(shí)間予以解決，有效減少了未來物業(yè)管理工作當(dāng)中的矛盾和缺陷。6、及時(shí)的規(guī)避物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)公司前期介入的作用，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的條件。從物業(yè)管理的源頭抓起，提升物業(yè)管理水平。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)工作之前，前期介入工作發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用3。（三）施工通過物業(yè)服務(wù)公司的前期介入，經(jīng)過科學(xué)合理的設(shè)計(jì)之后，房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的功能定位和使用功能變得更加明確，而施工也圍繞著其展開。從某種意義上來說，物業(yè)服務(wù)公司在施工階段的介入是對建設(shè)施工過程進(jìn)行監(jiān)督，避免其中留下安全隱患。質(zhì)量問題是房地產(chǎn)建設(shè)施工的核心問題，保證施工的質(zhì)量安全，能夠讓業(yè)主更加放心，同時(shí)也給物業(yè)管理工作帶來很大的便利。對于建筑裝飾裝修以及配套設(shè)施安裝等內(nèi)容也要進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，7、對其中的缺陷予以彌補(bǔ)，以完善物業(yè)的功能，通過前期介入，加強(qiáng)項(xiàng)目施工監(jiān)理、配套設(shè)施安裝調(diào)試以及竣工驗(yàn)收，有效降低施工當(dāng)中的安全風(fēng)險(xiǎn)，為物業(yè)交付使用打下良好的基礎(chǔ)。（四）物業(yè)管理準(zhǔn)備通過物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作的開展，經(jīng)過早期、中期介入，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工階段得以有效的完善，為物業(yè)管理準(zhǔn)備工作創(chuàng)造了良好的條件。作為前期介入的后期階段，物業(yè)管理工作對物業(yè)的資料、信息有著詳盡的掌握，并建立物業(yè)的技術(shù)檔案和業(yè)戶檔案，通過這些重要資料的分析可以了解業(yè)主的實(shí)際需要，對物業(yè)管理工作有著重要的指導(dǎo)作用。根據(jù)物業(yè)管理準(zhǔn)備工作得到的資料，制定規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案，對機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測算等內(nèi)容進(jìn)行合理的安排。在物業(yè)8、管理準(zhǔn)備階段，前期介入工作得以有效開展，能夠降低物業(yè)管理當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)，提供良好的服務(wù)，進(jìn)而提升物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)形象，受到業(yè)主的歡迎和認(rèn)可，有利于物業(yè)管理工作的順利開展4。結(jié)論：作為物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)公司的前期介入工作發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，更好的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)服務(wù)公司的前期介入工作的展開，為物業(yè)管理工作打下了良好的基礎(chǔ)。分別介入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工以及物業(yè)管理準(zhǔn)備等工作當(dāng)中去，能夠降低物業(yè)管理當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)，提供良好的服務(wù)，對物業(yè)管理工作的順利開展有著積極的影響。參考文獻(xiàn)：1馬小婭.物業(yè)管理的前期介入之我見J.現(xiàn)代物業(yè)，2008，04：77-79.2潘愛萍.分析物業(yè)管理前期介入J.現(xiàn)代商業(yè)，2008，27：275-276.3張艷敏.提高物業(yè)前期介入工作質(zhì)量措施的研究J.現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2011，09：168-169.4孔陸軍.前期介入是物業(yè)服務(wù)的首要環(huán)節(jié)J.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，02：104-105.