午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、1石家莊XX地塊項目商業定位溝通 謹呈：石家莊XX房地產開發有限公司XX地產&河北XX2015年3月2報 告 目 錄物 業 發 展 建 議項 目 整 體 定 位開 發 條 件 研 判開 發 環 境 分 析3開發環境分析1 1整 體 市 場 概 況2綜合體案例分析4調控影響不大，整體市場供求均穩定增長，房價持續上漲數據來源：XX地產（河北）研究部 石家莊整體房地產市場平穩運行，近幾年供求處于穩定增長態勢，房價持續上漲；近兩年持續調控，但供求仍較活躍，2015年房價突破6000元/，調控影響有限。整體市場概況5住宅市場概況市場供應以住宅為主，2015年在售住宅項目共計125個，二環沿線為市場供應主2、力；2015年住宅供應636萬，去化492萬，去化率約為77%。2015年住宅分布圖市場供應住宅主導/剛性需求旺盛本案620062015年住宅價格走勢兩室、三室為主 /價格持續上漲7公寓產品多集中在傳統商圈，沿交通干線分布，在售公寓33個；2015年公寓供應56.7萬，去化40.6萬，去化率約 72%，成交均價7450元/。市場接受度較高 /存在上行空間公寓產品分布圖62837450供應及價格走勢圖公寓市場概況數據來源：XX地產（河北）研究部本案8市場熱銷公寓面積集中在40-70，均價集中在7000-8500元/。市場公寓價格形式圖市場公寓戶型比例示意圖9本案65409450數據來源：XX地產3、（河北）研究部在售寫字樓集中在一環核心區位，共計18個；2015年寫字樓供應為 41.9萬，去化 30.2萬，去化率約72%，成交均價9450元/。依賴核心區域/具備較高的價值增長空間寫字樓產品分布圖供應及價格走勢圖寫字樓市場概況10市場熱銷寫字樓面積集中在40-150，價格集中在7000-9000元/。在售寫字樓價格在售寫字樓主力產品面積區間11本案東南商圈核心商圈西南商圈北國商城先天下南三條銀座新百萬象天成萬達廣場懷特商場聯邦東方明珠三大商圈格局/區域商圈空白商業市場概況121.石家莊商業市場均以傳統集中式購物中心出現，多為中高檔次；2.商業選址嚴格，良好的地段、環境、交通成為必要條件。百4、貨店名稱業態檔次北 人 集 團新百廣場商場 中低檔北國商城 中高檔先天下 高檔東尚時尚萬達廣場萬千百貨高檔勒泰中心香港新世界（洽談中）高檔萬達廣場先天下新世界131.中高端酒店分布集中于傳統核心商圈，對商圈依附性強；2.高端酒店多以其豐富的立面效果及沿街昭示性成為區域的形象標桿。中高端酒店市場概況本案14中高檔酒店入住率較高，運營狀況良好。酒店名稱星級標準入住率（即時）標間價格（元/天）世紀大飯店五星65%-75%408世貿皇冠五星68%-73%788中茂海悅 五星60%-70%490國際大廈四星75%-80%360國賓四星65%-75%335華庭時尚商務四星85%-90%278西美四星70%5、-80%335燕春花園酒店四星60%-75%330燕山大酒店四星60%-70%298酒店名稱星級標準入住率（即時）標間價格（元/天）中國大酒店四星55%-65%338陽光大廈四星55%-65%230亞太大酒店四星65%-75%180/310凱旋金悅大酒店四星55%-70%338石家莊新東方商務酒店四星50%-65%294金圓大廈四星55%-70%298美東國際準四星55%-65%288美麗華大酒店四星50%-65%21815中高端酒店房間套數300間以下居多/標間價格300元左右16受政策影響較小，市場穩步發展；由單一住宅市場向多元市場轉變，公寓、寫字樓極具上行空間；三大商圈引領城市發展，區域6、商業存在市場空白；中高端酒店市場運營良好。整體市場小結171整 體 市 場 概 況2 2綜合體案例分析開發環境分析18城市綜合體多分布于核心區位城中村改造加速新增供給多為區域發展引擎一環以內及周邊新客站石市綜合體分布19項目名稱開發商位置物業類型勒泰中心石家莊勒泰地產一環核心位置寫字樓、酒店、公寓、商業新源NASA石家莊新源發地產一環核心位置寫字樓、公寓、商業萬象天成石家莊兆龍地產一環邊緣寫字樓、酒店、公寓、商業萬達廣場石家莊萬達廣場投資有限公司靠近一環寫字樓、酒店、公寓、商業、住宅中央悅城石家莊德鴻地產一環內寫字樓、酒店、公寓、商業、住宅聯邦東方明珠石家莊聯邦偉業地產遠離一環寫字樓、公寓、商7、業海悅天地石家莊金正地產一環邊緣寫字樓、酒店、公寓、商業藏龍福地河北鑫海天地產遠離一環寫字樓、酒店、公寓、商業、住宅案例借鑒本案20萬達廣場新源NASA聯邦明珠中央悅城藏龍福地萬象天成勒泰中心海悅天地21城市綜合體，公寓商業主導，酒店寫字樓拔高項目名稱總體量商業體量公寓比例寫字樓比例商業比例酒店比例萬達廣場184.3萬64.3萬37.2%20.3%38%5%海悅天地30萬30萬36%19%36.7%8.3%中央悅城20萬6萬33%30.%12%25%新源NASA18萬18萬48%18%36%0%萬象天成16萬16萬23%9.5%62%5.5%勒泰中心62萬62萬25%17.%46%12%藏龍福8、地72萬40萬21.6%26.%42%9.4%配比均值31.97%19.97%38.96%9.31%物業配比22項目名稱價格（元/）去化速度（/月）公寓寫字樓公寓寫字樓萬達廣場80001200021001500聯邦東方明珠696016001050海悅天地1410017001250中央悅城150001500013001130新源NASA9500 1380018001420萬象天成850013001075勒泰中心180001900014501450均值109931478016071268高價位寫字樓的去化速度慢于公寓產品，公寓產品以其高性價比成為市場熱銷價格及去化23項目名稱商業酒店商業類型商業等9、級酒店類型酒店等級萬達廣場中心商業市級商業商務酒店五星東方聯邦明珠區域商街區級商業海悅天地中心商業市級商業商務酒店準五星中央悅城底商社區商業商務酒店五星新源NASA中心商業市級商業萬象天成中心商業區級商業商務酒店準四星勒泰中心中心商業市級商業水療主題假日酒店五星藏龍福地外圍商業社區商業商務酒店五星綜合體多以大型商業、中高端酒店作為項目及區域配套商業及酒店狀況24項目名稱操作模式萬達廣場品牌的導入 高性價比的公寓產品入市寫字樓拉升項目品質高檔住宅形象拔升、利潤空間新源NASA特色公寓入市商業提升整體實力帶動寫字樓產品的銷售勒泰中心高舉高打酒店炒作特色產品入市寫字樓形象拔升、利潤空間品牌落地快銷為10、王形象拉升利潤空間典型案例操作模式25樓市多元化發展，綜合體帶動區域發展；公寓商業主導，酒店寫字樓拔高；公寓產品快銷，規避操作風險；綜合體多以大型商業作為項目及區域配套。綜合體分析小結26開發環境結論樓市多元化發展，綜合體存在上行空間；公寓產品快銷，主導綜合體去化；中高端酒店、寫字樓為大型綜合體必備；集中商業滿足綜合體自身及區域需求。27報 告 目 錄開 發 條 件 研 判開 發 環 境 分 析項 目 整 體 定 位物 業 發 展 建 議28開發條件研判1 1外 部 條 件 分 析2內 部 條 件 分 析292005-2015年石家莊GDP穩步增長，年均增長率約為12%；2015年，人均可支配11、收入首超2萬元，增幅約為12%。宏觀經濟石市經濟保持良好增長勢頭，人均消費力不斷增強30本案單核發展（2006年前）帶狀發展(06年-10年)第一階段：城市向東南第二階段：1+4組團 第三階段：一城三區三組團城市發展正定開發區鹿泉欒城藁城主城區本案處于城市核心區的價值洼地，發展潛力巨大一城：即中心城，包括現狀主城區以及正定古城及其高速公路以東地區，是城市公共服務職能的聚集地區和未來城市發展建設的核心區。老城區：金融商貿、文化娛樂、商務辦公、信息流通、商業服務等第三產業和生態環境建設。正定新區：行政辦公、會展旅游、文化體育、總部經濟等高端服務職能。東部新區：高新技術產業、生物醫藥及研發中心。三組12、團：即鹿泉、欒城和藁城三個外圍組團。31城市綠地增加：勝利大街改建，中鐵倉儲中心、運河橋客運站及7420貨運中心外遷居住區規模擴大：油脂廠、種子機械廠、市貨運中心改建商業聚合效應增強：市貨運中心北側改建消費力提升：花香維也納、御景江山、冀興花園等中高端小區可以提升區域的消費能力區域環境優化，消費需求增加，項目規劃應具備前瞻性利好1：區域環境優化未來規劃32 運河橋客運站外遷項目通達性提升，帶動本案商業商務發展火車站南遷利好2：交通壓力緩解2 23 3新勝利大街建設新勝利大街建設客運站現址客運站新址火車站新火車站火車站新火車站本案本案33軌道交通全面拉升物業價值打造地鐵“10分鐘生活圈”利好3：13、地鐵物業升值潛力巨大2號線號線運河橋站八家莊站本案34區位價值分析小結借勢老城區改造，城市核心區位價值提升板塊環境優化/交通壓力緩解/地鐵增加客流及物業價值城市發展未來規劃35開發條件分析1外 部 條 件 分 析2 2內 部 條 件 分 析36 橋東區，靠近一環，城市中軸線位置；項目區位一環二環本案客運總站運河橋客運站火車站和平路平安大街建設大街街勝大利本案37交通狀況 車流量大，交通負荷嚴重；單行道對項目對項目影響較大；沿街面小，昭示性差。本案38本案 貨運倉儲較多，周邊環境臟亂差；周邊環境39建設用地面積：64274（96.3畝）建筑密度：45%容積率：6.0 總建筑面積：42萬（地上約314、8.5萬）大型城市綜合體未來人文氣息濃厚業態面積要求（）圖書館或藝術館8000公益性區級文化中心6000飯店餐飲30000星級酒店綜合性商業含影劇院、室內滑雪場等娛樂設施商務辦公經濟技術指標40XX地產開發金岸紅堡、啟新1889、啟新記憶文化創意產業園、金岸世銘、惠民園、青蘋果社區等6個項目。責任國企/實力保證/成熟開發經驗 啟新記憶文化創意產業園集商業、旅游、文化于一體的綜合園區企業實力青蘋果社區集公寓、商業、幼兒園于一體的大型商業綜合體及購物中心41內部條件小結位置較好/規模優勢/業態多元周邊環境較差，有待提升項目環境實力國企/成熟開發經驗企業42開發條件分析結論經濟高速發展，項目發展利好15、；周邊環境制約項目發展；未來區域發展利好，項目規劃適度超前；項目大規模、多元化，具備打造中高端商業綜合體的基本條件。43報 告 目 錄物 業 發 展 建 議項 目 整 體 定 位開 發 條 件 研 判開 發 環 境 分 析441.小環境嘈雜，有待改善2.交通通達性較差3.臨街展示面小，昭示性差4.項目規劃難度較大1.板塊競爭力不強2.市場競爭激烈3.政策走向的不確定性Strengths優勢分析Weaknesses劣勢分析Opportunities機會分析Threats威脅分析1.緊鄰一環，城市區位較為優越2.開發商國企背景，實力雄厚，成熟開發經驗3.城市綜合體，具備規模優勢4.業態豐富，人文氣16、息濃厚5.路網成熟，可達性高1.板塊內商業市場成熟度較低2.附近居民消費能力較強3.未來市政規劃利好4.工廠舊址易拆遷項目SWOT分析45規模優勢價值洼地 前景利好 板塊引擎項目核心價值4646點睛城市中軸 板塊發展引擎項目市場定位47項目功能定位484849495050時尚商務酒店酒店定位515151精致客房提升差旅居住舒適性525252多元配套滿足周邊商務需求5353城市中軸 商務標桿寫字樓定位545555挑高大堂、公共部分精裝提升寫字樓品質56精品百變公寓 公寓定位575858省城樂活中心商業定位59設置開放廣場，增強展示效應，匯聚客流6060集中商業多中庭，結合玻璃屋頂，實現自然采光617、16162 點睛城市中軸 板塊發展引擎精品百變公寓城市中軸商務標桿時尚商務酒店省城樂活中心定位匯總63報 告 目 錄物 業 發 展 建 議項 目 整 體 定 位開 發 條 件 研 判開 發 環 境 分 析64物業發展建議1 1整 體 規 劃 建 議2產 品 設 計 建 議65整體規劃原則 企業首開項目，考慮后續開發，本案應樹立企業品牌及影響力；周邊缺乏中高端商務及商業氛圍，為降低市場風險，整體項目建議以銷售為主，縮短銷售周期，快速回籠資金；位置佳、昭示性強區域打造形象標桿產品，樹立項目形象；商業入口設置在客流較多位置。66市場配比借鑒項目名稱公寓比例寫字樓比例商業比例酒店比例萬達廣場37.2%18、20.3%38%5%海悅天地36%19%36.7%8.3%中央悅城33%30.%12%25%新源NASA48%18%36%0%萬象天成23%9.5%62%5.5%勒泰中心25%17.%46%12%藏龍福地21.6%26.%42%9.4%周邊現狀現金為王規避風險公寓業態主導綜合體寫字樓酒店昭示形象形象昭示品質保障填補空白指標滿足以集中商業滿足區域需求，帶動區域發展建議以公寓業態主導綜合體 /同時縮小商業及寫字樓比例671234缺乏商業展示性商業價值最低最低視覺/動線交匯處商業價值最高最高商業展示性好商業價值較高較高缺乏商業展示性商業價值較低較低地塊價值研判交通動線、噪音、環境、昭示性等多因素 119、 2 3 46868業態規劃示意寫字樓及酒店增強項目昭示性，提升升品質感酒店寫字樓廣場休閑廣場，具備客 群 聚 集 效 用公寓公寓實現項目快速回款，降低開發風險中 庭 實 現 自 然 采 光，提 升 商 業 舒 適 度6969南 側 視 角西 側 視 角70業 態棟數層 數層高（m）占地面積（）總占地（）建面（）備注公寓6233.315006000207000為快速回籠資金，打造宜商宜住宜投資快銷產品寫字樓1243.91600160038400拔升整體項目品質，樹立企業形象酒店1203.31600160032000商業工人街道24.5200020004000補足生活需求型消費集中商業地上6地下20、351800018000地上104000地下54000（含地下商業12000）降低運營風險，適當控制集中商業體量含餐飲、圖書館、文藝中心、滑冰場約50000硬性指標合計29200 420000業態規劃建議71物業類型棟數/層數體量（萬）公寓6約20.7寫字樓1約3.8酒店1約3.2商業集中商業：地上6/地下1沿街底商地上約10.4，地下約1.2底商約0.4合 計38.572物業發展建議1整 體 規 劃 建 議2 2產 品 設 計 建 議731.現代簡約建筑風格，外墻材質選取玻璃幕墻，展示商務檔次；2.大堂設計開敞，建議設計局部大挑空，以降低空間視覺壓抑；3.公共部分精裝注重商務表現力，燈光明亮21、墻面裝飾干掛石材、大理石地面；4.電梯建議高低分區設計，提高實際運行效率；5.寫字樓產品面積劃分靈活，滿足不同層面的商務需求；6.工人街、華新路交口位置可視未來發展規劃及銷售情況調整寫字樓比例。寫字樓發展建議74簡約現代風格增強超高建筑單體挺拔感75大堂挑空，也可結合設計進行陽光大堂處理挑空夾層可作為商務配套，如票務、茶餐廳等76公共空間精裝修設計地面：大理石墻面：干掛石材77可根據面積劃分情況，為客戶免費提供室內設計建議或效果圖針對企業會議及辦公需求，增加細節靈活處理（如 會 議 室 的 頂 棚 滑 道 設 計）781.以商務型酒店為主導方向，吸納商務人群；2.引入星級品牌，滿足住宿、會議22、商務活動等多種相關需求；3.適當借鑒主題酒店，注重細節打造；酒店發展建議79獨立酒店大堂設計除接待功能外，可結合酒店商務配套處理，如會務服務、精品店、商務中心、咖啡吧等80商務客房提供上網、干洗等服務功能，滿足商務人群差旅辦公需求81酒店多功能廳多功能廳是酒店中氣氛變化最活躍的場所。它可以根據客人不同的需要，而變換不同氣氛，特殊場合還需要配合舞臺燈光效果82專業品質服務聘請專業酒店管理公司進行管理，提供管家式貼心服務，如叫醒服務、代訂票、客房送餐服務等838383多元配套滿足周邊商務需求84公寓發展建議1.依托寫字樓形象，提升整體項目價值感，保持整體形象一致；2.打造高性價比、小戶型產品，面23、積建議為40-70之間；3.戶型設計多用途宜商宜住宜投資；4.建議部分采用精裝修，實現快速銷售及回款；858585861.導入主力店，適當補充餐飲、文娛等多元業態，融吃喝玩樂購于一體；2.注重時尚品牌引入，吸引石市青年消費群體，成為引領板塊的時尚標桿；3.圖書館、文化中心及滑雪場設置在集中商業內；4.商業街與集中式商業相補充，補足生活型消費需求；商業發展建議878787集合主力百貨、次主力店、超市、精品餐飲、休閑娛樂及教育培訓等全商業業態的生活方式購物中心，撬動并吸引青年白領的時尚消費和休閑娛樂。88主力百貨臨近寫字樓及酒店設置，抓牢實力消費人群；一層采取落地窗設計，增強商業展示性及吸引力；餐飲及文娛設施設置在高層，引領客群向上流動；圖書館及文化中心設置在頂層，滿足規劃要求；主力百貨16F主力百貨16F1 層 采 取 落 地 窗 設 計26層標準層示意商業業態布局參考1F：品牌旗艦店（服飾、休閑餐飲等）2F：次主力店（服飾）3F：次主力店（兒童用品、家居、電器等）4F：滑雪場、餐飲、教育培訓5F：圖書館、餐飲、早教6F：圖書館、文化中心、影院B1：超市、汽車美容89設置開放廣場，增強展示效應，匯聚客流9090 中庭設置，結合玻璃屋頂，實現自然采光91西側沿街設置底商，補足生活需求型消費92預祝本案成功開發建設！THANKSTHANKS