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1、桐山國際購物廣場項目推廣方案第一章 市場分析一、市場狀況商業地產的成長和發展與商業走過的三個階段的歷程密不可分。第一階段是“馬路經濟”時代，其特征表現為人們在主馬路的兩側完成交換；第二階段即“街區商業”時代，主要由步行街、各種專業街、超市、精品商店等構成的，人們在這里購物、休閑，此時期各種商鋪粉墨登場；第三階段即以大型購物中心表現出來的最高級的形態，這里集購物、休閑、旅游、娛樂于一體，門類齊全，功能齊備，為人們提供“一站式”服務，滿足各種需求，使得人們在休閑中購物，在購物中休閑。現代商業的迅速發展，催生了商業地產的產生、成長，商鋪的開發、投資的熱潮一浪高過一浪。“一鋪富三代”不再是神話，位于社2、區的生活商鋪，如各大超市、商業街商鋪、專業市場的商鋪都成了炙手可熱的“搶手貨”。從全國來看，今年一季度，辦公樓投資94億元，同比增長68%，占房地產投資比重的5.2%；商業營業用房投資229億元，增長61%，占房地產投資比重的12.6%；辦公樓和商業營業用房的銷售價格上分別上升了24.8%和9.1%。合肥市商鋪的售價，從每平米單價幾千元上漲到幾萬元，如此不菲的價格，都沒有能夠沖淡投資者合肥雨夜擺隊搶購的熱情、擋不住商業地產高額投資回報的誘惑。最近兩三年來，商業地產迅速成為人們關注的亮點，從沿海到內陸，從南到北，“大型購物中心”、“SHOPPINGMALL”、“MALL”的聲音充斥業界。目前，合3、肥商業業態開始打破傳統商業店鋪模式，掀起專業市場沖擊波大型零售商店、商業廣場、購物中心或MALL發展勢頭很旺。商鋪價值提升是一個動態的過程，商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用：經濟技術開發區的房地產業發展已經趨向成熟，并且周邊樓盤以高收入、高學歷、高消費的“三高”人群入住，且總量達120萬平米的總建筑面積。例如以東海花園、鄉村花園、繁華世家等高檔樓盤為代表的中高消費群。公共設施的不斷完善，使得城市的道路交通四通八達，物流便捷流暢；汽車日益走進普通家庭；超前消費、“一站式”消費等消費觀念的興起、流行，都使得余暇時間里一家人開車去幾十公里甚至上百公里外去購物，漸漸走入人們的日4、常生活中。一個商業街、商業中心、大型的超市、百貨店的商圈不斷擴大，保證了足以支撐這些商業街區、商業中心旺市的人流。二、本案賣點1、 唯一性 桐山國際購物廣場是合肥唯一與世界500強，易初蓮花合作的集購物、餐飲、娛樂、休閑、社交、商務、展覽等功能的國際化大型生活購物廣場，在地域上獨具唯一性、填補經濟開發區大型商業網點的空白，是新合肥的商業旗艦項目。2、 利好性 桐山國際購物廣場是合肥市“1346”工程中重點商業項目，政府利好政策保駕護航。3、 大規模 桐山國際購物廣場一期達4萬，建成后成為合肥首屈一指的國際化大型購物中心，二期8萬的龐大規模將其直接升級為巨型娛樂、休閑、購物中心；4、 交通便利 5、桐山國際購物廣場與合安路、312國道、未來明珠廣場城市輕軌總站、政務文化新區交通網絡連為一體，距市中心、機場僅幾分鐘車程，設有226路、230路、235路、901路、148路、150路等公交巴士樞紐站，交通方便快捷。另外，廣場配備罕有的1萬購物休閑地面停車場，為未來汽車時代留足便利空間。5、 實力超強 易初蓮花購物中心（LOTUSSUPETCENTER）是世界500強，泰國正大集團的重要分支機構之一，讓年銷售額超過300億人民幣的世界500強作堅實的后盾。6、 特色鮮明 桐山國際購物廣場南北商鋪業主擁有獨立產權，與時下風靡商界的“售后返租”形成鮮明的對照，是一種無陷阱、低風險的保險投資形式。76、 檔次高 桐山國際購物廣場周邊以東海花園、繁華世家、鄉村花園等為代表的高檔固定消費群，以及國際化的商業規劃思路，國際化的購物理念，形成項目的高檔性。8、 國際品牌 桐山國際購物廣場擁有世界500強正大集團以及新西蘭在皖獨資企業桐山實業集團兩大國際品牌公司。第二章 活動部分一、活動策略思路1、利用本案位處經濟技術開發區的市郊區域性特征，吸引區域性投資客；2、SP活動的開展；3、在廣告宣傳上，結合本案南北商鋪所處的地段、未來升值潛力、國際化大賣場的領袖作用等塑造新合肥核心商圈的投資升值物業的形象；4、營銷方式靈活多樣，如利用實地參觀、國慶房展會、DM上門派發等；二、活動（一）“易初蓮花購物中心之7、旅“目標對象：已定、預購客戶、媒體記者、愿意參加的潛在購房者參觀地點：上海易初蓮花購物中心內容： 1、帶領相關人士對上海易初蓮花購物中心的進行實地參觀考察；2、親身感受易初蓮花購物中心國際大賣場的旺盛人氣，潛在商機及升值空間；3、新聞媒體對此次活動做宣傳報道，給潛在客戶以真實性，增強購買信心；4、提前讓購房者感受現場氛圍，產生購買行動。（二）SP活動之一 VIP優惠卡目標對象：預訂客戶（預約登記之日起前30名預訂客戶）目的：此項SP活動，利用預訂登記排號，限量發放VIP優惠卡，達到使潛在意向性客戶盡快預訂，穩住購房者，快速去化樓盤的目的。積累到30名以上的預訂客戶時再公開認購，促成持VIP優惠8、卡的預訂房客戶最終下定，并營造良好的口碑市場。內容： 1、9月28日限量接受預約排號登記，VIP優惠卡限量發送（限預約登記之日前30名，按排隊次序先后）。2、凡持有VIP優惠卡的客戶，10月16日公開認購當日依序號享有優先選房權及優先優惠權（一次性付款97折優惠，按揭98折優惠）。3、若上述客戶將此卡轉贈于準備購房的親戚或朋友。那么持該卡人到售樓處購房也可享受98%優惠。4、凡開盤當日下定的客戶第18名享受每套8000元優惠，第916名享受每套6000元優惠，第1724名享受每套4000元優惠。之二 國慶人居展活動目標對象：十一人居展的參觀者地點： 安徽國際會展中心廣場前 現場售樓部活動內容：9、1、現場廣告布置：靠近合安路，會展中心廣場能看到的位置，放置2座圓拱門，2只氣球；時間：10.110.7。2、“桐山國際購物廣場南北升值商鋪現正接受預約”、“買桐山國際購物廣場升值商鋪與世界500強做鄰居”（三）開盤活動（于10月28開盤當日舉辦“南北商鋪業主幸運大抽獎”有獎活動）目標對象：開盤之前所有下定客戶及開盤當天10點18分之前下定的客戶均參與抽獎活動內容：1、 開盤典禮，邀請省、市、區有關領導進行現場講話。（9：18）2 、聘請公證人員現場公證抽獎（10：25）。3、 省領導現場抽獎。（10：30）4、 現場宣讀獲獎名單。（10：50）5、 邀請歌星、曲藝明星進行現場文藝演出，以流行10、歌曲、雜技表演為主，中間可穿插群眾參與性的趣味游戲。（11：00）6、所有預訂、下定客戶領取“桐山財富精美禮品”。7、凡開盤當日下定的客戶第18名享受每套8000元優惠，第916名享受每套6000元優惠，第1724名享受每套4000元優惠，以此類推第三章 廣告推廣一、 推廣策略 （一）推廣原則：本案定位于“新合肥國際化大型生活購物廣場”，采用現場直效營銷為主，同時配合平面媒體的整合推廣策略。媒體的選擇與目標市場的細分和有效傳播有直接關系，目標市場分的越細，媒體的選擇范圍就越小，廣告傳播的效率就會越高。本案的目標購買群用途是自主經營、投資，但最終促使其心動的還是未來升值潛力，抓住桐山國際購物廣場11、“合肥絕無僅有、利好政策、巨型規模、便利、超強實力、檔次高、國際品牌、鮮明特色”等賣點進行推廣。 （二）推廣策略常見銷售推廣策略： 運用多種方式對有效目標群實行“一對一”直效營銷； 廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售； 銷售執行策略靈活、機動、有效、多樣化等；根據以上的策略，結合本案的定位、升值前景等通過現場、人員促銷、平面媒體等組合方式傳達給經營戶、投資客，達成與有效目標客源的直接溝通。 1、報紙廣告投放策略采用“兩主兩輔”的投放策略，“兩主”指以合肥晚報、江淮晨報為主；“兩輔”指以新安晚報、安徽商報為輔的報紙廣告媒體投放策略。合肥晚報是合肥地區占絕對權威的房地產宣傳媒體，將本案的知12、名度、促銷信息通過其傳達給潛在客戶；江淮晨報紙是本地區唯一一家面向全省發行的房地產媒體，從而抓住合肥地區以外的客戶，充分彌補合肥晚報的不足。新安晚報、安徽商報作為輔助媒體，提高本案的知名度，擴大宣傳面。 2、“一對一”直效營銷 “一對一”直效營銷是針對，在銷售過程中間環節，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現，具體措施：公關營銷：如組織由目標客源直接參與的推廣會、論壇會等活動；情感營銷：如開盤抽獎活動等；人際關系：通過VIP卡轉讓、已定業主的介紹等口碑相傳，達成銷售的目的。(三)媒體選擇1、報紙以合肥晚報、江淮晨報為主，新安晚報、安徽商報為輔；2、 DM派送：直接針對目標消費群在市內人流量集中或大型商業場所，進行針對經營戶的人員DM直接派送； 建議站點：淮河路步行街、城隍廟等場所。3. 戶外廣告牌建議桐山國際購物廣場的項目現場廣告牌；