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1、萬科 梅溪湖項(xiàng)目營銷策劃方案長沙置業(yè)通投資咨詢有限公司2014.3.1贏商網(wǎng)8 月福利活動(dòng)：上傳1 份，可馬上免幣下載1 份；上傳3 份，可下載V I P 資料。活動(dòng)時(shí)間：2 0 1 4 年8 月1 1 日9 月1 0 日h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/z t/f o u r y e a r s/#注：本活動(dòng)每月各不同，請(qǐng)?zhí)砑観 Q：2 1 0 4 2 2 3 6 4 0 了解當(dāng)月活動(dòng)（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2 幣資料實(shí)時(shí)推送）所 有 的 精 彩，都 在 極 限 的 高 度所 有 的 精 彩，都 在 極 限 的 高 度2014房地產(chǎn)營銷策劃2、大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】精彩的生命，在極限的高處。這是王石生命在高處的人生感悟。其實(shí)，項(xiàng)目如人，每一個(gè)都是鮮活的個(gè)體。他們有的親切，有的高貴。有的只賣房子不說其他，有的超越人生販賣世界，有的高貴絕倫令人神往，也有的天馬行空騰云駕霧。有的唯性價(jià)比步步親民，也有的過于保守貼地而行。2014房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】我們想要站穩(wěn)高處，享受最高附加值的快意，就要盡可能實(shí)現(xiàn)最高等級(jí)的價(jià)值構(gòu)建，項(xiàng)目如何立足巔峰之地，再現(xiàn)經(jīng)典傳奇。我是誰？我在哪里？3、我要到哪里去？古希臘哲學(xué)家柏拉圖的最深邃的拷問于此，我們展開探索，延展，找到我們的登頂之路我是誰？萬 科萬 科是一個(gè)傳 奇?zhèn)?奇故事在 長 沙萬 科萬 科在長 沙 的 發(fā) 展 歷 程在長 沙 的 發(fā) 展 歷 程萬科，在長沙預(yù)見湖湘文化的價(jià)值湘江系成為承載萬科建筑美學(xué)與湖湘文化相融合的經(jīng)典作品今天，萬科著眼梅溪湖我 們 將 再 現(xiàn) 傳 奇第一批：一期A標(biāo) 5棟可售面積：4.9萬平方米貨值：4.4億開工：13年12月開盤：14年9月竣工：15年11月/16年5月交付：15年12月/16年6月第二批：一期B標(biāo) 4棟可售面積：4.1萬平方米貨值：3.7億開工：13年12月開盤：14年11月竣工：15年4、11月/16年5月交付：15年12月/16年6月梅溪湖項(xiàng)目住宅戶型配比表戶型類型類總戶數(shù)戶數(shù)比類總面積面積比梅溪湖項(xiàng)目住宅戶型配比表戶型類型類總戶數(shù)戶數(shù)比類總面積面積比三房兩廳兩衛(wèi)110119048.18%13090044.09%四房兩廳兩衛(wèi)13560024.29%8100027.28%四房兩廳兩衛(wèi)12568027.53%8500028.63%合計(jì)2470100.00%296900100.00%梅溪湖項(xiàng)目以舒適三房及舒適四房為主，占梅溪湖項(xiàng)目以舒適三房及舒適四房為主，占76%；緊湊四房占；緊湊四房占24%我在哪里？中鐵梅溪青秀金茂悅佳兆業(yè)中建梅溪湖中心達(dá)美旭輝御府好好萊萊城城合能華盛梅溪湖壹號(hào)5、金茂梅溪湖騎龍晟通梅溪湖國際廣場萬科財(cái)財(cái)信信運(yùn)運(yùn)達(dá)達(dá)實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目待售項(xiàng)目湖區(qū)北岸板塊湖區(qū)南岸板塊本案本案項(xiàng)目位于梅溪湖國際新城湖區(qū)南岸板塊中部地段，是長沙規(guī)劃大河西宏偉藍(lán)圖三大熱點(diǎn)區(qū)域之一，2013年梅溪湖板塊成為長沙城市發(fā)展聚焦點(diǎn)。株洲市區(qū)湘潭市區(qū)長沙主城區(qū)長沙大河西先導(dǎo)區(qū)長沙未來看河西，河西未來看梅溪湖金星北板塊濱江板塊市府板塊麓谷板塊梅溪湖板塊麓南板塊（洋湖垸板塊）金星北板塊核心資源：生態(tài)環(huán)境好；物業(yè)形態(tài)：住宅、低密度物業(yè)；代表項(xiàng)目：時(shí)代傾城、鈺龍?zhí)煜隆|方明珠、翡翠華庭、乾源國際廣場、龍湖湘風(fēng)原著等；板塊特征：板塊發(fā)展支撐因素較少，整體配套不完善，吸納力小；市場均價(jià)6、：5200元/平米。麓谷板塊核心資源：優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐；物業(yè)形態(tài)：住宅；代表項(xiàng)目：長房時(shí)代城、保利麓谷林語；板塊特征：以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，配套缺乏，分布較零散，以園區(qū)職工剛需為主；市場均價(jià)：6200元/平米。梅溪湖板塊核心資源：金融中心、梅溪湖景觀、地鐵交通；物業(yè)形態(tài)：住宅、低密度物業(yè)、商務(wù)、商業(yè)；代表項(xiàng)目：中建梅溪湖壹號(hào)、達(dá)美項(xiàng)目、金茂梅溪湖、合能璞麗、和泓梅溪四季等；板塊特征：規(guī)劃起點(diǎn)高，政府與企業(yè)投入力度大，發(fā)展速度快，資源條件好，是未來的城市中心；市場均價(jià)：8000元/平米。濱江板塊核心資源：湘江江景，區(qū)位優(yōu)勢；物業(yè)形態(tài)：商業(yè)、商務(wù)、住宅；代表項(xiàng)目：世茂鉑翠灣、奧克斯廣場、濱江金鼎、保利西海7、岸、漁人碼頭；板塊特征：資源及地緣條件好，拆遷體量大，無項(xiàng)目引領(lǐng)，發(fā)展緩慢市場均價(jià)：7000元/平米。市府板塊核心資源：行政中心，路網(wǎng)完善；物業(yè)形態(tài)：住宅；代表項(xiàng)目：永祺西京、西山匯景；板塊特征：以政策支持為導(dǎo)向，路網(wǎng)建設(shè)完善，缺乏領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目，發(fā)展速度較慢；市場均價(jià)：7000元/平米。洋湖垸板塊核心資源：生態(tài)環(huán)境、濕地公園；物業(yè)形態(tài)：住宅、低密度物業(yè)；代表項(xiàng)目：中海國際社區(qū)、陽光100、中建麓山和苑、萬科白鷺郡、洋湖時(shí)代等；板塊特征：生態(tài)環(huán)境好，片區(qū)相對(duì)獨(dú)立，可借勢因素較少；市場均價(jià)：6800元/平米。目的地路程目前車程2013年后車程五一廣場8.4公里25分鐘16分鐘市政府5.6公里12分鐘/8、汽車西站2.7公里6分鐘/本項(xiàng)目至長沙代表性區(qū)域的距離梅溪湖新城交通配套本案 地鐵2號(hào)線將穿越梅溪湖板塊，共設(shè)置4站點(diǎn)，也是最先實(shí)現(xiàn)地鐵覆蓋的規(guī)劃熱點(diǎn)板塊。梅溪湖新城內(nèi)有梅溪湖大道、映日路兩條主干道，環(huán)繞整個(gè)片區(qū)，外圍有楓林路及西二環(huán)接壤。交通路網(wǎng)的快速實(shí)現(xiàn)，有利于片區(qū)規(guī)劃的發(fā)展和成型。交通資源名稱級(jí)別地鐵2號(hào)線長沙東西軌道地鐵大動(dòng)脈梅溪湖大道片區(qū)內(nèi)主干道映日路片區(qū)內(nèi)主干道楓林路城市主干道西二環(huán)城市主干道梅溪湖新城自然配套 自然資源極為豐富，罕有自然資源：一湖、兩山、三公園。一湖：3000畝梅溪湖，已于2012年6月完成湖泊蓄水，全省最大的城市湖泊。兩山：岳麓山、象鼻山，36公里岳麓山，國家59、A級(jí)旅游區(qū)。三公園：4360畝桃花嶺自然保護(hù)區(qū)、396畝梅嶺公園、41畝麓松公園。教育資源名稱資質(zhì)長郡中學(xué)省內(nèi)最好公立中學(xué)岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)重點(diǎn)小學(xué)博才小學(xué)重點(diǎn)小學(xué)師大附中重點(diǎn)中學(xué)梅溪湖新城教育配套 梅溪湖新城擬建10所小學(xué)7所中學(xué)，教育資源豐富，同時(shí)17所中小學(xué)在片區(qū)內(nèi)合理布局。梅溪湖新城商業(yè)配套 梅溪湖新城內(nèi)部CBD商務(wù)區(qū)囊括超五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、酒店式公寓、大型SHOPPINGMALL，商業(yè)配套非常完善。周邊緊鄰的河西傳統(tǒng)西站商圈，商業(yè)配套也較完善，隨著外圍東方紅商業(yè)廣場、羅馬商業(yè)廣場、華潤萬家的建設(shè)，板塊商業(yè)資源更加豐富。我們?cè)谝粋€(gè)正在快速發(fā)展的新型國際大都市，我們?cè)谝粋€(gè)正在快速發(fā)展10、的新型國際大都市，我要哪里去？萬科萬科梅溪湖項(xiàng)目我們?cè)撊绾卧O(shè)定方向？在確定方向之前，我們需要準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目占位在確定方向之前，我們需要準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目占位不論從同比還是環(huán)比角度，望城區(qū)、開福區(qū)和天心區(qū)三區(qū)都更趨平穩(wěn)。相對(duì)于岳麓區(qū)和雨花區(qū)熱點(diǎn)板塊的政府支持，這三個(gè)區(qū)域樓市更趨市場化，需求正平穩(wěn)理性釋放。而芙蓉區(qū)以內(nèi)六區(qū)中傳統(tǒng)的中心城區(qū)的姿態(tài)，擁有發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場，新增供應(yīng)有限，成交量緩慢振蕩上揚(yáng)，因去年成交量基數(shù)小，2013年同比漲幅達(dá)42%，漲幅最大。長沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各區(qū)成交面積（2011-2013）長沙市整體成交均價(jià)理性振蕩攀升，上漲空間有限2013年全年內(nèi)六區(qū)住宅網(wǎng)簽均價(jià)6453元/11、平米，較去年上漲492元/、8.25%。今年一、二季度房價(jià)先漲后跌走勢逆轉(zhuǎn)，三四季度波動(dòng)上揚(yáng)。經(jīng)過了一年的蟄伏，2013年一季度房價(jià)的預(yù)期以看漲為主流，長沙房地產(chǎn)市場整體供給充足，客戶各層次需求結(jié)構(gòu)合理，國家宏觀調(diào)控政策對(duì)于本地的影響較小，價(jià)格持續(xù)攀升。2013年長沙市房地產(chǎn)市場總結(jié)2013年長沙市房地產(chǎn)市場總結(jié)長沙市區(qū)域均價(jià) 分異明顯，熱點(diǎn)拉動(dòng)2013年各區(qū)住宅價(jià)格均有不同程度上漲。岳麓區(qū)今年以來均價(jià)一直保持在6000元/之上，為同比漲幅最大區(qū)域，梅溪湖、洋湖垸及濱江新城三大熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目相繼入市成為拉升片區(qū)整體房價(jià)主因，作為成交量最大區(qū)域，岳麓區(qū)價(jià)格對(duì)內(nèi)六區(qū)整體價(jià)格作用明顯。2013年長沙市12、房地產(chǎn)市場總結(jié)1、成交整體穩(wěn)中有升持續(xù)向好2013年全年整體呈現(xiàn)出前熱后穩(wěn)的態(tài)勢，6月份以前，開盤次數(shù)，推量和成交量均延續(xù)去年行情，達(dá)到全年高位，但進(jìn)入下半年后，各項(xiàng)指標(biāo)均回落走穩(wěn)，其一，在于自2012年下半年以來的火爆成交持續(xù)消耗積壓客戶；其二，上市項(xiàng)目增多，客戶選擇面更廣，客量相對(duì)不足成為各項(xiàng)目的營銷難題，買賣至雙方更趨理性。2、內(nèi)六區(qū)成交平穩(wěn)岳麓市場持續(xù)火熱各區(qū)成交穩(wěn)定，除望城區(qū)成交率低于50%外，其余各區(qū)均在50%以上，總體來看成交情況良好；3、價(jià)格梯隊(duì)化主訴剛需2013年開盤成交按價(jià)格分，呈現(xiàn)三梯隊(duì)分化現(xiàn)象，年開盤成交按價(jià)格分，呈現(xiàn)三梯隊(duì)分化現(xiàn)象，其中6000-7000元/平米為主流13、價(jià)位段；6000元/平米以下則為第二梯隊(duì)；7000元/平米以上為第三梯隊(duì)；主流價(jià)位段由于推量巨大，項(xiàng)目之間競爭激烈，整體成交率較低，而5000-6000元/平米的低價(jià)段緊靠主流，依靠價(jià)格優(yōu)勢，成交率將近六成，而8000元/平米的產(chǎn)品基本為改善型，受政策及價(jià)格本身因素影響較小，所以在有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)的情況下，自然成交率最高。一級(jí)競品：南岸中建梅溪湖壹號(hào)、金茂梅溪湖北岸和泓梅溪四季、中建梅溪湖中心、金茂悅、晟通牡丹舸、中鐵梅西青秀二級(jí)競品：佳兆業(yè)云鼎梅溪湖（南岸）、金茂梅溪湖國際廣場（北岸）梅溪湖區(qū)域總體劃分為南岸（本案所在區(qū)域）和北岸市場，其中南岸項(xiàng)目主要競爭項(xiàng)目為金茂梅溪湖和佳兆業(yè)云頂梅溪湖。隨14、著2013年下半年振業(yè)城、金茂悅、中鐵梅溪青秀及佳兆業(yè)項(xiàng)目的入市，整個(gè)梅溪湖競爭升級(jí)，全面進(jìn)入白熱化的競爭格局。2014年上半年北岸新增項(xiàng)目合能璞麗及惠天然梅嶺國際的入市也將北岸帶入混戰(zhàn)的市場格局。就南岸市場而言，市場競爭相對(duì)較北岸寬松，未來隨著，運(yùn)達(dá)、財(cái)信項(xiàng)目的入市，競爭將日益激烈。中鐵梅溪青秀金茂悅佳兆業(yè)中建梅溪湖中心達(dá)美旭輝御府好萊城合能華盛梅溪湖壹號(hào)金茂梅溪湖騎龍晟通梅溪湖國際廣場萬科財(cái)信運(yùn)達(dá)實(shí)業(yè)在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目湖區(qū)北岸板塊湖區(qū)南岸板塊本案2012-6；2013-2樓面價(jià)2018/3000建面70萬方/R=3.7；6.32012-7辦公樓面價(jià)1214建面39.74/R=2.3-3中鐵梅15、溪青秀2012-10-16中鐵建地塊：樓面價(jià)2000建面56.98萬方/R=3.82012-7-31、10-16樓面價(jià)2000建面28萬方/R=3.5金茂悅2012-7樓面價(jià)2214商住用地 建面37.9萬方R=3.1、3.5、2.62012-9-5樓面價(jià)2100-2800建面33.34/R=3-3.5金茂佳兆業(yè)2012-10達(dá)美：樓面價(jià)2300建面6.85萬方/R=42012-12科研亞瑞：樓面價(jià)1209建面3.82萬方/R=3.2中建信和2012-12樓面價(jià)2274建面72.7萬方/R=4達(dá)美2012年前成交地塊2012年成交地塊2013年成交地塊旭輝御府2011-5樓面價(jià)1500建面2816、萬方/R=3萬科金色家園好萊城合能華盛梅溪湖壹號(hào)金茂梅溪湖2011-9樓面價(jià)2800建面40萬方/R=2.3；3騎龍晟通2013-1 樓面價(jià)2787建面80.29萬方/R=52013-1 科研樓面價(jià)1527建面13.04萬方/R=1.72012-9樓面價(jià)2050建面26萬方/R=3.5梅溪湖國際廣場2013-5 科研樓面價(jià)1600建面3.94/R=1萬科2013-7樓面價(jià)3090建面29.69萬方/R=2.5步步高2013-6 樓面價(jià)1800建面39.6萬方/R=2泰禹2013-8 科研泰禹：樓面價(jià)3835建面2.24萬方/R 2.0財(cái)信2013-8財(cái)信：樓面價(jià)2334建面16.9萬方/R=K17、-06-12.2；K-06-21.02013-10 樓面價(jià)3000建面4.5萬方/R 3.52013-10 樓面價(jià)3711建面10.8萬方/R 6.3運(yùn)達(dá)實(shí)業(yè)2013-10 樓面價(jià)3200建面14.32萬方R 1.0-3.4片區(qū)內(nèi)土地出讓、成交速度加快，未來片區(qū)內(nèi)商住產(chǎn)品放量將持續(xù)加大。萬科梅溪湖萬科梅溪湖區(qū)域市場板塊格局項(xiàng)目區(qū)域情況貨量盤點(diǎn)：梅溪湖區(qū)域2014年進(jìn)入銷售期項(xiàng)目已有17個(gè)，將新增項(xiàng)目6個(gè)，2014年推貨量將達(dá)約209萬。板塊項(xiàng)目未來總供應(yīng)量（）14年供應(yīng)萬方面積區(qū)間（）價(jià)格（元/）已入市和泓梅溪四季2347201576129720010000金茂梅溪湖892210139221518、800015000金茂悅365221189314178009400合能璞麗259359157911965808000旭輝御府12280069213065007000惠天然梅嶺國際230029149512869008000達(dá)美項(xiàng)目170000146517068009500振業(yè)城85000081303101100025000中鐵梅溪青秀518960217712265008500佳兆業(yè)云頂梅溪湖3500001494141780010000中建梅溪湖壹號(hào)54000022771448000011000未入市財(cái)信項(xiàng)目1700006晟通A城462536890180新達(dá)美2600006120180中建梅溪湖中19、心60000013運(yùn)達(dá)項(xiàng)目1500008萬科項(xiàng)目3100008合計(jì)區(qū)域競品分析中建梅溪湖中心概況萬科梅溪湖萬科梅溪湖中建梅溪湖中心是梅溪湖片區(qū)首席地鐵上蓋臨湖綜合體。占據(jù)近千米核心湖岸線，獨(dú)享最稀缺的臨湖獨(dú)棟商業(yè)、南向戶戶觀湖資源，共享梅溪湖片區(qū)文化、教育等最頂級(jí)配套。開發(fā)商中建信和地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置麓云路與梅溪湖路交匯處東南角占地面積300畝建筑面積800000物業(yè)類型綜合體代理公司協(xié)興、易居房地產(chǎn)代理物業(yè)公司中建物業(yè)入市時(shí)間預(yù)計(jì)2014年5月一期樓王兩梯兩戶，273，每戶帶泳池設(shè)計(jì)一期產(chǎn)品有13棟超高層住宅組成二期二期產(chǎn)品由8棟超高層住宅組成三期三期有240米寫字樓組成，另一棟為行政公寓20、二期臨湖商業(yè)獨(dú)棟共18棟總體規(guī)劃中建梅溪湖中心主要涵括21棟超高層，15棟臨湖商業(yè)、一棟240米地標(biāo)寫字樓，住宅全部為100米以上超高層，2014年推貨15萬方，預(yù)計(jì)售價(jià)在900011000元/。戶型配比一覽表戶型類比套數(shù)各類型面積套數(shù)比例類型面積比例90平米4303870014.10%10%95平米8127714026.70%20%125平米5667075018.618.30%140平米6349066220.823.50%160平米288460809.511.90%180平米240432007.911.20%260平米76197602.55.10%合計(jì)3046386292區(qū)域競品分析中建梅溪21、湖中心產(chǎn)品配比優(yōu)勢：半贈(zèng)送大景觀陽臺(tái)，視野開闊，盡攬窗外美景；半贈(zèng)送廚房景觀陽臺(tái)，可改造為收納間，憑添一份精致；完美儲(chǔ)物間加半贈(zèng)送空中花園只為您的空間設(shè)計(jì)理念盛裝；87區(qū)域競品分析中建梅溪湖中心戶型分析優(yōu)勢：2+1房創(chuàng)新靈動(dòng)戶型，精巧實(shí)用；全贈(zèng)送雙飄窗設(shè)計(jì)，奢適主次臥室；完美儲(chǔ)物間加半贈(zèng)送空中花園只為您的空間設(shè)計(jì)理念盛裝；89優(yōu)勢：明廚明衛(wèi)，只為精致生活錦上添花；靈動(dòng)三房戶型，高贈(zèng)送面積，生活隨心而變；雙臥室南向飄窗設(shè)計(jì)，從容享受陽光與美景；95優(yōu)勢：三開間朝南外加南向?qū)捑瓣柵_(tái)，采光通風(fēng)極佳；奢華南向主臥室，配備獨(dú)立衣帽間，精致衛(wèi)生間及南向飄窗設(shè)計(jì)；125優(yōu)勢：三開間朝南，加寬景陽臺(tái)，采光通風(fēng)22、極佳；半贈(zèng)送入戶花園設(shè)計(jì)，讓精致生活從入門開始；140區(qū)域競品分析中建梅溪湖中心戶型分析區(qū)域競品分析佳兆業(yè)云頂梅溪湖概況3#31層121m238層141m2108m2141m2108m2121m25#121m2108m2121m21#2#14層24層141m2108m2141m2220m2220m2220m2220m2在售未售售罄6#130m2270m2140m27#9#8#12#11#140m2270m2110m211#、12#均為200以上大戶型開發(fā)商佳兆業(yè)集團(tuán)占地面積10.66萬平米建筑面積43.86平米容積率3.3綠化率37%代理公司世聯(lián)、中原第頁區(qū)域競品分析佳兆業(yè)云頂梅溪湖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（23、一期）戶型面積套數(shù)比例三房兩廳105-11013428.4%三房兩廳120-12515833.5%四房兩廳139-14012025.4%四房兩廳220-2306012.7%合計(jì)-472100%第 38 頁啟動(dòng)時(shí)間2014年1月1日2014年1月1日認(rèn)籌樓棟1#、2#各半邊（220和141）1#、2#各半邊（220和141）認(rèn)籌方式除1#外，團(tuán)購1.5萬減5萬；樓王（1#）5萬抵10萬除1#外，團(tuán)購1.5萬減5萬；樓王（1#）5萬抵10萬本周認(rèn)籌量6張6張累計(jì)認(rèn)籌量35張35張預(yù)計(jì)價(jià)格10000元/起10000元/起預(yù)計(jì)開盤時(shí)間2月底2月底在售樓棟3#、5#3#、5#在售產(chǎn)品108、1212+124、戶型；1413+1戶型；102-256復(fù)式；220戶型108、1212+1戶型；1413+1戶型；102-256復(fù)式；220戶型首次開盤時(shí)間2013年12月15日2013年12月15日當(dāng)前折扣體系一次性95折、按揭98折一次性95折、按揭98折本周來訪量7878本周成交量認(rèn)購2套認(rèn)購2套本周成交均價(jià)9500元/9500元/累計(jì)成交量168套168套區(qū)域競品分析佳兆業(yè)云頂梅溪湖推售情況第 39 頁140122區(qū)域競品分析佳兆業(yè)云頂梅溪湖熱銷戶型分析優(yōu)勢：靈動(dòng)“3+1”戶型，空中花園可做臥室、書房；入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)；餐客廳一體，大氣舒適；客廳帶景觀陽臺(tái)，遠(yuǎn)眺梅溪湖景觀；優(yōu)勢靈動(dòng)“2+1”戶型，空中花園25、可做臥室、書房；入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)；客廳開間4.1米，寬敞大氣，且客餐廳均帶陽臺(tái)；區(qū)域競品分析晟通牡丹舸概況開發(fā)商湖南晟通置業(yè)有限公司占地面積約10.05萬建筑面積約63.25萬容積率4.64綠化率40%開盤時(shí)間20142014年9 9月142142188優(yōu)勢：超大入戶花園，南向闊景陽臺(tái)；2+1軒敞可可變空間，締造優(yōu)越的無限可能；餐客廳一體，大氣舒適；客廳帶景觀陽臺(tái)，遠(yuǎn)眺梅溪湖景觀；優(yōu)勢：格局方正大氣；主臥帶衣帽間衛(wèi)生間、私人豪華定制；南北雙陽臺(tái)，無遮擋山湖美景；獨(dú)立書房設(shè)計(jì)；優(yōu)勢：客廳闊連南向陽臺(tái)；2+1軒敞可可變空間；雙南向臥室設(shè)計(jì)，獨(dú)立廚房餐廳；區(qū)域競品分析晟通牡丹舸戶型分析競爭市場小結(jié)：1、26、2013年下半年北岸競爭升級(jí)，區(qū)域內(nèi)進(jìn)入白熱化狀態(tài)；2、2014年南岸財(cái)信、佳兆業(yè)等項(xiàng)目將繼續(xù)增加競爭壓力，市場環(huán)境惡化；3、北岸價(jià)格戰(zhàn)打響，南岸同質(zhì)化項(xiàng)目分流客群，項(xiàng)目面臨雙重競爭壓力。現(xiàn)狀1：宏觀政策趨穩(wěn)，未來短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的變動(dòng)；現(xiàn)狀2：相比宏觀全國樓市，長沙樓市相對(duì)利好，岳麓區(qū)跟隨大市，發(fā)展態(tài)勢良好；現(xiàn)狀3：區(qū)域內(nèi)外競爭壓力加劇，本案面臨雙重競爭威脅。啟示1:區(qū)域外競爭借勢區(qū)域發(fā)展，明確區(qū)域價(jià)值，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目一起對(duì)區(qū)域進(jìn)行炒作（借勢、競合）；啟示2區(qū)域內(nèi)競爭繼續(xù)高占位策略，深入挖掘項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，高站位的同時(shí)，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)隔，避免陷入價(jià)格戰(zhàn)（高占位、區(qū)隔）。啟示：區(qū)域競品分27、析區(qū)域市場競爭分析市場給我們的啟示：市場給我們的啟示：梅溪湖一線湖景開發(fā)也已基本定型，眾多樓盤多以高、大、上為主要基調(diào)引領(lǐng)片區(qū)銷售排行，二線湖景附庸風(fēng)雅難以脫穎而出，逐漸走入銷售困局；梅溪湖一線湖景開發(fā)也已基本定型，眾多樓盤多以高、大、上為主要基調(diào)引領(lǐng)片區(qū)銷售排行，二線湖景附庸風(fēng)雅難以脫穎而出，逐漸走入銷售困局；本案處于二線湖景地段，如何脫困牢籠將成為萬科入主梅溪湖首要攻克的難題。本案處于二線湖景地段，如何脫困牢籠將成為萬科入主梅溪湖首要攻克的難題。突破梅溪湖我們必須要完成三個(gè)條件突破梅溪湖我們必須要完成三個(gè)條件條件一：準(zhǔn)確而具有差異性的定位（項(xiàng)目定位）條件二：一群特屬的客戶群（客戶定位）條件28、三：完善的營銷推廣體系（營銷推廣）贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/3C定位法則Case項(xiàng)目條件Customer客戶敏感點(diǎn)Competition市場競爭項(xiàng)目本體特征：萬科一線品牌實(shí)力、片區(qū)國際化發(fā)展趨勢、產(chǎn)品延續(xù)湘江系傳奇、山藏、水繞、名校、傳家最佳宜居的城市生活住區(qū)客戶特征：認(rèn)同品牌、稀缺資源、生活便利性市場現(xiàn)狀和競爭：對(duì)萬科精裝房的信賴、精裝房填補(bǔ)區(qū)域市場空白、中高端住宅絕對(duì)領(lǐng)跑者、高值的性價(jià)比項(xiàng)目整體定位梅溪湖 生活藝術(shù) 住區(qū)梅溪湖：本案坐擁梅溪湖繁華與便利，29、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)域位置。生活藝術(shù)：本案延續(xù)湘江系產(chǎn)品特點(diǎn)，并融合萬科文化著力打造綠色低碳住宅，在熱點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)服務(wù)大眾群眾，這本身就是藝術(shù)。住區(qū)：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目以人本人的剛需、剛改、多改的產(chǎn)品特性。形象定位我的品牌制造了傳奇將改變區(qū)域競爭延續(xù)傳奇故事客戶信賴對(duì)于傳奇的向往現(xiàn)站在即將創(chuàng)造傳奇之地我就是傳奇傲然的發(fā)聲：走過紐約、倫敦、巴黎、米蘭、悉尼、東京、香港流連第五大道、香榭大道、銀座、班霍夫大街觸手可及的繁華擁簇時(shí)尚活力的流光溢彩正如我在梅溪湖國際新城暢想都市繁華給你一切所想這，是一種生活態(tài)度這里，是我家時(shí)尚/繁華締造傳奇經(jīng)典悉尼港海邊踩自行車，沐浴海風(fēng)盛情巴黎街頭小歇喝咖啡，感受浪漫情調(diào)放慢腳步慢生活，演繹生活的精彩正如我漫步梅溪湖畔，亦或正暢汗淋漓登山自行山水從容之間樂趣無間有我這，是一種生活態(tài)度這里，是我家休閑/樂趣體驗(yàn)傳奇生活陶醉于朗朗書聲，成就下一代夢想首創(chuàng)聯(lián)合配套，體驗(yàn)不一樣的便捷生活方式品味生活不是質(zhì)量與水平力求完美才是最高境界享受品質(zhì)，只是我生活的一部分書香繞梁只隔一扇窗這里，我看到傳奇這，是一種生活態(tài)度這里，是我家教育/配套共享創(chuàng)造傳奇夢想贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/