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1、潤(rùn)嘉地產(chǎn)焦作嘉隆中心寫字樓營(yíng)銷推廣方案潤(rùn)嘉地產(chǎn)潤(rùn)嘉地產(chǎn)關(guān)于營(yíng)銷的思考HOWHOWWhatWhatWhoWhoHowHow怎么樣怎么樣是什么是什么是誰(shuí)是誰(shuí)怎樣做怎樣做目前寫字樓市場(chǎng)怎么樣目前寫字樓市場(chǎng)怎么樣我們是什么樣的產(chǎn)品我們是什么樣的產(chǎn)品我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)我們?cè)趺礃幼プ∧繕?biāo)客戶我們?cè)趺礃幼プ∧繕?biāo)客戶市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析客戶群分析客戶群分析營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略價(jià)價(jià)值值對(duì)對(duì)接接潤(rùn)嘉地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析潤(rùn)嘉地產(chǎn)政策影響從國(guó)家近期出臺(tái)的政策看，其目的在于抵制住宅地產(chǎn)投資過熱，而商業(yè)物業(yè)在保值方向明顯優(yōu)于住宅地產(chǎn)，受政策影響較小。隨著投資者逐漸成熟，做長(zhǎng)線投資的客戶將更傾向于2、商業(yè)物業(yè)投資。潤(rùn)嘉地產(chǎn)焦作的寫字樓主要分布于解放路、人民路、塔南路、新華大街的寫字樓最具代表性，從配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理都可以說是目前焦作頂級(jí)的寫字樓。且緊鄰焦作的主干道，商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，具有明確的易識(shí)別性。最為典型的就是市政府附近的幾大寫字樓。如：國(guó)貿(mào)中心、嘉隆中心、龍澤苑。潤(rùn)嘉地產(chǎn)根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，第一產(chǎn)業(yè)不需要辦公物業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)屬于生產(chǎn)領(lǐng)域，通常在其生產(chǎn)性場(chǎng)區(qū)規(guī)劃時(shí)即設(shè)計(jì)了輔助性辦公用房，其對(duì)外購(gòu)進(jìn)和租賃寫字樓物業(yè)的可能性很小，僅當(dāng)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)或企業(yè)位于城市郊區(qū)且城市規(guī)模較大，企業(yè)對(duì)外業(yè)務(wù)聯(lián)系不便時(shí)，會(huì)考慮為其銷售部門購(gòu)買或租賃辦公物業(yè)，因此，通常情況第二產(chǎn)業(yè)對(duì)于辦公物業(yè)的需求量不大。3、第三產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)產(chǎn)業(yè)，主要包括醫(yī)療保健、廣電傳媒、文化娛樂、商業(yè)貿(mào)易、金融服務(wù)以及教育、咨詢、中介等行業(yè)。其服務(wù)的性質(zhì)決定需要購(gòu)買或租賃處于交通便利地段的寫字樓物業(yè)開展工作，以便為其客戶提供更好的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是決定一個(gè)城市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)因素。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是決定一個(gè)城市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)因素。潤(rùn)嘉地產(chǎn)焦作城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)寫字樓需求的影響焦作城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)寫字樓需求的影響u隨著近年城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在焦作經(jīng)濟(jì)中的比例越來越大，做為以內(nèi)蒙古自治區(qū)的政治、文化中心，缺乏第一、第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)焦作經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，也是4、焦作政府要大力發(fā)展扶持的。u焦作第三產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段，對(duì)許多經(jīng)過積累進(jìn)行轉(zhuǎn)型的公司來說，雖然逐漸注重企業(yè)形象，但也傾向于實(shí)用，這是也公寓類產(chǎn)品熱銷的一個(gè)因素，目前對(duì)高檔辦公物業(yè)需求有限。據(jù)2000年全國(guó)第5次人口普查手工快速匯總統(tǒng)計(jì)，焦作市總?cè)丝?29萬人；其中男性人口168萬人，女性人口161萬人；總戶數(shù)81萬戶。2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)15781元，增長(zhǎng)10.5%，總量是“十五”末的1.9倍，“十一五”年均增速為13.4%。農(nóng)民人均純收入7512元，增長(zhǎng)14.0%，總量是“十五”末的2.0倍，“十一五”年均增速為14.4%潤(rùn)嘉地產(chǎn)焦作市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)分析焦作市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)5、分析 1 1、國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓、國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓政府機(jī)關(guān)單位精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合并部門；使這些政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位原使用的辦公物業(yè)產(chǎn)生富余。而這些富余的辦公物業(yè)建設(shè)時(shí)間較早，格局、配套設(shè)施相對(duì)落后，因此租金水平不高，剛好滿足處于起步階段的第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)。這些由政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了焦作辦公物業(yè)供應(yīng)的一個(gè)重要來源。這些由政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了焦作辦公物業(yè)供應(yīng)的一個(gè)重要來源。潤(rùn)嘉地產(chǎn)2 2、臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè)、臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè)隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市局部道路交通條件的改善及周邊配套設(shè)施的建設(shè)，使焦作部分地6、區(qū)臨街的原本用于居住的住宅樓具備了辦公的條件，許多小公司如婚介、禮儀、廣告傾向于租賃此類物業(yè)。這些住宅與政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓具有相同的特征和優(yōu)勢(shì)，因而成為焦作現(xiàn)階段辦公物業(yè)供給的一個(gè)必要補(bǔ)充。3 3、邊緣產(chǎn)品、邊緣產(chǎn)品商務(wù)公寓商務(wù)公寓介于辦公與居住之間，具有與寫字樓相類似的大堂、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)，位置優(yōu)越、面積小、宜住宜辦，使用靈活，日常費(fèi)用成本低，使這一產(chǎn)品較受有一定積累，處于轉(zhuǎn)型階段的中小公司青睞。潤(rùn)嘉地產(chǎn)2006-20122006-2012年年1.華融國(guó)際2.萬基商務(wù)3.報(bào)業(yè)國(guó)貿(mào)中心4.遠(yuǎn)大財(cái)富廣場(chǎng)5.龍澤苑6.遠(yuǎn)大廣場(chǎng)（規(guī)劃）7.龍?jiān)磭?guó)際（規(guī)劃）8.嘉隆中心23148主7、要寫字樓項(xiàng)目分布主要寫字樓項(xiàng)目分布567潤(rùn)嘉地產(chǎn)項(xiàng)目名稱：華融國(guó)際大廈項(xiàng)目地址：焦作市塔南路與站前路交叉口開發(fā)商：河南華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：未定銷售代理：河南華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華融國(guó)際大廈地上29層，地下一層為車庫(kù)。其中一到四層是商業(yè)，五到二十五層為3.4米層高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，二十六至二十八層規(guī)劃為空中景觀餐廳，二十九層為多功能會(huì)議室。目前是焦作市為數(shù)不多的5A純商務(wù)旗艦寫字樓，也是現(xiàn)在塔南路商圈唯一一棟較高端寫字樓。6部高速電梯、電暖、無限網(wǎng)絡(luò)，框架結(jié)構(gòu)、76-1600空間自由組合、配套完美。銷售情況：銷售情況：華融國(guó)際大廈，目前已是現(xiàn)房。據(jù)了解，目前已經(jīng)銷售70%以上，9-158、層多被有實(shí)力的大單位和和房地產(chǎn)公司及關(guān)系戶整層或半層購(gòu)買，僅有少量部分樓層正在零星出售中；7-8層主要作為中小企業(yè)辦公場(chǎng)所，目前7層已經(jīng)銷售50%左右，8層僅銷售40%左右；很多樓層正在裝修，目前15層以下基本上已經(jīng)裝修完畢，有個(gè)別公司已經(jīng)進(jìn)駐辦公。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：58005800元元/另：送150元/裝修費(fèi)（也可自己裝修），返兩年租金（30元/月），實(shí)際銷售均價(jià)5000元左右華融國(guó)際大廈潤(rùn)嘉地產(chǎn)項(xiàng)目名稱：國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目地址：焦作市塔南路與人民路交叉口西50米開發(fā)商：河南富恒實(shí)業(yè)投資有限公司物業(yè)管理：未定銷售代理：濟(jì)邦地產(chǎn)銷售電話0391-3533333/267111121層報(bào)業(yè)國(guó)貿(mào)中心的面9、積分布為661260辦公空間，自由分割組合，滿足各種企業(yè)需求。以方窗與條窗對(duì)比組合，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代特色。寫字樓主體部分設(shè)垂直交通電梯4部。并設(shè)2部樓梯作為疏散梯。電梯均采用國(guó)際知名品牌奧的斯；中央空調(diào)采用集中供應(yīng)形式。銷售情況：均價(jià)銷售情況：均價(jià)70007000元元/報(bào)業(yè)-國(guó)貿(mào)中心潤(rùn)嘉地產(chǎn)龍澤苑時(shí)代雅居項(xiàng)目位于人民路核心地段總占地面積21110平米總建筑面積73885平米三棟高層建筑，二層商業(yè)占地10647平米，地下一層停車由于處于核心商圈的特殊位置和資源的稀缺性，平均價(jià)格：平均價(jià)格：4500元/，租金：租金：小戶型50平向外出租租金價(jià)格為1000-1200元/，年租金收益在4-6%龍澤苑.時(shí)10、代雅居（商住公寓、住宅）潤(rùn)嘉地產(chǎn) 通過寫字樓供應(yīng)時(shí)間可以看出2011-2013年是寫字樓開發(fā)建設(shè)的高峰期，涌現(xiàn)出一批較具代表性的寫字樓項(xiàng)目，如萬基商務(wù)、國(guó)貿(mào)中心、華融國(guó)際、嘉隆中心等。但在市場(chǎng)消化能力有限的情況下，2006年以后的綜合體項(xiàng)目為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，普遍定位為商務(wù)類公寓進(jìn)行銷售。這是2006年后焦作市場(chǎng)中純寫字樓項(xiàng)目明顯減少的主要原因。14潤(rùn)嘉地產(chǎn)典型項(xiàng)目裝修15外立面大堂走廊天花國(guó)貿(mào)中心萬基商務(wù)華融國(guó)際嘉隆中心遠(yuǎn)大財(cái)富廣場(chǎng)龍澤苑潤(rùn)嘉地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)16寫字樓停車位不足，原有寫字樓，客、貨梯不分。對(duì)商務(wù)環(huán)境影響較大。增加了電梯的保養(yǎng)和維護(hù)成本。為降低后期運(yùn)營(yíng)成本，許多寫字樓沒有中央空調(diào)，這一11、現(xiàn)象在舊寫字樓中普遍存在，但一引起新建的寫字樓如“華融國(guó)際”也未設(shè)中央空調(diào)。新寫字樓項(xiàng)目少，是機(jī)會(huì)也是風(fēng)險(xiǎn)。焦作不缺寫字樓，缺好的寫字樓，這是萬基商務(wù)入住率高的原因。盡管現(xiàn)階段焦作寫字樓存在供需不平衡，發(fā)展不成熟等問題。但與住宅相比，寫字樓的升值空間相對(duì)較大,在住宅市場(chǎng)受到各種因素的打壓時(shí),投資市場(chǎng)寫字樓將成為一種趨勢(shì),隨著焦作市吸引力的增強(qiáng)及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,寫字樓的價(jià)值會(huì)逐漸體現(xiàn)。潤(rùn)嘉地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析潤(rùn)嘉地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：層數(shù)：面積區(qū)間：層高：潤(rùn)嘉地產(chǎn)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)）物業(yè)（物管公司、服務(wù)內(nèi)容）大堂裝修（地面、墻面、吊頂）公共部分：走廊墻面、地面、吊頂交房12、標(biāo)準(zhǔn)：窗、門、地面、頂、墻面停車位：數(shù)量、費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用取暖方式電梯：品牌、數(shù)量、速度（米/秒）、承重19潤(rùn)嘉地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃分析潤(rùn)嘉地產(chǎn)交通、配套分析潤(rùn)嘉地產(chǎn)u焦作甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)基本還是空白；u區(qū)域整體商務(wù)氛圍不濃厚，但在二級(jí)政府南遷的帶動(dòng)下，將成為新的商務(wù)中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。u交通便捷，配套完善，潤(rùn)嘉地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析S.W.O.T 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析彌補(bǔ)劣勢(shì)：低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目自身商業(yè)進(jìn)行彌補(bǔ)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：充分利用區(qū)位及精裝寫字樓概念利用機(jī)會(huì)：抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，樹立品牌規(guī)避威脅：以項(xiàng)目差異定位規(guī)避威脅StrengthsStrengths優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析WeaknessesWeaknes13、ses劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析S1：城市新核心升值潛力高S2：區(qū)域的高檔性認(rèn)可度高辦公性好S3：路網(wǎng)發(fā)達(dá)通達(dá)性好S4：S5：地標(biāo)項(xiàng)目有導(dǎo)視效應(yīng)W1：商業(yè)占用資金財(cái)務(wù)成本壓力大W2：公交系統(tǒng)不完善交通成本高W3：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少生活不便利OpportunitiesOpportunities機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析ThreatsThreats威脅分析威脅分析O1：城市中心南移區(qū)域發(fā)展O2:市場(chǎng)處于發(fā)展階段，投資需求旺盛市場(chǎng)機(jī)會(huì)O3:市場(chǎng)對(duì)專業(yè)辦公樓已經(jīng)認(rèn)可，并期待這種住宅區(qū)出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新T1:潛在高檔物業(yè)的供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇T2:由于周邊地市辦公氛圍較差，商業(yè)發(fā)展滯后帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)14、分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析潤(rùn)嘉地產(chǎn)優(yōu)劣分析：潤(rùn)嘉地產(chǎn)客戶分析客戶分析潤(rùn)嘉地產(chǎn)第一類：金融機(jī)構(gòu)工商、農(nóng)業(yè)、中信、商業(yè)、信用社等工商、農(nóng)業(yè)、中信、商業(yè)、信用社等特點(diǎn)：u需求面積大，通常與門店相結(jié)合；u注重物業(yè)與企業(yè)形象相匹配；u購(gòu)買力很強(qiáng)，整層租賃或購(gòu)買；大型金融機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓形象提升、面積去化具有較大的帶動(dòng)作用，是近年焦作辦公物業(yè)重要的組成部分潤(rùn)嘉地產(chǎn)第二類：集團(tuán)客戶企業(yè)類型：保險(xiǎn)公司、小額貸款公司，商貿(mào)、建筑類企業(yè)集團(tuán)需求特點(diǎn)：u整層租賃或購(gòu)買，極為重視企業(yè)的形象，u要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配；潤(rùn)嘉地產(chǎn)第三類中小企業(yè)自用28從原有的工作室模式發(fā)展為公司型熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小15、企業(yè)租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，對(duì)辦公物業(yè)關(guān)注度低為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場(chǎng)所。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。潤(rùn)嘉地產(chǎn)第四類投資客戶受政策影響，住宅市場(chǎng)投資渠道受限，但商業(yè)物業(yè)，包括寫受政策影響，住宅市場(chǎng)投資渠道受限，但商業(yè)物業(yè)，包括寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將使部分房地產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向投資辦公字樓市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將使部分房地產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向投資辦公物業(yè)。物業(yè)?？蛻纛愋涂蛻纛愋蛥^(qū)內(nèi)投資客戶區(qū)內(nèi)投資客戶本土投資客戶本土投資客戶需求特征需求特征以增值為目的，選擇具有升值潛力的物業(yè)；長(zhǎng)線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理。潤(rùn)嘉地產(chǎn)目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位本16、案終端使用者（入駐企業(yè)）定位領(lǐng)袖企業(yè)跟隨企業(yè)預(yù)計(jì)總租賃面積1/5以上本地領(lǐng)先金融企業(yè)、貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、信息軟件、廣告文化等行業(yè)；能承受市場(chǎng)較高租金；客戶訴求：p成熟區(qū)位p特殊配置p輻射地段p市政配套p24小時(shí)服務(wù)p70年產(chǎn)權(quán)中小企業(yè)為主各地市大中企業(yè)合肥辦事處營(yíng)銷、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)；有購(gòu)買需求，關(guān)注性價(jià)比；客戶訴求：p個(gè)性化品牌形象p合理的使用成本p交通方便p大企業(yè)為鄰潤(rùn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略潤(rùn)嘉地產(chǎn)問題思考：市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，怎么樣才能突破重圍，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，怎么樣才能突破重圍，打開銷售，實(shí)現(xiàn)回款？打開銷售，實(shí)現(xiàn)回款？潤(rùn)嘉地產(chǎn)銷售突破方向：銷售突破方向：1 117、銷售順序、銷售順序 底商先售，保證回款的同時(shí)銷售辦公樓的底商先售，保證回款的同時(shí)銷售辦公樓的 未抵未抵押部分。押部分。2 2、銷售方式、銷售方式 坐銷向行銷過度，銷售人員主動(dòng)出擊。坐銷向行銷過度，銷售人員主動(dòng)出擊。潤(rùn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷思路倡導(dǎo)“新辦公新辦公*大革命大革命”創(chuàng)新概念形象，以5A甲級(jí)精裝寫字樓為基點(diǎn)，體現(xiàn)出辦公環(huán)境的優(yōu)越，精裝辦公環(huán)境讓企業(yè)主體驗(yàn)出品質(zhì)帶來的實(shí)惠，引導(dǎo)客關(guān)注本項(xiàng)目。產(chǎn)品形象先行多賣點(diǎn)隨后定向滲產(chǎn)品形象先行多賣點(diǎn)隨后定向滲透全面提升新辦公大革命、創(chuàng)新精裝形象項(xiàng)目綜合檔次輔助透全面提升新辦公大革命、創(chuàng)新精裝形象項(xiàng)目綜合檔次輔助樹立形象樹立形象新新辦辦公公大大革革命命精精裝裝辦18、辦公公航航母母形象形象多賣點(diǎn)隨后多賣點(diǎn)隨后定向滲透定向滲透全面提升全面提升項(xiàng)目綜合檔次形象輔助項(xiàng)目綜合檔次形象輔助潤(rùn)嘉地產(chǎn)潤(rùn)嘉地產(chǎn)常規(guī)模式下的客戶分布常規(guī)模式下的客戶分布客戶類型客戶類型消化面積消化面積價(jià)格承受能力價(jià)格承受能力數(shù)量比例數(shù)量比例營(yíng)銷特征營(yíng)銷特征客戶特點(diǎn)客戶特點(diǎn)客戶來源自用客戶大客戶500100050007000小約10%被動(dòng)集團(tuán)決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求個(gè)性風(fēng)格國(guó)貿(mào)中心萬基商務(wù)華融國(guó)際（挖掘）中小客戶100-40045005500小約20%不理性比較、有追隨喜好追求性價(jià)比公司規(guī)模擴(kuò)張，追求形象層面，發(fā)展類公司投資客客戶6030040005000大約70%主動(dòng)注重實(shí)際利益、追求大19、價(jià)值、對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值絕大多數(shù)本地客源少量省內(nèi)其他客源潤(rùn)嘉地產(chǎn)我們要突破，就要給客戶一個(gè)新形象：我們要突破，就要給客戶一個(gè)新形象：我們要突破，就要給客戶一個(gè)新形象：我們要突破，就要給客戶一個(gè)新形象：項(xiàng)目現(xiàn)狀形象有待進(jìn)一步提升，需項(xiàng)目現(xiàn)狀形象有待進(jìn)一步提升，需要在目前的基礎(chǔ)上重新包裝（完全形象轉(zhuǎn)型時(shí)間和成本都不允許）要在目前的基礎(chǔ)上重新包裝（完全形象轉(zhuǎn)型時(shí)間和成本都不允許）如何提升形象，有幾個(gè)主要手段：一是推出新產(chǎn)品，以新產(chǎn)品拉升形象；如何提升形象，有幾個(gè)主要手段：一是推出新產(chǎn)品，以新產(chǎn)品拉升形象；如何提升形象，有幾個(gè)主要手段：一是推出新產(chǎn)品，以新產(chǎn)品拉升形象；如何提升形象，20、有幾個(gè)主要手段：一是推出新產(chǎn)品，以新產(chǎn)品拉升形象；二是改變或調(diào)整案名，以全新的面目出現(xiàn)，三是全部推倒重來，以全陌二是改變或調(diào)整案名，以全新的面目出現(xiàn)，三是全部推倒重來，以全陌二是改變或調(diào)整案名，以全新的面目出現(xiàn)，三是全部推倒重來，以全陌二是改變或調(diào)整案名，以全新的面目出現(xiàn)，三是全部推倒重來，以全陌生的形象來面對(duì)公眾。我們采取那種模式？生的形象來面對(duì)公眾。我們采取那種模式？生的形象來面對(duì)公眾。我們采取那種模式？生的形象來面對(duì)公眾。我們采取那種模式？我們的建議，分三步走：一是我們的建議，分三步走：一是我們的建議，分三步走：一是我們的建議，分三步走：一是調(diào)整案名，在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍(lán)鉆調(diào)整案名，21、在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍(lán)鉆2 2期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品（既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷控（既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷控或暫停銷售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式?；驎和ｄN售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式?！靶蜗筇嵘睉?zhàn)略潤(rùn)嘉地產(chǎn)核心策略一一 核心策略核心策略一個(gè)核心賣點(diǎn)：一個(gè)核心賣點(diǎn)：“新辦公新辦公*大革命大革命”絕版核心區(qū)位精裝辦公領(lǐng)地。兩個(gè)營(yíng)銷面：兩個(gè)營(yíng)銷面：以焦作老區(qū)為主要宣傳面，針對(duì)金融企事業(yè)單位，貿(mào)易公司、，向22、周邊縣市覆蓋，特別在焦作比較富裕的縣鎮(zhèn)，爭(zhēng)取更多的縣城進(jìn)城投資客戶。三條主線貫穿營(yíng)銷過程三條主線貫穿營(yíng)銷過程品質(zhì)線品質(zhì)線：建筑科技是同焦作其它項(xiàng)目的主要區(qū)別點(diǎn)，精工細(xì)作，項(xiàng)目區(qū)位，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，精美戶型等都是本案在競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵；宣傳線宣傳線：前期做好面的宣傳是后期制勝的關(guān)鍵所在，廣泛的宣傳，有助于目標(biāo)人群之間的口頭相傳，有利于項(xiàng)目在群體中的知名度；群體互動(dòng)線群體互動(dòng)線：做好項(xiàng)目與消費(fèi)者之間的互動(dòng)關(guān)系，提高項(xiàng)目和公司在群眾中的良好印象和信任感，來放大客戶群體的“滾雪球”效應(yīng)。潤(rùn)嘉地產(chǎn)總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作招商發(fā)布會(huì)樓體包23、裝精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體大堂展示項(xiàng)目物料展示廣告、樓體展示掃樓客戶名單買客戶名單銷控客戶三年發(fā)展規(guī)劃潤(rùn)嘉地產(chǎn)項(xiàng)目自身問題提升項(xiàng)目自身問題提升項(xiàng)目自身問題提升項(xiàng)目自身問題提升使用目的：完善項(xiàng)目銷售系統(tǒng)，提升自我競(jìng)爭(zhēng)力使用目的：完善項(xiàng)目銷售系統(tǒng)，提升自我競(jìng)爭(zhēng)力使用目的：完善項(xiàng)目銷售系統(tǒng)，提升自我競(jìng)爭(zhēng)力使用目的：完善項(xiàng)目銷售系統(tǒng)，提升自我競(jìng)爭(zhēng)力銷銷售售系系統(tǒng)統(tǒng)建建立立【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：辦法：辦法：1、銷售團(tuán)隊(duì)的更新；銷售員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，素質(zhì)提升 2、銷售部外部形象提升，導(dǎo)視系統(tǒng)完善 3、銷售部?jī)?nèi)部銷售道具完善、更新 424、施工現(xiàn)場(chǎng)形象完善、更新 5、戶外傳媒更新、完善6、科學(xué)制定價(jià)格、明確優(yōu)惠措施7、項(xiàng)目賣點(diǎn)羅列、在銷售部?jī)?nèi)熟練運(yùn)用賣點(diǎn)說辭潤(rùn)嘉地產(chǎn)銷售、推廣力度提升銷售、推廣力度提升銷售、推廣力度提升銷售、推廣力度提升使用目的：科學(xué)合理的運(yùn)用推廣策略、進(jìn)行渠道營(yíng)銷使用目的：科學(xué)合理的運(yùn)用推廣策略、進(jìn)行渠道營(yíng)銷使用目的：科學(xué)合理的運(yùn)用推廣策略、進(jìn)行渠道營(yíng)銷使用目的：科學(xué)合理的運(yùn)用推廣策略、進(jìn)行渠道營(yíng)銷使用背景：跳出傳統(tǒng)推廣范圍，在媒體推廣之外合理運(yùn)用渠道推廣策略，使用背景：跳出傳統(tǒng)推廣范圍，在媒體推廣之外合理運(yùn)用渠道推廣策略，使用背景：跳出傳統(tǒng)推廣范圍，在媒體推廣之外合理運(yùn)用渠道推廣策略，使用背景：跳出傳統(tǒng)推廣25、范圍，在媒體推廣之外合理運(yùn)用渠道推廣策略，做到小投入、大產(chǎn)出做到小投入、大產(chǎn)出做到小投入、大產(chǎn)出做到小投入、大產(chǎn)出銷銷售售系系統(tǒng)統(tǒng)建建立立【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：渠道營(yíng)銷辦法：渠道營(yíng)銷辦法：1、將原有銷售部來訪客戶進(jìn)行回訪、分析；明確未購(gòu)原因，根據(jù)原因解決問題 2、根據(jù)財(cái)富廣場(chǎng)的客戶分析，總結(jié)自用客戶的行業(yè)性，在這些行業(yè)中做定向推廣，定向SP活動(dòng) 3、分析投資客戶所能接觸的媒體范圍，針對(duì)這些客戶定向宣傳 4、成立經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)投資客戶所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行回租，提升投資客戶信心 5、對(duì)室內(nèi)大型寫字樓用戶進(jìn)行走訪、約談；了解其租用、購(gòu)買的要求和希望，統(tǒng)計(jì)、分析后進(jìn)行重26、點(diǎn)跟蹤6、招租知名企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目入駐者的檔次和素質(zhì) 潤(rùn)嘉地產(chǎn)行銷行銷行銷行銷-掃樓、針對(duì)性營(yíng)銷掃樓、針對(duì)性營(yíng)銷掃樓、針對(duì)性營(yíng)銷掃樓、針對(duì)性營(yíng)銷作作作作 用：用：用：用：最直接的方法，針對(duì)目標(biāo)客戶營(yíng)銷最直接的方法，針對(duì)目標(biāo)客戶營(yíng)銷客客戶戶策策略略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】潤(rùn)嘉地產(chǎn)買客戶名單買客戶名單買客戶名單買客戶名單方方方方 法：法：法：法：捕捉其他項(xiàng)目的捕捉其他項(xiàng)目的B類客戶類客戶客客戶戶策策略略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】實(shí)實(shí)實(shí)實(shí) 施：向本地中介、其他項(xiàng)目銷售經(jīng)理購(gòu)買客戶資料施：向本地中介、其他項(xiàng)目銷售經(jīng)理購(gòu)買客戶資料施：向本地中介、其他項(xiàng)目銷售經(jīng)理購(gòu)買客戶資料施：向本地中介、其他項(xiàng)27、目銷售經(jīng)理購(gòu)買客戶資料 包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶A類客戶B類客戶潤(rùn)嘉地產(chǎn)一切營(yíng)銷舉措，都為客戶成交一切營(yíng)銷舉措，都為客戶成交潤(rùn)嘉地產(chǎn)目的：加強(qiáng)銷售部接待能力和整體形象目的：加強(qiáng)銷售部接待能力和整體形象時(shí)間：時(shí)間：2012年年2-3月月主題：項(xiàng)目蓄客主題：項(xiàng)目蓄客途途經(jīng)經(jīng)：在在嘉嘉隆隆中中心心辦辦公公樓樓下下設(shè)設(shè)立立營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心，增增加加外外圍圍導(dǎo)導(dǎo)視視系系統(tǒng)統(tǒng)，工工地形象，圍墻廣告地形象，圍墻廣告關(guān)關(guān)鍵鍵事事件件一一售樓處地28、址調(diào)整售樓處地址調(diào)整售樓處地址調(diào)整售樓處地址調(diào)整【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】其他內(nèi)容：其他內(nèi)容：LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目位置，項(xiàng)目介紹，咨詢電話，項(xiàng)目位置，項(xiàng)目介紹潤(rùn)嘉地產(chǎn)目的：針對(duì)性的對(duì)有效客戶進(jìn)行營(yíng)銷推廣目的：針對(duì)性的對(duì)有效客戶進(jìn)行營(yíng)銷推廣時(shí)間：時(shí)間：2012年年3-5月月主題：項(xiàng)目各大賣點(diǎn)體現(xiàn)主題：項(xiàng)目各大賣點(diǎn)體現(xiàn)途經(jīng)：有效客戶渠道途經(jīng)：有效客戶渠道關(guān)關(guān)鍵鍵事事件件二二渠道營(yíng)銷渠道營(yíng)銷渠道營(yíng)銷渠道營(yíng)銷【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】其他內(nèi)容：其他內(nèi)容：SLOGEN，LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目賣點(diǎn)，項(xiàng)目介紹，咨詢電話，項(xiàng)目賣點(diǎn)，項(xiàng)目介紹潤(rùn)嘉地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目VIVI及部分應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)及29、部分應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)潤(rùn)嘉地產(chǎn)VI展示：潤(rùn)嘉地產(chǎn)在潤(rùn)嘉的字典中只有在潤(rùn)嘉的字典中只有“0”和和“1”“0”無終點(diǎn)也無起點(diǎn)，永遠(yuǎn)是終點(diǎn)也永遠(yuǎn)是起點(diǎn)，對(duì)待每一件事永遠(yuǎn)充滿激情全無終點(diǎn)也無起點(diǎn)，永遠(yuǎn)是終點(diǎn)也永遠(yuǎn)是起點(diǎn)，對(duì)待每一件事永遠(yuǎn)充滿激情全身心投入。身心投入?！?”一如既往的堅(jiān)持，始終如一的行事。一如既往的堅(jiān)持，始終如一的行事。沒有萬一僥幸，只有萬全準(zhǔn)備！沒有萬一僥幸，只有萬全準(zhǔn)備！潤(rùn)嘉地產(chǎn)在服務(wù)項(xiàng)目的過程中潤(rùn)嘉地產(chǎn)在服務(wù)項(xiàng)目的過程中,經(jīng)歷著汗水和喜悅經(jīng)歷著汗水和喜悅,將將客戶的成功客戶的成功作為作為工作的最好衡量標(biāo)準(zhǔn)工作的最好衡量標(biāo)準(zhǔn)。能為服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，我們倍感欣慰能為服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，我們倍感欣慰.潤(rùn)嘉地產(chǎn)潤(rùn)嘉地產(chǎn)潤(rùn)嘉地產(chǎn)20122012年年2 2月月潤(rùn)嘉地產(chǎn)