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1、寫在前面教師進(jìn)修學(xué)校地塊的戰(zhàn)略地位教師進(jìn)修學(xué)校地塊的戰(zhàn)略地位西子地產(chǎn)高層的開發(fā)理念造就了本項(xiàng)目的豪宅方向；教師進(jìn)修學(xué)校地塊的稀缺性奠定了本項(xiàng)目的豪宅地位。之于西子地產(chǎn)而言之于西子地產(chǎn)而言教師進(jìn)修學(xué)校地塊將成為西子地產(chǎn)繼西子花園一起之后高端項(xiàng)目運(yùn)作的偉大開端；教師進(jìn)修學(xué)校地塊將成為整個(gè)盱眙高端項(xiàng)目的標(biāo)桿；最為重要的是教師進(jìn)修學(xué)校地塊的開發(fā)將展現(xiàn)淮安西子地產(chǎn)公司實(shí)力及塑造品牌影響力的重要項(xiàng)目。金域凱旋宮金域凱旋宮這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們稱之為：這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們稱之為：p金域：市中心黃金地段，生活配套完善、交通便捷，成熟生活，近在咫尺；p凱旋：勝利的凱旋，成功的凱旋，進(jìn)而衍生出身份的象征；p宮：皇宮，奢2、華、貴族，代表尊貴；p此案名字字珠璣，對得上豪宅味，稱得上高端盤。進(jìn)入正文共同開啟金域凱旋宮的豪宅篇章共同開啟金域凱旋宮的豪宅篇章壹壹市場分析市場分析貳貳產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位叁叁營銷推廣營銷推廣肆肆視覺沖浪視覺沖浪市場分析高端項(xiàng)目研究思路高端項(xiàng)目研究思路項(xiàng)目屬性與預(yù)期項(xiàng)目屬性與預(yù)期本位價(jià)值先決條件老城區(qū)，國貿(mào)、商貿(mào)結(jié)合板塊，傳統(tǒng)居住區(qū)，隨著老城區(qū)的改造，片區(qū)價(jià)值必將提升。除了項(xiàng)目北側(cè)與南側(cè)臨街外，項(xiàng)目總體具備“大隱于市”的意境。項(xiàng)目周邊賣場、醫(yī)院、銀行、學(xué)校等生活配套完善，交通便捷，成熟生活，唾手可得。目前尚未規(guī)劃，發(fā)揮余地比較大，將打造成盱眙高端物業(yè)的里程碑。區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目四至項(xiàng)目資源項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)3、目目整整體體屬屬性性界界定定項(xiàng)目期望發(fā)展方向項(xiàng)目期望發(fā)展方向盱眙縣城高端物業(yè)里程碑盱眙縣城高端物業(yè)里程碑p盱眙高端物業(yè)發(fā)展的至高點(diǎn)；p老城區(qū)的王者項(xiàng)目。期望基點(diǎn)源于項(xiàng)目所具有的地塊稀缺性。期望基點(diǎn)源于項(xiàng)目所具有的地塊稀缺性。對城市：成為盱眙縣的榮耀對人居：重新定義高端品質(zhì)對品牌：植入盱眙高端市場“新的發(fā)展機(jī)遇，新的戰(zhàn)略高度，引領(lǐng)城市區(qū)域新的價(jià)值標(biāo)桿，開創(chuàng)盱眙地產(chǎn)時(shí)代新紀(jì)元”！本項(xiàng)目肩負(fù)的使命本項(xiàng)目肩負(fù)的使命 鑒于此，如何順勢而為，將項(xiàng)目做成盱眙高端物業(yè)的里程碑，成功的引導(dǎo)并引領(lǐng)市場？思考？！站在如此高度上，我們需要研究的問題更加的清晰，分別為：針對城市經(jīng)濟(jì)能力是否足以支撐高端物業(yè)發(fā)展的判斷 針4、對項(xiàng)目是否具備發(fā)展高端物業(yè)的條件高端市場存在背景本位價(jià)值先決條件盱眙經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速發(fā)展，城市的經(jīng)濟(jì)總量處于周邊同等城市前列，居民收入穩(wěn)步提高，在這樣的背景下高端市場具備發(fā)展基礎(chǔ)和強(qiáng)勁上升力。一、盱眙高端物業(yè)的先決條件1p盱眙是長三角最具投資價(jià)值的20個(gè)縣（市)、全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)、國家科技富民強(qiáng)縣試點(diǎn)縣。p2009年底整個(gè)城市的生產(chǎn)總值達(dá)到了129.1億元，較上年度增長了6.91%；p全縣人均GDP25086元，比上年增長12.3%；p整體經(jīng)濟(jì)水平處于淮安市前列。一、盱眙高端物業(yè)的先決條件2工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施全面開花，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增強(qiáng)，為豪宅的存在提供了客觀的5、條件。私營企業(yè)蓬勃發(fā)展，同時(shí)也催生了大量中高端人群，為盱眙高端項(xiàng)目開發(fā)帶來了充足的客源。三心、兩軸、四片區(qū)三心、兩軸、四片區(qū)北北 移移濱濱河河觀觀光光區(qū)區(qū)政務(wù)新區(qū)政務(wù)新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)東擴(kuò)東擴(kuò)主城城區(qū)p“三心”：城西旅游休閑中心，商貿(mào)服務(wù)中心，行政辦公中心。p“兩軸”：沿淮河?xùn)|路-金源北路-迎賓大道的城市生長 軸，沿淮河?xùn)|路-金鵬大道-圣山路的產(chǎn)業(yè)拓展軸。p“四片區(qū)”：濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。p城市發(fā)展方向：遵循“顯山露水、東擴(kuò)北移、兩區(qū)互融、具有個(gè)性”的發(fā)展方向。城市規(guī)劃進(jìn)一步完善，盱眙縣中等城市框架逐步拉開，加速城市化進(jìn)程將會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)；一、盱眙高端物6、業(yè)的先決條件3小結(jié)：盱眙具備發(fā)展高端物業(yè)的先決條件。一、盱眙高端物業(yè)的先決條件小結(jié)中等城市雛形初顯工業(yè)經(jīng)濟(jì)與私營經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的購買力二、項(xiàng)目成為高端物業(yè)的先決條件1整體市場的銷售價(jià)格較為集中，產(chǎn)品類型較為單一，主要以中低端產(chǎn)品為主，部分項(xiàng)目仍處于預(yù)售狀態(tài)，市場競爭激烈。案名案名狀態(tài)狀態(tài)主力物業(yè)類型主力物業(yè)類型建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格住宅產(chǎn)品面積住宅產(chǎn)品面積產(chǎn)品檔次產(chǎn)品檔次帝景國際帝景國際在售商業(yè)、多層簡歐80-120中檔金國園陽光城市金國園陽光城市預(yù)售商業(yè)、高層現(xiàn)代60-130中檔怡和家園怡和家園 預(yù)售多高層現(xiàn)代80-90中低檔金鼎華府金鼎華府在售多層、高層英倫80-140中高檔華廈領(lǐng)秀華廈領(lǐng)秀在售商業(yè)、7、高層現(xiàn)代80-140中低端陽光巴黎中央御景園未來市場供應(yīng)將越發(fā)激烈，未來將會(huì)有大量的同類型項(xiàng)目入市，客源的爭奪嚴(yán)重，錯(cuò)開同質(zhì)化競爭將會(huì)是項(xiàng)目的主要發(fā)展方向。20102011帝景國際怡和家園2季度2009金國園陽光城市金鼎華府）3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度小太湖國際新城小太湖國際新城從項(xiàng)目選擇的入市時(shí)間而言，未來項(xiàng)目的競爭市場降會(huì)越發(fā)激烈，勢必會(huì)加劇項(xiàng)目客源的爭奪，需要通過產(chǎn)品來避免同質(zhì)化競爭；二、項(xiàng)目成為高端物業(yè)的先決條件2二、項(xiàng)目成為高端物業(yè)的先決條件3從地塊所處的區(qū)域及地段來看，本項(xiàng)目具備發(fā)展高端物業(yè)的條件小結(jié)：本項(xiàng)目具備成就高端物業(yè)的先決條件。二、項(xiàng)目成為8、高端物業(yè)的先決條件小結(jié)項(xiàng)目地段優(yōu)勢區(qū)域市場品質(zhì)需求具備差異化條件產(chǎn)品定位高端項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)高端項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、發(fā)展戰(zhàn)略分析市場條件p片區(qū)市場處于規(guī)劃建設(shè)的初期，區(qū)域價(jià)值有待提升。p在售市場各個(gè)板塊之間的競爭激烈，賣現(xiàn)有資源還是目前在售項(xiàng)目的主要優(yōu)勢。p從市場的產(chǎn)品品質(zhì)來看，區(qū)域內(nèi)目前尚缺少具有代表性的項(xiàng)目。p未來市場的競爭將會(huì)越來越多的迎來同質(zhì)化的狀況，我們需要在市場中樹立自己的形象。引領(lǐng)整個(gè)區(qū)域市場的發(fā)展。自身?xiàng)l件p隨著區(qū)域規(guī)劃的不斷完善，未來項(xiàng)目區(qū)域具有強(qiáng)勁的升值潛力。p整個(gè)區(qū)域的生活、交通配套有一定的優(yōu)勢。p項(xiàng)目的地段具有打造高端項(xiàng)目的優(yōu)勢，9、目前規(guī)劃尚未出來，發(fā)揮的余地很大。p項(xiàng)目較高的土地成本需要我們打造非常規(guī)的產(chǎn)品。提升項(xiàng)目的利潤價(jià)值。市中心市場尚缺少具有統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)區(qū)域的高品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目，一定程度上影響了整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)地位。項(xiàng)目具有開創(chuàng)市中心高品質(zhì)居住社區(qū)，提升區(qū)域價(jià)值的責(zé)任和使命。2、發(fā)展戰(zhàn)略定位u搭便車、借勢u以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)u價(jià)格戰(zhàn)的制造者u改變游戲規(guī)則u突出新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)u強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值u目標(biāo)明確，挖掘客戶u瞄準(zhǔn)市場縫隙u差異化產(chǎn)品和需求點(diǎn)u市場領(lǐng)跑者u游戲規(guī)則的建立者u區(qū)域影響者結(jié)合本項(xiàng)目自身資源以分析，可以認(rèn)為本項(xiàng)目可以以板塊領(lǐng)導(dǎo)者以及市場產(chǎn)品差異化的角色進(jìn)入市場。3、發(fā)展戰(zhàn)略解析領(lǐng)導(dǎo)者（板塊發(fā)展、資源占有戰(zhàn)略10、）領(lǐng)導(dǎo)者（板塊發(fā)展、資源占有戰(zhàn)略）差異化的產(chǎn)品（產(chǎn)品策略）差異化的產(chǎn)品（產(chǎn)品策略）板塊發(fā)展?jié)摿Α①Y源的稀缺性、產(chǎn)品的稀缺性、品質(zhì)生活的倡導(dǎo)者！項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位居住品質(zhì)提升型剛性需求型身份生活向往型自然資源占有型項(xiàng)目自身的條件和擁有的資源為本案成為中高端項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)，市場需求和購買力為項(xiàng)目產(chǎn)品提供了可能，因此項(xiàng)目客戶鎖定中高端客戶層。中端客戶中高端客戶高端頂端本項(xiàng)目定位于盱眙高品質(zhì)形象住宅社區(qū)，針對人群明晰。目標(biāo)客群：盱眙私營業(yè)主、開發(fā)區(qū)高管人士、公務(wù)員等本案目標(biāo)客戶整體屬性：1、客戶定位2、本案目標(biāo)客戶的心理屬性提煉p包容性吸納，不排斥任何新鮮的東西，高檔的事物11、都樂于接受，且對新出現(xiàn)的事物充滿興趣；p虛榮感，希望在自己的圈子內(nèi)能得到認(rèn)可；p身份感，在圈子里有一定的地位，同時(shí)也要有與身份相匹配的住所；p品質(zhì)感，追求的不是越來越多的金錢，而是一種有品位的生活方式；p從眾心理，對于新鮮的事物在心理較接受，但行動(dòng)上開始非常保守，當(dāng)圈子內(nèi)陸續(xù)跟進(jìn)時(shí)，其行動(dòng)也較迅速，從眾心理較強(qiáng)。關(guān)鍵詞：品牌、品質(zhì)、地段、資源、身價(jià)、圈層3、本項(xiàng)目價(jià)值要素及客戶需求契合項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、客戶購買驅(qū)動(dòng)力分析無論什么樣的客戶，無論出自什么樣的購買目的，我們能夠帶給他們的是什么？一個(gè)令自己滿意的產(chǎn)品？一個(gè)富裕階層的標(biāo)簽？一個(gè)屬于自己圈層的鄰居？一個(gè)夢12、想的理想居所？我們能夠給我們的客戶帶來的是：我們能夠給我們的客戶帶來的是：“尊崇身份居住感受大宅尊崇身份居住感受大宅”“城區(qū)真正高端品質(zhì)的高層居所城區(qū)真正高端品質(zhì)的高層居所”2、項(xiàng)目發(fā)展方向根據(jù)上面對于客戶需求點(diǎn)的分析，我們對于項(xiàng)目的發(fā)展方向確定：市中心高端物業(yè)里程碑盱眙高端物業(yè)樣板區(qū)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)城區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)上流圈層 完善的生活配套便利的交通環(huán)境項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位優(yōu)勢：優(yōu)勢：地塊處于盱眙縣市中心，區(qū)域認(rèn)可度較高；地形方正，南低北高，利于整體布局；北側(cè)沿主干道，利于商業(yè)運(yùn)作；周邊生活配套齊備，居住的便利度和舒適度較高；西子地產(chǎn)實(shí)力雄厚，品質(zhì)保證。劣勢：劣勢：項(xiàng)13、目周邊鮮有作為高端項(xiàng)目所需的自然景觀資源；項(xiàng)目周邊整體環(huán)境欠佳，配套檔次較低；地價(jià)偏高，在市場競爭中無絕對優(yōu)勢；盱眙當(dāng)?shù)貙Ω邔赢a(chǎn)品的購買抗性比較大。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：盱眙房地產(chǎn)市場越來越成熟，購房者對高端物業(yè)需求量將繼續(xù) 上升；區(qū)域內(nèi)尚無成熟的高端物業(yè)，這對于本項(xiàng)目成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者創(chuàng) 造了有利條件；本項(xiàng)目的規(guī)劃思路較高，較好的產(chǎn)品品質(zhì)將為項(xiàng)目贏得市場機(jī) 會(huì)。威脅：威脅：盱眙城市人口有限，項(xiàng)目之間對購房客戶的爭奪將更加激烈，特別是別墅價(jià)格分流本項(xiàng)目部分客源；一級(jí)土地市場成交量帶來的未來供給壓力；來自政策面的威脅，近期銀行對二套房貸收緊政策，這對剛剛 步入平穩(wěn)上升通道的房地產(chǎn)市場有一定負(fù)面影響，尤其是針對14、 不止擁有一套房產(chǎn)的高端購房群體。1、地塊SWOT分析2、項(xiàng)目突破口優(yōu)勢：優(yōu)勢：地塊處于盱眙縣市中心，區(qū)域認(rèn)可度較高；地形方正，南低北高，利于整體布局；北側(cè)沿主干道，利于商業(yè)運(yùn)作；周邊生活配套齊備，居住的便利度和舒適度較高；西子地產(chǎn)實(shí)力雄厚，品質(zhì)保證。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：盱眙房地產(chǎn)市場越來越成熟，購房者對高端物業(yè)需求量將繼 續(xù)上升；區(qū)域內(nèi)尚無成熟的高端物業(yè)，這對于本項(xiàng)目成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)造了有利條件；本項(xiàng)目的規(guī)劃思路較高，較好的產(chǎn)品品質(zhì)將為項(xiàng)目贏得市場 機(jī)會(huì)。1.揚(yáng)長避短，發(fā)揮項(xiàng)目處于盱眙市中心為客戶認(rèn)可的地段優(yōu)勢；2.突出項(xiàng)目周邊的生活及交通配套；3.抓住項(xiàng)目周邊尚無成熟高端項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)，樹立項(xiàng)目15、作為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的地位；4.根據(jù)項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套情況，將本項(xiàng)目商業(yè)部分打造成為板塊內(nèi)商業(yè)核心；5.在產(chǎn)品上做出特色，與市場上現(xiàn)有產(chǎn)品形成差異，引起市場關(guān)注，提升項(xiàng)目品質(zhì)感。3、建筑風(fēng)格定位：新古典主義u目前盱眙市場上多為現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，建筑外立面材料也越來越多選用瓷磚。u也有少數(shù)樓盤選用歐式建筑風(fēng)格，如，鳳悅天晴選用西班牙風(fēng)格.金鼎華府選用英 倫風(fēng)格，項(xiàng)目一上市就抓住了客戶的目光，提升了項(xiàng)目整體的品質(zhì)感和文化內(nèi)涵。市場現(xiàn)有項(xiàng)目建筑風(fēng)格市場現(xiàn)有項(xiàng)目建筑風(fēng)格本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議綜合考慮，建議本案采用歐式新古典主義建筑風(fēng)格，立面較現(xiàn)代、西班牙、英倫等更豐富，更加有文化內(nèi)涵和藝術(shù)氣16、息。與本項(xiàng)目定位高端項(xiàng)目契合，與高端客戶的身份感、品質(zhì)感相匹配。外立面主體色彩建議采用米黃色。4、規(guī)劃建議：打破兵營式的排布，以中央景觀為核心，圍合式，半圍合式布局以中央景觀為核心，圍合、半圍合式布局，既能強(qiáng)化景觀的品質(zhì)，又可以避免兵營式排布的單調(diào)。4、規(guī)劃建議：沿五墩西路是項(xiàng)目的重要形象面，應(yīng)重點(diǎn)打造。1.建議將小區(qū)主入口設(shè)置在五墩西路上，以凱旋門為模型，建造極其尊貴的歐式門樓。2.建議沿街建筑先行動(dòng)工，等裙樓立面完成后再作銷售，一則可以將售樓處設(shè)置在裙樓商業(yè)用房里，二則將沿街建設(shè)成為小區(qū)的形象展示區(qū)，增強(qiáng)視覺的震撼。5、立面風(fēng)格建議新古典主義風(fēng)格可以迎合了人們對華貴、高雅的品位的追求。由于17、長期歷史沉淀的原因，新古典主義風(fēng)格就象歐洲的舊貴族一樣，講究莊重、華貴、夸飾。5、立面風(fēng)格示意：立面材質(zhì)三段式的立面分割，底層采用大理石干掛，中間采用質(zhì)感的面磚，強(qiáng)調(diào)華麗與莊重，頂部以金色的穹頂為風(fēng)格象征。沿街裙房，大理石干掛。5、立面風(fēng)格示意：建筑細(xì)節(jié)歐式古典建筑特征5、立面風(fēng)格示意：建筑細(xì)節(jié)金色的穹頂6、入戶門廳建議7、商業(yè)街及入口示意5、戶型建議p專注滿足專注滿足居住和改善居住需求居住和改善居住需求設(shè)計(jì)的住設(shè)計(jì)的住宅更能被市場所接受；宅更能被市場所接受；p建筑面積是影響購房總價(jià)的重大因素建筑面積是影響購房總價(jià)的重大因素之之一，選擇合適的面積，可以更有效地控制一，選擇合適的面積，可以更有效18、地控制購房總價(jià)投入購房總價(jià)投入p對戶型功能性要求齊全方面，對戶型功能性要求齊全方面，三房三房始終始終占市場主流。占市場主流。5、戶型建議戶型產(chǎn)品創(chuàng)新解析入戶花園、陽臺(tái)、露臺(tái)、空中庭院（內(nèi)庭院）凸窗、飄窗戶型產(chǎn)品的創(chuàng)新，相應(yīng)的會(huì)帶來建筑成本的增加；但相對與項(xiàng)目價(jià)格的提升及銷售速度的提升，建筑成本的增加物有所值。戶型創(chuàng)新建議陽臺(tái)陽臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈(zèng)送一半面積。方式：贈(zèng)送一半面積戶型創(chuàng)新建議露臺(tái)層高6米的大露臺(tái)，不計(jì)建筑面積，為住戶提供更多活動(dòng)空間的同時(shí)，又可形成立體綠化豐富立面造型戶型創(chuàng)新建議入戶花園可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或和室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層19、）入戶花園可以隔房戶型創(chuàng)新建議空中院館（內(nèi)庭院）內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間。贈(zèng)送面積效率非最高，但實(shí)用性較強(qiáng)。說明：入戶花園的升級(jí)版。通過一個(gè)空間使多個(gè)空間共享陽光、景觀，更具空間的層次感和舒適性。空中庭院，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)性更好；同時(shí)得到幾個(gè)空間的共享，多處于北側(cè)，客戶可自行封閉處理戶型創(chuàng)新建議凸窗說明：贈(zèng)送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中常用倒凸窗。現(xiàn)在也出現(xiàn)有同時(shí)方法作贈(zèng)送衣柜的做法。窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使 用價(jià)值。飄窗8、項(xiàng)目景觀建議20、建議在小區(qū)入口出設(shè)計(jì)的小區(qū)大門要體現(xiàn)出項(xiàng)目的奢華、大氣，從而讓客戶對開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目前景產(chǎn)生足夠的信任感和向往感。入口廣場的設(shè)計(jì)，可以讓客戶從入口處就看到項(xiàng)目的特色和品質(zhì)感，并聚集人氣，與商業(yè)街連通。本司建議小區(qū)大門可以在前期先做起來，一為樹立項(xiàng)目高端形象，其次也可作為項(xiàng)目的銷售體驗(yàn)中心。8、項(xiàng)目景觀建議小區(qū)里的小廣場、小品、雕塑等要體現(xiàn)古典主義建筑風(fēng)格的特點(diǎn)，要做的繁復(fù)、精致，彰顯文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位。8、項(xiàng)目景觀建議9、項(xiàng)目智能化建議p根據(jù)項(xiàng)目的差異化定位和高端產(chǎn)品定位，我司提出在產(chǎn)品規(guī)劃中加入智能化系 統(tǒng)概念。一方面提升項(xiàng)目品質(zhì)，一方面突出項(xiàng)目產(chǎn)品特色。p針對市場上樓盤都只有一些普通的智能21、化配套，我司建議引進(jìn)智能安保設(shè)備，在市場上打出高端差異化產(chǎn)品。p建議智能化設(shè)備包括：一卡通停車管理系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本項(xiàng)智能化系統(tǒng)，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本項(xiàng)目的品質(zhì)感、安全性和居住的舒適度。目的品質(zhì)感、安全性和居住的舒適度。p感應(yīng)式IC卡停車場電腦管理系統(tǒng)采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)控制。p車輛出場時(shí)，讀出IC卡的編號(hào)，在顯示器上調(diào)出入場車輛的圖像和出口CCD攝入的圖像進(jìn)行對比，經(jīng)判斷一致時(shí)，給予放行。運(yùn)用一卡通系統(tǒng)節(jié)省人力，易運(yùn)用一卡通系統(tǒng)節(jié)省人力，易于管理，提高社區(qū)整體品質(zhì)感。于管理，提高社區(qū)整體品質(zhì)感。9、項(xiàng)目智能化22、建議p采用紅外對射對小區(qū)的周界進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān) 測，以達(dá)到周界報(bào)警。p和各主管的計(jì)算機(jī)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，有效防護(hù)周界區(qū)域，對翻越行為提供及時(shí)報(bào)警。p還可以向110報(bào)警中心自動(dòng)報(bào)警。p能對報(bào)警狀態(tài)、報(bào)警時(shí)間進(jìn)行記錄，并顯示報(bào)警區(qū)域，通過警笛提示警情發(fā)生，便于值班人員即時(shí)處理警情。周界防范報(bào)警系統(tǒng)周界防范報(bào)警系統(tǒng)9、項(xiàng)目智能化建議閉路電視監(jiān)控閉路電視監(jiān)控p在住宅區(qū)重要區(qū)域和公共場所安裝攝像機(jī)，讓控制室內(nèi)值班人員通過電視墻一目了然全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況。p保安中心通過錄像機(jī)能實(shí)時(shí)記錄、以備查證；通過矩陣控制器在控制臺(tái)切換操作，跟蹤監(jiān)察。p周邊環(huán)境紅外線報(bào)警信號(hào)可作為相應(yīng)區(qū)域攝像機(jī)報(bào)警輸入信號(hào)，一旦報(bào)警，相應(yīng)攝像23、機(jī)自動(dòng)跟蹤。p系統(tǒng)控制部分采用智能數(shù)字圖像運(yùn)動(dòng)跟蹤報(bào)警器來實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)操作控制。9、項(xiàng)目智能化建議電子巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)p區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點(diǎn)，如住宅區(qū)內(nèi)主要道路、盲點(diǎn)、死角等處。p根據(jù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各個(gè)巡更信息點(diǎn)進(jìn)行巡邏，由保安進(jìn)行定時(shí)巡訪以作記錄，可隨時(shí)按要求增加或更改巡更路線。p管理中心制定嚴(yán)密科學(xué)的巡邏計(jì)劃，建立巡邏點(diǎn)，巡邏管理員用巡更棒在各巡更點(diǎn)接觸，中心系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)管理記錄該點(diǎn)的各種情況，保證小區(qū)內(nèi)部人員的人身和財(cái)產(chǎn)安全。9、項(xiàng)目智能化建議彩色可視樓宇對講系統(tǒng)彩色可視樓宇對講系統(tǒng)由彩色可視門禁門口主機(jī)、彩色可視室內(nèi)機(jī)、電源、分層解碼器、管理中心等組成樓24、宇智能對講系統(tǒng)。有效地防范外來人員自由進(jìn)入單元樓內(nèi)，降低小區(qū)盜竊案件發(fā)生。封閉式管理住宅小區(qū)，進(jìn)行功能規(guī)劃，對提高小區(qū)安全管理、方便方便小區(qū)住戶的出入和對來訪客人的接待。多通道內(nèi)部通訊、雙向互叫對講等等，把單純訪客開門提升到多功能綜合管理層面上。家庭防盜報(bào)警家庭防盜報(bào)警家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)是由保安中心管理主機(jī)、家庭報(bào)警器、各類傳感器和傳輸纜線組成。家庭被盜的切入點(diǎn)主要是門和窗，傳感器對家庭重要地點(diǎn)和區(qū)域布防，品質(zhì)齊全的傳感器能代替?zhèn)鹘y(tǒng)家居內(nèi)鋼筋防盜網(wǎng)，讓業(yè)主生活在更安全、舒適的環(huán)境之中，不再有牢籠感覺。9、項(xiàng)目智能化建議p門磁感應(yīng)器：主要裝在門及門框上，非法闖入時(shí)，家庭主機(jī)報(bào)警，管理主機(jī)會(huì)顯示報(bào)警25、地點(diǎn)和性質(zhì)。p紅外線感應(yīng)器：主要裝在窗戶和陽臺(tái)附近，紅外探測非法闖入者。較新的窗戶和陽臺(tái)布防技術(shù)采用“幕簾式紅外探頭”，通過薄薄的一層電子束來保護(hù)窗戶和陽臺(tái)。p玻璃破碎探測器：裝在面對玻璃位置，通過檢測玻璃破碎的高頻聲而報(bào)警。p緊急求助按鈕：一般裝設(shè)在較隱蔽地方，家庭發(fā)生緊急情況（如打劫、突發(fā)疾病），直接向保安中心求助。p保安中心管理主機(jī)能及時(shí)顯示各傳感器的報(bào)警狀態(tài)及性質(zhì)，家庭主機(jī)有留守和布防兩種狀態(tài)，主人回家時(shí)，在延時(shí)時(shí)間內(nèi)解除防盜系統(tǒng)，以免誤報(bào)。9、項(xiàng)目智能化建議智能安防五大子系統(tǒng)（周界防范系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，彩色可視樓宇對講系統(tǒng)，家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)）集合在一個(gè)智能化信息平26、臺(tái)上，利用中央服務(wù)器對小區(qū)的安全進(jìn)行監(jiān)測管理。配合完善的保安管理，更有效的保證小區(qū)的安全。該系統(tǒng)的智能化技術(shù)及保安的專業(yè)管理，可作為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)，符合購房者對住宅舒適、安全的需求。高科技的智能化安防系統(tǒng)提升了項(xiàng)目整體品質(zhì)感，符合項(xiàng)目現(xiàn)代、高檔社高科技的智能化安防系統(tǒng)提升了項(xiàng)目整體品質(zhì)感，符合項(xiàng)目現(xiàn)代、高檔社區(qū)的定位，為項(xiàng)目宣傳增加又一大賣點(diǎn)，在市場上具有強(qiáng)大號(hào)召力，在后區(qū)的定位，為項(xiàng)目宣傳增加又一大賣點(diǎn)，在市場上具有強(qiáng)大號(hào)召力，在后期物業(yè)管理上也可以節(jié)省安保人員的物力、財(cái)力投入。期物業(yè)管理上也可以節(jié)省安保人員的物力、財(cái)力投入。9、項(xiàng)目智能化建議營銷推廣金域凱旋宮天生貴胄背后的策略金域凱旋宮天生27、貴胄背后的策略高端物業(yè)之血統(tǒng)金域凱旋宮之價(jià)值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰(zhàn)略序號(hào)序號(hào)判定高端物業(yè)的基因條件判定高端物業(yè)的基因條件1無可替代的升值地段2不可復(fù)制的稀缺資源3科學(xué)立體的交通網(wǎng)絡(luò)4殿堂級(jí)的生活配套圈5高尚質(zhì)素的居住群體6品味卓然的生活觀念7與生俱來的文化基因8比肩國際的王牌物業(yè)9大師級(jí)設(shè)計(jì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)10上風(fēng)上水的堪輿環(huán)境行嘉定義的豪宅10大基因還有一點(diǎn)極其重要，一個(gè)高端項(xiàng)目，如果不能將所在區(qū)域帶動(dòng)成為高端居住片區(qū)，則其亦不能稱為真正的高端物業(yè)。高端物業(yè)之血統(tǒng)金域凱旋宮之價(jià)值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰(zhàn)略在高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系下，檢視金域凱旋宮的價(jià)值，是否具備成28、為盱眙高端物業(yè)范本的條件，在市場競爭中，是否具備競爭力，如果還不夠，需要從哪些方面進(jìn)行加強(qiáng)。一、現(xiàn)有價(jià)值1、市中心黃金地段項(xiàng)目地處盱眙縣老城區(qū)核心地段，五墩西路旁，黃金地段，潛力無限。一、現(xiàn)有價(jià)值2、完善的生活配套項(xiàng)目地處國貿(mào)、商貿(mào)兩個(gè)主力商圈結(jié)合板塊，購物、休閑、醫(yī)療、教育、金融等生活配套完善，成熟便利生活唾手可得。一、現(xiàn)有價(jià)值3、歐式古典主義建筑二、價(jià)值提升1、區(qū)域認(rèn)同項(xiàng)目雖處于老城區(qū)核心地段，但目前區(qū)域內(nèi)尚無成熟的高端物業(yè)，我司建議借鑒南京江寧板塊的經(jīng)驗(yàn)，在非傳統(tǒng)高端物業(yè)區(qū)域，開創(chuàng)高端物業(yè)先河，帶動(dòng)整體板塊價(jià)值提升。二、價(jià)值提升2、大師團(tuán)隊(duì)目前項(xiàng)目整體規(guī)劃尚未確定，我司建議在做建筑規(guī)劃及29、景觀規(guī)劃的時(shí)候聘請國際或國內(nèi)一線設(shè)計(jì)公司操刀，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，提高高端客戶對項(xiàng)目的認(rèn)同。二、價(jià)值提升3、皇家物管物業(yè)服務(wù)體系，引入具有英國皇家物業(yè)服務(wù)背景的專業(yè)公司加盟。英式管家源于英國皇室，講究禮儀、細(xì)節(jié)和虛榮，將管家的職業(yè)理念和職責(zé)范圍按照宮廷禮儀進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，成為家政服務(wù)的經(jīng)典。英式管家享譽(yù)世界的最初，只有世襲貴族和有爵位的名門才能享受，原因無他，出自宮廷血統(tǒng)尊貴而已。以歐洲貴族皇室遺風(fēng)、歐式莊園大宅、歐洲皇家物業(yè)為基礎(chǔ)，展現(xiàn)盱眙貴族居住榮耀，引領(lǐng)高端物業(yè)巔峰生活觀。二、價(jià)值提升4、高尚觀念1、黃金地段2、完善配套3、歐式古典4、區(qū)域認(rèn)同5、大師團(tuán)隊(duì)6、皇家物業(yè)7、高30、尚觀念1、城市核心，潛力無限2、成熟生活，唾手可得3、盱眙城市名流府邸4、盱眙市心第一高端物業(yè)區(qū)5、一流設(shè)計(jì)公司操刀6、英式皇家物業(yè)服務(wù)7、展現(xiàn)盱眙貴族居住榮耀三、全面價(jià)值體系高端物業(yè)之血統(tǒng)金域凱旋宮之價(jià)值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰(zhàn)略高端客戶居住特性出行習(xí)慣交際習(xí)性新政影響信息渠道極其看重圈內(nèi)朋友的介紹，另外除去行業(yè)相關(guān)媒體外，看電視比較少，會(huì)瀏覽新聞?lì)惡妥陨硇袠I(yè)網(wǎng)站。影響程度不大，結(jié)合高端物業(yè)的市場行情，高端物業(yè)在市場低谷期間成交量基本不受影響，反映出高端物業(yè)的保值性和抗風(fēng)險(xiǎn)性；但也表現(xiàn)出一定的觀望情緒，視政策執(zhí)行程度而定。和一般的生意伙伴交際，通常會(huì)選擇高檔餐廳、咖啡廳等31、公共場合，主要考慮在蘇州，如果時(shí)間允許，也會(huì)考慮去外地。對能產(chǎn)生生意機(jī)會(huì)的圈層活動(dòng)，以及與奢侈品相結(jié)合的小規(guī)模活動(dòng)，會(huì)感興趣。極其看重“品質(zhì)”具有濃重的品質(zhì)情結(jié)，家族意識(shí)較強(qiáng)，通常一家人聚居在一起，或同一區(qū)域 因?yàn)樯怅P(guān)系，通常會(huì)在盱眙及外地來回奔波，出行方式以自駕走高速為主，基本不坐火車。一、高端客戶屬性p站位于盱眙，區(qū)域板塊的領(lǐng)導(dǎo)者；p“百萬買房，千萬買鄰”的圈層榮譽(yù)感；p歐式古典主義貴族生活客戶認(rèn)可；p與城市零距離的優(yōu)勢需要表達(dá)。項(xiàng)目優(yōu)勢+客戶取向=二、項(xiàng)目形象指導(dǎo)三、項(xiàng)目定位城市名流府邸城市名流府邸市心豪宅標(biāo)桿市心豪宅標(biāo)桿四、SLOGAN從此，盱眙有了真正的貴族從此，盱眙有了真正的貴族32、五、案名金域凱旋宮金域凱旋宮主推：備選：西子凱旋宮 西子愛丁堡 盧浮宮館 中環(huán)凱旋宮 白金瀚宮 御品尚層 泰府名邸 融華世家 君臨天下 名人世家高端物業(yè)之血統(tǒng)金域凱旋宮之價(jià)值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰(zhàn)略高端物業(yè)的營銷，因?yàn)轫?xiàng)目特性及客戶屬性都有別與高端物業(yè)的營銷，因?yàn)轫?xiàng)目特性及客戶屬性都有別與普通物業(yè)，因此營銷方式亦需不走常規(guī)路。普通物業(yè)，因此營銷方式亦需不走常規(guī)路。高端物業(yè)，客戶消費(fèi)時(shí)，更多是為了滿足其某種欲望。因此，客戶欲望給予高端物業(yè)營銷動(dòng)作以指引。非理性精神需求占有控制稀缺性資源個(gè)人價(jià)值及地位認(rèn)同私密與人身財(cái)富安全占有欲身份感安全感滿足客戶欲望需求的營銷精髓高端物業(yè)之33、血統(tǒng)金域凱旋宮之價(jià)值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰(zhàn)略經(jīng)過全面評(píng)估金域凱旋宮所處內(nèi)外環(huán)境，梳理項(xiàng)目價(jià)值體系，參照高端物業(yè)營銷模型，行嘉制定本案營銷戰(zhàn)略，并提出三大戰(zhàn)役及目標(biāo)：（一）區(qū)域價(jià)值重塑，獲取高端客戶認(rèn)同；（二）項(xiàng)目價(jià)值展現(xiàn)，投其所好贏得喜歡；（三）服務(wù)細(xì)節(jié)體驗(yàn)，打動(dòng)客戶推動(dòng)成交。項(xiàng)目及目標(biāo)客戶的高端屬性，都決定了金域凱旋宮面對的是一個(gè)寡眾市場，因此我們的營銷也需要精準(zhǔn)到位。寡眾營銷，大多數(shù)人仰望，道聽途說；少數(shù)人擁有，親臨體驗(yàn)。金域凱旋宮核心營銷戰(zhàn)略媒體高調(diào)炒作、與政府活動(dòng)聯(lián)動(dòng)1、盱眙主流媒體持續(xù)高調(diào)炒作區(qū)域板塊的規(guī)劃；2、政府搭臺(tái)，西子組織舉辦專場區(qū)域及項(xiàng)目推薦會(huì)，并參加34、重點(diǎn)房展會(huì)；3、西子地產(chǎn)與盱眙政府聯(lián)合發(fā)力，參與“盱眙國際龍蝦節(jié)”活動(dòng)，擴(kuò)大知 名度和影響力。三大營銷戰(zhàn)役之一：區(qū)域價(jià)值重塑高調(diào)炒作盱眙市中心第一高端物業(yè)示范區(qū)盱眙主流媒體高調(diào)炒作政府搭臺(tái)，西子專場區(qū)域及項(xiàng)目推薦會(huì)利用專場推薦會(huì)及參加重點(diǎn)房展會(huì)的形式，對項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目進(jìn)行宣傳政企聯(lián)動(dòng)，參與盱眙國際龍蝦節(jié)的舉辦渠道發(fā)力，圈層活動(dòng)聚集，媒體軟性配合1、體驗(yàn)式銷售中心開放儀式；3、金域凱旋宮“居住風(fēng)水與財(cái)富人生”講壇；4、黃金及玉器鑒賞投資說明會(huì)。三大營銷戰(zhàn)役之二：項(xiàng)目價(jià)值展現(xiàn)金域凱旋宮需銷售體驗(yàn)中心開放“居住風(fēng)水與財(cái)富人生”專題講座，滿足客戶的安全感金域凱旋宮“居住風(fēng)水與財(cái)富人生”講壇金域凱旋35、宮黃金玉器投資說明會(huì)三大營銷戰(zhàn)役之三：服務(wù)細(xì)節(jié)體驗(yàn)產(chǎn)品之上，服務(wù)為王！1、英式皇家物業(yè)服務(wù)；2、行嘉高端質(zhì)素銷售團(tuán)隊(duì)；3、高端客戶聯(lián)誼酒會(huì)。英式管家接待，彰顯客戶身份英式貴族物業(yè)接待，滿足目標(biāo)客戶身份感及安全感行嘉高端物業(yè)部高質(zhì)素銷售團(tuán)隊(duì)行嘉地產(chǎn)精英銷售團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)和服務(wù)贏取客戶信任，滿足其身份感和安全感金域凱旋宮高端客戶聯(lián)誼酒會(huì)項(xiàng)目高端客戶聯(lián)誼酒會(huì)，以及客戶圈層交際平臺(tái)的創(chuàng)造，滿足其身份感規(guī)劃、拆遷規(guī)劃、拆遷8月9月10月11月12月開工開工推廣、客戶積累推廣、客戶積累20112011年年1 1月底月底開盤開盤推介會(huì)、風(fēng)水講座、投資說明會(huì)推介會(huì)、風(fēng)水講座、投資說明會(huì)系列活動(dòng)系列活動(dòng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)安排關(guān)于媒體、活動(dòng)、渠道、現(xiàn)場四個(gè)營銷執(zhí)行維度的比重考量高端物業(yè)營銷，現(xiàn)場勝過宣傳，活動(dòng)大過廣告。首先確定“現(xiàn)場為王”的核心原則，無論現(xiàn)場產(chǎn)品品質(zhì)營造、銷售接待服務(wù)、現(xiàn)場包裝細(xì)節(jié)，都將是打動(dòng)高端客戶的根本；其次依托渠道精準(zhǔn)挖掘客戶而展開的圈層活動(dòng)，是高端物業(yè)營銷的主要手段。視覺沖浪完成金域凱旋宮的尊貴體驗(yàn)完成金域凱旋宮的尊貴體驗(yàn)LOGOLOGO的其它表現(xiàn)樓書封面