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1、二零零七年三月二零零七年三月青龍湖華府莊園項(xiàng)目簡(jiǎn)介一路經(jīng)行處，莓苔見屐痕。白云依靜渚，芳草閉閑門。過雨看松色，隨山到水源。溪花與禪意，相對(duì)亦忘言。劉長(zhǎng)卿尋南溪常道士 綱綱 要要項(xiàng)目基本情況北京別墅市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的5S評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析華府莊園項(xiàng)目極具投資價(jià)值 第一部分第一部分 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)焦各莊村，東側(cè)為青龍湖西岸堤壩，南側(cè)為焦各莊村漁塘，西側(cè)為焦各莊村集體果園，北側(cè)為京輝高爾夫俱樂部管理用房。項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積4.69公頃(約70.3畝)，地理位置優(yōu)越，是理想的開發(fā)建設(shè)用地。目前用地已具備項(xiàng)目前期施工條件，整個(gè)施工周期預(yù)計(jì)一年半。（地理2、位置圖如下）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：4.69公頃 總建筑面積：31678地上建筑面積：18490 其中：住宅建筑面積：16470 配套公建面積：2020地下建筑面積：13014 其中：住宅建筑面積：12018 配套公建面積：1170 容積率：0.394 綠化率：57.32%建筑方案構(gòu)思建筑方案構(gòu)思 本項(xiàng)目三面環(huán)水，背靠高爾夫球場(chǎng)，面對(duì)6000面湖面，遠(yuǎn)觀山色，近賞湖光，建筑與自然融為一體，有渾然天成的壯麗和尊貴氣勢(shì)，構(gòu)成了本項(xiàng)目定位為高品質(zhì)別墅所獨(dú)具的天然資源。著重發(fā)揮地形、地貌的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，形成錯(cuò)落有致的結(jié)構(gòu)布局，充分利用山景水觀等自然景致，在自然山水環(huán)境中建造“植入式”建筑。3、用未來建筑理念和尊重山水自然的態(tài)度筑造品位名宅；形成建筑與山水環(huán)境極致的融合和共生，為北京精英一族提供天人合一的第二居所和周末PARTY、聚會(huì)娛樂絕好的休閑場(chǎng)所。項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案 規(guī)劃總建筑面積：19662.6(不含地下住宅建筑面積)主體工程：建設(shè)別墅16470 附屬工程：建設(shè)會(huì)所3192.6 配套工程：包括供電、上下水、供熱等市政設(shè)施 （1）配電室及供電工程：在小區(qū)西側(cè)建設(shè)配電室100平方米，埋設(shè)電纜5000米，電源自小區(qū)西側(cè)焦各莊村接入，設(shè)計(jì)容量2000KVA。（2）上水工程：生活用水自焦各莊村東側(cè)接入，埋設(shè)輸水管線200mm*300米。（3）下水工程：生活污水排往內(nèi)部污水處理站，4、經(jīng)處理后的污水用于澆灌草坪花木。（4）雨水排放管線：在道路兩側(cè)鋪設(shè)輸水管線500米，匯入污水處理站。（5）供熱工程：擬采用先進(jìn)的水源熱泵系統(tǒng)。項(xiàng)目總體景觀規(guī)劃項(xiàng)目總體景觀規(guī)劃 本規(guī)劃正是利用用地良好的基礎(chǔ)條件，試圖創(chuàng)造美好的自然畫面，為那些日益為城市擁擠、枯燥所困擾的人們尋得一處身心可以得到完全釋放的自然空間。同時(shí)，本規(guī)劃將利用自然條件加以整理完善，創(chuàng)造良好的生態(tài)小環(huán)境，充分體現(xiàn)可持續(xù)生態(tài)發(fā)展的生態(tài)建設(shè)觀。（景觀規(guī)劃圖如下：）項(xiàng)目取得的主要證件項(xiàng)目取得的主要證件證件名稱證號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證2002-房規(guī)地字-0017國(guó)有土地使用證京房國(guó)用（2002）字第131號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證2003-房5、規(guī)建字-0131建筑工程施工許可證 00（建）2005.0983第二部分第二部分 北京別墅市場(chǎng)分析北京別墅市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)需求分析別墅市場(chǎng)需求分析 自去年3月份兩會(huì)決定把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為今年全國(guó)工作重點(diǎn)以后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)。盡管如此，市場(chǎng)對(duì)別墅的需求依然旺盛并有強(qiáng)勁增長(zhǎng)趨勢(shì)，其具體原因有如下幾點(diǎn)：2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦將帶來市政設(shè)施、城市干道的巨大投入，北京城區(qū)與郊區(qū)的聯(lián)系將更加緊密，北京郊區(qū)住宅將日益興旺，對(duì)京郊別墅的需求也將大幅度上升。近年來北京市地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)各指標(biāo)以及單月各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高增長(zhǎng)，顯示了北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大后勁。北京經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增大，居民可支配收入和消費(fèi)水平將不6、斷提高，高收入群體不斷擴(kuò)大，二次置業(yè)者迅速增加，而高端客戶的居住理念、生活品位也在不斷提升。中國(guó)加入WTO，北京逐漸成為國(guó)際化的大都市，國(guó)際商務(wù)活動(dòng)將更趨頻繁。目前在北京的外國(guó)使館和機(jī)構(gòu)達(dá)到兩百家,外資公司2萬多家,外國(guó)雇員共有10多萬人。這些人大部分以租住房屋為主,他們的房租補(bǔ)貼從每月1000多美元至CEO級(jí)的逾萬美元不等。這一獨(dú)特的租賃市場(chǎng)為別墅需求提供了重要支撐。由于國(guó)家停批別墅項(xiàng)目，別墅的投資屬性得到了很充分的顯現(xiàn)，別墅將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者下一輪投資的熱點(diǎn)，這也將保證對(duì)別墅產(chǎn)品需求的持續(xù)旺盛。別墅市場(chǎng)供給分析別墅市場(chǎng)供給分析 從2003開始，房地產(chǎn)行業(yè)土地供給限制不斷，其中別墅用地更7、是遭到“停止供給”的特別待遇。在2003年2月18日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知，停止別墅用地供應(yīng)；8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，再次提出要控制高檔商品房建設(shè)；9月14日，國(guó)土資源部再次發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，要求停止別墅類用地的土地供應(yīng)。可以預(yù)見，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅下降，當(dāng)目前的存量都消化殆盡后，別墅用地緊張現(xiàn)象將會(huì)凸顯，別墅項(xiàng)目將成為物以稀為貴的香餑餑，具有極大的升值潛力。北京別墅市場(chǎng)中北京別墅市場(chǎng)中與本項(xiàng)目與本項(xiàng)目同檔次或稍低檔次產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查同檔次或稍低檔次產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查 名稱名稱地8、址地址價(jià)格價(jià)格備注備注華彬高爾夫莊園昌平南口3000USD精裝帝京別墅豐臺(tái)科學(xué)城1500USD精裝橘郡昌平1700USD精裝萊蒙湖別墅順義1650USD精裝優(yōu)山美地順義2200USD 精裝未來別墅價(jià)格走勢(shì)分析未來別墅價(jià)格走勢(shì)分析 任何產(chǎn)品的價(jià)格都是由市場(chǎng)供給和需求兩方面決定，別墅市場(chǎng)也不例外。在市場(chǎng)供給方面，由于國(guó)家出臺(tái)控制高檔住宅的投資、停批別墅用地的政策，未來市場(chǎng)供給將逐漸下降；在需求方面，由于北京申奧成功、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、北京高收入階層和別墅投資者的增加等大量原因，別墅的市場(chǎng)需求將不斷增加。從目前情況分析，未來供需的矛盾將難于調(diào)和而會(huì)逐步升級(jí)，供方在市場(chǎng)中會(huì)逐漸處于有利地位，別墅產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)不9、斷上漲。因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)行情更加看好，投資價(jià)值必定會(huì)不斷上升。第三部分第三部分 別墅項(xiàng)目的別墅項(xiàng)目的5 5S S評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)景觀（景觀（sceneryscenery）本項(xiàng)目緊臨國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，擁有天成的湖光山色，自然生態(tài)良好。這里林木茂盛、水質(zhì)清澈，春天來臨時(shí)有成群的天鵝、野鴨在湖中蕩漾嬉戲。如此天成美景，讓人忘記了都市的喧囂與束縛，忘記了來自生活、工作、情感的壓力，呼吸自然、與河流、植被、動(dòng)物和諧共處，體會(huì)生命真正的詩(shī)意。更重要的是，這些令人向往的景觀完全是自然天成而非人工建造的，在這樣的景觀中，本項(xiàng)目產(chǎn)品將實(shí)現(xiàn)建筑與山水環(huán)境極致的融合和共生，將土地、水脈、林木、陽光、清風(fēng)納入人居之境，渾然10、成為自然的延伸，造就天人合一的理想休閑場(chǎng)所。這是本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品的重要特色。逸事（逸事（storystory）房山悠悠千古，文化燦爛，古跡眾多，鐘靈毓秀。中華民族的文明之火正是從房山燃起，據(jù)史書記載，早在五六十萬年前，著名的“北京人”就在這片土地上繁衍生息，而在本項(xiàng)目西南正是著名的周口店遺址。濃郁的人文氣息和悠遠(yuǎn)的歷史沉淀，更體現(xiàn)出本項(xiàng)目的與眾不同。陽光（陽光（sunsun）本項(xiàng)目緊靠的青龍湖公園被譽(yù)為“北京的小海濱”，那里有萬米沙灘浴場(chǎng)。在碧藍(lán)的天空下，或信步，或小憩，享受陽光的撫摩，陶醉于自然美景之中。這也是其他別墅項(xiàng)目難于比肩之處。運(yùn)動(dòng)（運(yùn)動(dòng)（sportssports）別墅作為一個(gè)極具個(gè)性11、化的消費(fèi)品，應(yīng)有充足的自由空間，讓業(yè)主充分展現(xiàn)自我，尋找運(yùn)動(dòng)的樂趣。而位于本項(xiàng)目正北面的京輝高爾夫球場(chǎng)京輝高爾夫球場(chǎng)為業(yè)主提供了良好的展示自我、運(yùn)動(dòng)休閑的場(chǎng)所。水流（水流（streamstream）自古人們就有靠水而居的習(xí)慣，國(guó)人認(rèn)為水能給人帶來靈氣和財(cái)氣。別墅的建造往往也因水流或河渠而備顯尊貴。本項(xiàng)目發(fā)揮特有的水資源優(yōu)勢(shì)，順天然之理，應(yīng)自然之規(guī)，充分利用天然的水系湖泊，營(yíng)造天人合一的水景住宅。而這正是一些不惜成本鑿池筑山、筑堤引水，甚至粗暴改造自然以實(shí)現(xiàn)所謂親水的別墅所不能達(dá)到的境界。第四部分第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析國(guó)家停批別墅項(xiàng)目的政策使項(xiàng)目具有巨國(guó)家停批別墅項(xiàng)目的政策使項(xiàng)目具有12、巨大的升值空間！大的升值空間！2003年2月18日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知，停止別墅用地供應(yīng)；8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，再次提出要控制高檔商品房建設(shè)；9月14日，國(guó)土資源部再次發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，要求停止別墅類用地的土地供應(yīng)。上述政策將使本項(xiàng)目更具吸引力！北京市整體規(guī)劃和房山區(qū)規(guī)劃中本項(xiàng)目北京市整體規(guī)劃和房山區(qū)規(guī)劃中本項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)的位置優(yōu)勢(shì) 隨著北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃的修編，被納入“西部生態(tài)發(fā)展帶”的房山及其房地產(chǎn)別墅市場(chǎng)將迎來了難得的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，房山區(qū)政府正按照市級(jí)旅游度13、假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行同意的規(guī)劃和開發(fā)，力爭(zhēng)在2006年以前使青龍湖地區(qū)進(jìn)入市級(jí)旅游度假區(qū)行列。地處青龍湖景區(qū)核心位置的本項(xiàng)目將是上述規(guī)劃開發(fā)的最大受益者。美景天成非人工所及美景天成非人工所及 本項(xiàng)目所在地有著得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，三面環(huán)水，可遠(yuǎn)觀山色，近賞湖光，不需采用大量人工手段來彌補(bǔ)、改造自然環(huán)境。在此基礎(chǔ)上構(gòu)造建筑與自然山水的融合和共生，達(dá)到天人合一的完美境界是本項(xiàng)目一大特色和優(yōu)勢(shì)。交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目距建設(shè)中的六環(huán)路1.5公里，距西四環(huán)22公里，距天安門僅37公里。離良鄉(xiāng)中心環(huán)島約6.6公里（房山區(qū)政府所在地）。從市內(nèi)到本項(xiàng)目駕車約30分鐘。從蓮花橋（北京西客站）開始向西走貫通三、四、五、六14、環(huán)的封閉式快速連接路到達(dá)項(xiàng)目地非常方便。此外，房山區(qū)將投資48億元興建連接市區(qū)的城市輕軌，完工后，從房山到市區(qū)只需要15分鐘的時(shí)間。城市輕軌的修建無疑會(huì)使房山地區(qū)人氣迅速上升，土地升值，本項(xiàng)目也將從中受益。房山區(qū)別墅市場(chǎng)需求旺盛房山區(qū)別墅市場(chǎng)需求旺盛 近年來長(zhǎng)期沉寂的房山區(qū)別墅市場(chǎng)逐漸火暴，購(gòu)房需求旺盛。房山區(qū)別墅市場(chǎng)的“市場(chǎng)培育期”已經(jīng)完成，房山地區(qū)已成為京城別墅開發(fā)的新亮點(diǎn)：1、從房山自然環(huán)境的角度看。房山區(qū)青龍湖是距北京市區(qū)最大、最近的水景資源，其水體面積相當(dāng)于北京頤和園、玉淵潭、北海及中南海等水體面積的總和。青龍湖風(fēng)景區(qū)為國(guó)家級(jí)AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)。優(yōu)越的自然條件將直接刺激消費(fèi)者對(duì)房山別墅15、產(chǎn)品的需求。2、從北京開發(fā)的進(jìn)程來看。目前北京其他的郊區(qū)的可開發(fā)用地都已經(jīng)開發(fā)得差不多了，房山發(fā)展比較晚，但可利用的土地資源很大，房山地區(qū)將成為北京別墅市場(chǎng)的后期之秀。3、房山地區(qū)歷史文化底蘊(yùn)很深厚，它是人類最早的發(fā)源地區(qū)之一，從殷商時(shí)期至春秋舊戰(zhàn)國(guó)、從秦漢時(shí)期至隋唐五代、從宋金時(shí)期至明清時(shí)代，歷代侯國(guó)都城古鎮(zhèn)，遍布于房山域內(nèi)2019平方公里的土地上。如周口店“北京猿人遺址”、琉璃河燕國(guó)都城遺址、竇店古城、廣陽郡、奉先縣、長(zhǎng)溝、張坊等古鎮(zhèn)，歷盡滄桑，遺跡猶存。隨著消費(fèi)者居住理念、生活品位的不斷提升，房山地區(qū)特有的生態(tài)、文化資源將得到消費(fèi)者的青睞。綜綜 述述 通過對(duì)項(xiàng)目基本情況的介紹，以及對(duì)別墅16、市 場(chǎng)狀況和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析，充分說明了華府莊園 項(xiàng)目極具升值潛力，是房地產(chǎn)投資運(yùn)做的絕佳項(xiàng) 目，在預(yù)期未來北京別墅市場(chǎng)情況良好的基礎(chǔ) 上，該項(xiàng)目會(huì)有較大的升值空間。附件：取得的重要證件目錄附件：取得的重要證件目錄 1、北京市房山區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于建設(shè)北京東方天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)性居住用房項(xiàng)目的批復(fù)（房計(jì)基字2002第29號(hào)）2、中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2002-房規(guī)地字-0017）3、中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證（京房國(guó)用2002字第131號(hào)）4、中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2003-房規(guī)建字-0131）5、北京市房山區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)及北京市房山區(qū)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于華府莊園17、小區(qū)由基本建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的請(qǐng)示（房計(jì)基字2003第188號(hào)）6、北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)及北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于房山區(qū)華府莊園小區(qū)變更有關(guān)事宜的函（京計(jì)投資函2003第420號(hào)）附件：取得的重要證件目錄附件：取得的重要證件目錄 7、北京市房山區(qū)水利資源局關(guān)于北京東方天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在青龍湖鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的批復(fù)（房水文字（2003）182號(hào)）8、普通測(cè)量資料（工程編號(hào)：2004-（房）普第字012號(hào)）9、北京市房山區(qū)固定資產(chǎn)投資預(yù)備項(xiàng)目轉(zhuǎn)正式項(xiàng)目通知單（房發(fā)改2005-99號(hào)）10、北京市房山區(qū)發(fā)改委、建委關(guān)于下達(dá)房山區(qū)2005年商品房屋建設(shè)計(jì)劃的通知（附計(jì)劃表）（房發(fā)改2005-148號(hào)）11、中華人民共和國(guó)建筑工程施工許可證編號(hào)00（建）2005-0983 我們將以專業(yè)的精神和開放的心態(tài)我們將以專業(yè)的精神和開放的心態(tài)與各方進(jìn)行多元化的合作！與各方進(jìn)行多元化的合作！