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1、M-EMPEROR洛溪新城洛溪新城 奧園美食娛樂廣場奧園美食娛樂廣場規(guī)劃定位建議規(guī)劃定位建議M-EMPEROR第一部份第一部份 項目區(qū)位市場分析項目區(qū)位市場分析M-EMPEROR項目所在區(qū)位及輻射區(qū)域項目所在區(qū)位及輻射區(qū)域泛洛溪新城泛洛溪新城項目項目北面：交通擁堵的洛溪大橋基本阻擋了海珠區(qū)南部的消費力。南浦生活圈南浦生活圈洛溪洛溪生活圈生活圈迎賓路迎賓路生活圈生活圈大石大石生活圈生活圈南面：大面積的待開發(fā)土地阻擋了漢溪、番禺南部的消費力。項目的商業(yè)輻射力限制在南項目的商業(yè)輻射力限制在南浦、洛溪、迎賓路和大石等浦、洛溪、迎賓路和大石等相互交通方便，居住密集的相互交通方便，居住密集的區(qū)域商圈內(nèi)。區(qū)2、域商圈內(nèi)。M-EMPEROR泛洛溪新城總體發(fā)展概況泛洛溪新城總體發(fā)展概況 洛溪新城板塊是最臨近廣州的近郊住宅板塊洛溪新城板塊是最臨近廣州的近郊住宅板塊，隨著廣州市房地產(chǎn)的迅速膨脹發(fā)展，住房郊區(qū)化漸為廣州市民生活時尚，而洛溪正好處于廣州“住宅郊近化”的前哨站上，成為了廣州住宅郊區(qū)化最早染指的黃金寶地。洛溪新城配套建有居委、公安、保安、學(xué)校、郵電、糧油、水電、醫(yī)療、市場、商業(yè)等市政公共設(shè)施，另外新城的交通也進(jìn)入了廣州交通網(wǎng)絡(luò)，自上世紀(jì)上世紀(jì)90年代，年代，吸引了大量廣州市民前來洛溪新城安家落戶吸引了大量廣州市民前來洛溪新城安家落戶，被業(yè)內(nèi)人士稱為中國樓市一種罕見的置業(yè)現(xiàn)象，美其名曰“洛溪現(xiàn)象”。目3、前建有如意中心、海天花園、彩虹花園、洛湖居、海棠居、洛濤居、洛濤區(qū)南區(qū)、綠茵島花園、廣州奧林匹克花園、珠江御景灣、錦繡半島銀灣、麗島翠堤、富麗家園朝陽城、中海藍(lán)灣、麗江花園、華薈明苑等在內(nèi)數(shù)十個的大型成熟社區(qū)。常住人口達(dá)常住人口達(dá)50至至60萬人。同時區(qū)內(nèi)亦建設(shè)有沙溪錦繡茶品交易中心、洛溪新地購物中心、廣州沙溪國際酒店用品城、五湖四海國際水產(chǎn)交易中心、五洲裝飾材料城、奧園城市廣場、洛溪食街等大型商業(yè)市場。洛溪新城為出發(fā)點，向南浦島、迎賓路、大石沿線等區(qū)位延伸，繼續(xù)發(fā)展為集居住、休閑、購物、美食、產(chǎn)業(yè)于一體的泛洛溪生活區(qū)泛洛溪生活區(qū)。M-EMPEROR泛洛溪新城商業(yè)分布泛洛溪新城商業(yè)分布百佳百佳4、超市超市洛溪洛溪新地新地洛溪洛溪食街食街華潤華潤超市超市主要形成吉祥道周邊集中式商業(yè)街，以及小規(guī)模的點式集中商業(yè)的格局。M-EMPEROR消費力提供商業(yè)發(fā)展契機：消費力提供商業(yè)發(fā)展契機：作為番禺樓市的發(fā)祥地，洛溪板塊擁有眾多大型著名住宅樓盤，由于與中心城區(qū)僅一橋之隔，大批的廣州人及外來常住人口選擇在這里購房、居住，商圈人口劇增，對于商家而言，就意味著潛力巨大的消費力市場。發(fā)育不良，商圈改造升級迫在眉睫：發(fā)育不良，商圈改造升級迫在眉睫：盡管商圈“根基”由來已久，但住宅房地產(chǎn)的開發(fā)并沒有帶來洛溪商業(yè)的快速發(fā)展，其商業(yè)還是20世紀(jì)90年代初開始時的傳統(tǒng)沿街商鋪式的開發(fā)，還停留在香港傳統(tǒng)街市香港傳統(tǒng)街5、市的概念。由于沒有很好的規(guī)劃，品牌同質(zhì)化品牌同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，已經(jīng)不能滿足其商圈內(nèi)越來越多新移民的消費需要，很大一部分的洛溪新移民仍然要到廣州才能滿足自身的消費需求，洛溪商圈的改造已經(jīng)迫在眉睫。醞釀升級醞釀升級，朝著高質(zhì)素生活商業(yè)發(fā)展：，朝著高質(zhì)素生活商業(yè)發(fā)展：由于洛溪商圈是以樓盤小區(qū)居民消費為主，將一向朝著社區(qū)型商業(yè)中心的趨勢發(fā)展。通過發(fā)展和升級，洛溪片區(qū)將出現(xiàn)將出現(xiàn)一批標(biāo)志著高質(zhì)素生活的商業(yè)一批標(biāo)志著高質(zhì)素生活的商業(yè)，除滿足生活必須的零售業(yè)及服務(wù)業(yè)外，為居民提高更高層次的美食、娛樂、康體、消閑類產(chǎn)品和服務(wù)。泛洛溪新城商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r泛洛溪新城商業(yè)發(fā)展?fàn)顩rM-EMPEROR洛溪商業(yè)代表洛溪商業(yè)代表6、百佳百佳區(qū)域唯一性強，商品價格較貴項目位置：洛溪新城如意中心首層項目位置：洛溪新城如意中心首層項目性質(zhì)：項目性質(zhì)：購物超市購物超市 建筑面積：約建筑面積：約5000停停 車車 位：露天停車為主位：露天停車為主設(shè)備裝修：中央空調(diào)，裝修中檔設(shè)備裝修：中央空調(diào)，裝修中檔經(jīng)營狀況：非常良好經(jīng)營狀況：非常良好消費評價：本區(qū)域內(nèi)除華潤超市外，唯一的大型購消費評價：本區(qū)域內(nèi)除華潤超市外，唯一的大型購 物超市，經(jīng)營狀況非常火爆，為洛溪地物超市，經(jīng)營狀況非常火爆，為洛溪地 區(qū)居民生活消費的基本場所。但由于經(jīng)區(qū)居民生活消費的基本場所。但由于經(jīng) 營面積較少，店內(nèi)貨品陳列雜亂，通道營面積較少，店內(nèi)貨品陳列雜亂，通道 7、較窄，人流動向不順暢，購物環(huán)境一較窄，人流動向不順暢，購物環(huán)境一 般；店內(nèi)商品對比市區(qū)內(nèi)同類超市普遍般；店內(nèi)商品對比市區(qū)內(nèi)同類超市普遍 較貴。較貴。M-EMPEROR洛溪商業(yè)代表洛溪商業(yè)代表新地購物廣場新地購物廣場發(fā)展商：廣州市番禺區(qū)悅和投資有限公司發(fā)展商：廣州市番禺區(qū)悅和投資有限公司項目性質(zhì)：項目性質(zhì)：購物中心購物中心 建筑面積：建筑面積：12514 占地面積：占地面積：7525停停 車車 位：位：200個露天停車位個露天停車位設(shè)備裝修：無中央空調(diào)，裝修中檔設(shè)備裝修：無中央空調(diào)，裝修中檔物業(yè)管理物業(yè)管理:首層首層8元元/平米平米/月，二、三層月，二、三層4元元/平米平米/月月 進(jìn)駐品牌：麥當(dāng)8、勞、真功夫、必勝客宅急送、御健進(jìn)駐品牌：麥當(dāng)勞、真功夫、必勝客宅急送、御健 養(yǎng)生堂、好友匯湘坊、沃德俱樂部、新養(yǎng)生堂、好友匯湘坊、沃德俱樂部、新 將太餐飲、唯克英語培訓(xùn)、將太餐飲、唯克英語培訓(xùn)、JOJO韓國韓國 童裝、星夢童年兒童攝影、滑輪虎滑輪童裝、星夢童年兒童攝影、滑輪虎滑輪 俱樂部，天才寶貝、俱樂部，天才寶貝、劉詩昆鋼琴培訓(xùn)劉詩昆鋼琴培訓(xùn)消費評價：商場以兒童娛樂消費教育等經(jīng)營項目為消費評價：商場以兒童娛樂消費教育等經(jīng)營項目為 主，為洛溪地區(qū)目前兒童消費最集中的主，為洛溪地區(qū)目前兒童消費最集中的 經(jīng)營場所。經(jīng)營場所。品牌數(shù)量有限，乏善可陳M-EMPEROR洛溪商業(yè)代表洛溪商業(yè)代表奧園城市廣9、場奧園城市廣場投資商：奧園集團投資商：奧園集團項目性質(zhì)：寫字樓、公寓、項目性質(zhì)：寫字樓、公寓、購物中心購物中心 建筑面積：建筑面積：36000、商業(yè)面積、商業(yè)面積22000 停停 車車 位：提供約位：提供約100多個停車位多個停車位 商業(yè)分布：商業(yè)分布：16層為綜合購物廣場、名店、品牌店、層為綜合購物廣場、名店、品牌店、餐飲、便利店，均是商業(yè)用途，共餐飲、便利店，均是商業(yè)用途，共2.2 萬平方米萬平方米租金單價：首層臨街租金單價：首層臨街200至至500元元/，內(nèi)鋪空置，內(nèi)鋪空置已進(jìn)駐品牌：蘇寧電器、屈臣氏、奈瑞兒、肯德基、已進(jìn)駐品牌：蘇寧電器、屈臣氏、奈瑞兒、肯德基、圣安娜、圣安娜、7-1110、便利店、金盾服裝、周便利店、金盾服裝、周 六福、古士旗、李醫(yī)生、綠葉居六福、古士旗、李醫(yī)生、綠葉居 經(jīng)營評價：目前除臨街商鋪及蘇寧外，內(nèi)鋪基本為經(jīng)營評價：目前除臨街商鋪及蘇寧外，內(nèi)鋪基本為 大面積空置，經(jīng)營狀況較不理想。大面積空置，經(jīng)營狀況較不理想。銷售型鋪間劃分，缺少凝聚人氣品牌M-EMPEROR洛溪商業(yè)代表洛溪商業(yè)代表吉祥道商業(yè)街吉祥道商業(yè)街吉吉 祥祥 道：號稱洛溪最旺的商業(yè)街道：號稱洛溪最旺的商業(yè)街，周邊為洛溪，周邊為洛溪 最早期住宅小區(qū)的集中地，同時具有二最早期住宅小區(qū)的集中地，同時具有二 十多年的商業(yè)積淀，是目前洛溪商業(yè)氛十多年的商業(yè)積淀，是目前洛溪商業(yè)氛 圍最好的綜合性商業(yè)街。圍最11、好的綜合性商業(yè)街。商鋪租金：一樓臨街均價商鋪租金：一樓臨街均價400元元/m2/月，頂手費月，頂手費10-12萬；二樓租金可達(dá)萬；二樓租金可達(dá)200元元/m2/月月進(jìn)駐品牌：肯德基、上島咖啡、諾基亞、埃迪蒙托、進(jìn)駐品牌：肯德基、上島咖啡、諾基亞、埃迪蒙托、黛富妮家紡、三槍內(nèi)衣、中域電信、魚黛富妮家紡、三槍內(nèi)衣、中域電信、魚 美人減肥中心、安踏、百事運動、迪絲美人減肥中心、安踏、百事運動、迪絲 愛爾服裝、深東浩服裝、聯(lián)想電腦、明愛爾服裝、深東浩服裝、聯(lián)想電腦、明 視眼鏡、品味人生美容美體、大森林、視眼鏡、品味人生美容美體、大森林、匹克運動、紅蜻蜓、萊克斯頓服裝、七匹克運動、紅蜻蜓、萊克斯頓服裝、12、七 匹狼、優(yōu)之良品店及各銀行等。匹狼、優(yōu)之良品店及各銀行等。經(jīng)營評價：經(jīng)營成本與銷售情況不成正比，日常人經(jīng)營評價：經(jīng)營成本與銷售情況不成正比，日常人 流一般，租金金額與商鋪轉(zhuǎn)手率等高。流一般，租金金額與商鋪轉(zhuǎn)手率等高。人氣較旺，品牌雜亂M-EMPEROR洛溪商業(yè)代表洛溪商業(yè)代表其它商業(yè)街區(qū)其它商業(yè)街區(qū) 吉祥道商業(yè)街附近還分布了吉祥南街和吉吉祥道商業(yè)街附近還分布了吉祥南街和吉祥北街，其中吉祥南街主要以經(jīng)營各樣的地方祥北街，其中吉祥南街主要以經(jīng)營各樣的地方小吃為主，吉祥北街則主要經(jīng)營中低檔服裝為小吃為主，吉祥北街則主要經(jīng)營中低檔服裝為主。主。該兩條街與吉祥道無論是從經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)該兩條街與吉祥道無論13、是從經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營檔次都有較大的差距，且沒有吉祥道興旺，營檔次都有較大的差距，且沒有吉祥道興旺，商鋪空置及轉(zhuǎn)手率較高。但由于形成固定的經(jīng)商鋪空置及轉(zhuǎn)手率較高。但由于形成固定的經(jīng)營業(yè)態(tài)，到該街道消費人群也不乏小數(shù)。營業(yè)態(tài)，到該街道消費人群也不乏小數(shù)。商鋪租金：均價商鋪租金：均價90元元/m2/月，頂手費月，頂手費4-6萬萬自成獨有商業(yè)形態(tài)，經(jīng)營低檔吉祥南街小吃街吉祥北街服裝街M-EMPEROR洛溪商業(yè)代表洛溪商業(yè)代表洛溪食街洛溪食街 洛溪食街位于番禺區(qū)洛浦街洛溪新城，緊臨珠江，洛溪食街位于番禺區(qū)洛浦街洛溪新城，緊臨珠江，毗鄰五湖四海國際水產(chǎn)交易中心，占地面積毗鄰五湖四海國際水產(chǎn)交易中心，占地面積14、 13000平方平方米米，街長，街長 500 米、道路寬米、道路寬 40 米，駕車一族消費非常方米，駕車一族消費非常方便。粵菜、湘菜、川菜、東北菜、韓國菜、鄂菜、各種便。粵菜、湘菜、川菜、東北菜、韓國菜、鄂菜、各種地方多種風(fēng)格的菜館相聚于此，一應(yīng)俱全。地方多種風(fēng)格的菜館相聚于此，一應(yīng)俱全。目前洛溪食街成為深受當(dāng)?shù)鼐用癯燥埖淖罴堰x擇之目前洛溪食街成為深受當(dāng)?shù)鼐用癯燥埖淖罴堰x擇之地，在食街無論在白天還是夜晚吃飯車流不斷，食街也地，在食街無論在白天還是夜晚吃飯車流不斷，食街也成為了洛溪新城的一張名片。成為了洛溪新城的一張名片。部分進(jìn)駐的品牌部分進(jìn)駐的品牌：一家蟹館、諸葛烤魚、茂港漁一家蟹館、諸葛烤魚15、茂港漁村、湘軍食府、旺林潮州食府、鈣骨館、塞外酒家、湖村、湘軍食府、旺林潮州食府、鈣骨館、塞外酒家、湖南土菜館、小肥羊、王老二菜館、多彩貴州菜館、多彩南土菜館、小肥羊、王老二菜館、多彩貴州菜館、多彩貴州菜館、順德酒家、東運閣大酒家、順德水蛇粥、粵貴州菜館、順德酒家、東運閣大酒家、順德水蛇粥、粵海漁村、挪威三文魚、廚藝館等。海漁村、挪威三文魚、廚藝館等。洛溪食街經(jīng)營業(yè)態(tài)基本以地方特色的中餐為主，洛溪食街經(jīng)營業(yè)態(tài)基本以地方特色的中餐為主，單鋪面積約為單鋪面積約為400平方米左右，均為兩層復(fù)式建筑，租平方米左右，均為兩層復(fù)式建筑，租金均價首二層約為金均價首二層約為25元元/平方米左右，現(xiàn)時基本無空16、置商平方米左右，現(xiàn)時基本無空置商鋪。鋪。品牌數(shù)量較多，形成品牌效應(yīng)M-EMPEROR洛溪商業(yè)發(fā)展特點回顧洛溪商業(yè)發(fā)展特點回顧l區(qū)域性特征明顯區(qū)域性特征明顯:洛溪新城商圈是從社區(qū)服務(wù)型商業(yè)社區(qū)服務(wù)型商業(yè)發(fā)展起來的，客戶主要輻射泛洛溪區(qū)域內(nèi)；l商業(yè)硬件落后，商業(yè)檔次低，業(yè)態(tài)分布相對散亂：商業(yè)硬件落后，商業(yè)檔次低，業(yè)態(tài)分布相對散亂：除了新地購物中心及奧園廣場等購物商城外，洛溪新城的商業(yè)基本上依托街道、底商等發(fā)展起來，業(yè)態(tài)分布相對散亂；洛溪新城雖樓盤較多，但本地戶籍居民少，消費群體主要為工薪階層，消費水平有限，導(dǎo)致產(chǎn)品和商業(yè)檔次普遍不高，零售服飾消費力外流；主流商場及商鋪裝修經(jīng)營檔次以中低檔為主，貨品17、單價主要為20元至200元。l 商業(yè)業(yè)態(tài)明顯偏向社區(qū)式消費商業(yè)業(yè)態(tài)明顯偏向社區(qū)式消費:超市經(jīng)營一枝獨秀，社區(qū)配套、美發(fā)美容行業(yè)店鋪較多，生意較好；兒童類店鋪生意較好，以此為主要業(yè)態(tài)的新地購物廣場能長期生存；服飾品牌消費力弱，未出現(xiàn)廣州地區(qū)常見的一、二線流行服裝品牌；低檔、無特色、貨品雷同、競爭力不高的店鋪轉(zhuǎn)讓；洛溪新城商業(yè)總體表現(xiàn)為區(qū)級生活型商圈，綜合消費水平位于廣州中下游位置；該區(qū)商業(yè)狀況對中高檔目標(biāo)商戶的引進(jìn)有一定的限制。M-EMPEROR第二部份第二部份 項目定位推導(dǎo)項目定位推導(dǎo)M-EMPEROR項目前身及發(fā)展歷史項目前身及發(fā)展歷史中體倍力健中體倍力健 項目前身為中體倍力健身俱樂部在奧園18、城市廣場的分店，也是華南首家社區(qū)旗艦店。主要為結(jié)合奧園前期提出的“運動就在家門口”的宣傳口號而優(yōu)惠引進(jìn)的。該俱樂部作為大型居住社區(qū)配套會所式健身俱樂部，核心理念定位為：家門口的現(xiàn)代化城市健身俱樂部。中體內(nèi)部配套有泳池、籃球等各類球館，前期經(jīng)營興旺，年卡收費達(dá)3200元/人。中體與奧園合作期滿后，估計由于合作方式問題撤出了經(jīng)營；撤出后本項目多年空置。項目各層建筑形態(tài)項目具備廣州市內(nèi)均罕見的建筑硬件條件，項目具備廣州市內(nèi)均罕見的建筑硬件條件，主要包括超主要包括超9米高、大面積無柱阻隔的原球場米高、大面積無柱阻隔的原球場位置，以及泳池配套等。位置，以及泳池配套等。項目硬件對排除本地對手競爭，有目的地19、招項目硬件對排除本地對手競爭，有目的地招入高硬件要求商戶提供了極大的有利條件；入高硬件要求商戶提供了極大的有利條件；但同時也形成了商業(yè)平面面積分割的限制。但同時也形成了商業(yè)平面面積分割的限制。M-EMPEROR項目發(fā)展的意義項目發(fā)展的意義 本項目位于洛溪新城商圈的核心位置，必須體現(xiàn)項目的龍頭價值和對本區(qū)位，商業(yè)的帶動作用，引入經(jīng)營檔次較高的高素質(zhì)商戶，吸引更多的經(jīng)營者及消費者。泛洛溪新城商圈的核心商業(yè)位置泛洛溪新城商圈的核心商業(yè)位置良好的交通環(huán)境、良好的購物環(huán)境高實用率和層高的突出優(yōu)勢合理的租賃條件及市場培育政策中高檔次的主題經(jīng)營定位龍龍頭頭的的價價值值和和作作用用M-EMPEROR洛溪新城綜20、合商業(yè)品牌水平較低洛溪新城綜合商業(yè)品牌水平較低眾多廣州常見的流行服飾品牌稀缺，預(yù)期服飾品牌在較長一段時候未能形成預(yù)期服飾品牌在較長一段時候未能形成本區(qū)本區(qū)消費主流消費主流；本區(qū)餐飲業(yè)經(jīng)營集中且經(jīng)營情況理想，中高檔餐飲稀缺餐飲業(yè)經(jīng)營集中且經(jīng)營情況理想，中高檔餐飲稀缺，特別是異國餐飲和休閑餐飲；休閑娛樂類主題商業(yè)稀缺休閑娛樂類主題商業(yè)稀缺，無集中的娛樂商業(yè)項目；中高檔消費力外流至廣州老城區(qū)。生活型消費群體巨大生活型消費群體巨大當(dāng)?shù)貞艏丝谏伲鈦怼耙泼瘛比丝诰薮蟆＃痪用窠Y(jié)構(gòu)以滿巢結(jié)構(gòu)為主，且近年來廣州本地居民比例減少，以外來家庭人口占主導(dǎo)；大部份消費者家庭收入在10000元/月以下，對商品的價格承21、受力不高。項目經(jīng)營規(guī)模不足項目經(jīng)營規(guī)模不足項目為商業(yè)單體，總建筑面積僅1萬5千平米，主題性強而綜合性弱，必須有吸引目標(biāo)性消費人群的主流經(jīng)營業(yè)態(tài)。三角形的商場間隔對商鋪的合理劃分有一定的限制。前期運動場所的硬件布置對招商有利有弊。項目招商定位的思考項目招商定位的思考M-EMPEROR總體定位：“以提供更高質(zhì)素的美食、娛樂、運動、休閑場所為主導(dǎo)以提供更高質(zhì)素的美食、娛樂、運動、休閑場所為主導(dǎo)的美食娛樂主題廣場的美食娛樂主題廣場”1、家庭消費群體：本項目經(jīng)營的商品及功能是與家庭、生活、美食、娛樂消費密切相關(guān)的，商戶經(jīng)營類別不能與泛洛溪區(qū)域及周邊消費群體相脫離商戶經(jīng)營類別不能與泛洛溪區(qū)域及周邊消費群體22、相脫離。2、美食、娛樂、運動 通過影院、KTV、游樂場、餐飲、購物、運動、康體產(chǎn)品等多種功能聯(lián)合體現(xiàn)，形成立體化、多選擇的健康消閑消費功能。3、體驗營銷 為了體現(xiàn)本項目高素質(zhì)生活體驗特質(zhì)，形成與周邊商業(yè)項目的差異性，必須利用獨特的形象包裝，提煉出經(jīng)營商戶的共同的高質(zhì)素生活文化共性。項目招商定位的深化項目招商定位的深化魅力奧園，娛樂之都！魅力奧園，娛樂之都！至至IN的享受，至的享受，至FUN的消費的消費M-EMPEROR項目定位和命名項目定位和命名美食、娛樂、運動美食、娛樂、運動大眾大眾生活生活超市超市電影電影運動運動教育教育培訓(xùn)培訓(xùn)健身健身美體美體異國異國餐飲餐飲游樂場游樂場俱樂部俱樂部休閑休23、閑 崇尚大眾需求文化，匯集生活超市、大型品牌折扣店、電影院、健身俱樂部、美崇尚大眾需求文化，匯集生活超市、大型品牌折扣店、電影院、健身俱樂部、美容美體、運動等吸引以家庭為主體的大眾消費群體業(yè)態(tài)；并配套以休閑餐飲、異國美容美體、運動等吸引以家庭為主體的大眾消費群體業(yè)態(tài)；并配套以休閑餐飲、異國美食、品牌俱樂部等休閑娛樂業(yè)態(tài)形成區(qū)域特色主題休閑消費場！食、品牌俱樂部等休閑娛樂業(yè)態(tài)形成區(qū)域特色主題休閑消費場！奧園美食娛樂廣場奧園美食娛樂廣場M-EMPEROR引入具有獨立引入具有獨立品牌效應(yīng)的目品牌效應(yīng)的目的性消費商戶的性消費商戶特色裝修帶動特色裝修帶動商場經(jīng)營檔次商場經(jīng)營檔次以滿足家庭各主以滿足家庭各24、主體美食娛樂的繽體美食娛樂的繽紛業(yè)態(tài)為主導(dǎo)紛業(yè)態(tài)為主導(dǎo)采用操作簡單，采用操作簡單，自由獨立的經(jīng)營自由獨立的經(jīng)營方式，少用扣點方式，少用扣點M1M2M4M3項目規(guī)劃經(jīng)營特色項目規(guī)劃經(jīng)營特色 出于項目包租經(jīng)營的性質(zhì)，為保障經(jīng)營收益，應(yīng)多獨立店，少扣點；出于項目包租經(jīng)營的性質(zhì)，為保障經(jīng)營收益，應(yīng)多獨立店，少扣點；新場必然存在守候期，必須主題突出、硬件先行，爭取滿場為先，逐步篩選升級。新場必然存在守候期，必須主題突出、硬件先行，爭取滿場為先，逐步篩選升級。M-EMPEROR繽紛繽紛建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議M-EMPEROR差異化差異化形象形象M-EMPEROR特色特色M-EMPEROR第三部份第三部份25、 項目分層規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局項目分層規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局由于未深入視察項目各層高差及層高條件，本方案的商鋪間隔及業(yè)態(tài)僅為示意，局部可能會因應(yīng)具體位置而作調(diào)整。M-EMPEROR商場業(yè)態(tài)組合整體描述 奧園美食娛樂廣場是由三個基本板塊和相隔輔助板塊組成，包括生活購物板塊、餐飲板塊和運動娛樂板塊。在這三個基本板塊中最終都是圍繞著怎樣吸引消費者去消費？怎樣才能引起消費者的關(guān)注和需求？達(dá)到積聚人氣和提高項目名氣的目的。因此我們引入來的業(yè)態(tài)必須達(dá)到集客、導(dǎo)向、時尚、指導(dǎo)等作用，最大程度上讓各種業(yè)態(tài)在購物中心達(dá)到共存共融供促進(jìn)的效果。M-EMPEROR項目負(fù)一層平面商鋪規(guī)劃示意圖項目負(fù)一層平面商鋪規(guī)劃示意圖 利用負(fù)一26、層整體性強的特點，引入中型精品超市、游樂場為該層經(jīng)營主體，以品牌特色快餐及家居、娛樂精品為配套。構(gòu)成相對完整的主題購物區(qū)。該區(qū)域的設(shè)置主要是吸聚項目周邊的消費人群，為本項目其它功能區(qū)域吸聚人氣和基礎(chǔ)消費力。將地下層天頂改造為特色透明光棚，加強負(fù)一層的采光及可視性，提升負(fù)一層商業(yè)價值。M-EMPEROR項目負(fù)一層平面商鋪進(jìn)駐模擬示意圖項目負(fù)一層平面商鋪進(jìn)駐模擬示意圖易初蓮花易初蓮花生鮮超市生鮮超市美美國國冒冒險險樂樂園園迪士尼夢幻迪士尼夢幻家居飾品店家居飾品店特色飲品店特色飲品店仙蹤林仙蹤林/佰搭果佰搭果/水果水果撈撈/許留山等許留山等M-EMPEROR項目首層平面鋪規(guī)劃示意圖項目首層平面鋪規(guī)劃27、示意圖酷玩專區(qū)酷玩專區(qū)運動服飾運動服飾專區(qū)專區(qū) 實現(xiàn)項目街鋪的最佳商業(yè)價值，布置次級商圈最繁盛，時尚悠閑的運動產(chǎn)品、運動服飾、動漫電玩系列品牌，配合項目總體定位形象。復(fù)式餐飲復(fù)式餐飲特色餐飲專區(qū)特色餐飲專區(qū)利用小區(qū)及泳城等優(yōu)秀園林景觀環(huán)境，引入品牌餐飲連鎖店，打造特色餐飲專區(qū)。休閑品牌區(qū)休閑品牌區(qū)休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)M-EMPEROR索尼電索尼電玩專賣玩專賣李李寧寧大家樂、大家樂、必勝客必勝客怡景西餐廳怡景西餐廳星巴克星巴克/SIR/SIR賽百味賽百味項目首層商戶進(jìn)駐模擬示意圖項目首層商戶進(jìn)駐模擬示意圖安安踏踏味千拉面味千拉面芭樂風(fēng)味館芭樂風(fēng)味館麗堡麗堡路戶路戶外用外用品店品店NIKEIMO動28、漫動漫體驗店體驗店M-EMPEROR項目二層平面商鋪規(guī)劃示意圖項目二層平面商鋪規(guī)劃示意圖針對項目主要消費群體為家庭消費，該層業(yè)態(tài)主要以需求較強烈的教育培訓(xùn)和模型玩具業(yè)態(tài)為主，加之配套特色餐飲，既契合項目又滿足消費群體需求。特色餐飲特色餐飲教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)模型、玩具專區(qū)模型、玩具專區(qū)教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)復(fù)式餐飲復(fù)式餐飲M-EMPEROR項目二層商戶進(jìn)駐模擬示意圖項目二層商戶進(jìn)駐模擬示意圖華爾街英華爾街英語培訓(xùn)語培訓(xùn)樂高玩具樂高玩具美樂匯、意粉屋美樂匯、意粉屋滿記甜品滿記甜品金寶貝金寶貝早教中心早教中心大家樂、大家樂、必勝客必勝客M-EMPEROR項目夾層平面商鋪規(guī)劃示意圖項目夾層平面商鋪規(guī)劃示意圖夾29、層結(jié)合樓層狀況，引入休閑俱樂部及棋牌、咖啡網(wǎng)吧等價格接受度一般的商鋪，打造休閑娛樂專區(qū)。休閑娛樂專區(qū)休閑娛樂專區(qū)M-EMPEROR時尚運動專區(qū)時尚運動專區(qū)項目夾層商戶進(jìn)駐模擬示意圖項目夾層商戶進(jìn)駐模擬示意圖活力桌球城活力桌球城 圍城棋牌圍城棋牌陽光網(wǎng)咖陽光網(wǎng)咖M-EMPEROR項目三層平面鋪規(guī)劃示意圖項目三層平面鋪規(guī)劃示意圖利用高樓層引入價格承受力有限和受現(xiàn)代消費者青睞的健身、美容美體中心、沐足、KTV等康體休閑商業(yè)。康體休閑專區(qū)康體休閑專區(qū)M-EMPEROR項目三層平面鋪規(guī)劃示意圖項目三層平面鋪規(guī)劃示意圖瑪莎纖體瑪莎纖體/必瘦站必瘦站康體休閑專區(qū)康體休閑專區(qū)力美健力美健/中航健身會中航健身會30、御足堂保健御足堂保健/扶元堂扶元堂M-EMPEROR項目四層商戶進(jìn)駐模擬示意圖項目四層商戶進(jìn)駐模擬示意圖主題影院的設(shè)置為本項目提供了其它競爭對手不可仿制的競爭優(yōu)勢特色，同時為本項目其它功能區(qū)域帶來了廣泛的消費人流。大型電影院大型電影院保利、中影、金逸保利、中影、金逸M-EMPEROR樓層樓層建筑面積建筑面積（）（）商鋪套內(nèi)面積商鋪套內(nèi)面積（）（）負(fù)一層26902016.8一層33812668.4二層24812089.2夾層17531447三層19681618.1四層28662866合計合計約約1513915139（加建后）（加建后）12705.512705.5規(guī)劃后項目規(guī)模及面積規(guī)劃后項目規(guī)模31、及面積規(guī)劃后實用率可達(dá)84%以上。M-EMPEROR業(yè)態(tài)分布 業(yè)種 數(shù)量 占用面積業(yè)態(tài)比例購物超市、家居精品、運動服飾、娛樂精品約12間約300020%娛樂游樂場、電影院、玩具3-5間 約400027%餐飲連鎖快餐、特色餐飲、休閑餐飲6-8間 約350023%教育培訓(xùn)兒童教育、外語培訓(xùn) 2-3間 約10007%康體健身桌球城、保齡球館、健身俱樂部、纖體美容、瑜伽、舞蹈 等4-6間 約350023%規(guī)劃后項目業(yè)態(tài)及分布規(guī)劃后項目業(yè)態(tài)及分布M-EMPEROR商戶品牌形象示意圖商戶品牌形象示意圖M-EMPEROR局部借光設(shè)計局部借光設(shè)計通透就餐空間通透就餐空間室內(nèi)派對空間室內(nèi)派對空間室內(nèi)商戶空間利用32、示意圖室內(nèi)商戶空間利用示意圖M-EMPEROR商場形象導(dǎo)示示意圖商場形象導(dǎo)示示意圖M-EMPEROR第四部份第四部份 項目招商策略項目招商策略M-EMPEROR主要目標(biāo)商戶主要目標(biāo)商戶精品超市及生活類精品精品超市及生活類精品M-EMPEROR主要目標(biāo)商戶主要目標(biāo)商戶中外風(fēng)情餐飲中外風(fēng)情餐飲M-EMPEROR主要目標(biāo)商戶主要目標(biāo)商戶動漫影城動漫影城KTVM-EMPEROR主要目標(biāo)商戶主要目標(biāo)商戶運動康體美容運動康體美容M-EMPEROR項目主要招商策略項目主要招商策略 商戶篩選：項目招商客戶目的性強，主要利用我司已建立的廣州、深圳、東莞獨立的商戶數(shù)據(jù)庫，對商戶及待選商戶以進(jìn)行篩選，進(jìn)行點對點招商33、，嚴(yán)格控制進(jìn)駐商戶品牌檔次，同時建立商戶后備資源。招商主線：品牌從高到低、經(jīng)營方式由直營至區(qū)域代理、功能面積從大到小。招商方式：基本為純租賃。招商價格的制定：于當(dāng)前必須符合目標(biāo)商戶、區(qū)域市場的主流租金價格，從低價入市，于經(jīng)營期間逐年提升。功能劃分：盡量安排承受租金能力，租金增長能力較高的商戶。實際操作：直銷為主，活動營銷為配合。M-EMPEROR大賣場目標(biāo)商戶示意大賣場目標(biāo)商戶示意M-EMPEROR運動休閑目標(biāo)商戶示意運動休閑目標(biāo)商戶示意M-EMPEROR餐飲酒吧目標(biāo)商戶示意餐飲酒吧目標(biāo)商戶示意M-EMPEROR連鎖快餐店目標(biāo)商戶示意連鎖快餐店目標(biāo)商戶示意M-EMPEROR特色餐飲店目標(biāo)商戶示34、意特色餐飲店目標(biāo)商戶示意M-EMPEROR休閑餐飲店目標(biāo)商戶示意休閑餐飲店目標(biāo)商戶示意M-EMPEROR電玩及智力玩具目標(biāo)商戶示意電玩及智力玩具目標(biāo)商戶示意M-EMPEROR規(guī)范化招商工作流程規(guī)范化招商工作流程 在招商操作流程上，我司將嚴(yán)格執(zhí)行合同簽約流程，增加各項工作的時效性限制。表現(xiàn)在以下方面：招商部每日定時提交客戶要求日報表發(fā)展商于次日書面對客戶要求作出書面回復(fù)招商人員進(jìn)行跟進(jìn)客戶條件與發(fā)展商要求達(dá)成一致，五天內(nèi)簽訂認(rèn)租書，繳交定金簽訂認(rèn)租書后，十天內(nèi)簽訂正式租賃合同，繳交合同按金M-EMPEROR招商目標(biāo)及工作進(jìn)度安排招商目標(biāo)及工作進(jìn)度安排4-5月月6-7月月8-9月月建立招商基礎(chǔ)：建35、立招商基礎(chǔ)：集中進(jìn)行招商人員培訓(xùn)，合理安排人手；修訂招商所需的各項必要文件，包括平面圖、面積表、租價表、租賃條件、認(rèn)租書、租賃合同，以及各項物管、裝修、廣告位安排等經(jīng)營管理方面的細(xì)則。正式開展招商工作：正式開展招商工作：招商經(jīng)理主攻符合定位的舊有客戶，促成租賃；招商人員主力外拓，不斷補充新客戶。統(tǒng)計商戶資源，進(jìn)行資源補充和方案調(diào)整；繼續(xù)跟進(jìn)前期客戶根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果進(jìn)行補漏補缺，盡快完成招商任務(wù)招商率達(dá)招商率達(dá)20%交付使用時間交付使用時間初步試營業(yè)時間初步試營業(yè)時間2010年年9月初月初2010年年10月初月初招商率達(dá)招商率達(dá)40%招商率達(dá)招商率達(dá)80%M-EMPEROR項目宣傳推廣預(yù)算項目宣傳推36、廣預(yù)算 本項目以招商人員直銷為主，以現(xiàn)場包裝和活動推廣為輔，將充分本項目以招商人員直銷為主，以現(xiàn)場包裝和活動推廣為輔，將充分節(jié)省項目推廣費用，預(yù)計項目節(jié)省項目推廣費用，預(yù)計項目2010年底前的招商開業(yè)推廣總體費用總額年底前的招商開業(yè)推廣總體費用總額約為約為90萬元，推廣費用不足本項目萬元，推廣費用不足本項目1個月的租金總額收入。個月的租金總額收入。工作階段劃分工作階段劃分工作時間工作時間主要媒介手段主要媒介手段廣告預(yù)算廣告預(yù)算招商推廣階段招商前期物料及現(xiàn)場包裝2010年4月戶外廣告現(xiàn)場包裝招商經(jīng)營網(wǎng)站活動營銷DM直郵宣傳物料短信推廣10萬主力招商期2010年5-6月30萬交付使用強銷期201037、年7-8月30萬開業(yè)后推廣2010年9-12月20萬合計合計9090萬元萬元M-EMPEROR項目負(fù)一層至四層商鋪經(jīng)營，月租金總收益約為174萬元。樓層樓層商業(yè)面積（）商業(yè)面積（）租金均價租金均價(元元/)租金總價租金總價(萬元萬元/月月)負(fù)一層269010027一層338120068二層248112030夾層175380143層196880164層28667020合計合計約約1513915139115174結(jié)合項目各樓層功能及經(jīng)營分割，負(fù)一層至四層經(jīng)營總體均價約為115元/平方米項目目標(biāo)租金模擬（建筑面積）項目目標(biāo)租金模擬（建筑面積）M-EMPEROR項目各年經(jīng)營收益估算項目各年經(jīng)營收益估算38、以場地租金及轉(zhuǎn)租租金首年計租期為6個月，并從第三年起每兩年遞增5%初步估算，本項目各年投入成本及收益如上表所示。經(jīng)營期內(nèi)年均凈收益為1163萬元。300元/*1500070元/*12500*2月含推廣費及傭金115元/*15000*2月費用項目費用項目2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年2025年年2026年年項目按金-175175裝修成本-500招商成本-200項目租金-525-1050-1102.5-1102.5-1157.6-1157.6-12139、5.5-1215.5-1276.3-1276.3-1340.1-1340.1-1407.1-1407.1-1477.5-1477.5-1551.3 轉(zhuǎn)租按金345-345轉(zhuǎn)租年租金103520702173.5 2173.5 2282.2 2282.2 2396.3 2396.3 2516.1 2516.1 2641.9 2641.9 2774.0 2774.0 2912.7 2912.7 3058.3 每年盈虧-20.0 1020.0 1071.0 1071.0 1124.6 1124.6 1180.8 1180.8 1239.8 1239.8 1301.8 1301.8 1366.9 13640、6.9 1435.2 1435.2 1337.0 累計收入累計收入-201000.0 2071.0 3142.0 4266.6 5391.1 6571.9 7752.7 8992.5 10232.3 11534.1 12835.9 14202.8 15569.7 17004.9 18440.2 19777.2 M-EMPEROR第五部份第五部份 代理合作方式代理合作方式M-EMPEROR招商代理合作方式招商代理合作方式 根據(jù)以上工作任務(wù)和節(jié)點安排，我司提供項目策劃及招商服務(wù)的代理期及收費方式如下所示：p代理期一年，即從2010年3月至2011年2月。p簽訂合同時，我司將收取人民幣12萬元，作為41、策劃推廣服務(wù)費，其中包括項目廣告設(shè)計及營銷活動策劃服務(wù)（不含現(xiàn)場所需物料費）。p代理期內(nèi)，如我司招商組成功引入商戶，將按完成總招商任務(wù)的比例進(jìn)行收取。完成招商率30%以下，按總成交首月租金50%收取；完成招商率30%至50%，按總成交首月租金的70%收取（補回之前差額）；完成招商率70%至90%，按總成交首月租金的100%收取（補回之前差額）；完成招商率90%以上，按總成交首月租金的120%收取（補回之前差額）。M-EMPEROR廣告服務(wù)工作內(nèi)容廣告服務(wù)工作內(nèi)容一、項目一、項目VIVI基礎(chǔ)設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)計包含：包含：項目命名、主題廣告語、LOGO設(shè)計（含標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字色組合）、標(biāo)志 制圖法42、標(biāo)志的使用規(guī)范、標(biāo)志的色彩規(guī)范、標(biāo)志與標(biāo)準(zhǔn)字組合、標(biāo)志與基本資 料組合、標(biāo)志與標(biāo)準(zhǔn)字色彩使用規(guī)范二、二、VIVI應(yīng)用設(shè)計應(yīng)用設(shè)計包含：常用物料：包含：常用物料：名片、中文信紙、公文袋、資料袋、紙杯、工作證 指示系統(tǒng)：指示系統(tǒng)：指示牌（招商處門牌、方向?qū)九啤⑼＼囍甘九啤⒆呋鹜ǖ乐甘九频龋g迎標(biāo)語牌、警示性標(biāo)識牌等 禮禮 品：品：雨傘、禮品袋、購物袋、其它禮品三、招商物料（與項目招商相關(guān)的所有平面物料設(shè)計工作）三、招商物料（與項目招商相關(guān)的所有平面物料設(shè)計工作）包含：包含：招商樓書、租賃須知、招商單張、平面圖、招商折頁、招商部展板、外立面 廣告、商場室內(nèi)外商業(yè)櫥窗。M-EMPEROR成功案例成43、功案例動感潮流篇動感潮流篇招商書設(shè)計招商書設(shè)計M-EMPEROR戶外廣告戶外廣告成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPEROR圍墻廣告圍墻廣告成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPEROR招商中心招商中心包裝包裝成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPEROR應(yīng)用物料應(yīng)用物料成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPERORM-EMPEROR招商網(wǎng)站招商網(wǎng)站M-EMPEROR成功案例成功案例高檔時尚篇高檔時尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例高檔時尚篇高檔時尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例高檔時尚篇高檔時尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例傳統(tǒng)興盛篇傳統(tǒng)興盛篇招商書設(shè)計招商書設(shè)計M-EMPEROR匯報完畢！謝謝！以上是我司與發(fā)展商再次溝通后，對項目規(guī)劃定位的初步構(gòu)思，具體平面規(guī)劃及圖積略為粗糙，僅作示意作用。具體定位及操作思路，將根據(jù)發(fā)展商的要求進(jìn)行進(jìn)一步的深化調(diào)整！