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1、設(shè)想問(wèn)題Q1：項(xiàng)目租售比例？Q2：項(xiàng)目租售價(jià)格？Q3：項(xiàng)目銷(xiāo)售期限？項(xiàng)目本體分析n本體屬性n開(kāi)發(fā)制約余姚中心城區(qū)本案本體屬性/區(qū)位：項(xiàng)目位于城區(qū)西南，位置較偏n 余姚位于長(zhǎng)江三角洲南翼，寧波市西北部，東與寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，西連上虞市，北毗慈溪市；n 本案位于余姚西南，隸屬蘭江街道，距中心城區(qū)5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本體屬性/配套：交通通達(dá)性好，但周邊缺乏配套設(shè)施本案南 雷 南 路南 環(huán) 西 路譚 家 嶺 西 路交通n 南環(huán)西路為城區(qū)繞城公路，連接城市主干道譚家?guī)X西路和南雷南路，可通達(dá)余姚城區(qū)各區(qū)域；配套n 周邊僅403路公交；無(wú)其他餐飲、金融、商務(wù)等配套；n 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)距2、本案2.5公里;n 汽車(chē)南站距本案3公里;萬(wàn)達(dá)商圈汽車(chē)南站本體屬性/四至：東南西三面廠區(qū)，北面民房，環(huán)境較差23145南側(cè)苗木基地4西側(cè)道路廠房3道路民房1東側(cè)道路2廠房5本體屬性/規(guī)劃：集產(chǎn)業(yè)服務(wù)、辦公、人才公寓一體的創(chuàng)意園區(qū)名稱面積（）用地面積83506建筑面積153959地上建筑面積125259其中產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心107888研發(fā)樓16345其他1000建筑密度33.25%容積率1.5綠地率20%研發(fā)樓區(qū)塊，主體研發(fā)樓區(qū)塊，主體4層，部分層，部分2層，層，總建總建52923平米平米產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心（產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心（12F)大氣、簡(jiǎn)約公建立面大氣、簡(jiǎn)約公建立面人才公寓人才公寓開(kāi)發(fā)制約/自身限制：項(xiàng)目3、內(nèi)、外環(huán)境影響開(kāi)發(fā)進(jìn)程及客戶心理內(nèi)部高壓電塔內(nèi)部現(xiàn)有建筑周邊廠房n 地塊內(nèi)、外現(xiàn)有的高壓電線，會(huì)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及辦公氛圍；n 地塊內(nèi)部現(xiàn)有建筑，會(huì)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度；n地塊周邊為廠區(qū)、民宅，易對(duì)客戶產(chǎn)生“環(huán)境差，不宜商辦”先期心理影響；開(kāi)發(fā)制約/其他限制：區(qū)域發(fā)展、開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)、產(chǎn)品特性等 因素，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大n 區(qū)域發(fā)展限制余慈片區(qū)發(fā)展規(guī)劃落實(shí)及不斷投入，將令余姚城市建設(shè)產(chǎn)生偏重，對(duì)城南板塊而言，弊大于利；n 品牌效應(yīng)不足作為企業(yè)在余姚首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)仄放朴绊懥ο鄬?duì)不足；n 規(guī)模較大，產(chǎn)品單一項(xiàng)目為工業(yè)用地，規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，后續(xù)銷(xiāo)售壓力較大；地段價(jià)值梳理：項(xiàng)目在區(qū)位、配套、環(huán)境4、品牌、產(chǎn)品等諸方 面存在抗性n 項(xiàng)目地處余姚城南，位置較偏；n 地塊交通通達(dá)性較好，但周邊配套設(shè)施缺乏；n 地塊內(nèi)、外環(huán)境影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程及客戶心理；n 余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)地塊而言，弊大于利；n 開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)仄放菩?yīng)不足；n 項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大；市場(chǎng)環(huán)境分析n城市發(fā)展n樓市動(dòng)態(tài)n市場(chǎng)環(huán)境城市發(fā)展/規(guī)劃：余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)地塊區(qū)域價(jià)值提升有限1、區(qū)域空間結(jié)構(gòu)n”一軸“即貫穿南北的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；n”二區(qū)“即北部都市發(fā)展區(qū)和南部生態(tài)發(fā)展區(qū)；n”三帶“即沿灣產(chǎn)業(yè)帶、沿329國(guó)道城鎮(zhèn)發(fā)展帶、沿姚江旅游發(fā)展帶；2、北部都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)n”一個(gè)中心“即余姚城區(qū)、慈溪城區(qū)和姚北周巷片區(qū)；n”三5、園“即慈溪杭州灣新區(qū)、余姚濱江產(chǎn)業(yè)園區(qū)、龍山慈東產(chǎn)業(yè)園區(qū)；n”六鎮(zhèn)“即觀海衛(wèi)、三北、庵東、泗門(mén)、丈亭、梁弄；余慈統(tǒng)籌規(guī)劃城市發(fā)展/規(guī)劃：余姚城區(qū)規(guī)劃，對(duì)區(qū)域地塊功能提升有限余姚中心城區(qū)規(guī)劃n 形成”三軸、三心、五片“空間布局；n”三軸“即現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸、城市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和沿江生活休閑軸；n”三心“即老城商貿(mào)文化中心、高鐵商務(wù)中心和生態(tài)綠心；n”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生態(tài)片；城南片功能定位n 作為余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空間區(qū)域之一，成為余姚城市居住環(huán)境最佳區(qū)域；n 整合區(qū)塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化布局，提升功能。本案項(xiàng)目區(qū)域城市發(fā)展/經(jīng)濟(jì)：余姚第三產(chǎn)業(yè)比6、重偏低，有很大發(fā)展空間2011年寧波市區(qū)/余姚生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)總值2011年寧波市四區(qū)三產(chǎn)比例2011年余姚三產(chǎn)比例n余姚國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值660億，為寧波市區(qū)33%；n余姚第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為224億，為寧波市區(qū)24%；n余姚三產(chǎn)比例為6%：60%：34%；寧波市區(qū)三產(chǎn)比例為23%：30%：47%；n 以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，余姚第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在很大空間，”退二進(jìn)三“產(chǎn)業(yè)政策還須進(jìn)步推進(jìn)；樓市動(dòng)態(tài)：近幾年余姚商品房/寫(xiě)字樓成交量回落2008年6月-2012年6月余姚寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積n 2011-2012年6月，余姚商品房成交量明顯回落；n 2011-2012年6月，余姚商品房成交價(jià)格上升明顯，增幅20%左右；成交7、價(jià)格主要受悅龍灣等高素質(zhì)樓盤(pán)成交影響；n 近幾年，余姚寫(xiě)字樓年成交量徘徊在5萬(wàn)平米；n成交量有限受新開(kāi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目偏少有關(guān)；商品房寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境/格局：寫(xiě)字樓價(jià)格1000元/，租金0.8-1.5元/城北區(qū)域城西區(qū)域市中心區(qū)域中塑商務(wù)大廈售價(jià)：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世紀(jì)大廈售價(jià)：10000元/平米文山創(chuàng)意廣場(chǎng)租金;1.5元/平米陽(yáng)光國(guó)際大廈租金;1.2-1.5元/平米中宇大廈租金;1.0元/平米陽(yáng)明188租金;1.0元/平米太平洋寫(xiě)字樓租金;1.1-1.3元/平米時(shí)代大廈租金;1元/平米白云商貿(mào)中心租金;1元/平米市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/中宇大廈：入駐企業(yè)為品牌實(shí)力型企業(yè)，整體8、檔 次較高項(xiàng)目名稱：中宇大廈n 地址：玉立路、長(zhǎng)安路n 物業(yè)類型：1*14F，總建1.6萬(wàn)；n 產(chǎn)品面積：1100；n 層高：3.5米；n 裝修情況：公共部分裝修，內(nèi)部毛坯；n 配套：分層中央空調(diào)、員工餐廳；n 租價(jià)：1元/天/；n 物管費(fèi)：3元；n入住率：90%；n入駐企業(yè)：房產(chǎn)公司、政府機(jī)關(guān)為主；n辦公面積：1100為主n備注：開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，對(duì)外招商；市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/陽(yáng)光國(guó)際：入駐企業(yè)較雜，檔次一般項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光國(guó)際大廈n 地址：玉立路、長(zhǎng)元路n 物業(yè)類型：1*22F，總建2.3萬(wàn)；n 產(chǎn)品面積：70-1000；主力70、140；n 層高：3.6米；n 配套：分層式中央空調(diào)；n 租賃價(jià)：9、1元/天/；n 物管費(fèi)：2.5元/月/；n 入住率：80%n 入駐企業(yè)：貿(mào)易、金融類企業(yè)為主；n 辦公面積：70-200為主；n交付：2010年市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/太平洋：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較低項(xiàng)目名稱：太平洋辦公樓n 地址：南濱江路、新建路n 物業(yè)類型：1*13F，n 總建面積：7000；n 產(chǎn)品面積：60-70；n 層高：3.2米；n 配套設(shè)施：2部電梯；n 立面主材：面磚；n 租賃價(jià)：1元/天/；n 入住率：70%n 入駐企業(yè)：貿(mào)易類、制造類為主；n 辦公面積：100以下為主；市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/時(shí)代大廈：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較差項(xiàng)目名稱：時(shí)代大廈n 地址：南雷路n 物業(yè)類型：1*10F；10、n 總建面積：8000；n 產(chǎn)品面積：60-200；n 層高：3.2米；n 配套設(shè)施：2部電梯；n 立面主材：涂料、玻璃幕墻；n 租賃價(jià)：1元/天/；n 入住率：70%n 入駐企業(yè)：廣告/媒體/培訓(xùn)類為主；n辦公面積：100-200；市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/中塑?chē)?guó)際：入駐企業(yè)較純粹，項(xiàng)目檔次較高項(xiàng)目名稱：中塑?chē)?guó)際大廈n 地址：塑料城舜達(dá)西路n 物業(yè)類型：1*5F/2*28F，總建10萬(wàn)；n 產(chǎn)品面積：150-1500；n 配套設(shè)施：5部電梯，商務(wù)中心；n 售價(jià)：1萬(wàn)元/；n 銷(xiāo)售率：95%n 租賃價(jià)：1元/天/；n 入住率：60-70%n 入駐企業(yè)：以塑料、貿(mào)易類為主；n 辦公面積：100-200為主11、；市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/中塑世紀(jì)：產(chǎn)品面積偏小，檔次一般n 項(xiàng)目名稱：中塑世紀(jì)大廈n 地址：新建北路n 物業(yè)類型：1*12F，1*25F，總建約6萬(wàn)；n 產(chǎn)品面積：40-200，主力70-80；n 立面主材：n干掛大理石、玻璃幕墻；n 開(kāi)盤(pán)：2012-03n 售價(jià)：1萬(wàn)元/；n 銷(xiāo)售率：30%；市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/文山創(chuàng)意廣場(chǎng)：舊廠房改造，余姚現(xiàn)有最大的文 化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目名稱：文山創(chuàng)意廣場(chǎng)n 地址：新建北路、文山路n 物業(yè)類型：1-8F，舊廠房改造；n 總建：約9萬(wàn)，一期約1萬(wàn)；n 產(chǎn)品面積：主力50、70、150；n 層高：4-8米；n 租賃價(jià)：1.5元/天/；n 簽約率：一期70%；n 開(kāi)園：一期212、012.09n 入駐企業(yè)：科研、孵化等創(chuàng)新企業(yè)n 辦公面積：50-4000；n 備注：定向招商，政策扶持；市場(chǎng)環(huán)境/個(gè)案/陽(yáng)明188：廠房改造項(xiàng)目，規(guī)模偏小，余姚首個(gè) 文化創(chuàng)意項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：陽(yáng)明188n地址：陽(yáng)明西路188號(hào)n物業(yè)類型：1-2F，舊廠房改造；n總建：5000；n產(chǎn)品面積：主力50；n租賃價(jià)：1.0元/天/；n入住率：90%以上；n開(kāi)園：2010.07n入駐企業(yè)：以動(dòng)漫、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、工程檢測(cè)類公司為主；n辦公面積：50-1000；100-200；n備注：定向招商，政策扶持；市場(chǎng)環(huán)境/客戶分析：入駐企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類為主；辦公 需求面積400以下為主入駐客戶辦公需求面積入駐客戶類13、型n 入駐企業(yè)辦公需求面積以400以下為主，其中辦公面積100以下占35%；n 寫(xiě)字樓入駐企業(yè)以貿(mào)易類、生產(chǎn)制造類為主，占整體69%；市場(chǎng)環(huán)境/市場(chǎng)供需：2012年6月-2014年，余姚市區(qū)寫(xiě)字樓供 應(yīng)量預(yù)計(jì)在31萬(wàn)項(xiàng)目體量()供應(yīng)時(shí)間中塑世紀(jì)大廈4.5萬(wàn)存量中塑商務(wù)大廈0.5萬(wàn)存量銀億四明廣場(chǎng)1萬(wàn)2012年年底保利文化廣場(chǎng)2萬(wàn)2014年眾安三期5萬(wàn)2014年河姆渡世紀(jì)廣場(chǎng)8萬(wàn)2014年南雷南路行政商務(wù)區(qū)10萬(wàn)2013-2014年合計(jì)31萬(wàn)n 至2012年6月，余姚市區(qū)寫(xiě)字樓存量約5萬(wàn)；n 預(yù)計(jì)2013年始，南雷路行政商務(wù)區(qū)部分寫(xiě)字樓將陸續(xù)“隱性”推向市場(chǎng)，兩年內(nèi)，供應(yīng)體量在10萬(wàn)以上；n 214、014年，眾安三期、河姆渡世紀(jì)廣場(chǎng)、保利項(xiàng)目寫(xiě)字樓項(xiàng)目將陸續(xù)推向市場(chǎng)；n 截至2014年，余姚市區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)在31萬(wàn)以上；2012年6月-2014年余姚寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)供應(yīng)量市場(chǎng)環(huán)境/市場(chǎng)供需：2014年，余姚寫(xiě)字樓供應(yīng)量明顯，市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)更為激烈2012年6月-2014年余姚寫(xiě)字樓供需情況n 2012年6月-2013年，市區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量有限；2014年，寫(xiě)字樓項(xiàng)目將陸續(xù)推向市場(chǎng)，供應(yīng)量將急速放大；n 依“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，市區(qū)寫(xiě)字樓需求量將穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)2013年需求量為5萬(wàn)，2014年為6萬(wàn)；n 2014年，余姚寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需比持續(xù)放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)環(huán)境梳理n 根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展，15、地塊所在區(qū)塊價(jià)值提升有限；n 余姚第三產(chǎn)業(yè)比重偏低為主；企業(yè)辦公需求面積以400，還有很大發(fā)展空間，為當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇；n 近幾年，余姚商品房/寫(xiě)字樓成交量下滑明顯，但成交價(jià)格穩(wěn)步提升；n 余姚寫(xiě)字樓成交價(jià)格約1萬(wàn)元/，租金0.8-1.5元/天/；n 余姚現(xiàn)有2個(gè)文化創(chuàng)意園區(qū)均為舊房改造項(xiàng)目，只租不售，租賃情況良好；n 現(xiàn)有寫(xiě)字樓入住企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類企業(yè)以下為主；n 至2014年，余姚寫(xiě)字樓供應(yīng)量將達(dá)到31萬(wàn)，按余姚寫(xiě)字樓市場(chǎng)5-6萬(wàn)/年銷(xiāo)售量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈發(fā)激烈；項(xiàng)目可行性分析n租售比例n租售價(jià)格n銷(xiāo)售策略租售比例/個(gè)案介紹項(xiàng)目名稱：創(chuàng)新128n地址：鄞縣大道、啟明路n物業(yè)類型：16、165獨(dú)棟辦公樓；3棟人才公寓；n總建：約20萬(wàn)，分三期開(kāi)發(fā)；n產(chǎn)品面積：625-2000，主力700-900；n售價(jià)：9000元/；n入住率：整體70%；n開(kāi)園：一期2010.07，現(xiàn)二、三期已開(kāi)園；項(xiàng)目名稱：創(chuàng)E慧谷n地址：鎮(zhèn)海中官西路n物業(yè)類型：36獨(dú)棟辦公樓，3棟人才公寓，2幢高層寫(xiě)字樓；n總建：10萬(wàn)，分二期開(kāi)發(fā)；n產(chǎn)品面積：625-2000，主力700-900；n開(kāi)園：2009.09租售比例項(xiàng)目位置體量()創(chuàng)新128鄞州20萬(wàn)創(chuàng)E慧谷鎮(zhèn)海10萬(wàn)134創(chuàng)意谷江北區(qū)0.5萬(wàn)民和惠風(fēng)和暢文化產(chǎn)業(yè)園 高新區(qū)13萬(wàn)創(chuàng)意1956江北區(qū)3萬(wàn)新芝8號(hào)江北區(qū)0.5萬(wàn)合計(jì)47萬(wàn)寧波市區(qū)現(xiàn)已開(kāi)園、在建文17、化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模約47萬(wàn)平米，考慮未知相似項(xiàng)目，按1.2系數(shù)核算，寧波文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模為56萬(wàn)平米。寧波在建、開(kāi)園文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目租售比例寧波文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模56萬(wàn)余姚國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為寧波市區(qū)33%余姚第三產(chǎn)業(yè)總值為寧波市區(qū)24%同比例，余姚文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模18.5萬(wàn)同等比例，余姚文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模13.4萬(wàn)以第三產(chǎn)業(yè)繁榮度為比例，對(duì)余姚文化創(chuàng)意園規(guī)模進(jìn)行評(píng)估，考慮余姚“退二進(jìn)三”空間，認(rèn)為余姚文化創(chuàng)意園規(guī)模在15萬(wàn)較合適余姚現(xiàn)有文化創(chuàng)意園項(xiàng)目“文山創(chuàng)意廣場(chǎng)”、“陽(yáng)明188”共計(jì)規(guī)模7.5-9.5萬(wàn)，尚有5.5-7.5萬(wàn)市場(chǎng)空間，取中間值6.5萬(wàn)本案建筑體量約12.5萬(wàn)，其中6.5萬(wàn)體18、量適合開(kāi)發(fā)文化創(chuàng)意園項(xiàng)目租售比例文化創(chuàng)意園體量6.5萬(wàn)“普通寫(xiě)字樓”體量6萬(wàn)浙商1號(hào)政策扶持，租售價(jià)有保證！無(wú)政策扶持，租售價(jià)較低！可售部分持有部分租售價(jià)格分析評(píng)分指標(biāo)權(quán)重文山創(chuàng)意廣場(chǎng)陽(yáng)明188本案地段40%353830規(guī)模10%849通達(dá)性20%161715配套20%181915外立面10%769合計(jì)100%848478權(quán)重100%60%40%100%租金價(jià)格(元/天/)1.51.01.2通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出本案寫(xiě)字樓（可售部分）租金為1.2元/天/，按4%年投資回報(bào)率，推算本案寫(xiě)字樓售價(jià)為11000元/；銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算（一）租售價(jià)格分析銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算（二）鄞縣大道鄞縣大道天童南路天童南路鄞州核19、心區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)新128 9000元元/雍城世家雍城世家 15000元元/盛世天城盛世天城 15000元元/風(fēng)格璟院風(fēng)格璟院 17000元元/蝶園蝶園 13000元元/創(chuàng)新128周邊住宅價(jià)格約15000元/周邊住宅與創(chuàng)新128價(jià)格比值在1.6：11.7：1租售價(jià)格分析銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算（二）譚家?guī)X路譚家?guī)X路南雷南路南雷南路本案本案本案周邊住宅價(jià)格約10000元/周邊住宅與創(chuàng)新128價(jià)格比值在1.6：11.7：1本案周邊住宅價(jià)格9000元/；依照比值，本案寫(xiě)字樓（銷(xiāo)售部分）售價(jià)為5900-6300元/；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 11000元元/余姚市區(qū)金色藍(lán)庭金色藍(lán)庭 8500元元/租售價(jià)格分析銷(xiāo)售價(jià)格分析（可售部20、分）根據(jù)價(jià)格測(cè)算一、二測(cè)算，本案銷(xiāo)售價(jià)格在6000-11000元/；依因地制宜考量，以余姚當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓/文化創(chuàng)意園市場(chǎng)價(jià)格作為本案價(jià)格評(píng)估主要依據(jù)；本案銷(xiāo)售價(jià)格：11000元/*60%+6000元/*40%=9000元/租賃價(jià)格分析（可售部分）按年投資回報(bào)率4%計(jì)算，本案租賃價(jià)格為1元/天/；銷(xiāo)售期限銷(xiāo)售策略n開(kāi)盤(pán)前：招商先行，銷(xiāo)售緊跟先談妥幾家知名、品牌企業(yè)入駐，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象和價(jià)值，增強(qiáng)投資客與自用客戶購(gòu)買(mǎi)信心，保證項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即產(chǎn)生良好效應(yīng)；銷(xiāo)售階段：銷(xiāo)售和招商并重n招商工作不放松，形成不斷有企業(yè)入駐態(tài)勢(shì)，持續(xù)增強(qiáng)投資客與自用客戶購(gòu)買(mǎi)信心；同時(shí)，銷(xiāo)售穩(wěn)步推進(jìn)，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步提升；銷(xiāo)售期限n案例提示：創(chuàng)新128 共20萬(wàn)，目前整體銷(xiāo)售率約90%，銷(xiāo)售4年，銷(xiāo)售速度4.5萬(wàn)/年；n2012年6月2014年，余姚市區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將31萬(wàn)，同期寫(xiě)字樓需求量?jī)H14萬(wàn)，供需矛盾突出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；n寧波市區(qū)寫(xiě)字樓需求量約50萬(wàn)/年；余姚市區(qū)寫(xiě)字樓需求量約5萬(wàn)/年；n項(xiàng)目將是余姚市區(qū)僅有享受政策扶持的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售項(xiàng)目，為本案加分不少；根據(jù)以上分析，本案6.5萬(wàn)寫(xiě)字樓體量銷(xiāo)售期限將在2年以上！